城镇居民购买农村私有房屋合同效力认定 回目录
１.非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同，应当认定无效。
２.个案中如果存在下列情况，与国家法律、法规、政策不相冲突的，也可根据实际情况，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持：
（１）出卖人将宅基地上所建房屋卖给城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用转为国有土地，原为农民的出卖人转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变；
（２）城市居民购买农村私有房屋后，所购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的；
（３）城市居民购房后已将户口迁入所购房屋所在地并转为农民身份的；
（４）买受方协议签字人为居民，但其配偶或者父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购买；
（５）1999年1月1日土地管理法修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的；
（６）对同一房屋经多次转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份情况，结合前述处理原则进行判断。
陈其象律师提示 回目录
我国实现“房地一致”原则（“房随地走”、“地随房走”）。
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二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发
农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。
（十）加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用
（十三）严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
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【问题提示】农村居民因土地征用而成为非农户口，仍生活在农村的，其在农村购房行为是否有效?
【要点提示】农村居民因土地征用而成为非农业人口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇，买卖合同有效。“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地，但不得违反法律、法规规定的最高限度。