【案号】海南省三亚市中级人民法院民事判决书(2016)琼02民终794号
【裁判摘要】关于金泰公司对外销售瑞海花园小区的销售广告和宣传资料是否属于要约的问题。金泰公司在对外销售瑞海花园小区商品房的销售广告和宣传资料中，对在2万平方米的休闲绿地上修建网球场、篮球场、游泳池等各项休闲配套设施作出明确承诺，该承诺中所载明的小区配套设施具备瑞海花园小区服务功能，且明确为瑞海花园规划配套设施。其所称绿地及附属设施虽然实际上不在瑞海花园小区开发规划范围内，但金泰公司的宣传广告足以让被上诉人相信是在瑞海花园小区开发规划范围内，故应视为“出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，应适用《最高院关于商品房纠纷的解释》第三条的规定。《最高院关于商品房纠纷的解释》第三条的立法目的是为了制裁商品房销售中的虚假广告行为，严格规范商品房销售广告中的许诺，根据该条规定，开发商对小区规划范围内作出的虚假承诺尚且要承担违约责任，其对规划范围外作出具体明确的虚假承诺，其性质更为恶劣，更应当承担违约责任。因此，对该第三条应做扩大解释，即对本案中金泰公司对外销售瑞海花园小区的房屋时进行虚假宣传的行为应适用该第三条规定。至于金泰公司抗辩的其销售广告并未导致瑞海花园小区的销售价格高于同期周边小区的问题，根据生活常识，显然会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故金泰公司的这一抗辩理由不成立。因此，金泰公司对外销售瑞海花园小区的宣传广告属于要约。