承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者出租人与抵押权人协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

（１）承租人不享有优先购买权的情形：

Ａ．房屋按份共有人行使优先购买权；

Ｂ．出租人将房屋出卖给近亲属的。

（２）视为承租人放弃优先购买权：出租人履行通知义务后，承租人在１５日内未明确表示购买的。

【相关法条】

（１）《民法典》第７２６条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”／“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

（２）《合同法》^【废止】 第２３０条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

（３）《解释》第１５条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 

１.承租人的优先购买权是一种期待权，只有发生出租房屋将要转让的事实，承租人才可以期待得到同等条件下优先购买的权利。

２.承租人的优先购买权与基于共有优先购买权存在效力上的差异。

１.在承租人享有优先购买权时，出租人负有在合理期限通知承租人的义务。

【解读】“合理期限”没有明确规定：

（１）根据《民法典》第７２６条第２款规定“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”出租人至少应当提前１５日通知承租人。

（２）《解释》第２３条^【删除】 规定“拍卖租赁房屋，应当在拍卖５日前通知承租人”。

（３）《民法典》第７２７条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”

（４）《民通意见》第118条、《城市私有房屋管理条例》规定的“提前三个月通知”已作废。

２.承租人享有以同等条件优先购买的权利（同等条件应采取相对同等说的观点）：

（１）同等条件首先是价款条件的等同；

（２）价款支付方式主要是指支付价款的时间和次数；

（３）对承租人基于与第三人的亲属关系或者其他特殊亲密关系，以低于市价出卖房屋的，承租人不得主张行使优先购买权。

３.在租赁房屋实现抵押权时，出租人以协议折价、变卖租赁房屋实现抵押权的，应在合理期限内通知承租人；

４.出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的，出租人或者拍卖行应当在拍卖５日前通知承租人.

１.房屋按份共有人行使优先购买权（《民法典》第７２６条）；

２.出租人将房屋出卖给近亲属的（《民法典》第７２６条）；

３.出租人履行通知义务后，承租人在１５日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权（《民法典》第７２６条）；

４.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖５日前通知承租人；承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权（《民法典》第７２７条）。

【解读】《解释》第２４条^【删除】 承租人不得主张优先购买房屋的四种情形：

（１）房屋共有人行使优先购买权；

（２）出租人将房屋卖给近亲属；

（３）出租人履行告知义务后，承租人在１５日内未明确表示愿意购买的；

（４）购买房屋的第三人出于善意并已经办理登记手续的。

１.出租人违反义务侵害优先购买权的主要形式为出租人出卖租赁房屋在合理期限内未通知承租人；

２.出租人侵害承租人优先购买权的救济方式是损害赔偿，而非宣告前手买卖无效。

【解读】《民法典》第７２８条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”

１.《解释》第２３条规定，“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”

２.《解释》第２４条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”

３.根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权：

（１）承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先购买权：

A.出租人在拍卖5日前已经通知承租人，承租人未参加拍卖的；

B.出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的。

（２）房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权：

A.房屋共有人行使优先购买权的； 

B.出租人将房屋出卖给近亲属的。

（３）善意但三人已经取得租赁房屋物权的：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【解读】

（１）承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的，承租人均不得请求优先购买权。

（２）按份共有人的优先购买权与承租人的优先购买权不可能发生竞合：按份共有人转让其份额时，只能由其他按份共有人行使优先购买权；出租人转让租赁物时，只有承租人才能行使优先购买权。

A.共有人优先购买权的客体是按份共有人的共有份额，承租人优先购买权的客体是具体的物（租赁物）；

B.共有人转让共有份额的，其他共有人可以直接行使优先购买权，不需经过其他共有人的同意，只有出卖人把份额出售给第三人时，其他共有人可在同等条件下主张优先购买权；

C.承租人行使优先购买权要有全体共有人同意，全体共有人均作为出卖人不存在共有人优先购买权问题。 

问：出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效？

答：

（１）《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”已经作废。

（２）《解释》第21条^【删除】 规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

（３）《民法典》第７２８条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”

根据上述规定，出租人侵害承租人优先购买权的：

（１）出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效；

（２）承租人只能请求出租人承担赔偿责任。

【解读】随着《民通意见》第118条规定的废止，承租人无权请求法院确认违反承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。

