问题：承租人请求阻止向执行拍卖的买受人交付移交房产是适用执行复议还是执行异议之诉程序？

解读：案外人对执行标的物上主张享有租赁权并就此提出异议性质上应为实体异议，案外人对该异议裁定不服应提起异议之诉而不能提起复议。

解析１：（１）只有案外人提出有根据的、能够阻止交付的理由之情况下，执行法院才适用《民事诉讼法》第２２７条案外人异议的程序进行审查；（２）若其所提理由显然不能阻却执行（包括阻止交付房产），如涉案房产查封在前租赁在后，执行法院可依法解除案外人对案涉房产的占有或者排除妨害，执行法院并可适用《民事诉讼法》第２２５条之规定进行审查。

解析２：案外人基于租赁权提起执行异议之诉受理——（１）执行法院并未否定承租人的租赁权，承租人仅仅对执行法院要求其配合执行等执行行为提出异议的，应当以利害管辖人提出执行行为异议和复议，执行异议之诉不予受理；（２）执行法院否定承租人租赁权成立或存续，承租人主张其享有的实体权利足以阻却执行租赁权的，应提起执行异议之诉。

解析３：（１）承租人租赁权成立于抵押权之前，应当支持承租人排除交付的请求；（２）承租人租赁权在抵押权之后且租赁权存续不会对在先的抵押权实现产生影响，支持承租人排除交付的请求；如租赁权存续对在先抵押权实现有影响则对承租人排除交付请求不予支持。:

解析４：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第２８条第２款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”——该条款为区分动产、不动产、其他财产权，对承租人提出执行异议的审查标准不明确；（２）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第３１条明确了法院对承租人不动产租赁权异议审查具体标准，应以该条款为准。

法条链接：

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

　　第三十一条２８拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

　　拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。  

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

　　第三十一条【案外人主张不动产租赁权异议的审查标准】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 

　　承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

·最高人民法院执行局关于云南齐宝酒店申请复议案的复函

（2008年12月16日 [2008]执复字第2号）

【摘要】本案中，齐宝酒店对执行标的物上享有租赁权的主张一旦被确认，按照我院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，该租赁权负担应当由买受人承受，最终导致执行法院无法将所拍卖房产向买受人交付占有。齐宝酒店所提起的异议从性质上应为实体异议。因此，齐宝酒店对于你院驳回其实体权利异议的裁定不服，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定应当向执行法院提起异议之诉，或者按审判监督程序处理，而不能向我院提起复议。你院[2006]云高执字第25-2号民事裁定错误将齐宝酒店的实体异议视为程序异议，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条之规定赋予其向我院提起复议的权利，属于适用法律错误。综上，请你院自行撤销[2006]云高执字第25-2号民事裁定，对齐宝酒店的异议依法重新作出新的民事裁定。

【要旨】案外人对执行标的物主张享有租赁权属于实体异议——案外人对执行标的物上主张享有租赁权并就此提出异议，性质上应为实体异议。案外人对该异议裁定不服应提起异议之诉而不能提起复议。

江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）

　　一、案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理

经典案例：

·最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申259号

【裁判摘要】案外人虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在法院查封之前已被其实际占有使用，因此其无权请求阻止向买受人移交占有讼争房产。执行法院责令案外人腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而不移交的，强制执行”。本案中，谢某某、王某某虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在人民法院查封之前已被其占有使用，因此其无权请求阻止向买受人金达昌公司移交占有讼争房产。厦门中院作出执行《公告》，责令谢某某、王某某腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定。

【解读】申请人称：拍卖公告载明：“租赁租约的真实性未经确认，由买受人自行判断处理”，“买受人须自行通过合法途径解决标的物可能涉及的装修、租赁、标的物移交等方面可能遇到的问题”，已经排除执行法院直接移交的可能，更说明执行法院将房产强制交付，没有执行依据。

·福建省高级人民法院执行裁定书（2020）闽执复36号

【裁判摘要】涉案房产抵押登记时间为2012年5月17日，而复议人郑某某与被执行人张某某、郭某签订《房屋租赁协议》时间为2014年8月1日，抵押登记时间在房屋租赁之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，故复议申请人郑某某主张的租赁关系不得对抗已在先登记的抵押权。宁德中院以（2019）闽09执恢54号通知书通知郑某某、陈某某对涉案房产房屋租赁不予认可，将依法进行不带租拍卖，系根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，依法对涉案房产上的租赁关系行使涤除权。复议申请人郑华华主张15年租赁期限未到期，请求在执行过程中对涉案房产进行带租约拍卖、变卖的理由不能成立，宁德中院的异议裁定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

