无权代理人订立的合同是指行为人没有代理权、超越代理权、代理权终止以后以被代理人名义订立的合同。

１.行为人在行为时不享有相应的代理权；

２.代理人以被代理人的名义而非以自己的名义行为；

３.代理人所为之行为系民事行为。

１.没有代理权的无权代理；

２.超越代理权的无权代理；

３.代理权终止后的无权代理。

在代理人的代理行为被被代理人追认前，相对人与被代理人订立合同的意愿只具有要约性质（要约可以撤销）。

１.相对人享有催告权、善意相对人享有撤销权：

（１）相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认：被代理人未作表示的，视为拒绝追认；

（２）合同被追认前，善意相对人有撤销的权利：撤销应当以通知的方式作出。

２．被代理人享有追认权：在被代理人作出追认、拒绝追认的意思表示之前，无权代理的合同效力处于不确定状态。

（１）未经被代理人追认对被代理人不发生效力：由行为人承担（缔约）责任；

（２）经被代理人追认后有效,合同自订立时起生效：经被代理人追认后，被代理人不能再追究无权代理人责任。

Ａ.追认的意思表示自到达相对人时生效；

Ｂ.被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。

（３）民法通则第66条第1款规定“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”：

Ａ.不属于事后追认；

Ｂ.应视为默示授予代理权，代理人的行为属于有权代理而非无权代理。

３．无权代理合同对无权代理人的效力：

（１）被代理人追认无权代理的合同：

Ａ.无权代理人不再是合同当事人，其无需承担合同责任；

Ｂ.如果无权代理人的不当行为对被代理人造成了损害，其仍应承担相应的民事责任。

（２）被代理人拒绝追认无权代理合同，则应由无权代理人承担责任（非合同责任）：

Ａ.无权代理人对被代理人造成损失的：需承担侵权责任；

Ｂ.无权代理人对相对人造成损失的：对方当事人有权选择无权代理人履行合同项下的义务，也可选择无权代理人承担赔偿责任（缔约过失责任）。

相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效（表见代理发生与有权代理的效果不完全相同，表见代理的相当人有选择权）。

１．表见代理概念：表见代理（表示代理）是指行为人虽然无代理权，但是善意相对人客观上有充分利用相信行为人具有代理权，而与其为民事法律行为，该民事法律行为的后果直接由被代理人承担。

２．表见代理构成要件：

（１）行为人以被代理人的名义实施民事法律行为；

（２）行为人未获得授权：没有代理权、超过代理权、代理权已经终止等；

（３）行为人欠缺代理权外，具备民事法律行为的其他有效要件；

（４）相对人有理由相信行为人有代理权。

【解读１】表见代理构成要件：　　

（１）无权代理人没有获得明确授权；　　

（２）客观上存在使善意相对人相信无权代理人拥有代理权的正当理由；

（３）无权代理行为的发生与本人有关；

（４）相对人主观上未善意/无过失。

【解读２】最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》“四、正确把握法律构成要件，稳妥认定表见代理行为”13、合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。

（１）最高人民法院司法解释明文规定构成表见代理必须相对人善意且没有过失；

（２）表见代理的构成机会大大减少。 

３．相对人有理由相信行为人有代理权的认定：

（１）根据合同法第49条的规定，构成表见代理行为不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上有理由相信行为人有代理权。

（２）“有理由相信”是指合同相对人善意且无过失地相信行为人有代理权，即相对人在不知道行为人无代理权方面不存在疏忽或懈怠，并为此承担举证责任。 

４．表见代理的综合认定：法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的出具时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。

５．表见代理成立的法律后果：

（１）表见代理的后果应当归本人承受：被代理人因此受到的损失，可以根据无权代理人的过错大小请求其补偿或者追偿。

（２）表见代理中相对人不应享有撤销权（合同已经成立并生效）：表见代理的被代理人承担有效代理行为所产生责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受损失。

