解读：房地产买卖合同签订在查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，即使该查封已经解除，也不能排除房地产买卖合同签订后查封的强制执行。

法条链接：

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

　　第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

经典案例：

·谭某某、李某某案外人执行异议之诉再审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再269号

【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。查封属于人民法院依法裁定的保全措施，查封措施一旦执行，法律效力客观上及于社会全体。根据已查明的事实，湖南省邵阳市北塔区人民法院自2014年7月1日至2016年4月14日查封涉案门面，湖南省邵阳市中级人民法院于2015年5月18日裁定对涉案门面轮候查封。2014年9月17日，李某某与祥发公司签订涉案《门面转让协议》时，涉案门面处于人民法院查封状态。因此，李某某主张其就涉案门面享有能够排除执行的权利，不符合前述司法解释的规定。原审法院以湖南省邵阳市北塔区人民法院查封依据的基础法律关系并非本案当事人之间法律关系为由，认定《门面转让协议》属于人民法院查封之前签订的买卖合同，并进而认定李某某就涉案门面享有的权利能够排除执行，适用法律有误，依法予以纠正。

【摘要】本案系因李某某提出执行异议而引发的诉讼。在其执行异议不能成立的情况下，对其为支持异议而请求确认《门面转让协议》有效的主张，已无评判必要。

【解读】另案查封之后签订不动产买卖合同，即使另案查封已经解除，也不能排除在不动产买卖合同签订后查封的强制执行。

·王某某与国药新疆库尔勒医药有限责任公司、有限责任公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1518号

【裁判摘要１】《执行异议和复议规定》第二十八条未对查封是否为执行中的查封进行区分，无论是诉讼中的保全查封还是执行中的查封，均具有公示效力，其效力不仅及于被查封人，还及于第三人。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”规定，诉讼保全中的查封在进入执行程序后自动转为执行中的查封。王某某明认为《执行异议和复议规定》第二十八条中的查封仅限于执行程序中的查封，其该再审申请事由于法无据，不能成立，本院不予支持。

【裁判摘要２】轮候查封之后签订书面合同和占有房屋不能排除强制执行——案涉房屋查封即使属于轮候查封，但轮候查封系人民法院依据生效的执行裁定实施的强制执行措施，在依法自动产生查封效力前并非不产生法律效力，而是产生预查封的法律效力。王某某明对案涉房屋的占有行为发生在案涉房屋查封之后。原判决认定王某某明不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，认定事实及适用法律并无不当。

·最高人民法院民事裁定 (2018)最高法民申2896号

【裁判摘要】签订买卖合同时房屋处于另案查封状态但之后解除查封，不影响法院对案外人在法院查封前已签订合法有效买卖合同认定——《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该条属于执行异议程序中的实质性审查条款，该条可以作为本案执行异议之诉审理的参照。综合本案证据和事实可以判断，陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。第一，案涉《涉外房地产买卖契约》经由中国司法部委托公证员钟某律师证实，经中国法律服务（香港）有限公司转递珠海市公证处并由珠海市公证处出具《公证书》，可以证明该合同中香洲公司法定代表人刘××和陈××的签字属实。由此可以认定，香洲公司和陈××在1995年订立了房屋买卖合同，合同内容合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于查封房产不得转让的规定，属于管理性规定，不影响双方房屋买卖合同的效力。虽然香洲公司和陈××订立买卖合同时，案涉房产处于查封状态，但之后解封，而本案执行所开始查封的时间是2013年，故本案属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，陈××提供的现代广场入伙合同书可以证实，香洲公司于1996年将案涉房产交付陈××占有。．．．．．．第三，中国法律服务（香港）有限公司转递的钟某律师行的证明书和收款收据证明，陈××在订立合同之后已支付大部分购房款，而剩余购房款通过租金冲抵，据此可以证明陈××在人民法院查封案涉房产之前已支付全部购房款。第四，珠海市地方税务局出具的《关于香洲公司销售不动产问题的复函》证实，香洲公司未履行缴纳税款义务是导致案涉房屋无法办理产权证的原因，因此陈××未就案涉房产办理过户登记并非其自身原因造成。鉴于陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，原审支持其排除强制执行的请求，并无不当。