①承租人优先购买权的性质：定性为债权。

②承租人优先购买权行使条件：

A.承租人和出租人之间应当有合法有效的租赁合同关系；

B.承租人必须占有租赁物；

C.出租人必须有出卖租赁物的意思表示；

D.承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。

③经出租人同意的转租：

A.次承租人有优先购买权；

B.承租人无优先购买权。

④未经出租人同意的转租：承租人和次承租人均无优先购买权。

⑤不定期租赁合同在租赁期限内，承租人有优先购买权。

⑥当实际交易价格与备案价格不一致时，应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据，承租人不能以备案合同价格作为头等条件主张优先购买权：

A.真实意思表示是民事法律行为的核心要素，应以双方当事人的真实意思表示为准；

B.非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。

Ｃ.房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，逃避税收并不是当事人订立房屋买卖合同的目的。

⑦曾经存在租赁关系/相邻关系都不是享有优先购买权的法定事由[最高人民法院（1998）民监字第148号民事裁定书《朱文安、古全美与白玉堂、白玉敏、毫州市聚源商场房屋买卖合同纠纷申请再审案》]。 

《民法典》

　　第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　第七百二十七条【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

　　第七百二十八条【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

　　第二十一条^【删除】 【侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任】出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 

　　第二十二条１５【租赁房屋抵押权人实现抵押权时承租人优先购买权的保护】出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 

　　第二十三条^【删除】 【租赁房屋拍卖时优先购买权的保护】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 

　　第二十四条^【删除】 【承租人行使优先购买权的例外情形】具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　（一）房屋共有人行使优先购买权的； 

　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； 

　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； 

　　（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 

最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定  

　  第六条　实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：

　　（一）制作、发布拍卖公告；

　　（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；

　　（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；

　　（四）确定保证金、拍卖款项等支付方式；

　　（五）通知当事人和优先购买权人；

　　（六）制作拍卖成交裁定；

　　（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；

　　（八）开设网络司法拍卖专用账户；

　　（九）其他依法由人民法院履行的职责。

　  第十三条　实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：

　　（一）拍卖公告；

　　（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；

　　（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；

　　（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；

　　（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；

　　（六）优先购买权主体以及权利性质；

　　（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；

　　（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；

　　（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；

　　（十）执行法院名称，联系、监督方式等；

　　（十一）其他应当公示的信息。

　  第二十一条　优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。

　　顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。

　　顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由出价在先的优先购买权人竞得。

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答

　　四、优先购买权

　　16、未经登记的租赁合同，承租方是否有优先购买权?

　　租赁合同中的承租方依照法律规定依法享有优先购买权，不因登记与否而影响该项权利。但是，未经登记的租赁合同，其承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里所说的不能对抗第三人，是指一旦房屋所有权已经变更，除非能够证明第三人是恶意的，否则，未经登记的租赁合同的承租人不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。

　　当然，优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利，由于出租人向第三人出卖房屋的行为导致承租人不能实现优先购买权的，应当视为出租人违约，承租人可以要求出租人承担违约责任。

　　17、出租人就租赁房屋已经与第三人订立买卖合同，承租人要求行使优先购买权的，其优先购买权如何行使?

　　优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，在其他人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购买权的，都可以得到支持。也就是说，如果出租人仅仅与第三人订立了合同，而尚未办理过户、登记手续，且承租人也在知道或者应当知道该情形的3个月内提出优先购买要求的，无论第三人是否为善意，也不管租赁合同是否登记，承租人都可以要求优先购买该房屋。在房屋已经过户登记为第三人所有时，则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则为判断第三人是否善意的重要考虑因素。

　　18、承租人的优先购买权主要在哪些情形下受到限制?

　　主要有共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等等。如出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。这主要是考虑到，在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权；出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权；承租人仅租赁部分房屋，而出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。

　　就上述情况而言，因共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是所有权人。因此，与承租人相比仍然更有优先性。而基于特殊人身关系建立的买卖关系，也与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内。即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。就房屋的部分与整体而言，法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权，而对其他部分则没有优先购买权，故承租人的权利不能超出合同的范围。因此，如果将租赁部分单独出卖给承租人，对整体房屋其他部分出卖不产生实质性影响的，承租人对此部分可以行使优先购买权；反之，则不能行使优先购买权。否则，就是对出租人实体权利构成损害。

　　19、房屋在租赁期间被拍卖，承租人是否可就该拍卖房屋行使优先购买权?

