【案号】最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执复42号
【裁判摘要】本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结、扣划商品房预售资金。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，城市房地产管理法第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。就本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。

【摘要】山东高院认为，国隆置业公司未按照人民法院的生效判决履行相应的义务，人民法院依法冻结其银行账户并无不当。对于国隆置业公司主张案涉账户中的款项属购房者的购房款，不归其所有，应对案涉账户解除冻结的问题，从其提供的监管协议和监管账户说明载明的内容看，一、资金监管中心、中国银行青岛山东路支行及国隆置业公司三方签订监管协议的目的是规范案涉账户中款项的使用与管理，该协议不涉及案涉账户中款项的权属问题，即不改变账户中款项的所有关系。对于案涉账户中款项的权属问题，山东高院认为，人民币属于替代物和特殊种类物，不论来源如何，只要存在异议人的账户中，就归异议人所有。同时，资金监管中心、中国银行青岛山东路支行及异议人三方签订的监管协议仅能约束三方当事人，不能对抗人民法院的强制执行；二、监管账户说明中关于在购房者未取得案涉账户对应的房产前，该账户中预售资金的所有权应归属于购房者，而不属开发商所有的说明没有事实和法律依据，且该说明的内容与上述监管协议约定的内容不符。另，城市房地产管理法第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该条规定系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预收款所作的规定，不能约束人民法院依法实施的查封、冻结等公法行为。