①表见代理是指在无权代理情形下，由于被代理人与代理人之间的关系，使善意相对人有理由相信被代理人有代理权并与其发生民事法律关系，从而由被代理人承担代理法律关系的代理：

A.无权代理人并没有获得本人授权；

B.无权代理人同相对人之间的民事行为，具备民事法律行为的一般有效要件和代理行为的表面特征（具有无权代理人有代理权的客观表象）；

C.相对人主观上善意无过失。

②判断某一无权代理行为是否构成表见代理，应当具备客观和主观两个方面构成要加：

A.客观上存在使相对人相信无权代理人具有代理权的客观表象；

C.主观上相对人须善意无过失；

C.表见代理的被代理人是否存在过错，不影响表见代理权的成立。

③不构成表见代理且无被代理人追认：

A.无权代理行为自始不发生法律效力，双方所订立合同无效（由行为人对相对人承担合同无效责任）；

B.若本人与相对人均无过错的，应由无权代理人负责赔偿相对人以及本人的损失（合同责任）；

C.若无权代理人与相对人恶意串通而损害被人利益的，应承担连带赔偿责任（侵权责任）；

D.被代理人有过错并给相对人造成损失，被代理人不是无权代理合同的当事人，其与相对人之间成立侵权民事法律关系，被代理人应当承担侵权责任，相对人应当另案起诉。

④《合同法》没有规定自己代理和双方代理的法律效力：

A.《合同法》草案对于自己代理区分不同情况，不利于被代理人的无效；有利于被代理人的，而被代理人又不主张请求确认无效的有效。

B.《合同法》草案对于双方代理完全按照概念法思路，由于合同是当事人双方或多方意思表示一致的结果，双方代理实际上是单方行为，本质要求不能有效。

⑤《杜迎立、刘周宽与平顶山煤业集团有限责任公司撤销权纠纷上诉案》（载最高人民法院民事审判庭第二庭《商事审判指导案例·合同卷》）：

A.被代理人未委托代理人代其签订协议，但其主动承担协议的法律后果的行为，表明其实际认可代理人的代理行为；

B.因代理实务发生的纠纷的，可以以被代理人为被告提起诉讼。

⑥《陕西精典投资有限公司、西安西北实业（集团）有限公司返还股权转让款债务纠纷案》（最高人民法院（2006）民二终字第121号，载最高人民法院民事审判第二庭《商事审判指导案例·合同卷》）裁判摘要：本案中，第三人明知代理人的代理行为已经超越了代理权限，仍与其订立合同，损害了被代理人的利益，被代理人对此合同拒绝予以追认。根据《合同法》第五十一条的规定，该合同无效。

《民法总则》

　  第一百七十一条【无权代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

　　相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

　　行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

　　相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

《民法通则》

    第六十六条第一款   没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 

   【备注】已经被《合同法》第48条“被代理人未作表示的，视为拒绝追认”修改。 

《合同法》 

    第四十七条　限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

　　相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

　　第四十八条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

　　相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

    第四十九条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 

    第十一条  根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。

    第十二条  无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。

    第十三条  被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。 

最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用《经济合同法》的若干问题的解答【失效】 

    二、关于借用业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订的经济合同应当如何认定问题

　　单位的业务介绍信、合同专用章和合同书是单位对外进行活动的重要凭证，不得借用，更不得借此非法牟利。对借用其他单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订的经济合同，应当确认为无效合同。出借单位与借用人对无效合同的法律后果负连带责任。出借单位收取的“手续费”、“管理费”，应作为非法所得予以追缴，上交国库。

　　借用人与出借单位有隶属关系或者承包关系，且借用人签订合同是进行正当的经营活动，则可不作为无效合同对待。但出借单位应当与借用人对合同的不履行或不完全履行负连带赔偿责任。

　　合同签订人盗用单位的介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订经济合同的，应当确认为无效合同，一切责任应由盗用人自负；构成犯罪的，应及时移送公安、检察机关处理。 