·广东省高级人民法院执行裁定书(2019)粤执复527号

【裁判要旨】只有案外人提出有根据的、能够阻止交付的理由之情况下，执行法院才适用《民事诉讼法》第二百二十七条案外人异议的程序进行审查。若其所提理由显然不能阻却执行（包括阻止交付房产），如涉案房产查封在前租赁在后，执行法院可依法解除案外人对案涉房产的占有或者排除妨害，执行法院并可适用《民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查。

·福建省高级人民法院执行裁定书(2019)闽执复154号

【裁判摘要】案外人据以阻却执行的实体权利必须达到“足以”的程度，法院才适用民事诉讼法第２２７条之规定进行审查；因出租人（业主）对转租行为持明显反对态度且本承租合同已经解除，转租合同的基础权利已不复存在，故次承租人所主张的租赁权不足以对抗法院的强制执行；其房屋装修、经营损失等，可通过其他法律程序予以救济——根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张租赁权，该权利足以阻止执行标的转让、交付的，可依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，通过执行异议之诉进行救济"之规定，案外人据以阻却法院执行的实体权利必须达到“足以"的程度，才适用民事诉讼法第二百二十七条之规定进行审查，并得以通过案外人异议之诉救济其权利。涉及本案，因江夏学院对鼎邦公司的转租行为持明显反对态度，且复议申请人与鼎邦公司签订转租合同的基础权利已不复存在（本院二审判决判定《联合办学协议》及《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除），故复议申请人郑某所主张的租赁权不足以对抗法院的执行，其要求法院中止执行，并解除对涉案房产的查封的请求，没有法律依据，本院不予支持，其房屋装修、经营损失等，可通过其他法律程序予以救济。

·福建省高级人民法院执行裁定书(2019)闽执复173号

【解读】租赁合同签订时间在抵押权设立之后，承租人异议适用《民事诉讼法》第２２５条规定——根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议"的规定，案外人对执行标的主张必须足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的异议，方为案外人异议。本案中，三明中院裁定拍卖的涉案房产系登记在被执行人郑某某名下，原申请执行人工行永安支行于2012年9月21日在该涉案房产上设立了抵押权。游某某与被执行人郑某某、郑某某于2013年3月21日签订房屋租赁合同，系在涉案房产设定抵押权之后，同时，亦无证据证明涉案房产的抵押权人同意将抵押物出租给游某某。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故游某某主张的租赁权不能对抗已登记的抵押权，并不足以阻却法院执行。因此三明中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定对游某某所提异议进行审查，并无不当。

·最高人民法院执行裁定书(2017)最高法执监335号

【裁判摘要】案外人主张对案涉不动产享有在先租赁权，以对抗该不动产抵押权的执行的，本质为阻却房产的交付，执行法院应通过案外人异议程序予以审查，不得直接认定租赁关系成立并“带租拍卖”——本案被执行人系郑某某，涉案房产登记在其名下，执行法院临汾中院可以执行该房产。在该案的执行过程中，案外人赵某某向临汾中院提出对涉案房屋享有20年租赁权，且20年租金已一次性支付给房产所有权人郑某某的异议。案外人于案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。临汾中院未针对赵某某提出的20年“以债抵租"合同作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系成立并可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。同时，执行法院由此拟“带租拍卖"的行为亦会对涉案房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于李某某、赵某某债权的顺利实现。故，李某某、赵某某主张执行法院应对赵某某提出的20年租赁合同问题，作为案外人异议，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查的申诉理由成立，应予支持。

·最高人民法院执行裁定书(2018)最高法执监434号

【裁判摘要】案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，法院应适用案外人异议程序进行审查｜案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，因租赁关系存在争议，执行法院不得直接带租拍卖，而应适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议程序进行审查，相关当事人如对该裁定不服的，应通过执行异议之诉解决——人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。依据相关法律规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。在本案执行过程中，重庆一中院在案涉房屋张贴公告，限期要求房屋使用人向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期未申报的，该院将在公开拍卖后予以强制交付。三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。鉴于本案申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。本案中，在是否存在租赁关系有重大事实争议的情况下，重庆一中院未将三名案外人所提异议进行立案审查，直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，适用程序错误。

·湖北省高级人民法院执行裁定书(2018)鄂执复87号

【裁判摘要】执行法院拍卖成交裁定生效后，承租人要求继续享有优先承租权，停止对案涉房产的执行，其实质是承租人在拍卖行为结束后对腾退行为所提异议，执行法院应予受理审查——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。"本案宜昌中院对案涉房产拍卖后，苏某某以承租人身份要求继续享有优先承租权，请求保护其租赁房屋内的私人财产，停止对案涉房产的执行，其实质是承租人在拍卖行为结束后对腾退行为所提异议。根据上述法律规定，人民法院应当受理并依法予以审查。宜昌中院对苏某某的异议不予受理的处理不当，本院依法予以纠正。

