【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第305号
【裁判要旨】合作开发合同当事人均无房地产开发资质，但收购有资质企业进行开发的，合作开发合同为有效合同。
【裁判摘要】本案中，徐某及孙某虽均为自然人，不具备房地产开发资质，但双方在《投资合作协议书》中明确约定共同投资成立“有限公司”开发建设凯莱项目，并实际通过股权转让方式获得具备房地产开发资质的伟亚公司的股权，房地产开发是由伟亚公司进行的，并非由徐某、孙某直接进行。因此，《投资合作协议书》并不存在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的应当认定合同无效的情形。孙某关于其与徐某均为自然人，不具备房地产开发经营资质，双方签订《投资合作协议书》，投资合作开发房地产项目，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，应认定无效的上诉理由不能成立。

【解读】合作开发房地产合同有效条件：（１）合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质；（２）起诉前当事人一方应已签订房地产开发资质；（３）起诉前当事人已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业；（３）已依法收购具有房地产开发经营资质的企业。
【基本案情】（１）２００９年１２月，孙某与徐某签订《投资合作协议书》约定双方共同投资开发建设某项目，孙某用５３亩土地作为出资，徐某以之前投入的５００万元作为投资，双方各按５０分享利润、分担亏损；（２）孙某收购了伟亚公司７５％股权，伟亚公司具有房地产开发经营资质，合作项目开发实际是由伟亚公司进行；（３）法院认定《投资合作协议书》有效。