　　拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺承租人优先购买的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。具体操作可以参照最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”。

　　20、对于承租人以行使优先购买权为由，诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效，但未提出行使优先购买权的，如何处理?

　　一种观点认为，承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求：一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效，二是请求与出租人建立“同等条件下”的买卖合同关系。这两个诉讼请求是承租人优先购买权的具体化。为避免讼累，切实维护承租人的优先购买权，法院在保护承租人优先购买权的判决中，可以在判决出租人与第三人买卖合同关系无效的同时，直接判决承租人与出租人买卖关系成立；出租人应依法交付房屋，承租人应(在同等条件、期限内)支付购房款。如不判明，承租人的优先购买权实际上可能无法实现。第二种观点认为，对保护承租人优先购买权的判决中，只要宣告买卖合同无效即可，无需再强行判决承租人与出租人优先购买房屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格，只要出租人出卖房屋，承租人可以再主张其优先购买权。

　　我们认为，承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效，而未要求行使优先购买权，经法院释明后不变更诉讼请求的，对其诉讼请求不予支持。理由是：优先购买权作为法律赋予承租人的一项权利，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权。为此，法律允许承租人申请宣告恶意订立的买卖合同无效，以实现这个目的。也就是说申请宣告无效等都是手段，而不是目的。而法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的。在当事人不主张购买的情况下，就说明他没有实现这个目的的意思。因此，也就没有继续加以保护的必要。故承租人不主张优先购买权，而仅要求确认合同无效的，不应支持。

　　21、出租人将房屋出售于第三人，因承租人行使优先购买权而将该房屋出卖给承租人时，出租人与承租人之间的买卖合同的主要内容如价款、付款方式等如何确定?

　　出租人与第三人签订的买卖合同应当作为出租人与承租人之间买卖合同的内容。

　　通说认为承租人的优先购买权在权利分类上属于形成权，即享有优先购买权的承租人作出以同等条件购买系争房屋的意思表示时，该意思表示到达出租人一方时买卖合同即为成立。一般情况下，承租人主张优先购买权时，出租人已经与第三人签订了房屋买卖合同，而所谓同等条件即应当理解为买卖合同的权利义务。

　　22、如何确定优先购买权的放弃?

　　放弃的形式有两种，明示和默示。明示表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人明确表示不予购买；默示可以表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人在合理期限内没有买受系争房屋的意思表示，或表现为积极为出租人寻找买家，承租人另行寻找租赁房屋等。

　　23、出租人通知承租人有无形式要件要求?

　　合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人，该合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内，承租人行使其优先购买权，超过该期限的，即可推定承租人放弃优先权。

　　出租人的通知形式可以灵活多样，如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人进行通知的，不发生通知的效果。

　　24、出租人在房屋出售前对承租人未尽通知义务，承租人应在多长期限内行使优先购买权?

　　承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利，故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定，即承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。该制度与合同法规定的出租人应当给出“合理期限”一起(一为基于当事人自由意思产生，一为没有当事人意思表示时补充当事人意思)，共同构成承租人行使优先购买权的程序性规定。

　　关于“合理期限”问题，具体标准如何，应由当事人根据实际情况而定，不宜强制划一。而关于承租人行使权利的除斥期间，不少人认为法律没有规定。我们认为最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第118条的规定，实际上就可以理解为对此问题作出的规定。该条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”从该条文的表述本身来看，其目的无非是在出租人未及时通知承租人的情况下，给予承租人以行使权利的期间。因为，在出租人通知承租人购买时，实际上是要在承租人和其他人提出相同条件时，优先将租赁物出卖于承租人。那么，出租人的主要义务就是将出卖的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必须在合理期限内行使其权利。而设定优先购买权行使期限的目的，则在于督促承租人尽早行使权利。因此，其目的应该是：出租人出卖租赁物的，应当通知承租人。承租人在接到通知后，应当在合理期限内决定是否购买。该期限最长为3个月。

　　因此，我们倾向于认为，承租人行使优先购买权的期间，应该为承租人知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起的3个月。

　　25、出租人虽然没有通知承租人行使优先购买权，但房屋已几经转手出售，现房屋承租人主张优先购买的，应如何处理?

