解读：根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第５条规定——（１）原房屋权利人、原利害关系人对连续转移登记之首次转移登记行为提起行政诉讼＋首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼应予受理；（２）原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，仅对后续转移登记行为提起行政诉讼的，法院不予受理。

法条链接：

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

　　第五条 同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

　　原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。

　　原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

经典案例：

·最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申3804号

【摘要】150号《国土证》系定安县政府于1990年6月颁发，而冯某某等四人提起本案诉讼的时间为2018年9月4日，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款关于“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理"的规定，冯某某等四人提起诉讼的时间距150号《国土证》颁发之日起已经超过二十年，故对于冯行州等四人超过法定期限的起诉，人民法院应当不予立案受理，已经立案的，应当驳回起诉。因涉案土地于2000年7月、2017年9月两次进行了变更登记，并分别颁发了909号《国土证》和0001463号《不动产权证》，该两证所登记的内容与150号《国土证》的登记内容一致，面积与四至均未发生变化。因此，对冯某某等四人的实体权益产生影响的是1990年的初始登记行为。因冯某某等四人已丧失对初始登记行为起诉的权利，且初始登记行为已经生效，土地权属亦已明确，故颁发909号《国土证》和0001463号《不动产权证》并未设定新的权利义务，对再审申请人的权益亦未产生新的影响。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第规定，并参考《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条有关“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理"的规定精神，对冯某某等四人针对颁发909号《国土证》和0001463号《不动产权证》行为的起诉，也应裁定驳回。

【案号】海南省高级人民法院行政裁定书(2019)琼行终362号

【摘要１】经审理查明，1990年6月，定安县政府向陈某某颁发150号证。．．．．．．2000年7月，定安县政府向陈某某换发了909号证，该证载明的土地位置、土地使用者、土地用途、土地面积与150号证上记载的一致。2017年9月，定安县国土局向陈某某换发了0001463号证，该证记载的权利人、土地位置、土地用途、面积与上述两证记载的一致。冯某某等四人不服，于2018年9月4日向一审法院提起诉讼，请求：1.确认定安县政府向陈某某颁发的150号证违法；2.确认定安县政府向陈某某颁发的909号证违法；3.撤销定安县国土局向陈某某颁发的0001463号证。

【摘要２】本院认为，首先，关于150号证的颁证行为。该证系定安县政府于1990年6月颁发的，而冯某某等四人对此提起诉讼的时间为2018年9月4日，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款关于“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，因冯吗某某等四人提起诉讼的时间距150号证颁发之日起已经超过二十年，故根据上述法律规定，对于冯某某等四人超过法定期限的起诉，人民法院应当不予立案受理，已经立案的，应当驳回起诉。其次，关于909号证和0001463号证的颁证行为。由于两证的颁发系两次换证行为，所登记的内容与150号证的登记内容并未发生变化，即新证的换发并未改变原证的权利义务关系，对当事人的权利义务不产生实际影响。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项关于“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”的规定，909号证和0001463号证的换证行为均不在人民法院行政诉讼的受案范围内，对于冯某某等四人为此提起的诉讼，人民法院应当不予立案受理，已经立案的，应当驳回起诉。

·（2013)惠中法行初字第19号；（2013）粤高法行终字第636号

【裁判要旨】具体行政行为在起诉期限届满后产生不可争力，其法律效果固然无可争议，但未必合法，即使该具体行政行为曾经行政复议维持。

【摘要】最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条第3款规定：“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”被上诉人针对涉案27733平方米土地，先后颁发了龙国用（1995）字第003号国有土地使用证、龙府国用（2010）第13240200001号国有土地使用证2份证件，但上诉人收到惠府行复〔2012〕157号行政复议决定书和惠府行复〔2012〕150号行政复议决定书后，只起诉了龙府国用（2010）第13240200001号国有土地使用证，而未在15日法定起诉期限内单独或一并起诉龙国用（1995）字第003号国有土地使用证，参照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条规定，法院应裁定不予受理或驳回起诉，原审法院作出实体判决不妥，应予纠正。

·湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2011）夷行初字第02号行政裁定书；湖北省宜昌市中级人民法院（2011）宜中行终字第00024号行政裁定书

【裁判摘要】最高人民法院《房屋登记规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。参照该规定，当事人对房屋变更登记行为中的未变更登记事项提出异议，应对该未变更事项的首次登记行为提起诉讼；若仅对后续变更登记行为提起诉讼，司法审查必将溯及该未变更事项的首次登记行为，从而超越当事人诉讼请求和案件审理范围。本案上诉人所诉的夷陵区小溪塔字第00000249号房屋所有权证系根据夷陵区房权证小溪塔字第00246129号房屋所有权证变更登记而来，并非发生房屋所有权的转移登记行为，除面积外，两产权证记载的房屋所有权人等内容一致，所指向的2、 4、 5号楼负一楼用途均登记为“仓储”。在第三人2007年申请办理的第00246129号房屋所有权证的登记内容未被证明有误的情况下，上诉人以被上诉人擅自更改规划，将负一楼用途从“健身房、停车场”变更为“仓储”为由，请求撤销根据该产权证变更登记而来的第00000249号房屋所有权证，对其起诉，人民法院应不予受理。