关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见 

　　四、正确把握法律构成要件，稳妥认定表见代理行为

　　12、当前在国家重大项目和承包租赁行业等受到全球性金融危机冲击和国内宏观经济形势变化影响比较明显的行业领域，由于合同当事人采用转包、分包、转租方式，出现了大量以单位部门、项目经理乃至个人名义签订或实际履行合同的情形，并因合同主体和效力认定问题引发表见代理纠纷案件。对此，人民法院应当正确适用合同法第四十九条关于表见代理制度的规定，严格认定表见代理行为。

　　13、合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。

　　14、人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。 

建设部《建筑施工企业项目经理资质管理办法》

　　第八条　项目经理在承担工程项目施工的管理过程中，应当按照建筑施工企业与建设单位签订的工程承包合同，与本企业法定代表人签订项目承包合同，并在企业法定代表人授权范围内，行使以下管理权力：

　　（一）组织项目管理班子；

　　（二）以企业法定代表人的代表身份处理与所承担的工程项目有关的外部关系，受委托签署有关合同；

　　（三）指挥工程项目建设的生产经营活动，调配并管理进入工程项目的人力、资金、物资、机械设备等生产要素；

　　（四）选择施工作业队伍；

　　（五）进行合理的经济分配；

　　（六）企业法定代表人授予的其他管理权力。 

妥善审理合同纠纷案件 维护市场正常交易秩序

——最高人民法院民二庭负责人就《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》答记者问 

  　问：表见代理制度可谓合同纠纷案件审判实务中长期以来争论较大的问题，《指导意见》在该制度适用方面的精神是什么？ 

  　答：当前形势下，在国家重大项目和承包租赁行业等受到全球性金融危机冲击和国内宏观经济形势变化影响比较明显的行业领域，由于合同当事人采用转包、分包、转租方式，出现了大量以单位部门、项目经理乃至个人名义实际履行合同的情形，并因合同主体和效力认定问题引发表见代理纠纷案件。鉴于表见代理属于市场交易法则中极其例外的情形，为维护正常的市场交易秩序，《指导意见》对于表见代理制度适用的主要精神是严格认定其构成要件。人民法院要注意两个问题： 

    第一，关于“有理由相信”的理解。根据合同法第49条的规定，构成表见代理行为不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上有理由相信行为人有代理权。《指导意见》认为“有理由相信”是指合同相对人善意且无过失地相信行为人有代理权，即相对人在不知道行为人无代理权方面不存在疏忽或懈怠，并为此承担举证责任。 

  　第二，关于表见代理的综合认定。《指导意见》根据多年的审判经验提出，人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的出具时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要

    八、冒名签订房屋买卖合同的效力

　　出卖人冒用房屋所有权人名义（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。

　　买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。

最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知

    一、关于民法总则适用的法律衔接

　　4.【民法总则的时间效力】根据“法不溯及既往”的原则，民法总则原则上没有溯及力，故只能适用于施行后发生的法律事实；民法总则施行前发生的法律事实，适用当时的法律；某一法律事实发生在民法总则施行前，其行为延续至民法总则施行后的，适用民法总则的规定。但要注意有例外情形，如虽然法律事实发生在民法总则施行前，但当时的法律对此没有规定而民法总则有规定的，例如，对于虚伪意思表示、第三人实施欺诈行为，合同法均无规定，发生纠纷后，基于“法官不得拒绝裁判”规则，可以将民法总则的相关规定作为裁判依据。又如，民法总则施行前成立的合同，根据当时的法律应当认定无效，而根据民法总则应当认定有效或者可撤销的，应当适用民法总则的规定。

　　在民法总则无溯及力的场合，人民法院应当依据法律事实发生时的法律进行裁判，但如果法律事实发生时的法律虽有规定，但内容不具体、不明确的，如关于无权代理在被代理人不予追认时的法律后果，民法通则和合同法均规定由行为人承担民事责任，但对民事责任的性质和方式没有规定，而民法总则对此有明确且详细的规定，人民法院在审理案件时，就可以在裁判文书的说理部分将民法总则规定的内容作为解释法律事实发生时法律规定的参考。

