【案号】最高人民法院民事裁定书（2016）最高法民申1234号
【裁判摘要】商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，原判决认定郑某与拓海公司在签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，符合法律规定。郑某申请再审中对此亦未提出异议。根据《借款合同》的约定，郑某向拓海公司支付的300万元实为借款，其并未向拓海公司支付购房款。而余某与拓海公司的《商品房买卖合同》签订后，余某依约支付了购房款1523.2万元，拓海公司将讼争商铺交付给了余某使用，2009年4月，余某将该商铺等出租给北海市皇家餐饮娱乐管理有限公司。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。余某对讼争商铺的占有行为就是在公示其对于商铺的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于余某已就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得拓海公司交付并实际占有使用的事实，原判决认定余某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》得到履行并无不当。