问题：出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？ 

解答：房屋租赁合同不因没有产权证而无效，但因违反国家关于建筑、规划规定属于无法建筑而无法取得产权证的房屋租赁合同无效。

解读：

首先，出租人是否对合同标的物享有所有权不影响租赁合同的效力，不能因出租人不是房屋的所有权人、未持有房产证而认定租赁合同无效。

其次，如果因为未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，因属于违法建筑该房屋租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

因此，房屋租赁合同不因没有产权证而无效，但因无法建筑而无法取得产权证的房屋租赁合同无效。

法条链接

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第二条【违法建筑物租赁合同无效】出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 

《城市房地产管理法》第四章  第四节　房屋租赁

    第五十三条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 

    第五十四条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 

    第五十五条　住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 

    第五十六条　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

《城市房屋权属登记管理办法》【失效】

　　第五条　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

　　依法登记的房屋权利受国家法律保护。

《城市房屋租赁管理办法》【废止】

    第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

   （一）未依法取得房屋所有权证的；

   （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

   （三）共有房屋未取得共有人同意的；

   （四）权属有争议的；

   （五）属于违法建筑的；

   （六）不符合安全标准的；

   （七）已抵押，未经抵押权人同意的；

   （八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

   （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

《商品房屋租赁管理办法》

     第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

    （一）属于违法建筑的；

    （二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

    （三）违反规定改变房屋使用性质的；

    （四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

·最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复【失效】

【摘要】根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。