摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2019）最高法民申6088号
【裁判摘要１】邵某某在与关某某的夫妻关系存续期间，以自己名义购买案涉房屋并登记在自己名下，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，该房产属于夫妻共同财产。关某某与邵某某所签《离婚协议书》的落款日期为2011年8月4日，并经民政部门备案，该《离婚协议书》真实可信。关某某与邵某某在《离婚协议书》中约定案涉房屋归关某某所有，属于双方对夫妻共同财产的合法处分，真实有效，关某某可根据约定向不动产登记机关请求变更登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”共有人关于共有财产归属的约定并不必然导致不动产所有权的变动。关某某请求确认不动产物权已发生变动，最终取决于是否在不动产登记机关办理了合法有效的权属变更。关某某直接通过本案诉讼的方式请求确认案涉房屋归其所有的条件并不完备。因此，原审法院对关某某请求确认其对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持，并无不当。
摘要2：【裁判摘要２】在执行异议之诉案件的审理过程中，根据个案的具体情况，分析异议人所主张的权益内容及影响，属于执行异议之诉案件的审查范围。首先，从本案查明的事实看，关某某与邵某某于2011年8月4日签订《离婚协议书》并登记离婚，该《离婚协议书》备案于婚姻登记部门，具有法定效力。王谋和与邵某某债权债务发生于2014年9月29日，即关某某与邵某某离婚3年后。关某某再审审查中提及邵某某在与关某某离婚后、债务发生前已与郑某某结婚。王某和对关某某前述主张并未提出异议，该情形可以合理排除关某某与邵某某具有恶意串通逃避债务的主观故意。虽然王某和提出关某某与邵某某协议离婚涉嫌转移财产、逃避债务，但未举示相应证据，不能予以认定。其次，根据《离婚协议书》，关某某取得了对案涉房屋所享有的请求过户登记的权利，但因双方离婚时约定案涉房产在双方子女邵某某18周岁后归邵某某所有，而《离婚协议书》未约定子女抚养费负担。从家庭伦理及善良风俗的常理判断，关某某关于由男方负责出租房屋，租金用于邵某某生活学习使用，以及邵某某因出国留学及未满18周岁，因而未过户的陈述，较为符合情理，不能就此径行认定关某某存在严重主观过错。因此，原审法院仅以关某某未办理产权登记、不涉及其生活保障以及未占有案涉房屋为由，驳回关某某诉请，依据不足。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终606号
【裁判摘要】本案二审的焦点问题是：麻某某对涉案六套房产是否享有足以排除查封执行行为的实体权益。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。"麻小林提供的《商品房预售备案审批表》，加盖的印章为环县房管局合同备案专用章，金昊公司在二审询问中也述称，麻某某在房管局的登记程序与其他购房者并无差异，故原审认定涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定的履行合同备案登记并无不当。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。"麻某某虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。麻某某虽然主张在当地预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分证据予以证明，且在一、二审庭审中并未提交其在涉案六套房屋备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交的书面材料的相关证据。故麻某某主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立。其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；…。"询问时，麻某某述称其与金昊公司签订《商品房买卖合同》的背景系其与金昊公司之间有债权债务关系，债务到期后，金昊公司用涉案六套门面房抵顶债务。故麻某某的该主张不符合前述规定，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-28 08:48
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：【案号】浙江省丽水市中级人民法院民事判决书(2017)浙11民终205号
【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》关于执行中可查封财产的规定和《中华人民共和国物权法》关于不动产物权的规定并无冲突。原审法院对上诉人已出售给张某某、叶某某且进行了合同备案登记的案涉房屋进行预查封，符合法律规定，执行措施合法有据。上诉人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。
摘要2：
- 日期： 05-29 08:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广西壮族自治区来宾市中级人民法院民事判决书（2018）桂13民终256号
【裁判摘要】杨某某要求广源公司协助办理房产登记相关手续的诉讼请求是物权请求权。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持…”之规定，可知诉讼时效制度适用于债权请求权，并不适用于物权请求权。故广源公司以超过诉讼时效为由的抗辩不能成立，本院不予支持。
摘要2：【解读】买受人请求出卖人履行协助办理不动产权证登记义务不适用诉讼时效规定。
