——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
【裁判要旨】被执行人通过按揭贷款方式购买的预登记在其名下的商品房，被法院预查封并作为执行标的，银行作为商品房抵押权预告登记权利人，其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护，亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿。所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权，再有余款的，退还购房人。
【案号】一审：（2016）闽0128民初4107号；二审：（2018）闽01民终8075号

【编者按】本案入选《人民司法》2018年第35期，简要案情如下：本案系案外人执行异议之诉案件，陈坚强购买的尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的，因陈坚强断供致开发商旺达公司为其向银行担保垫款，旺达公司遂提起执行异议及异议之诉，要求解除商品房买卖合同、确认商品房所有权并请求排除执行。一审法院判决解除合同，但所有购房款均应交由法院执行。旺达公司不服提起上诉。二审法院撤销原审判决，准予执行案涉房产，并明确了房产变价款清偿顺位，即依次清偿银行、开发商、申请执行人的债权，最后有余款退还购房人。
本案对于银行的优先权的保障，系从抵押预告登记保全效力及物权期待权角度出发进行分析论证，有利于解决实践中对于此类案件银行优先权主张的实践争议。同时,本案亦参照相关司法解释规定，认定开发商享有次顺位优先权，避免了开发商动辄行使合同解除权，有利于维护商品房交易市场的稳定。即本案最大限度的实现了银行、开发商、申请执行人、购房人等各方利益的平衡保护，有利于维护商品房交易秩序；且本案处理结果对于法院在执行案件中依法处置房产具有重大参考价值，亦有利于人民法院决胜“基本解决执行难”攻坚战。