【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2016)苏民再168号
【裁判摘要】虽然案涉房产登记在出名人（被执行人）名下，只要出名人在查封之前已将房产转让给借名人由借名人占有使用，而借名人提出执行异议时已支付全部房款并且合法占有房屋，未办理过户的原因也不可归责于借名人时，申请执行人无权执行借名人本应占有且已经占有的房产——首先，乘××是本案争议房产的实际购买人，该房产虽因开发公司原因不能办理过户手续，但是买受人名为殷××，实为乘××，有证据证明殷××已经将附带有一定福利性质的购房权以2万元的价格转让给乘××，购房款也是乘××实际支付。因此，殷××对房产的权利是名义上的，不是实质上的，乘××才是房产的实际购买人及权利人。其次，乘××已经实际占有了争议房屋，殷××并没有向乘××主张返还房屋的权利。沈×只是殷××的一般债权人，对于房产也不享有物权，其对房产的权利来源于殷××对房产的权利，其权利的范围当然也不能超过殷××本身，如果殷××本身不能向乘××主张返还房屋，那么，沈×也无权去执行乘××本应占有且已经占有的房产。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，即使殷××已经取得了房产证，只要他在查封之前已经将房产转让给乘××，而乘××提出执行异议时已经支付全部房款并且合法占有房屋，未办理过户的原因也不可归责于他时，乘××的相关主张也应当得到法院支持。