- 日期： 05-29 09:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广西壮族自治区合浦县人民法院民事判决书（2018）桂0521民初248号
【裁判摘要】被告认为合同约定的办理房屋产权登记备案期限为综合验收后90日，涉案房屋未进行综合验收，没有达到合同约定办理的条件，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，验收合格是房屋可以交付使用的法定条件，被告已交付房屋给原告使用，现主张未验收合格尚无办理义务，理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告办理涉案房屋的不动产权证书，称其没有交纳办证费用是因为被告承诺优惠卖房，办证费用包含在房价款内，被告予以否认，原告未能提供证据证明其主张，本院不予采信。虽然原告没有交纳办证费用委托被告为其办理不动产权证书，被告没有为两原告办理涉案房屋的不动产权证书的义务，但被告应依法律规定与合同约定履行协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。本案主要审查合同权利义务，至于涉案房屋是否符合办证的条件，应由权属登记机关在办理权属登记的过程中审查。
摘要2：
- 日期： 05-31 07:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2017)苏民申3999号
【裁判摘要１】《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款、第三款、第四十六条第一款、第四十九条规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件；建设工程竣工后，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。本案中，万润置业对案涉房屋至本院复查期间仍未取得相关行政部门的竣工验收备案证明材料，故其主张案涉房屋已竣工验收合格且已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件因缺乏法律和事实依据而不能成立。
【裁判摘要２】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”合同明确约定以房屋经验收合格作为交付标准，因案涉房屋尚未验收合格，没有达到合同约定的交付条件，仅转移占有不能视为万润置业已经全面履行合同约定义务，故原审判决认定万润置业未能按约交付房屋并无不当。由于商品房未取得竣工验收备案证明则无法办理产权登记，基于不动产物权变动的公示性，万润置业的违约行为影响了房屋业主完全实现合同目的，原审判决认定万润置业应承担逾期交房的违约责任，并根据本案的实际情况，认定万润置业的违约责任符合本案实际情况。万润置业主张其未取得竣工验收备案证明仅承担行政责任，缺乏事实及法律依据。
摘要2：【解读】开发商交付未经验收合格的商品房，违反了法律法规关于“房屋必须经验收合格方可交付使用”的强制性规定，属于无效交付，在房屋验收合格前，其仍应向买受人承担逾期交付的违约责任。
- 日期： 05-31 15:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2015)湘高法民再二终字第54号
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。该规定确立了物权法定原则。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因业主对建筑物的所有权包括住宅等专有部分的所有权和专有部分以外的共有部分的共有权两部分，二者不可分离。故出卖人转移给买受人的房屋所有权也必须是包括这两方面内容的完整的权利。楼顶无疑属于建筑物中业主的共有部分。本案讼争的合同条款约定楼顶所有权归出卖人所有，违反物权法定原则，当属无效。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，所有权的内容也即权能包括占有、使用、收益、处分四个方面。双方当事人在房屋买卖合同中约定楼顶“使用权归出卖人所有”，意味着买受人自始不能取得楼顶的使用权，这种使用权与所有权人分离的状态是永久的，具有不可恢复性。因此，依该约定，出卖人转让给买受人的权利事实上欠缺了使用权这项权能，而并非如三诚公司所称的仅仅让渡了楼顶广告位使用权。该约定因违反物权法定原则，应属无效。二审判决确认该约定有效，系适用法律错误，应予纠正。
摘要2：【解读】商品房买卖合同约定楼顶及外墙“使用权归出卖人所有”因违反物权法定原则而无效。
- 日期： 05-31 19:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】贵州省高级人民法院民事裁定书(2017)黔民申476号
【裁判摘要】夏某诉请要求确认其与龙顺公司签订的《商品房买卖合同》有效，判令龙顺公司将争议房屋交付给夏林，并协助办理房屋产权证。从查明的情况看，夏某与龙顺公司于2008年10月31日签订《商品房买卖合同》后，到罗甸县房地产管理所对该合同进行备案，而合同备案属于行政管理范畴，并不产生物权的效力，与《中华人民共和国物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，故该备案并不是争议房屋的预告登记，夏某不能以此为由主张优先享有争议房屋产权。吴某某等16人与龙顺公司签订《商品房买卖合同》的时间为2008年12月至2010年10月，晚于夏某签订的《商品房买卖合同》时间，但是本案争议的房屋在2010年竣工验收合格后，龙顺公司已将该房屋交付吴某某等16人装修使用至今，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，吴某某等16人已基于其与龙顺公司的合同占有本案争议房屋，夏某在诉讼中坚持要求判令龙顺公司交付房屋和协助办理产权证，吴某某等16人与龙顺公司签订《商品房买卖合同》已实际履行，本案争议房屋已不能交付夏某，夏某与龙顺公司签订《商品房买卖合同》的目的已不能实现，故一、二审判决对夏某的诉请不予支持并无不当。夏某主张吴奇兵等16人系恶意占有房屋但并未提供充分证据证明自己的主张，故对夏某的此项申请再审理由，本院不予采纳。