·青海省高级人民法院执行裁定书(2019)青执异18号

【裁判摘要】案外人以享有租赁权，执行和腾退会侵犯其租赁实体权益为由请求排除案涉房屋强制执行的，法院应当依照民事诉讼法第２２７条规定进行审查——刘某基于其与西宁九海房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，既以对案涉房屋享有租赁权为由请求停止执行，又以本院以物抵债措施违法为由请求撤销本院（2018）青执66号之二执行裁定书，实质是以其对案涉房屋享有租赁权，执行和腾退会侵犯其租赁实体权益为由请求排除执行，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查"的规定，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查．．．．．．依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。"的规定，案涉房屋在租赁之前已签订《抵押合同》并办理抵押登记，申请执行人西宁银通小额贷款股份有限公司对案涉房屋享有对抗案外人的抵押权，故案外人主张对案涉房屋停止腾退、执行无法律依据，本院不予支持。

·福建省高级人民法院民事判决书(2018)闽民终1275号

【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1903号

【裁判摘要１】一审法院认为：本案中，林某某虽在抵押登记及法院查封前签订合法有效的书面租赁合同，但其对案涉房产的占有因林某某本人的过错，未能对包括恒丰银行福州分行在内的社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，未能达到“宣誓租赁权"的法律效果。故林某某对案涉房产的租赁权不能对抗恒丰银行福州分行的抵押权，亦不能排除对案涉房产的执行。判决驳回林某某的诉讼请求。

【裁判摘要２】林某某提供的《酒店房产租赁合同》的落款时间虽然体现为2012年11月20日，但是由于倒签合同时间的可能性存在，而目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，故林某某还负有提供其他证据印证《酒店房产租赁合同》确实于落款时间签订之义务。……由上，应当认定在案证据不足以证明林金地于案涉房产2013年8月1日办理抵押登记前签订了合法有效的书面租赁合同，取得案涉房产租赁权。一审法院仅凭《酒店房产租赁合同》落款时间即认定林金地在查封前签订合法有效的租赁合同有所不当，本院予以纠正。

【再审裁判摘要】从案涉租赁合同的形式上看，林某某与勤晖公司在2012年11月20日签订了20年租赁期的租赁合同，早于恒丰银行福州分行就案涉房屋办理抵押登记日期2013年8月1日。根据林某某的主张，其支付的租金主要由以下几部分组成：．．．．．．二审法院综合本案实际情况，认为在租赁合同并未约定以代偿债务方式支付租金的情况下，林某某即使向王某某或者案外人付款，也难以证明系履行租赁合同约定的支付租金的行为，考虑到本案租赁合同存在倒签的可能性，且目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，林某某亦未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，认定本案证据不足以证明林某某在案涉房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。林某某申请再审虽对此提出异议，但未能提供证据推翻二审判决作出的事实认定。如林某某有新的证据证明案涉租赁合同确于落款之日签订，可依法另行主张权利。

·安徽省高级人民法院民事裁定书(2016)皖民终967号

【裁判摘要】案外人提出确认其对执行标的享有租赁权及执行拍卖中公告权利受限的诉讼请求并非排除法院对执行标的实施擦查封及拍卖执行行为的诉讼请求，应当驳回起诉——案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。本案中，胡××的诉讼请求是请求人民法院确认其对执行标的的承租权，并在执行拍卖中公告权利受限情况，其并未明确提出排除对执行标的执行的诉讼请求，故胡××提起案外人执行异议之诉不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条规定。

·海南省高级人民法院执行裁定书(2015)琼执复字第12号

【裁判摘要１】承租人执行异议中对租赁合同效力不予审查——关于本案是否应当审查谢×与国托公司签订的《租赁合同》效力的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，对于被执行人擅自处分被查封的财产，与第三人签订租赁合同，执行异议和复议程序要解决的是该租赁和占有是否能对抗申请执行人、是否能阻止法院执行的问题，而租赁合同效力问题不是本案执行异议和复议过程中审查和裁定的内容。因此，当事人之间就租赁合同效力的争议，在本案中本院不予审查，当事人可以通过诉讼程序或其他法律途径处理。

【裁判摘要２】承租人提出执行法院的拍卖和以物抵债措施侵害其租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理——关于本案应确定为执行行为异议还是案外人异议的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条的规定，当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。本案中，谢×因与国托公司签订《租赁合同》而主张承租权和优先购买权，其提出执行法院的拍卖和以物抵债措施侵害了其对涉案房产的租赁权和优先购买权的异议，依法应按利害关系人的执行行为异议进行处理。另外，案外人异议系案外人基于对执行标的主张实体权利提出的异议，而租赁权并非对执行标的享有实体权利，该权利存在与否不能成为阻止法院采取强制执行措施的理由。因此，本案不适用案外人异议的法律规定，海口中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查是正确的。综上，申请复议人谢文在法院查封被执行人国托公司的房产之后，与国托公司就该涉案房产签订《租赁合同》，并以此为由主张对涉案房产享有租赁权和优先购买权、请求撤销海口中院的相关裁定，理由不成立。海口中院驳回谢×的异议请求是正确的，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：驳回谢×的复议申请。