　　首先，应当判断承租人是否超过期限行使权利；其次，对于租赁的房屋已经出售并几经转手，只要后几个环节的房屋买受人中有一个是善意购买的，承租人就不能再主张优先购买。当然，承租人不能行使优先购买权的，可以要求出租人承担相应责任。

　　26、租赁合同未经登记对承租人优先购买权的影响

　　我国法律规定，房屋租赁应实行登记备案制度。但房屋租赁的登记备案与否不影响租赁合同的效力，故审判实践中当事人为逃避税收等，租赁合同未经登记备案的情况较多。

　　一种观点认为，未经登记备案的租赁合同，承租人的优先购买权不能对抗善意第三人。因为租赁合同未经登记公示，第三人因此可能不知道所购房屋上存在租赁关系，而与出租人建立买卖关系，该第三人是善意第三人。在此情况下，承租人的优先购买权不能对抗善意第三人。另一种观点认为，只有在动产取得问题上存在善意取得制度，不动产取得不存在善意取得问题，承租人优先购买权是法定的权利，可以对抗任何第三人。

　　我们倾向第一种观点。这样处理有利于保护第三人的交易安全，在当前房价上涨形势下，也可防止部分出卖人为反悔卖房，恶意与他人串通假造租赁合同关系，达到悔约的目的。承租人的优先购买权因此不能实现的，可以请求出租人进行赔偿。

　　27、承租人优先购买权的案由问题

　　实践中，有的案由为租赁合同优先购买权纠纷，有的案由为买卖合同纠纷。主张案由为租赁合同优先购买权纠纷者认为，优先购买权纠纷源于租赁合同关系，无租赁关系，就无优先购买权，故应以租赁合同优先购买权纠纷为案由。主张案由为买卖合同纠纷者认为，优先购买权纠纷的诉讼请求主要是两个：一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效，二是请求与出租人建立“同等条件下”的买卖合同关系，故从讼争的法律关系看，主要是买卖合同关系，故以买卖合同纠纷为宜。

　　我们倾向于第一种意见。因为优先购买权本身也包含了买卖的内容，而单纯的买卖合同纠纷不能体现优先购买纠纷的特点。

　　28、承租人优先购买权案件当事人的诉讼地位问题

　　审判实践中，承租人作为原告起诉，有的仅将出租人列为被告，有的将出租人和买受人列为共同被告，有的将出租人列为被告、买受人列为无独立请求权的第三人。我们认为应当将承租人与买受人列为共同被告。

江苏省高级人民法院关于印发《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的通知

　　第十九条　承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权；次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知

　　六、承租人优先购买权

　　28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？

　　同等条件主要是指房屋转让的价格、价款支付方式等。

　　出租人通知承租人时，应当告知租赁房屋转让的事实、时间及具体出卖条件。出租人虽然通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面，或者在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的，应当认定其未履行通知义务。

　　29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？

　　出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。

　　30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？

　　承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。

　　31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？

　　承租人对租赁房屋享有优先购买权，并不以其依据租赁合同约定支付租金为前提。但承租人欠付租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，承租人不再享有优先购买权。

　　32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？

　　优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。

《城市私有房屋管理条例 》

　　第十一条 房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行） 

　　118．【废止】出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 

《合同法》 

　　第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 

·杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案

【载《最高人民法院公报》2004年第5期】

【裁判摘要】根据《合同法》第230条规定，房屋出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋。

·重庆鑫隆达房地产开发有限公司、重庆宏彪商贸有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司有限购买权纠纷上诉案

【提示】承租人无意购房，其请求宣告出租人与他人房屋买卖合同无效的，不予支持。

【裁判意见】承租人优先购买权的性质是先买权。而行使其先买权的前提是承租人有购买房屋的意愿。　

·汇达资产托管有限责任公司与襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司、中国人民银行襄阳市中心支行再审民事判决书  