摘要2：
摘要1：第二编 物权
第一分编 通则；第一章 一般规定；第二章 物权的设立、变更、转让和消灭；第一节 不动产登记；第二节 动产交付；第三节 其他规定；第三章 物权的保护
第二分编 所有权；第四章 一般规定；第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权；第六章 业主的建筑物区分所有权；第七章 相邻关系；第八章 共有；第九章 所有权取得的特别规定
第三分编 用益物权；第十章 一般规定；第十一章 土地承包经营权；第十二章 建设用地使用权；第十三章 宅基地使用权；第十四章 居住权；第十五章 地役权；第四分编 担保物权；第十六章 一般规定；第十七章 抵押权；第一节 一般抵押权；第二节 最高额抵押权；第十八章 质权；第一节 动产质权；第二节 权利质权；第十九章 留置权；第五分编 占有；第二十章 占有
摘要2：
- 日期： 06-06 14:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申1498号
【裁判摘要】本案中王某某作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。
摘要2：【摘要】本案购房人王某某提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形，涉及以下几方面问题：（一）关于王某某是否与中天公司签订合法有效的书面买卖合同，王奶奶提交了其在中天公司已经取得房屋预售许可证后至人民法院查封案涉房屋前期间与中天公司签订的《商品房买卖合同》，中天公司为其出具的案涉房屋销售不动产统一发票记载内容亦与《商品房买卖合同》所载信息相符并盖有中天公司发票专用章，且双方已实际履行合同，据此可以认定王某某与中天公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同已经订立。（二）关于王某某与中天公司之间的房屋买卖合同是否因无权处分而属效力待定，根据建银公司、中天公司与盛京银行签订的《委托贷款合同之补充合同》中关于“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续”的约定，以及中天公司取得案涉房屋商品房预售许可证的相关情况，原审法院认定建银公司已同意中天公司销售案涉房屋，并无不当。建银公司关于中天公司无权处分涉案房屋、《商品房买卖合同》效力待定的主张，不能成立。（三）一审法院已查明，王某某在大连市无其他用于居住的房屋。（四）对于王某某已全额支付购房款的事实，建银公司并未提出异议。因此，王某某提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形。
【解读】在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。
- 日期： 07-09 14:42
- 作者：陈其象律师
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破产财产
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2017)浙民申1366号
【裁判要旨】房屋出卖人破产后，即使买受人已支付全款并占有房屋，只要房屋未变更登记至买受人名下，仍属于出卖人的破产财产，买受人无权取回。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。因此，通过管理人取回财产的前提是取回权人系该财产的权利人。因本案取回权争议的标的系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，产生不动产物权变动的法律后果必须以依法登记为公示方式。因此，在当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记的情况下，王某某无法取得涉案商铺的所有权，不具备通过管理人从凯旋万豪公司处取回商铺的前提条件，其取回权主张不能成立。但其可以就该《商品房买卖合同》支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。原审判决以交付作为判定不动产物权变动的公示方式虽有不妥，但实体处理并无不当。
摘要2：最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》
第七十一条 下列财产不属于破产财产：
（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；
- 日期： 07-09 14:54
- 作者：陈其象律师
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破产财产
摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2018)湘民再401号
【裁判摘要】根据《若干规定》第七十一条第（五）项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物，不属于破产财产。《若干规定》为现行有效的司法解释。本案蒋某某向天业房地产公司购买的涉案房屋，栋号、房号、户型、面积、朝向均已确定，且在房管部门办理了备案预告登记，完全支付了对价。预告登记是为保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，对后发不动产物权处分行为具有排他效力，且纳入预告登记的债权具备一定的物权效力。因此，蒋某某购买的涉案房屋应当认定为特定物。故根据《若干规定》第七十一条第（五）项的规定，涉案房屋不应列入天业房地产公司的破产财产范围。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，蒋某某已经支付了诉争房屋的全部价款，故对于涉案商品房预售合同，天业房地产公司破产管理人并无解除权。在蒋某某主张继续履行《商品房预售合同》的情况下，天业房地产公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故天业房地产公司及破产管理人金诚资产管理公司应当继续履行涉案《商品房买卖合同》，协助蒋某某办理诉争房屋所有权变更登记，并将诉争房屋交付给蒋某某。
