解答：（１）单独抵押划拨土地上的自有房产未经审批不影响抵押合同效力；（２）就房屋单独设定抵押的行为不必然导致房屋抵押合同无效，对于划拨土地使用权之上的房屋抵押法律无禁止性规定，应当认定有效。

法条链接：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

　　第五十条【划拨土地抵押权及其土地上建筑物抵押】抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。

　　当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。

经典案例：

·中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2008年第1期(总第135期)】

中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案

——单独设定抵押的房产，其附着的划拨取得国有土地使用权是否仍须履行审批手续

——在《物权法》施行之前约定医药采购供应站以自身房产设定抵押，并在当地房屋管理部门办理抵押登记的，应当认定抵押权成立。抵押人是否就房产所涉国有土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力

【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第153号

【裁判摘要】根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时，如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。

【提示1】当事人以附着于划拨方式取得的国有土地使用权之上的建筑物设定抵押并办理房屋抵押登记，该抵押合同并不当然无效。

【提示2】最高人民法院实质上已经认可了建筑物价值和建设用地使用权价值分离进行抵押并清偿的内涵：

①以建筑物价值做抵押担保的担保物权行使时，担保物权不能及于土地使用权价值；

②以土地使用权价值做抵押担保的担保物权行使时，担保物权亦不能及于建筑物的价值部分。

【裁判要旨】以自有房产单独设定抵押并办理抵押登记的，当事人是否就该房产附着国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同效力——根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则应认定抵押无效。该条所规定的“将该建筑物与土地一并设定抵押的”，系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。如果当事人在签订抵押合同时，仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。即以自有房产单独设定抵押并办理了抵押登记的，当事人是否就该房产附着的国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同效力。

【解读１】未经审批抵押划拨土地上的自有房屋不必然导致抵押无效。

【解读２】单独抵押划拨土地上的自有房产未经审批不影响抵押合同效力（实践中也有法院基于“房地一体”原则认定单独抵押自有房产涉及划拨土地使用权抵押未经审批抵押合同无效）。

·中国特别机遇（巴巴多斯）有限公司（DACChinaSOS（barbados）SRL）诉六合汽车客运总公司等借款合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第67号

【裁判摘要】《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定，“国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效”。涉案土地为划拨土地，六合工行与客运公司只就自有房地产及其附着物签订抵押合同、办理房屋抵押登记，并未将土地使用权一并设定抵押，也未到主管部门办理审批手续。因此该项抵押不及于土地使用权。

·中国长城资产管理公司济南办事处与济南金冠毛纺集团有限责任公司借款担保合同纠纷上诉案

——划拨土地使用权之上的房屋抵押合同的效力问题

【案号】最高人民法院（2007）民二终字第183号民事判决书

【提示】土地使用权随房屋一并抵押的，无须区分土地使用权取得方式（对土地使用权的抵押是依据“地随房走”原则而产生的）；单独抵押土地使用权的，只有土地使用权以出让方式取得的才可以抵押。

【裁判要旨】以划拨土地上房屋设定抵押的抵押合同不应当认定无效。

【裁判意见】《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条仅适用于建筑物与土地使用权一并抵押的情形——《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定：“国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。”该规定的适用前提是将建筑物与土地使用权一并设定抵押，不适用于单独抵押。该批复主要解决的是国有划拨土地使用权是否列入破产债权的问题。对于该批复中“抵押无效”规定的理解，不宜随意扩大至相应的建筑物抵押，更不宜以之修正相应的法律法规和司法解释。

【裁判规则】国有划拨土地上房屋抵押并不导致抵押合同无效——划拨土地使用权之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手续，就应认定该抵押合同有效。金冠“房随地走，地随房走”，但房产和地产仍是相互区分的，必须承认土地使用权抵押合同和房屋所有权抵押合同为互不相同的抵押合同。由于《城市房地产管理法》第51条已以扣缴土地使用权出让金的形式对国家利益给予了充分保障，没有必要再因土地使用权的取得方式系划拨取得，对房屋抵押合同的效力特别加以限制。

【最高人民法院裁判观点】就房屋单独设定抵押的行为不必然导致房屋抵押合同无效，对于划拨土地使用权之上的房屋抵押法律无禁止性规定，应当认定有效。

·中国信达资产管理公司济南办事处与枣庄天鹅地毯有限责任公司借款担保合同纠纷上诉案

【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第164号

【裁判摘要】根据《担保法》第三十六条第一款的规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。根据该规定以及房地产交易当中房随地走，地随房走，即房、地产主体一致的原则，本案双方当事人仅对厂房和办公楼办理了抵押登记，而未对该建筑物占用范围内土地一并抵押的情形，并不必然导致厂房和土地使用权抵押部分无效的结果。《担保法》第四十二条第二款规定“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的”，办理抵押登记的机关“为县级以上地方人民政府规定的部门”。山东省人民政府于1996年4月23日以鲁政字（1996)68号《山东省人民政府关于同意由工商行政管理部门对以企业厂房等建筑物签订抵押合同进行登记管理的批复》，规定由工商行政管理部门对以企业厂房等建筑物签订抵押合同进行登记管理。山东省高级人民法院于1996年7月31日以鲁法经(1996)67号通知转发了该批复，认可企业厂房等建筑物设定抵押，在工商机关办理抵押登记即生效。因此，本案所涉厂房等房产抵押在枣庄市工商行政管理局办理赛工商（98)抵登记‘第8037号抵押登记，符合《担保法》第四十二条第（二）项的关于抵押登记的规定。原审法院以未经房地产管理部门办理抵押登记为由，确认上述抵押部分无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。本案涉及抵押房产占用范围内的土地系属国有划拨土地，双方当事人在办理（98)枣中银信业字第WDT-01号抵押合同项下企业房产和办公楼登记时，该房产抵押登记书中并未显示土地的内容。故虽应认定厂房占用范围内的土地使用权一并抵押，在抵押合同当事人之间产生抵押权，但因该土地部分抵押未进行登记，因此不产生对抗第三人的效力。被上诉人地毯公司仅以土地未经主管部门办理抵押登记进而认为房屋抵押无效，没有法律依据，本院不予支持。被上诉人地毯公司在明知《条例》规定房地应一并抵押、且划拨土地抵押须经批准的情况下，仍无视法规规定，仅向工商行政管理部门对房产进行抵押登记。在其违约拒不履行还款义务导致纠纷发生后，却以此不符合《担保法》第三十六条第一款的规定，应认定抵押条款无效为由提出抗辩，有违诚信。因此，本院对其抗辩理由不予支持。上诉人信达公司关于对合同项下抵押房产享有优先受偿权的上诉请求，符合法律规定，应予支持。