【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申3171号
【裁判摘要】银行对“抵债”房产长期不办理过户登记怠于行使权利不能排除他人强制执行——《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，在四个条件同时具备时，案外人才能享有足以排除强制执行的民事权益。案涉《以物抵债协议书》系2007年6月21日签订，案涉房屋于2007年8月23日即登记于红旗集团名下。根据该协议关于办理房屋产权时，红旗集团必须积极配合及凡因履行本协议或与本协议有关的一些争议、纠纷，当事人任何一方可依法直接向人民法院提起诉讼，通过司法程序解决的约定，农商行红旗支行此时即可要求红旗集团协助办理案涉房屋过户登记。根据一审查明的事实，在协议签订后红旗集团即将案涉房屋的房屋所有权证书交给农商行红旗支行，农商行红旗支行却于2018年5月份才向不动产登记中心申请不动产过户登记，导致案涉房屋目前仍登记在红旗集团名下。农商行红旗支行怠于行使权利，就案涉房屋未予过户存在主观过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。因此，农商行红旗支行就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。