【裁判摘要】执行法院实施的拍卖行为违反司法解释关于应当合并拍卖的规定且严重损害了申诉人的利益，应当撤销拍卖——本案申诉审查的焦点：西安中院将案涉兆兴商贸中心B座一层酒店大厅与4、5、6层房屋分开评估拍卖，且拍卖房产不包括设备设施，是否违反法律规定。．．．．．．2020年修订前的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定,拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，兆兴商贸中心B座4、5、6层房屋与一层酒店大厅以及附属设施设备在使用上不可分，一层酒店大厅电梯可以直达5、6层酒店和餐厅；中央空调、电梯、自动扶梯等设施设备属于房屋的附着物，一旦拆除必将严重损害该建筑物的价值，且上述设施设备如果脱离建筑物，其价值也将严重贬损。西安中院将使用上属于整体的房产及设施设备分开3个标的进行强制处置，可能严重减损执行财产的价值。从西安中院执行中实际开展的评估情况来看，单独评估4、5、6层房屋，单价为4606元/平方米；4、5、6层房屋与一层酒店大厅一体评估，评估单价为8424.26元/平方米，评估价值存在巨大差异。西安中院将4、5、6层房屋与一层酒店大厅分开单独拍卖，且在拍卖上述房产时不包括相关的设施设备，该做法实际人为增加了拍卖财产的瑕疵，直接影响了潜在竞买人的竞买意愿，4、5、6层房屋两次拍卖流拍，与分开拍卖后财产存在的瑕疵有直接关联。因此，西安中院实施的拍卖行为违反了上述司法解释关于应当合并拍卖的规定，且严重损害了申诉人的利益，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定应当撤销拍卖的情形。兆兴公司等主体申诉请求撤销拍卖，以及因拍卖出具的以物抵债等裁定，本院予以支持。西安中院应当按照法定程序一体评估、合并拍卖案涉房产及设施设备。