《合同法中的几个疑难问题》【王闯】

    三、关于表见代理的构成和司法认定问题

    合同法第49条规定了表见代理制度，如果行为人没有代理权或超越代理权，或代理权终止后仍然以被代理人的名义和相对人交易，相对人有理由相信他有代理权，就认定这个代理是有效的。在具体介绍表见代理的构成之前，我想应该明确一个问题：表见代理解决的是什么？它的价值衡量的是什么？这是我们审理表见代理纠纷案件时应该把握的东西，因为它直接决定了表见代理是一个例外还是一个原则。实践中很多法官审理过表见代理案件，经常会判表见代理是成立的。相反，最高法院民二庭新合同法颁行后还没有遇到表见代理被认定的情形。为什么会出现这样的反差呢？我认为对表见代理制度本身有价值权衡的把握问题。在民事法律关系中权利通常处于交叉状态，很多情况下权利是冲突的。冲突权利的解决方式有很多，通常是都给保护了，也有很多情况是水火不容的，你只能保护一个，然后牺牲另外一个。在表见代理制度中就属于这种情形，就是交易安全和所有人的安全有冲突。在表见代理里面，一定条件下在相对人有充分的理由相信无权代理人有代理权的情况下，就把无权代理当作有权代理来对待。这个情况要牺牲真正权利人的利益保护相对人的利益，这个就是价值权衡。价值权衡并不是无权代理时就要保护相对人的利益，保护交易安全。下面我还是用具体的一个案子来说进行说明：1997年6月，中外合资企业东方公司开发了一个小区，开发到一半没有资金了，就想把小区和土地使用权转让给合利公司。在与合利公司签订合同时，约定由合利公司继续把小区开发完，同时土地使用权一并转让给合利公司，为了便于过户，东方公司把公章给了合利公司。合利公司在拿到公章后并没有继续开发小区，而是拿着这套手续以东方公司的名义到中国银行办理了3000万的贷款，并以小区的土地使用权做了抵押。这笔钱贷出来没有进行后期建设而是还了他自己的债务，并把剩余的500万还了自己欠中国银行贷款的利息。贷款到期后还不上欠款，中国银行就起诉东方公司，要求东方公司承担责任。东方公司接到诉状后，主张并没有授权合利公司去银行抵押贷款。中国银行主张合同上有东方公司的章，他项权证上也是该公司的章，即使没授权，也构成了表见代理。这个案子发生在2000年，是新合同法颁布之后，适用新合同法第49条。本案是否构成表见代理？我当时认为不构成表见代理，但是合议庭其他两位法官认为构成表见代理，他们认为合同、证都是东方公司的章，任何一个人都会相信是代理东方公司的，此外，经济合同法相关解释第一条就明确规定，合同上盖谁的章谁就要承担责任。我的观点是这仅是一个客观要件，我们一定要注意到新合同法和旧合同法在表见代理上发生了变化，就是新合同法上加了一个主观条件。在最高院经济合同解答中只强调客观条件，用谁的章谁就要承担责任。新合同法却不一样，增加了主观条件，相对人有理由相信你有代理权，相对人必须是善意且无过失。不能说盖章就有效，如果银行不是善意的，有重大过失，即使东方公司盖了章也不能向其主张权利。问题的焦点是，你凭什么说相对人有理由相信？从字面上是看不出来的，表见代理必须要衡量相对人的主观状态，有没有过失，是不是善意。相对人有理由认为有代理权，为什么要解释为相对人是善意的且无过失呢？后来就向参与合同法起草的专家学者发出了征求意见函，反馈回来的一个观点说相对人有理由相信行为人有代理权，就是指主观一个状态，就是说相对人善意且无过失。后来就采纳了专家的意见，认为客观条件具备，主观条件不具备，认定不能构成表见代理。为什么主观条件不具备呢？中国银行在这个案件里，非善意重大过失体现在哪里呢？