·福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异125号

【裁判摘要】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，法院裁定中止对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施，属于案外人执行异议和执行异议之诉——案外人旌展公司作为承租人仅享有阻止租赁物交付的请求权，且该请求权的享有必须是租赁合同签订于查封之前或抵押权设立之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签认合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持"的规定，对案外人旌展公司提出中止腾房、停水、停电强制措施及带租拍卖的异议请求主要审查以下三个要件，一是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂是否签订合法有效的书面租赁合同，并按约支付租金；二是案外人旌展公司是否合法占有并使用涉案不动产；三是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂之间的租赁关系是否成立于人民法院查封之前。本案案外人旌展公司提供的证据可以证实其在人民法院查封之前与佳宇电机厂签订书面租赁合同，并按合同约定履行交纳租金的义务，且实际占有使用涉案不动产，其对涉案不动产的租赁权符合上述要件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，本案涉案不动产虽系申请执行人的抵押财产，但该抵押权设立在本案租赁关系成立之后，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押财产的受让人继续有效。因此，鉴于本案案外人旌展公司对涉案不动产的租赁权设立在抵押权和法院查封之前，可以排除本院强制交付与停水、停电等强制执行措施，其异议主张可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：案外人请求带租拍卖的异议成立，中止本院对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施。

【解读】案外人请求中止要求案外人腾房、停水、停电等强制措施，并在（2017）闽09执212号公告中披露涉案房产已经存在租赁关系的事实，在拍卖、变卖后阻止向买受人移交涉案房产。

·福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号

【裁判摘要】《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；确立了同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权源于租赁合同，作为一种特殊债权，受到了物权化的特殊保护。基于租赁合同，承租人主要享有两种权利：一是依据租赁合同，请求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。前者属纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利因具备“占有”这一公示性表征，则会产生物权化与特殊保护之问题，亦为真正意义上之租赁权。即，对租赁权的物权化特殊保护与其具有“占有”这一物权公示状态密不可分，亦因此，实质性租赁权的成立以占有为条件，判断租赁权产生对抗性的时间起点亦为占有时；此亦符合确立“所有权变动不破租赁”原则，以避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权之制度本意。于不动产执行之时，在先设立的租赁权得以对抗抵押权，承租人须同时满足以下条件：一是于抵押权设立前成立真实有效的租赁合同关系；二是承租人实际占有使用该不动产；承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。具体言，就租赁权与抵押权的对抗效力，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约履行支付租金的合同义务，并实际占有使用租赁物的，可以认定成立在先租赁权；在此情形下，租赁权之物权化保护规则得以适用。．．．．．．(一)旌展贸易公司与佳宇电机厂是否成立真实有效的租赁合同关系．．．．．．．书面合同作为当事人之间达成一致合意之载体，于依法成立时对合同双方产生拘束力及履行效力，但于认定合同双方之间的合同关系或者合同当事人所享有合同项下之权益，得以对抗合同之外权利或其他法律关系时，除审查是否签订真实的书面合同外，还应综合考量该合同是否进行了备案或公证、是否实际履行了合同项下义务、是否基于合同义务之履行产生一定的对外公示状态等合同履行事实，以评判当事人之间是否真实形成足以产生外部对抗效力的合同关系。．．．．．．(二)旌展贸易公司是否实际占有使用案涉厂房｜租赁权就性质而言属债权而非物权。合同法上之“所有权变动不破租赁”，突破合同相对性之一般规则，赋予承租人特殊的权益保护，故亦称之为租赁权之物权化。债权之物权化保护，应具有一定形式的权利外观作为公示方式；合法有效的公示，方能产生对抗买受人的效力。因此，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当提交证据证明其于所主张的租赁期内实际占有使用该不动产。同时，基于租赁权得以对抗其他一般债权之本质，在于保护承租人对承租物实际利用之自由和利益，故上述“占有使用”，通常认为应是承租人实质意义上的实际占有使用；这是由于，如果离开承租人对租赁物具有直接支配、控制的物权化权利外观和内涵，则很难产生优于普通债权之特别效果。．．．．．．综上所述，旌展贸易公司提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的租赁权，其请求确认带租拍卖、中止要求其腾房、停水停电等强制措施的执行异议，不能成立。