摘要2：
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2017)黑民终323号
【裁判摘要】根据《公司资产与股权转让协议》，郭某某等三人向宋某某、冯某某两人转让的标的包括股权及公司名下的土地、房产、宾馆、饭店设备、设施等全部财产。因郭某某等三人系景昌公司原股东，依法仅享有股东权益，并不直接享有公司名下的土地使用权及房屋、宾馆饭店设备、设施等财产的所有权，故其三人无权以个人名义转让上述公司财产。郭某某等三人将景昌公司股权转让给宋某某、冯某某二人，但景昌公司享有的前述土地使用权、房产及其他财产所有权，并不因股东的变化而发生权利转移，依法仍应由景昌公司享有，郭某某等三人依法亦应将景昌公司所有的全部资产交付新股东宋某某、冯某某二人占有、使用。故《公司资产与股权转让协议》中关于郭某某等三人应向宋某某、冯某某二人交付房产、宾馆、饭店及全部设备、设施，景昌公司房产等不动产无需变更登记的约定，应属案涉股权转让协议的附随义务，该协议性质应为股权转让，一审判决认定本案为股权转让纠纷正确。《公司资产与股权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，并无证据证实该协议系在恶意串通下签订，应认定有效，一审判决认定不当，本院予以纠正。
摘要2：【解读】《公司资产与股权转让协议》约定股权出让方向受让方交付目标公司资产无须变更登记的约定，应属于案涉股权转让协议的附随义务，该协议性质应为股权转让而非资产转让，也不属于股权转让过程中处分公司财产的条款（属于资产交接而非资产转让）。
- 日期： 07-21 14:12
- 作者：陈其象律师
- 标签：
无权处分
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1342号
【裁判摘要１】合同法规定的撤销权有两类，一类是该法第七十四条规定的债权人撤销权；另一类是该法第五十四条规定的当事人撤销权。债权人撤销权的主体是债权人，其行使的条件是：债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的；或者债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的。．．．．．．当事人撤销权是指合同成立后，因当事人意思表示不真实或不自由，从而赋予一方当事人向仲裁机构或人民法院申请撤销，使合同自始归于无效的权利。当事人撤销权的主体仅限于意思与表示不一致的合同当事人。合同法所称当事人，是指以合同一方主体身份出现，并与对方当事人进行要约和承诺活动的人。
【裁判摘要２】即使张某某对于案涉股权的共有权能够成立，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定精神，买卖不具有处分权的标的物的行为，对于负担行为即买卖合同仍然有效，只不过转移标的物权属的处分行为无效，不发生股权变动的效力而已。股权虽非物权法意义上的物，但以股权为买卖标的的合同与受让物之所有权的合同在性质上相同，均以权属变动为合同目的。据此，如果张某某认为，中城建公司和李殿忠及李忠华处分股权的行为侵犯了其共有权，可以参照物权法第一百零六条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人善意取得的除外”之规定，另行向有管辖权的法院提起返还股权之诉。
【裁判摘要３】依照当时生效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干问题的意见》第139条之规定，裁定驳回起诉仅适用于人民法院“立案后发现不符合受理条件的”情形，又依照2012年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，只要原告与本案有直接利害关系、原告的起诉有明确的被告、有具体的诉讼请求、事实和理由、属于民事诉讼的受案范围和受诉法院管辖，人民法院就必须立案受理并进行实体审理。2015年2月4日生效的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百零八条第三款也对以裁定驳回起诉规定了相同的条件。本案显然不符合这一法定的以裁定驳回起诉的情形，因为，当事人是否具备撤销权的主体资格属于实体审查的范围，如果经过审理认定当事人不具备撤销权主体资格的，应以判决驳回其诉讼请求。
摘要2：
摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2018)辽民终211号
