解读：（１）根据《九民会议纪要》第４８条之“违约方起诉解除”规定，违约方享有单方解除合同的权利必须符合“违约方不存在恶意违约的情形”、“违约方继续履行合同，对其显失公平”、“守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”三个条件；（２）根据《民法典》第５８０条第２款之“合同僵局”规定，存在非金钱债务不能履行的情形，致使不能实现合同目的的，法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系；（３）房屋租赁合同承租人拒绝使用租赁房屋应当适用《九民会议纪要》第４８条“违约方起诉解除”规定，而不能适用《民法典》第５８０条第２款“合同僵局”规定（不属于合同不能履行的情形）。

【理解与适用】实践中，一方不履行支付价款、租金等金钱债务，非违约方不请求解除合同而坚持请求继续履行合同，法院应向当事人充分释明，违约方和非违约方均可请求法院终止合同权利义务关系，法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。经法院释明后，非违约方坚持不变更诉讼请求，违约方亦以己方不存在违约为由不要求终止合同权利义务关系的，我们倾向于认为，此时可以驳回非违约方继续履行的诉讼请求，但是不影响非违约方另行起诉要求终止合同权利义务关系。——《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著，人民法院出版社２０２３年１２月第１版，第６９５－６９６页。

法条链接：

《民法典》

　　第五百八十条【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

　　（一）法律上或者事实上不能履行；

　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

　　（三）债权人在合理期限内未请求履行。

　　有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知

　　48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

　　（1）违约方不存在恶意违约的情形；

　　（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

　　（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

　　人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

经典案例：

·北京市第一中级人民法院民事判决书(2021)京01民终11213号

【裁判摘要】就合同解除一项，赵××在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知边××收回房屋的行为，属于以自己行为表明其不再履行合同，但其搬离房屋的行为不符合法律规定的解除条件，不具备单方解除合同的效力。一审法院考虑到赵××不愿继续履行租赁合同且该合同义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，认定双方租赁合同及补充协议于判决生效之日解除，并无不当，本院予以确认。赵××关于租赁合同解除时间的上诉主张不能成立，本院对其该项上诉主张不予支持。

·福建省福州市中级人民法院民事裁定书(2021)闽01民终913号

【裁判摘要】生效判决认定当事人无权解除合同，不影响当事人起诉请求解除合同，不违反一事不再理原则——(2020)闽0102民初3001号民事判决已认定陈×无权仅以发函通知的形式单方解除合同，2019年6月24日所发《关于终止鼓楼区津泰新村××号楼第3层店面合作的通知函》不具有合同解除效力。陈×诉请确认其与叶××签订的《协议》于2019年6月25日解除，本质上是要求确认其发函解除合同行为有效，系对已生效判决的否定，一审认定构成重复起诉，本无不当。但前述生效判决在论述《协议》是否应当继续履行这一争议焦点时，认定双方已经形成合同僵局，陈×自愿以承担违约责任为由要求终止权利义务，在此前提下，应允许陈×起诉请求解除合同。这一认定本院在二审中亦予以维持肯定。综上，陈×发函解除合同行为虽被前诉生效裁判否定，但不影响其可通过诉讼途径解除合同。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条、《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，为避免当事人诉累，本案宜由一审法院依法向当事人释明变更诉讼请求后，针对案涉《协议》是否达到因无法继续履行而解除的程度这一焦点问题进行审理。

·青岛中院公布房屋租赁合同纠纷十大典型案例｜5、租了房却又无法继续使用，是将租赁进行到底，还是好合好散？

——租赁合同不适宜强制履行，守约方也应及时止损

　　【案情简介】

　　出租人刘某将其名下房屋出租给承租人牟某使用，双方签订租赁合同，约定房屋租赁期12个月。刘某依约将房屋交付牟某，牟某按照合同约定交纳了租金及押金。合同履行约4个月后，牟某以工作变动无法继续履行合同为由申请解除合同，刘某不同意解除合同。后牟某搬离涉案房屋，告知了刘某，并要求返还剩余租金及押金，刘某坚持合同应当继续履行完毕，不应返还租金和押金。

　　法院经审理认为,承租人在合同履行期限内因为自身原因要求解除合同，违反了双方合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。同时，出租人在承租人明确通知要求解除租赁合同且其已搬离房屋时亦负有及时止损的义务。因此，在判决承租人支付4个月违约金的情况下，由出租人退还剩余租金和押金。

　　【法官点评】

　　生活实践中，往往会出现一方违约时，守约方认为只要其不同意解除合同就应当继续履行。但是，并非所有的合同都适宜强制继续履行，例如租赁合同，在承租人确无意继续履行的情况下，强制其继续租赁使用房屋可能造成房屋的闲置、经营成本或生活成本不必要的扩大等物的浪费或损失的产生，因此，通常不适宜强制继续履行。对此，可由违约方以承担违约责任为代价，获得合同的解除。同时，按照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中出租人在承租人明确告知解除合同并以实际行为表示不履行合同，且出租人也明确知道房屋处于空置状态的情况下，应采取适当措施防止损失扩大，放任房屋空置而扩大的损失不应由承租人负担。