【解读】参照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条规定，当事人对房屋变更登记行为中的未变更登记事项提出异议，应对该未变更事项的首次登记行为提起诉讼；若仅对后续变更登记行为提起诉讼，司法审查必将溯及该未变更事项的首次登记行为，从而超越当事人诉讼请求和案件审理范围，对其起诉法院应不予受理。

·福建省福州市中级人民法院行政裁定书(2020)闽01行终518号

【裁判摘要】《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定:“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。"本案中，案涉房屋原为案外人许某某所有，持有侯房权证Ｈ字第××号《房屋所有权证》、侯国用（2011）第××号《国有土地使用证》，2017年6月8日，案外人季某某自许某某处购买了案涉不动产并向被上诉人申请办理产权过户登记手续，2017年6月22日，被上诉人向季某某颁发了闽（2017）闽侯县不动产权00××14号《不动产权证》。现上诉人以涉案土地产权应为小区业主共有为由，诉请撤销闽（2017）闽侯县不动产权00××14号《不动产权证》，系对后续转移登记行为提起诉讼，根据上述规定，不属于人民法院受理范围。一审法院裁定驳回上诉人的起诉并无不当。

·最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再165号

【裁判摘要1】房屋登记机构办理房屋所有权转移登记时未尽合理审查义务的登记行为违法——《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料。本案中，广州市国土资源和房屋管理局作出被诉转移登记行为时所依据的黄某某提交的登记材料已被生效的广州市中级人民法院(2011)穗中法刑二初字第133号刑事判决确认为虚假材料，且黄某某与谢某某买卖涉案房屋的行为也已被生效的民事判决确认为无效。被诉转移登记行为主要证据不足，登记结果错误。温某某提出广州市国土资源和房屋管理局未尽合理审查义务，办理涉案房屋所有权转移登记行为违法的主张，可以成立。

【裁判摘要2】房屋登记事项记载于不动产登记簿便产生物权效力，未颁发房屋所有权证书并不影响该不动产物权归属——《房屋登记办法》第二条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据上述规定，虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。……广州市国土资源和房屋管理局在此后对已经完成的登记事项进行更改，并不能消除涉案房屋依照法律规定已经登记的法律后果。……根据现已查明的事实，涉案房屋已登记于曾某某名下，虽未颁发房地产权证，但已产生公示效力，已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，因此，曾某某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，并对外进行公示，其是否拿到房地产权证并不影响转移登但已产生公示效力，已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，因此，曾某某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，并对外进行公示，其是否拿到房地产权证并不影响转移登记的效力的主张成立，本院予以支持。

【注解】《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，涉案房屋存在两次转移登记，首次转移登记至谢××名下，谢××又转移登记至曾××名下。被诉的行政行为是首次转移登记行为，应当依法受理。

·福建省高级人民法院行政裁定书(2018)闽行申125号

【裁判摘要】【裁判摘要】《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。根据上述规定，人民法院不予受理原房屋权利人、原利害关系人单独就后续登记行为提起的诉讼。本案中，申请人诉请撤销的首次转移登记行为即思字第3944号《房屋所有权证》，因超过法定起诉期限不予立案，人民法院单独就申请人诉请撤销的后续登记行为进行立案审查，于法不符。

·福建省高级人民法院行政裁定书(2017)闽行申484号

【裁判摘要】本案申请人的一审诉求虽然是请求撤销被申请人向林某发颁发的侯集建99149985号集体土地使用证，但本案初始的土地行政登记系被申请人闽侯县国土资源局于1993年2月5日颁发的侯集建93字第29893号集体土地使用证，该证上记载土地使用者为林某法。1999年2月22日林某发以土地使用人名字需勘误为由，申请变更登记使用人林某法为林某发。故申请人林某利请求撤销的侯集建99149985号集体土地使用证，仅是被申请人对侯集建93字第29893号《集体土地使用权证》中原权利人的自身名字进行变更登记，并未创设新的权利义务，对申请人的权利义务不产生实际影响。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第(八)项的规定，应当不予立案，已经立案的应当裁定驳回起诉。本案中，对当事人权利义务产生实际影响的系被申请人闽侯县国土资源局在1993年2月5日作出的土地初始登记行为，该行政行为至一审起诉时止，已超过二十年的最长起诉期限。故原一审裁定驳回再审申请人的起诉，二审驳回上诉，均符合法律规定，并无不当。