【裁判摘要】首先，关于徐某某与曾某某就案涉房屋存在真实的“借名买房"关系，徐某某是实际购买人并实际占有使用案涉房屋的事实，业经上述阐述，不再赘述。徐某某虽然以曾某某名义购买案涉房屋，案涉房屋的产权登记在曾某某名下，但不动产登记行为并非是行政赋权行为，行政登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。《物权法解释一》第二条也规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。"该条规定说明物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。“借名买房"系“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符"的一种情形。本案中徐某某与曾某某就本案的诉争房屋存在借名买房关系，而且徐某某已经证明其是案涉房屋的实际出资人和占有人，因此，当徐某某主张该房屋的物权应当归属于自己时，人民法院应当予以支持，或者人民法院在审理案件时根据民诉法解释第三百一十二条规定的需要，应当对真实的权利主体予以审理认定。其次，案涉房屋的代持行为，不能导致物权丧失。借名买房在合同形式上，属于债的关系，而实质上，是双方当事人通过借名买房的外在形式，将真实的物权登记于出借名人的名下，是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权。因此，当借名买房双方当事人如果因为借名买房的物权归属发生争议时，真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属，而不是仅仅可以请求出借名人变更登记，行使的不是债权请求权。另外，物权的消灭必须有法定事由，即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定，由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房的合同关系也不因此而无效，而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定，且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形，认定徐某某不享有案涉房屋的物权，不符合上述司法解释的规定精神。一审判决认定徐某某以案涉房屋享有物权期待权而非物权，适用法律不当，本院予以纠正，但认定徐某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确，应予以维持。
摘要2：【摘要】商事外观主义是指在商事交易活动中，以商事主体的行为外观认定其行为所产生的法律效果，相对人如果对商事主体对外公示的外观事实产生合理依赖，并依此从事相应的行为，即使外观事实与真实事实不一致，仍然依照外观事实进行认定。．．．．．．中集哈深公司申请人民法院的查封行为，不是基于商事交易行为，非基于信赖房屋登记在被执行人名下而使自己作出相应的商事交易行为、付出相应的对价，亦无信赖利益可言。故中集哈深公司主张其对案涉房屋享有信赖利益应依法执行的上诉请求，理由欠充分，本院不予支持。
【解读】（１）借名购房违反限购政策但不因此无效（”限购令“属于调控市场的管理性规定，违反不导致合同无效；”借用“他人购房资格不影响调控的市场总量，不损害公共利益）；（２）借名人享有物权并对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
【注解】该案裁判观点已经被最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再328号改变：（１）借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系不能排除对案涉房屋的执行；（２）借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。
- 日期： 08-23 10:35
- 作者：陈其象律师
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借名购房
安置房
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2017)沪01民终6521号
【裁判摘要】
（１）本案的争议在于上诉人与被上诉人就涉案房屋是否存在借名购房协议，还是仅为购房款的借贷关系。针对于此，双方虽均未能提供购房款的直接支付凭证，但被上诉人通过提供涉案房屋的产权证、原始购房发票、部分缴费凭证、出租合同及录音等证据，已经证明了涉案房屋系由其出资并实际控制使用、出租收益的事实，且在涉案房屋取得产证八年的时间内上诉人均未提出任何异议；而上诉人对其与被上诉人为购房款借贷关系的主张却未能提供任何有效证据予以证明，对于涉案房屋实际由被上诉人占有使用的事实也无法合理说明或进行反驳，故一审按照举证责任规则采信被上诉人关于双方之间就涉案房屋实为规避动迁房上市交易政策而借名购房的主张，更具有合理性，于法不悖，本院予以支持。现涉案房屋过户已无障碍，上诉人理应按照诚信原则，将涉案房屋的所有权转移登记至被上诉人名下。
（２）但是，涉案房屋的物权登记不存在错误，涉案房屋为动迁安置房，上诉人系作为安置对象而取得涉案房屋，登记机关据此将涉案房屋产权证上权利人登记为上诉人，并不存在登记错误的情形。上诉人与被上诉人之间的交易其实是安置资格的买卖，只是因政策限制，被上诉人无法立时成为涉案房屋的登记产权人，故涉案房屋登记在上诉人名下确为双方当事人当初的真实意思表示。因此，本案并非所有权确认纠纷，而是被上诉人依据其与上诉人之间的借名购房协议提起的债权给付之诉，一审确定的案由有误，本院予以纠正。借名购房协议仅发生债权效力，该协议并非涉案房屋物权变动的原因，不足以否认不动产物权登记的推定效力。故一审直接确认涉案房屋归被上诉人所有，于法无据，本院予以纠正。但一审判令上诉人协助被上诉人办理涉案房屋变更登记至被上诉人名下的过户手续，则并无不妥，本院予以维持。
摘要2：
摘要1：解答：唯一住房的购房消费者居住权优先于在先房屋抵押权，可以依法排除在先抵押权的强制执行。
摘要2：【注解１】能够对抗申请执行人担保物权的仅限于建设工程价款优先受偿权和商品房消费者物权期待权——《执行异议和复议规定》第２７条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本条所说的法律、司法解释另有规定的除外情形仅限于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第１条、第２条规定的情形即建筑工程承包人的优先受偿权和商品房消费者的物权期待权。
