【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2021)京民终108号
【裁判摘要】（１）《执行异议复议规定》第２８条之规定并未将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外；（２）仅以《执行异议复议规定》第２８条第１项“书面买卖合同”之表述，将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外，既无法律和理论根据，亦缺乏合理性——《执行异议复议规定》对判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出了相应的规定，人民法院应予参照。该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十八条之规定，考量案外人对房屋是否享有足以排除执行的实体权利时，并未将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外。对于案外人与被执行人签订的以房抵债协议，如果确系双方当事人为终止原债权债务关系，而达成的建立商品房买卖法律关系的真实意思表示，在不存在法律法规规定的合同不成立、无效等情形时，应该依当事人的真实意思表示认定双方建立了商品房买卖法律关系。仅以《执行异议复议规定》第二十八条第(一)项“书面买卖合同”之表述，将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外，既无法律和理论根据，亦缺乏合理性。故本院不予采信北方国际公司就此问题提出的上诉主张和理由。