集体土地使用权抵押仅限于荒地使用权抵押和乡镇、村企业集体土地使用权抵押。

荒地使用权（荒地承包经营权）抵押是指荒山、荒滩、荒沟、荒丘等集体土地使用权的抵押。 

乡镇、村企业集体土地使用权抵押是指乡镇、村企业占用的集体所有的建设用地（非农用地）使用权的抵押。

１.乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押（属于效力性强制性规定，违反该规定签订的合同属于无效合同）；

２.随建筑物一并抵押原则：以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内建设用地使用权一并抵押；

３.实现抵押权时要向集体经济组织交付征地费（经村民会议决定可以作为清偿资金用于清偿被担保的债权），还有不交土地出让金。

①土地承包经营权、集体建设用地使用权抵押，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

②荒地使用权抵押拍卖、变卖实现抵押权时不能改变土地的农业用途。

③乡镇、村企业集体土地使用权的抵押权实现： 

A.先办理征地手续将抵押土地转为国有土地；

B.按抵押划拨国有土地使用办法处置（补交土地出让金）。

④林木可以作为抵押物，由县级以上林木主管部门办理抵押登记（详见《森林资源资产抵押登记办法（试行）》）。

⑤草地使用权可以作为抵押物：

A.物权法和担保法未作规定，也没有列举草地使用权为不得抵押的财产，应当可以作为抵押标的；

B.根据《农村土地承包法》第49条规定精神，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村草地，并经依法登记取得土地承包经营权证的，应当可以作为抵押标的。

⑥农作物抵押（《担保法解释》第52条）：

A.属于不动产抵押，但按照动产抵押处理，不涉及农作物所种植的土地；

B.农作物抵押合同自当事人签章之日起生效，抵押权自抵押合同生效之日取得；

C.当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权（不包括荒地使用权在内）部分的抵押无效。

《民法典》

　　第三百九十八条【乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　第三百九十九条【禁止抵押的财产范围】下列财产不得抵押：

　　（一）土地所有权；

　　（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；

　　（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

　　（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

　　（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

　　（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　第四百一十八条【集体所有土地使用权抵押权的实行效果】以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

《农村土地承包法》

　　第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。 

《担保法》

　　第三十四条 下列财产可以抵押：

　　（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

　　（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

　　（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

　　（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；

　　（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

　　（六）依法可以抵押的其他财产。

　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

《担保法解释》

　　第五十二条　当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。

《物权法》

　　第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： 

　　（一）建筑物和其他土地附着物； 

　　（二）建设用地使用权； 

　　（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 

　　（四）生产设备、原材料、半成品、产品； 

　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； 

　　（六）交通运输工具； 

　　（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 

　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 

　　第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　第二百零一条 依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

·江苏新澄特钢集团公司诉上海爱使股份有限公司确认抵押合同效力案

【问题提示】如何理解土地抵押合同中涉及的乡（镇）、村企业集体土地使用权不得单独抵押的规定？

【要点提示】乡（镇）、村企业集体土地使用权不得单独抵押，既包括土地和建筑物并存状态下土地使用权不得抵押的情形，也包括仅有土地的状态下不得抵押的情形。乡镇、村企业以厂房等建筑物抵押以融通资金、担保债务，应当坚持“房随地走、地随房走”的双向一体原则，不能仅以集体土地使用权单独抵押。

【案例索引】一审：江苏省江阴市人民法院（2009）澄民一初字第3628号（2009年9月10日）

·厦门明瑞达投资咨询有限公司与福建省晋江市陈埭苏厝强达鞋塑服装厂、苏奋强等借款合同纠纷申请案  

【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第766号

【裁判要旨】以集体所有的在建房屋抵押，抵押合同应认定无效——因“地随房走”，集体所有的宅基地、耕地、自留山、自留地等土地使用权依法不得用于抵押，故以集体所有的在建房屋设定抵押，即使已办理预告登记，亦应认定抵押合同无效。

【裁判规则】以集体房产抵押导致合同无效应认定双方过错——专业的金融机构对宅基地不能设定抵押以及在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果是明知的，对无效担保合同具有过错。担保人使用农村土地上建造的房屋设定抵押，同样对无效担保合同的签订具有过错。抵押人应承担债务人不能清偿部分二分之一的赔偿责任。