【裁判摘要】房屋未办理预售许可证案外人无权排除执行——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，即便王××与天意公司就商品房买卖合同所欠缺的内容补充达成了一致，使得商品房预约合同转化为商品房买卖合同，但由于天意公司未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定为无效。因此，王××与天意公司之间未形成书面有效的商品房买卖合同，其对天意公司不产生优先于梁××对天意公司的债权，故其无权请求人民法院停止对案涉房屋的强制执行。