【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2441号
【裁判摘要】法院不得直接拍卖预查封房产——首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。"据此可知，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是何某基于商品房预售合同对恺泰公司享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记，何某取得案涉房屋物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价，以满足德辅公司对何某享有的债权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房屋在办理权属变更登记前，恺泰公司是该房屋权利人，何某尚未取得该房屋所有权。何某是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据。虽然何某与恺泰公司签订商品房预售合同后，办理了预告登记，但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。何某作为预告登记权利人享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求恺泰公司办理房屋过户登记等债权请求权，其对案涉房屋并不享有物权。二审关于案涉房屋权属的认定符合法律规定。同时，案涉商品房预售合同已经何某与恺泰公司协议解除，并得到人民法院确认。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。"据此，何某基于商品房预

（续）合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效。何某未能取得案涉房屋所有权，德辅公司要求执行该房屋的主张没有法律依据。再次，根据案涉商品房预售合同的约定，何某与恺泰公司在合同登记备案后，可以协议解除该合同。人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产。何某尚未取得案涉房屋所有权，其与恺泰公司签订《解除合同协议》，不属于处分财产的行为。因此，在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制何某与恺泰公司行使合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。同时，根据《解除合同协议》的约定，商品房预售合同解除后，恺泰公司向何某退还已付购房款。此时，预查封对象转变为恺泰公司应向何某退还的购房款，德辅公司可申请执行该款项。复次，恺泰公司再审审查中所提供证据显示，案涉房屋目前仍处于暂停销售状态。．．．．．．且现有证据并未显示《解除合同协议》签订时恺泰公司已知晓案涉房屋被预查封的情况，因此不能认定恺泰公司对在《解除合同协议》中约定由恺泰公司直接向银行支付下欠按揭贷款以及其据此约定履行义务等行为具有过错。德辅公司关于二审认定恺泰公司不存在过错错误的申请再审理由不成立。最后，案涉房屋虽然登记在恺泰公司名下，但恺泰公司并非被保全人，预查封效力并不及于恺泰公司对该房屋享有的权益。二审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第一款关于“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人”的规定，对恺泰公司在签订《解除合同协议》时是否知晓案涉房屋被预查封的事实进行判断，适用法律并无不当。
【解读】（１）被执行人签订商品房预售合同并登记备案后，法院采取预查封措施，保全的仅仅是被执行人对房屋出卖人的债权请求权。（２）预售合同依法解除后，被执行人未取得房屋所有权，法院不得执行该房屋。
【注解】已办理预告登记的商品房被预查封后不能限制购房人与开发商协商解除商品房预售合同——在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制购房人与开发商行使合同解除权，当事人基于真实以上表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被查封而被剥夺。