中国银行至少有三个过失：第一，在签订贷款合同的时候，借款方东方公司盖了章，东方公司是一个中外合资企业，案件审理的事实已经查明，东方公司是第一次向中国银行进行贷款。按照贷款通则的规定，中外合资企业首次大额贷款，经营机构银行必须要对它进行审查，审查它上一年度的财务报告，同时必须要审查这个申请贷款是否经过董事会的同意。中国银行都没审查这些东西，这是一个比较大的过失。为什么说这是一个比较大的过失呢？因为贷款通则是对所有的金融机构特别是银行金融机构一个最基本的要求。特别是国有的银行，出于对国有资产负责，必须要尽到最基本的义务。行政规章明确规定要求做都没去做，难道还没有过失吗？第二，本案中还有一个抵押合同，就是土地使用权抵押合同。土地使用权抵押也是合利公司为东方公司代理，案件事实查明，合利公司在以东方公司的名义向中国银行贷款抵押时出示了土地使用权转让协议。中国银行在看到这个转让协议的时候应该注意到土地使用权已经转让给合利公司了，至少是在转让的过程中，那么谁是土地使用权人？可能是东方公司，也可能是合利公司。只能是一个，如果是东方公司的话，那么东方公司为什么不到银行来办理抵押？如果是合利公司，已经转让完毕了，那么合利公司为什么要以东方公司的名义来办理抵押，以自己的名义办理抵押担保不就可以了？所以说，这里面存在一定的疑问，银行竟然不去核实，那么能说银行没有过失吗？第三，3000万元已有500万元是还了合利公司的一个关联公司欠中国银行的一笔贷款的利息。银行给东方公司的贷款，合利公司拿了其中的500万元还了合利公司欠银行的一笔贷款的利息，我不敢说他们之间有恶意串通之嫌，但至少是很难说清楚的一个问题。这一点我在判决里面略有表述，至少是人民银行有规定，不允许用贷款来还贷款的利息。这三点中两个违反了人民银行的规定，也就是说银行作为经营机构，没有尽到进一步勤勉谨慎地审查义务，这个时候就有重大过失。本案中既然中国银行有这三点过失，那么怎么能够构成表见代理呢？既然表见代理不构成，我们就把它怀疑为是无权代理，无权代理自然就是东方公司不向中国银行承担责任，因为他们没有合同。既然无权代理，那么合同就是合利公司和中国银行之间签定的合同，所以合利公司应该还钱，东方公司不应该还钱。但是有一个问题是不能回避的，就是东方公司对中国银行这笔贷款的损失究竟有没有过错？要回答这个问题关键是看东方公司和中国银行之间到底是一种什么关系。《合同法》第48、49条，还有《民法通则》第64条第一款和第四款都表明表见代理法律关系中有两个关系：一是合同关系，一个是侵权关系。通常是合同关系，在本人默认的情况下，自然就在本人和相对人之间形成了一个合同关系；在相对人和代理人恶意串通来损害本人利益的时候，就形成一个侵权关系。那么就可以得出一个结论：在代理行为中其实是可能存在两种关系：一个是契约关系，一个是侵权关系。那么在表见代理不成立的情况下，东方公司和中国银行之间是一个什么关系？我们首先应该否定是一个合同关系，那么只能是成为一个侵权关系。侵权关系的前提是东方公司有没有过错，但这并不是本案审查的范畴，因为银行没有告东方公司侵权，我们只是审表见代理。东方公司的过错与中国银行的损失之间的关系本案并不审查，所以我留了一个救济的途径，在判决的时候加了一段，至于东方公司有没有过错，他对中国银行损失之间有没有一个因果关系，这属于侵权行为的范畴，中国银行可以就此问题另案起诉，然后就维持了原判。后来中国银行到安徽高院又告东方公司，安徽高院审查认为东方公司在把合同书、公章这套手续给合利公司这个问题上是有过失的，就判了由东方公司向中国银行承担一部分损害赔偿。这个案子通过两个纠纷，一个契约纠纷，一个侵权纠纷就给解决了。

