以违法建筑物为标的物的房屋租赁合同应当认定无效，但在一定条件（在一审法庭辩论终结前补正）下可以转为有效合同（《租赁解释》第2条、第3条）：

１.违法建筑是指未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋、建筑物；

２.未取得规划许可证的城乡建筑和违反临时建筑管理规定的临时建筑，都属于违法建筑。

租赁标的物经消防验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件：

１.出租《消防法》第13条规定，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效；

２.涉及房屋不属于法律规定必须经公安消防家机构验收的：

（１）不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效；

（２）除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格约定为合同生效的要件。

３.法律法规对农村居民住宅设计、建筑、验收方面的规定：

（１）至今适用的仍然是1993年6月29日国务院第116号令发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》

（２）农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体、严格标准。

４.建筑物消防验收的法律规定：尚无依据认定农村居民建设个人住宅缺少消防设计或者未经竣工验收本身构成违法。

（１）1996.9.26公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》，其中并没有专门针对农村居民住宅提出要求；

（２）1998.9.1《消防法》

５.房屋出租方面法律规定：

（１）1995.5.9建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》；

（２）《房地产法》、《合同法》。

１.违反《建筑法》第61条、《消防法》第10条强制性规定；

２.依法认定无效。

１.要求房屋租赁合同的出租人必须具有产权证缺少法律依据；

２.也不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有权人授权。

１.擅自改变土地出让合同中约定土地用途：

（１）不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范；

（２）一般不应因此确认合同无效。

２.在建房屋作为租赁标的物应当受到法律保护（《城市房地产管理法》对出租房屋并没有在建房与现房的区分）。

３.产权变更后的租赁合同解除权：

（１）《合同法》第269条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。

（２）现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任（包括追缴租金、违约方承担终止合同履行的违约责任）。

①承租租赁物进行非法活动不影响租赁合同的效力，但出租人享有合同终止权和赔偿请求权。

②一房数租的合同均应当认定为有效的租赁合同。

③认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。

④我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同即为无效的规定。因此不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有权人的授权。

⑤在建房屋作为租赁物的租赁合同依法有效。

⑥村委会在集体土地上自建房屋出租的，租赁合同无效[最高人民法院（1999）民终字第34号民事判决书《西安市碑林区紫雾酒家与西安市统一征地管理办公室、西安市碑林区永宁村村民委员会房屋租赁、侵权赔偿纠纷上诉案》]：

A.村委会未经批准在集体土地上擅自建房并出租给他人用于商业经营，违反了国家有关土地管理法律、法规规定[《土地管理法》第63条/《城市房地产管理法》第2/8条]，应当认定租赁合同无效；

B.造成合同无效，当事人双方均有过错，应各自承担相应的经济损失。

⑦建设工程施工项目完工后，未经主管机关对消防设施进行检验合格即出租的，该租赁合同为无效合同[最高人民法院（2001）民一监字驳回再审申请通知书《四川明日企业（集团）有限公司与重庆全日通数码港有限公司等房屋租赁合同纠纷案》，对法律和行政法规规定的建设工程施工项目的竣工消防验收条款的性质认定为效力性强制性规范]。

⑧房屋预租合同不违反强制性规定，可以认定合同有效。

⑨以在建房屋作为租赁物签订的《租赁合同》合法有效。

⑩作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。

《合同法》

    第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 

中华人民共和国城市房地产管理法

    第五十三条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

    第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 

　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 

　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 

　　第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 

　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 

　　第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 

　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 

·中华人民共和国消防法

·村庄和集镇规划建设管理条例

·建设工程消防监督管理规定

·湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

【提示】建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑业的核心。任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。 

【裁判摘要】《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，房地产公司持有的质监站《工程竣工验收证明》只是大厦主体和基础部分的验收，大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，房地产公司以质监站出具的《工程竣工验收证明》主张大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，大厦未经过消防验收，双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，《租赁合同》无效。 

·甘肃省水利厅与甘肃嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷案

【提示】对产权无争议但并未取得房屋产权证，所有权人处分该房屋的行为有效。 

【最高人民法院认为】房屋所有权人出租、出售属于自己[产权没有争议]的房屋，是其行使对所有权收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。 

·西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司房屋租赁合同纠纷上诉案 

【提示】在建房屋作为租赁标的物受法律保护。对于合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。

·新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案

【载《最高人民法院公报》2002年第1期（总第75期）】　　

【提示】出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，承租人未缴纳土地收益的，并不影响合同效力。

【摘要】出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，《城市房地产管理法》第５５条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国库；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件，相反，只有合同生效后，出租人才有可能缴纳土地收益，并办理出租登记备案、领取租赁许可证。因此，出租人未依法缴纳土地收益的，并不影响合同效力。

【裁判意见】《城市房地产管理法》第56条“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”，性质为强制性规范，但其并非效力性强制性规范，违反该规定不影响房屋租赁合同的效力。

·西安交通大学第二医院与陕西惠源物业管理有限公司投资建房、房屋使用权纠纷上诉案

【提示】房屋预租合同不违反强制性规定，可以认定合同有效。

·西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司房屋租赁合同纠纷上诉案

【提示】以在建房屋作为租赁物签订的《租赁合同》合法有效。

·黑龙江金龙实业股份有限公司与哈尔滨市玛克威经贸有限公司、哈尔滨克威实业发展集团、哈尔滨玛克威商厦房屋租赁合同纠纷上诉案

【提示】长期租赁合同双方约定租金根据当时情况确定，履行一段期限后双方对租金协商不成的，不应认定合同无效。

【摘要】双方约定第三年起的租金按照当时的市场和物价由双方进行协商。出租方在租赁未满两年时，出具书面函要求从第三年起，提高每年支付租金，对此承租方未予答复。出租方就此认为由于双方未约定第三年起得租金，故合同无法履行，因而主张解除合同。出租方要求提高租金，实际上是单方要求改变租金的一种行为，承租方未表示同意。但这并不等于没有租金标准作为依据，因为双方在租赁合同中明确约定，第三年起的租金可按当时市场和物价进行商议。据此，应在原租金的基础上，考虑当时的市场及物价情况确定租金，如果双方协商不成，可根据此计算方式，委托双方同意的评估部门评估。因此，合同是可以履行的，而不是必须解除，如果解除合同，将会使一方业已培育而成的市场毁于一旦，这是不公平的。

·钟某某、林某某等房屋租赁合同纠纷民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1258号

【裁判摘要１】中标通知书具备合同成立的必要条款合同成立——就案涉34号商铺，钟××于2007年6月11日通过招投标程序中标，《中标通知书》已确定了租赁物、租金价格以及租赁物面积，已具备合同成立的必要条款，对双方均具有法律效力。且钟××于2007年6月22日向赣研所交付了店面押金以及预付租金，故可以认定双方以《中标通知书》为基础就34号商铺成立租赁合同关系。……钟××与赣研所基于《中标通知书》就34号商铺成立的租赁合同以及就36号办公楼签订的2010年3月9日《租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。

【裁判摘要2】承租人行贿出租人法定代表人签订的减少租金、延长租期的租赁合同无效——钟××为了在承租赣研所不动产中获得更大私利，行贿刘××，刘××则利用自身职权为钟××谋取不正当利益，两人相互勾结配合，采取违反正当程序之手段签订一系列合同，通过减少租金、延长租期等方式，不断损害赣研所的合法利益。故就34号商铺，双方签订于2007年6月11日《中标通知书》之后的系列合同，就36号办公楼，双方于2010年3月9日《租赁经营合同》之后签订的系列合同，属于钟××与刘××恶意串通且损害了赣研所的正当的原有合同利益，应认定为无效。