【案号】重庆市高级人民法院民事裁定书(2015)渝高法民申字第01183号
【裁判摘要】本案争议焦点是冯某是否享有先履行抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，冯某和金田公司签订的三份《重庆市商品房买卖合同》均约定了冯某分两期向金田公司支付购房款的具体时间，冯某未按约履行第二期付款义务，应当承担继续履行付款义务，并按约承担支付违约金的责任。《重庆市商品房买卖合同》第十七条对通水、通电、通气的时间进行了约定，并注明“如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在上述设施达到使用条件前，由甲方代乙方支付相关物业管理费”。从合同约定内容来看，金田公司违反三通义务的后果为代冯某支付相关物业管理费，金田公司的三通义务与冯某付款义务之间缺乏直接联系。此外，冯某提及的房屋存在的使用瑕疵问题，即使这些问题客观存在，亦仅导致金田公司承担修复责任或相应的赔偿责任，与支付购房款之间也没有直接联系。综上，冯某提出的其因合同约定和房屋使用中存在的问题而享有先履行抗辩权的主张，因缺乏事实和法律依据，一、二审法院对此不予支持，并无不当。

【解读】商品房出现质量瑕疵不能成为买受人拒付房款的理由。