【注解２】（１） 抵押期间未经抵押权人同意“不得转让”针对的是抵押的不动产的“过户行为”，“不得转让”即不得过户。该条款并非针对抵押的不动产转让合同的效力，不构成影响合同效力的强制性规定；（２）《执行异议和复议案件规定》第２９条第２项中规定的“用于居住”，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质；（３）《执行异议和复议案件规定》第２９条第２项中规定的“无其他用于居住的房屋”，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋；仅包括购房者本人，不包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋；（４）《执行异议和复议案件规定》第２９条即为第２７条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1590号
【注解３】只有符合《执行异议和复议规定》第２９条规定情形的商品房买受人才能够排除金钱债权人基于抵押权而申请启动的对买受人所购房屋的强制执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3273号
- 日期： 08-23 11:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1684号
【裁判摘要】就一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。"再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。
从本案的事实看，一方面，李某某系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，但案涉高朋花园车库负1-8某房屋系杂物间，李某某与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李某某亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李某某并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。
摘要2：（续）另一方面，李某某与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同，但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记，其依法享有抵押权。也就是说，早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前，农行九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在，李某某在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、世能物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据，因此，从本案查明的事实看，李某某作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系李某某自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。
【注解】先抵后售房屋买受人不能排除抵押权人强制执行。
- 日期： 08-24 19:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2016)鲁民终1204号
【裁判摘要】
（１）虽然涉案房屋是用刘某１父母的出资购买的，但由于该房屋是以刘某１的名义购买的，登记在刘某１个人名下，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”，故一审法院根据涉案房屋系刘某１的父母出资，以刘某１名义购买，登记在刘某１个人名下的事实和上述司法解释的规定，认定涉案房屋应为刘某１的个人财产是正确的。
（２）由于涉案房屋应为刘某１的个人财产，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。”因此，刘某１、刘某２离婚时约定涉案房屋为夫妻共同财产符合法律规定，原审予以认定是正确的。
（３）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第九条第二款规定：“人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当驳回当事人的诉讼请求”。现刘某１无证据证实涉案离婚协议存在欺诈、胁迫、可变更或撤销等情形，而且离婚协议中的财产分割条款与子女关系、解除婚姻关系等人身关系密不可分，在刘某１与刘某２已办理了离婚手续的情况下，刘某１请求撤销赠与合同，亦违背了诚实信用原则。因此，一审判决确认离婚协议中财产分割条款的效力也是正确的。
摘要2：【解读】离婚协议中财产分割协议（包括将财产赠与子女的约定）性质属于有关身份利益的协议，不同于一般财产处分或赠与合同，应当适用《婚姻法》的有关规定——婚姻中财产分割及处分只要在签订时存在欺诈、胁迫等情况下，夫妻签订离婚协议后一年内才可以主张变更或撤销赠与协议，区别于一般财产赠与合同中的撤销权。
- 日期： 10-10 11:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院民事判决书（2020）闽09民终640号