    总之，在表见代理构成和认定问题上，我个人认为新合同法中表见代理制度和旧合同法的区别就是增加了一个条件，就是主观要件，必须要求相对人善意且无过失。第二、表见代理这个制度非常严格，它只是正常交易的例外，而不能够轻易地被认定成立。如果表见代理不断地被认定，把无权代理当做一个个有权代理来对待的话，我们发现将会扰乱整个社会秩序，人人都会自危，我的东西不能放在别人的地方，否则要么就给无权处分了，要么就给我无权代理了。这样真正的权利人永远处于一个不安状态，这并不是正常的社会经济生活秩序所期待的结果。

·中国银行合肥市桐城路分理处诉安徽合肥东方房地产有限责任公司借款、抵押担保合同纠纷案

【裁判要旨】虽具有代理权的客观表象而符合表见代理的客观要件，但不符合表见代理制度关于相对人须为非善意无过失的主观要件，因而不构成表见代理，而是无效合同。

·山东德州针织厂与河南省鹤壁市外贸化工医药保健品公司购销合同纠纷案

【提示】公司一般业务人员未经授权，擅自签订大幅度降价协议，事后未经公司追认和履行，应认定无效。 

·安徽合肥东方房地产开发有限公司诉江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司债务转让、商品房预售合同纠纷案

【提示】当事人作为本公司管理人员，代表他公司为本公司偿债，属于自己代理，该行为无效。

【摘要】当事人作为本公司的副总经理，在他公司已取消对其委托授权情况下，代表他公司与债权人签订商品房预售合同。该合同的内容本身不是单纯的商品房预售，该合同的目的就是为了使债权人实现其对本公司的债权，其实质是本公司以他公司的房屋向债权人抵偿其债务。因当事人没有他公司任何形式上的授权，债权人也没有理由相信当事人有代理权。一审法院认定表见代理成立不当。当事人身为本公司副总经理代理他公司表示以其房产为本公司偿债，属于自己代理的行为，该代理行为不发生法律效力。当事人的行为明显损害他公司的权益，债权人明知当事人的身份，在签订合同时未尽合理的审查义务，存在疏忽和懈怠，对该代理行为无效负有过错。

【裁判意见】当事人代理他公司表示以其房产为本公司偿债，属于自己代理的行为，该代理行为无效。 

·陈德俄诉陈德群侵害房屋所有权纠纷案

【载《最高人民法院公报》1992年第4期（总第32期）】

【提示】房屋代管人未经得原业主同意，擅自出卖该房屋，该买卖合同无效。 

【裁判摘要】

    《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》１９６条规定：１９８７年１月１日以后受理的案件，如果民事行为发生在１９８７年以前，适用民事行为发生时的法律、政策；当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。”本案买卖房屋的民事行为发生于１９６１年，应当适用当时的法律、政策。

　　本案讼争房屋是上诉人陈德俄出资修建的个人合法财产，任何人未经所有权人许可，均不得出卖。１９５１年４月１６日，最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条中规定：“房屋代管人，未得原业主同意，私擅将房屋盗卖，此种买卖行为，原属无效……”。被上诉人陈德群作为房屋代管人，在未征得所有人同意的情况下，即以自己的名义出卖他人房产，是违法的民事行为。１９５６年１月１８日，中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中规定，企业单位不经批准不得购买私有房屋。原琼山县商业局大致坡营业部违背政策，未经批准擅自购买私有房屋，并且在明知陈德群不是所有权人的情况下与其签订买卖契约，其行为是违法的。陈德群与营业部签订的房屋买卖契约，侵害了陈德俄对讼争房屋的所有权，应属无效。对此无效民事行为，陈德群与营业部均有过错，比照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，应当各自承担相应的责任。

