【笔记】出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同是否有效？
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出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同是否有效？
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首先，《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”该条款性质上只是对“房屋租赁”作出定义而非强制性禁止规范，非房屋所有权人出租房屋的租赁合同并非无效合同。
其次，《商品房屋租赁管理办法》第六条关于“房屋不得出租”的范围并未涉及产权内容。
再者，《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《合同法》未规定出租人必须对租赁物享有所有权。相应地，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”之规定，没有取得所有权的房屋租赁合同，即使按照《城市房地产管理法》第五十三条规定认定为无效，根据《合同法》第212条也认定为有效合同。
最后，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第四十五条第二款规定：“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。”出租人没有取得所有权的房屋租赁合同并非无效合同。
因此，出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同并非无效合同，如不存在合同无效之情形应为有效合同。对于出租人没有处分权（出租权）的房屋租赁合同，仍然属于有效合同，只是在租赁物不能交付使用或者妨碍承租人使用租赁物时，出租人应当承担违约责任或者解除租赁合同后赔偿损失责任。
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出租人取得权属证书或享有有所有权并非房屋租赁合同的有效要件，出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同有效。出租人出租不具有处分权（出租权）的房屋租赁合同属于有效合同，但出租人应当承担违约责任或者因租赁合同解除的赔偿损失责任。
法条链接 回目录
《城市房地产管理法》
第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
《商品房屋租赁管理办法》
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
《合同法》
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第三条 人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。
第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
第三条【无权处分 买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四十五条【权利转让等有偿合同之参照适用】法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。
权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。
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·甘肃省水利厅与甘肃嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷案
【案号】最高人民法院民事判决书（1999）民终字第152号
【提示】对产权无争议但并未取得房屋产权证，所有权人处分该房屋的行为有效。
【最高人民法院认为】房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有权收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。
【案号】河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2012)郑民四终字第152号
【提示】房屋租赁合同在出资人未取得甚至是无法取得房屋权属证书的情况下，法院如何认定房屋租赁合同的效力？
【裁判观点】房屋租赁合同在房屋未取得权属证书的情况下，出租人业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响承租人依据合同约定向出租人履行交纳租赁费用等义务，且本案系租赁合同纠纷，而非权属纠纷，出租人具备当然的主体资格，出租人要求承租人按照合同约定支付租金的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以持。