【裁判摘要】本院认为，我国物权法采纳区分原则。所谓区分原则，即在依据法律行为发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据的原则。物权法第十五条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，根据该规定，关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。合同的生效能够发生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对不动产的支配权。就本案《退房协议》而言，其系金城公司与林吉坤之间以“退房”为目的的合同，合同成立生效的直接法律后果是给双方确定给付义务，从而在双方之间建立起债权法律关系，此种合同约束力即债权法上的约束力。由于债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力，故而物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，“退房”的过程涉及诉争车位所有权转让，属于物权的变动，故“退房”只能在车位的所有权转移登记至金城公司名下后才能生效。现车位所有权未进行上述登记，金城公司只能依合同主张债权，而不享有对车位的所有权。
基于合同自由原则，《退房协议》实质是金城公司与林吉坤合意解除《商品房买卖合同》的行为。依解除的法律效力，给付物的所有权应当回归于给付人，此种回归仍然是一种物权变动。物权法上的物权变动有两类：一类是因法律行为发生的物权变动；另一类是非因法律行为发生的物权变动。后者规定于物权法第二十八条至第三十一条，因合同解除发生的物权变动并未见诸以上条文。合意解除行为是一种法律行为，相应的物权变动系因法律行为发生的物权变动，同样需要经过交付或者登记手续，最终方能实现物权的回归。因此，《退房协议》的达成不能直接令车位的所有权立即复归于金城公司。
摘要2：【裁判摘要（续）】本案中金城公司系依债权主张物权，该债权依据独立于被上诉人之间转移车位所有权的行为，因金城公司非车位原所有权人，物权法善意取得制度在此无适用之余地，故车位所有权转移的原因行为之效力对判定金城公司诉请能否成立无实质意义，转移是否出自恶意、交易是否支付对价等事实在本案中无审查的必要。金城公司请求吴某将车位权属转移登记到其名下并腾退交还车位，系以所有权人身份行使物权请求权中的返还请求权；其请求林某某、罗某某赔偿租金损失，虽为行使归属债权请求权的损害赔偿请求权，但其出发点为物权受到侵害，目的还是恢复物权的完满状态。由此，金城公司的后三项诉请应与第一项诉请一并驳回。
摘要1：解答：根据《合同法》第９７条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，以及《物权法》第九条第１款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”合同解除后物权并不能自动恢复。
摘要2：
- 日期： 10-14 16:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申3645号
【裁判摘要】法律、行政法规对外国人购房并无禁止性规定。国某某作为境外个人，与中视联公司签订合同仅具有债权效力，与标的最终是否能够完成过户登记发生物权变动，属于不同的法律关系。双方签订合同时是否存在过错，与是否因国某某原因未能办理不动产过户登记并无当然联系。翁某某再审申请无事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 10-14 16:23
- 作者：陈其象律师
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涉境外
摘要1：【案号】福建省南平市中级人民法院民事判决书(2016)闽07民终1037号
【裁判摘要】关于本案《商品房买卖合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，确认合同无效，应当以法律及行政法规的效力性强制性规定为依据。《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》为国务院部门规范性文件，不属于法律及行政法规，该通知中关于外国人购房的有关规定属管理性规定。武夷山隆达公司提出林光旭系澳大利亚公民，其购房违反国家部委的相关政策，应认定本案《商品房买卖合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案《商品房买卖合同》系买卖双方转让讼争房产的合同，未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应当认定有效。一审判决驳回武夷山隆达公司的反诉请求正确，应予维持。
摘要2：
摘要1：最高人民法院第一巡回法庭民商事主审法官会议纪要（第1卷）
01合同约定的违约金利息不应得到支持、不宜轻易以抵押合同约定的抵押财产不明为由认定抵押合同不成立——法律问题一合同的违约责任条款不仅约定了违约金，还约定了如违约方未在约定期限内支付违约金须另行支付违约金的利息，合同当事人依据该约定主张违约金利息，是否应予支持——法律问题二《抵押担保合同》虽未列明抵押物的具体名称和位置，但根据相关资料可以明确抵押物的范围，是否应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十六条的规定，以抵押合同对抵押财产约定不明为由认定抵押不成立；02认定合同是否解除不应拘泥于当事人明确提出该诉讼请求，预见合同履行不能则无权主张可得利益损失——法律问题一当事人未明确提出解除合同诉讼请求，人民法院是否有权径行认定合同解除，并判令当事人承担合同解除的相应责任——法律问题二合同当事人在订立合同时，已经预见合同履行不能，其是否有权向违约方主张可得利益损失；03破产程序对执行异议之诉的影响——法律问题破产程序对执行异议之诉的影响及本案再审终结诉讼的审理路径；04对合同性质应结合在案证据予以综合判断——法律问题案涉合同条款性质和效力的判定；05合作开发房地产合同当事人之间对内部责任的划分对承包人不具有约束力——法律问题受让房地产开发项目的部分区域开发经营权的受让方是否应与