·甘肃稀土公司为购销稀土合同纠纷申请再审案

【载《最高人民法院公报》1992年第2期（总第30期）】

【意旨】署名与盖章单位不一致的，视为委托代理关系：合同当事人的署名与盖章的单位不一致的，视为委托代理关系的一种表现形式，署名单位与盖章单位之间存在委托代理关系。

【提示】买卖合同当事人对代理人代理本人从事代理事项是明知的，且被代理人并未对代理人所从事的买卖合同的订立行为明确表示否认的，该买卖合同约束被代理人和另一方当事人。

【摘要】买卖合同中，买方签约人署名实际买方名称，而自己公司的公章，这是委托代理关系的一种表现形式。买方签约人接受合同的签署方式，表明其自己认为是受了实际买方的委托。签约当天，买方签约人就给实际买方发了电报，较详细地报告了签约内容，而不是问实际买方是否要货，表明买方签约人不是以需方身份与加卖方签约后又以供方身份向实际买方去要约，而是代理人向被代理人报告代理事项的情况。关于实际买方所发的内容为：“价格偏高，暂不要发货”的电报，已证实是推迟发货的意思表示。该电报并未明确表达实际买方对买方签约人代理本案合同行为的否认。代理人所签订的买卖合同约束被代理人和另一方合同当事人。

【裁判意见】代理人在以被代理人名义签订合同时加盖己方公章，只是出来代理义务的一种形式，不能因此否认代理关系的存在。

·陕西精典投资有限公司、西安西北实业(集团)有限公司返还股权转让款债务纠纷案  

【裁判要旨】第三人明知代理人的代理行为已超越代理权限，仍与其订立合同，损害了被代理人的利益，被代理人对此合同拒绝予以追认，根据《合同法》第51条规定，该合同无效。

·赵春娥等与葛春强房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判要旨】出卖人冒名签订房屋买卖合同导致合同无效的，法院按照各参与人对合同无效的主观过错分担赔偿买受人的相应损失，其中出卖人对合同无效具有主观故意，承担主要责任；居间人作为专业机构，对出卖人冒名事项未尽审核义务承担相应责任；买受人针对房屋买卖此一重大财产交易事项未尽到必要的注意义务的，需要承担一定的责任。

【裁判摘要】本院认为：赵某某在未取得杨某某授权的情况下，与葛某某、金城阜业公司就101号房屋签订房屋买卖居间合同，赵某某构成无权代理。此后，因杨某某拒绝对赵某某的代理行为表示追认，房屋买卖居间合同因此确定无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院适用合同法关于无权代理及合同无效的法律后果的相关规定处理本案正确，本院予以确认。本案中，赵某某在明知未取得杨某某授权的情况下，擅自与他人签订房屋买卖合同，代理杨某某出售101号房屋，对于合同无效的后果主观处于故意状态，具有严重过错，故应对葛某某的损失承担主要责任。金城阜业公司作为收取服务费用的专业房地产经纪公司，对于核实出卖人身份、代理人的代理权限等与买卖合同相关的重要事项，应负有严格的审查义务。金城阜业公司虽主张赵某某找杨科(音)顶替杨某某签订合同，而杨科与杨某某长相相似其公司客观上无法辨别，但就此未能提供充分证据，故本院不予采信。根据本案现有证据，金城阜业公司在赵某某未出具杨某某的委托手续、亦未征得杨某某本人同意的情况下，仅因赵某某曾代理杨某某在其公司卖过两套房子，并事后通过赵某某提供的“杨某某”的电话核实，即认可赵春娥具有代理权，违反其应有的审查义务，具有一定的过错。故对于葛某某的损失，应当承担相应的责任。 ......对于葛某某因合同无效而造成的房屋差价损失的具体数额，一审法院依据专业评估机构出具的咨询意见书酌情确定并无不当，本院不持异议。该评估基准日2013年12月14日为房屋买卖居间合同经法院生效判决确定不能履行的次日，亦为葛某某损失确定发生的时间，故以该时点作为评估基准日并无不当。