【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力”的规定，汇达公司应当在拍卖涉案房屋5日前，通知承租人有权参与竞买。本案包括涌鑫公司在内的房屋承租人营业场所固定，处于正常经营状态，并非下落不明，而开元拍卖公司在《楚天都市报》上刊登公告，系其为拍卖房产而向不特定社会公众所发出的要约邀请。因此，开元拍卖公司在《楚天都市报》上发布拍卖公告，不能认定为汇达公司履行了通知义务。其次，从本案原一审、二审，重审一审、二审及本次再审的情况来看，汇达公司均没有提交可以证明其在拍卖5日前即2009年10月20日前已将拍卖事项通知了涌鑫公司的证据，应当认定汇达公司没有履行通知义务，违反了前述法律的规定，致使涌鑫公司未能参与涉案房屋的拍卖，本案一、二审判决确认涌鑫公司对位于襄阳市襄城区东街10号房地产的1号楼（综合楼）在同等条件下享有优先购买权，并无不当。

·韩丽英与广州天粤物业管理有限公司、广州华正投资管理有限公司等租赁合同纠纷2016民终17508二审民事裁定书  

【裁判摘要】依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，天粤公司若主张案外人华证资产公司侵害了其优先购买权，则应另循法律途径向华证资产公司主张，其主张华证资产公司为本案必须参加诉讼的当事人，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

·赵春林与东台市房产管理局产权变更登记纠纷上诉案

——产权变更登记未侵害租赁方合法权益

【裁判摘要】第三人根据国家产业政策调整和上级公司要求对其以职工出资的形式兴办的多经企业信达公司进行关闭清算，并在清算和清退职工股权后，对信达公司移交的房屋依法申请产权变更登记，被告根据第三人申请为其颁发《房屋所有权证》并无不当。原告以第三人接收信达公司实物资产系名为赠与实为买卖为由，主张被告的颁证行为侵犯其债权、租赁使用权和优先购买权依法不能成立。其要求撤销被告颁发给第三人的《房屋所有权证》的诉讼请求，依法不予支持。

·王丽诉杨阳等房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】承租人将房屋整体转租后，不再享有优先购买权，出租人可不经提起通知直接出售租赁房屋。

【裁判摘要】优先购买权是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。该制度设立的立法目的在于减少纠纷，降低交易成本，同时便于房屋的占有、管理和使用，以发挥其最大效用。承租人的优先购买权不能离开房屋租赁权而单独存在，也不得与所依附的原权利分割而单独转让，承租人行使同等条件下的优先购买权的首要法定条件是承租人和出租人存在合法有效的房屋租赁关系。本案中，根据王某提交的证据显示，杨某在向朱XX出售涉案房屋时，涉案房屋的实际承租人为高X，王某并未占有和使用涉案房屋，其不应再享有承租人的优先购买权，故王某的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

·周庆峰诉赵秋兰等房屋租赁合同纠纷一案

【裁判要旨】承租人不具备购房资格，请求以第三人名义购买租赁房屋行使优先购买权的，判决不予支持。

【裁判摘要】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，周某某作为涉案房屋的承租人，在赵某某出售涉案房屋的过程中享有以同等条件优先购买的权利。根据本案查明的事实，周某某虽以高于刘某某、苑某某购买涉案房屋合同的价格与赵某某达成了交易涉案房屋的合意，但周某某及其家庭并不具备在京购买房屋的资格，因此其无法实际行使优先购买涉案房屋的权利，对于其诉讼请求，本院无法予以支持。

·大连舒心门业有限公司诉中信银行股份有限公司大连甘井子支行等案外人执行异议之诉纠纷案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第16号

【裁判要旨】根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，房屋承租人主张拍卖房屋未通知其行使优先购买权，属于对人民法院执行行为是否合法的异议，而不属于对执行标的的异议。

·钟某某与中国银行股份有限公司云浮郁南支行等借款合同纠纷执行监督案

【案号】最高人民法院执行裁定书(2021)最高法执监91号

【裁判摘要】执行程序房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由主张拍卖、变卖无效或要求撤销不应支持——本案的争议焦点是未将拍卖事宜专门通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条关于“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。本案中，即便陈××确实享有案涉房产的优先购买权，其也不能以法院未专门通知拍卖事宜、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。广东高院以云浮中院未通知优先购买权人陈××网络司法拍卖的事项，严重违反拍卖程序且损害陈××的优先购买权为由，撤销案涉拍卖，属适用法律不当，本院予以纠正。