【案号】江苏省盐城市中级人民法院民事判决书(2018)苏09民终1141号
【裁判摘要】争议条款约定“若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”。五洲置业公司主张该条款为有效约定，而张某某、王某某主张该条款加重其责任、排除其主要权利，系无效格式条款。对此，作为针对不特定相对人适用的格式条款，出卖人应结合合同标的特点、通常情况下对方行使合同解除权的必要准备时间等因素，遵循公平原则设立双方权利义务，并依法履行必要的提示说明义务。商品房买卖合同通常标的较大、履行期限相对较长、合同解除涉及重大财产处分，合同解除权行使期限不宜过短。参照《最高人民法院》第十五条第二款所规定的“三个月”和“一年”的行使期限，案涉条款设定的逾期交房时买受人解约行使期限仅为15天，明显过短，不具有合理性。另合同有关买受人逾期付款时出卖人解除合同的条款则未对出卖人解约期限进行约定，与逾期交房责任条款也明显不对等。该条款形式上也未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，说明五洲置业公司作为格式条款提供方亦未尽提示说明义务。综上分析，案涉条款所约定的15天解约期限不具有公平合理性，客观上限制了买受人行使合同解除权，不当降低了逾期交房时出卖人应承担的违约责任风险，加重了买受人应承担的合同义务，不利于消费者合法权益保护，属于加重对方责任条款，应属于无效格式条款。