【裁判摘要】“以租抵债”可以适用买卖不破租赁规则——根据已查明的事实，李××与天磊公司于2013年3月10日就涉案房屋签订了为期十年的房屋租赁合同，后涉案房屋于2013年4、5月分别设定抵押，2016年邰××通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权。在邰××拍得涉案房屋之前，拍卖行提供的《特别告知》及涉案房屋的《房地产估价报告》均可显示，涉案房屋是带租约拍卖，且《房地产估价报告》中也表示涉案房屋的估值考虑了相关租赁合同对房屋价值的影响。由此可以认为，即使邰××已通过拍卖程序成为了涉案房屋的所有权人，亦不能导致李××基于其与天磊公司签订的租赁合同而对涉案房屋享有的使用权当然失效。恒企公司、邰××称李××与天磊公司之间的房屋租赁合同虽名为租赁合同但实为以租抵债，故李××与天磊公司之间的债权债务关系不能对抗邰××对涉案房屋享有的物权。但第一，仅因为租金的支付方式是以租抵债即认为李××与天磊公司的租赁合同在本质上不属于租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”的规则，显然缺乏依据；第二，“买卖不破租赁”的规则本身就是对合同相对性原则的修正，是合同相对性原则能够被突破的特例，故本案中恒企公司、邰××欲以权利属性的差别来论证邰××之物权应当优先于李××之债权的主张，显然也是不能成立的。邰××称李××与天磊公司的债权债务关系是虚构的，是为了在涉案房屋被拍卖后仍能继续通过收取租金获利而故意为之，但邰××提供的证据尚不足以证实李××与天磊公司之间的借款关系是虚假的，亦不足以证实李××与天磊公司就涉案房屋签订租赁合同是恶意串通损害他人合法权益的行为。本案中，邰××并未就李××与天磊公司之间房屋租赁合同的效力问题提出主张，而在李××与天磊公司之间房屋租赁合同的效力被否定之前，李××仍然对涉案房屋享有使用权，其与恒企公司之间订立的合同也仍然应当履行。至于邰××所称即使是带租约拍卖亦不应当影响新产权人收益权的问题，不属于本案的处理范围，邰××可以另行主张。基于以上论述，恒企公司应向李××支付合同约定的租金，并应当在合同期满后将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX-XXX室房屋交还给李××，逾期交还的亦应当向李××支付相应的占有使用费。