1.定金与损害赔偿责任同时并存时，应当采用定金与损害赔偿金同时适用且不适用损益相抵原则。

【解读１】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条^【删除】 采用定金适用损益相抵规则： 

①买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处；

②但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

【解读２】民法典第５８８条第２款规定：“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”

2.定金与损害赔偿金同时并用不能超过合同总额总值。

【提示】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条^【删除】 规定，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。   

１.定金适用独立于损害赔偿金，与是否发生损害结果无关：

（１）定金责任可以与损害赔偿责任合并适用；

（２）原则上首先适用定金条款，确实造成较大损失而定金不能完全弥补的方可适用损害赔偿责任条款：

A.已经选择适用定金罚则，只有在举证不足弥补因对方违约造成自己经济损失的情况下，才会再由违约方支付违约金；

B.否则不重复适用违约责任。

【参考案例】《欧伟荣等与陈志亮等房屋买卖合同纠纷上诉案》

２.定金与损害赔偿责任同时并存时，应当采用定金责任与损害赔偿责任同时适用，且不适用损益相抵原则:

[最高人民法院民一庭本书编写组编：《民事审判实务问答》，法律出版社2005年版，第6页]

（１）定金责任与损害赔偿责任并非基于同一原因产生，而损益相抵原则要求赔偿权利人所获利益与遭受的损失基于同一原因产生：指受害人所获利益与遭受损失之间具有相当因果关系。

（２）适用损益相抵原则计算实际赔偿额：

A.与意思自治原则和公平原则相悖；

B.会发生无论当事人在法律允许范围内对定金数额如何约定，非违约方获得的实际赔偿总是相同的法律后果；

C.当事人对定金数额的约定失去法律意义。

３.两者并用不能超过合同总额总值。

①定金与损害赔偿金可以并存，但不能超过合同总额总值。 

②定金与赔偿金可以并用，但该赔偿金是法定赔偿金（约定赔偿金是违约金）。

原买卖合同司法解释第28条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

《民法典》

　　第五百八十八条【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

《合同法》

　　第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

　　第二十八条【定金和赔偿损失之并用】买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

·郑梅芳等诉黄国强等商品房预约合同纠纷案

【裁判要旨】买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，除了适用定金罚则，可以并处赔偿超过定金部分的损失，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

·欧伟荣等与陈志亮等房屋买卖合同纠纷上诉案

【提示】房屋契税属于讼争房屋买卖合同损失问题，不属于债权债务关系。当事人就同一买卖合同纠纷的契税问题再次向人民法院起诉，违反一事不再理原则，人民法院应不再受理。

【裁判要旨】当事人就对方当事人的违约行为选择了定金条款而未请求赔偿实际损失，应当视为其放弃了要求对方当事人赔偿实际损失的请求。

【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。如违约金或定金不足以弥补相关损失的，可以根据法律规定要求赔偿实际损失。上诉人、被上诉人之间就讼争房屋买卖合同纠纷一案，已经由广东省佛山市南海区人民法院（2002）南民三初字第319号案作出判决并经佛山市中级人民法院（2003）佛中法民一终字第1011号终审判决维持原判。在319号案中，上诉人已就被上诉人的违约行为选择了定金条款而未请求赔偿实际损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，应当视为其放弃了要求被上诉人赔偿实际损失的请求，故法院根据上诉人的请求判令50000元定金归上诉人所有。但在本案中，上诉人就同一买卖合同纠纷的契税问题再次向人民法院起诉，而该房屋契税属于讼争房屋买卖合同损失问题，不属于债权债务关系，上诉人的损失已通过319号案中没收被上诉人50000元定金而得到了补偿，上诉人就同一事实向人民法院起诉，人民法院应不再受理。

·最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例之七：胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案  

——出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的法律责任

【要旨】出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的，买受人请求出卖人赔偿损失，并返还定金的，应予支持。

·林磊与北京懋源置业有限公司商品房预约合同纠纷案

【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2013)三中民终字第00693号

【裁判要旨】当事人一方违反商品房认购书的约定拒绝签订房屋买卖合同，因此给对方造成损失的，应当承担违约责任，违约方违反预约合同给守约方造成的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，预约损失相当于本约的信赖利益损失。守约方有权要求违约方双倍返还定金并要求违约方赔偿该套房屋差价扣除定金后的部分，但守约方要求违约方赔偿另购房屋差价损失不予支持。

【裁判摘要】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

因懋源公司构成违约，林某诉讼请求解除认购书，并要求懋源公司承担双倍返还定金的违约责任，于法有据，对其相应诉讼请求，本院予以支持。

关于林某主张的损失赔偿问题。本院认为，相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为，预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，因此预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。本案中，除林某为准备签订买卖合同所受损失外，林某因与懋源公司签订涉诉房屋的认购书，放弃了与他人订立同类房屋买卖合同的机会，而因懋源公司的违约行为，致使这种机会损失变为现实损失，亦属于林某的信赖利益损失范围。根据查明的事实，懋源公司将涉诉房屋转卖与他人，所售价格高于与林某签订的认购书约定的价格，懋源公司所获利益即为林某磊的信赖利益损失，懋源公司理应赔偿给林某。故还应当将懋源公司所获利益在扣除相应房屋面积差额与定金赔偿部分后返还给林某。

至于林某主张的其另购房屋的差价损失，本院认为，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，预约合同履行行为本身并无任何交易发生，尚不产生任何经济利益。对于林某而言，懋源公司不履行认购书，仅使林某丧失了订立涉诉房屋买卖合同的机会，并无履行利益可言。林某主张的其另购房屋的差价损失等可得利益损失没有法律依据，本院不予支持。

·惠阳惠兴实业有限公司、润杨集团（深圳）有限公司与润杨集团（深圳）有限公司、惠阳松涛实业有限公司股权转让纠纷申请再审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第209号

【裁判要旨】定金与违约金、赔偿损失之间的关系——（１）定金与违约金关系：《合同法》第１１６条规定，既约定定金又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用定金或者违约金条款；（２）定金和赔偿损失关系：《合同法》对于定金与赔偿损失之间的关系未置明文，应允许守约方超过定金部分的损失直接请求赔偿。