转让方对整个项目的工程欠款承担连带清偿责任；06不动产买受人所享有足以排除执行之民事权益的认定——法律问题在连续交易不动产但均未办理过户登记手续的情形下，如果被执行人及其后手均主张自己因生效法律文书取得不动产所有权，而最终交易方已向其前手支付全部价款并实际占有不动产，此时最终交易方作为案外人所提出排除执行的主张应否得到支持；07另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行——法律问题另案查封之后签订不动产买卖合同的能否排除执行；08第三人撤销之诉主体资格的认定——法律问题甲银行是否具有提起第三人撤销之诉的主体资格；09债权人请求涂销抵押登记的原告主体资格的认定——法律问题乙银行作为一般债权人，是否是本案的适格原告，能否请求涂销抵押登记；10集体建设用地使用权在一定条件下可以出租——法律问题集体建设用地使用权能否出租以及举证责任的分配；
摘要2：（续）11主合同无效导致担保合同无效时担保人的过错认定与责任——法律问题主合同无效导致担保合同无效时，担保人的过错认定与责任；12合同标的物已使用情形下，购买人提出产品质量异议的认定——法律问题买卖合同标的物虽存在质量瑕疵，但已投入使用且产出产品合格，买方以质量问题为由主张解除合同并请求承担违约责任，应否予以支持；13案外人执行异议之诉起诉条件的认定——法律问题案外人提起执行异议之诉起诉条件的审查判断；14刑民交叉案件中民事案件不应径行判令被挪用资金的最终受让人承担返还责任——法律问题刑事案件仅认定了被挪用资金的走向和资金的最终受让人（案外人），民事案件中是否可以径行判令资金最终受让人返还该笔资金；15对当事人就再审裁判提出申诉的处理——法律问题人民检察院民事抗诉案件再审后，当事人进行申诉的，是否予以正式立案审审查；16公文书证真实性的证明责任——法律问题公文书证真实性的证明责任如何分配，人民法院如何审核认定公文书证的真实性；17在承包人与发包人约定以银行贷款走账的情形下，承包人建设工程价款优先受偿权的认定——法律问题承包人与发包人约定以银行贷款走账，承包人是否因此丧失建设工程价款优先受偿权；18再审审查中发现第三人撤销之诉不符合起诉条件的处理——法律问题再审审查中发现第三人撤销之诉不符合起诉条件，应如何处理；19恶意串通行为之认定——法律问题恶意串通排除合理怀疑证明标准的理解和把握；20绝对控股股东以法定代表人名义撤回对外投资的效力及责任承担——法律问题绝对控股股东以法定代表人名义撤回对外投资的效力及责任承担；21共同抵押中对各项抵押财产担保债权数额有约定的从其约定——法律问题按份共同抵押的认定问题——可否根据《抵押合同》所附《抵押财产清单》确定共同抵押人应承担的担保责任范围；22虚增诉讼标的规避级别管辖的处理——法律问题虚增诉讼标的规避级别管辖的应如何处理
- 日期： 10-23 11:15
- 作者：陈其象律师
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专属管辖
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民辖终73号
【裁判要旨】合作开发房地产合同纠纷不属于不动产纠纷，不适用不动产专属管辖。
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案是因合作开发有关“棚户区改造项目”而引发的纠纷，不属于该司法解释所列举的不动产纠纷类型。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条关于“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”的规定，案涉《合作开发协议》第十一条关于“因履行协议发生争议…协议各方同意将提交原告所在地有管辖权的法院解决”的约定符合上述法律规定。
摘要2：
- 日期： 10-23 11:20
- 作者：陈其象律师
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专属管辖
摘要1：最高人民法院关于湖南省湘潭物资贸易中心与广东省湛江市海林实业开发总公司房地产开发合同纠纷案指定管辖的通知（1995年6月5日）
【摘要】本案双方当事人之间因房地产开发而产生纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第(一)项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院管辖。本院根据《民事诉讼法》第三十七条第二款的规定，指定本案由湛江市中级人民法院管辖。湖南省湘潭市中级人民法院应将该案移送湛江市中级人民法院审理，湛江市中级人民法院应依法审理，公正作出裁决。
摘要2：
- 日期： 10-23 15:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民一终字第66号
【裁判摘要】 关于本案纠纷的性质，即本案是不动产纠纷，还是一般合同纠纷，是各方当事人争议的焦点问题。所谓“不动产”应该是指依其自然属性或者法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物，其主要特点是不能移动，一旦移动就会改变其特性、损害其价值。在不动产纠纷中，其法律关系的特点是以不动产为标的物或者围绕不动产而引发的纠纷。房地产是最典型的不动产，本案中的《协议书》是以合同的形式约定了各方当事人开发建设、经营房地产的内容，其订立、履行与不动产的占有、使用、收益和处分密切相关，与其它非以不动产为标的物的合同纠纷或者涉及不动产因素的合同纠纷存在明显差别。另外，本院《关于亳州市都发房地产有限公司与无锡市璜佳装饰材料有限公司、铜陵华源地产开发有限责任公司合作开发协议纠纷一案指定管辖的通知》、《关于湖南省湘潭物资贸易中心与广东省湛江市海林实业开发总公司开发合同纠纷案指定管辖的通知》、《关于珠海市东兴房地产综合开发公司与珠海经济特区侨辉房产公司、中国农村发展信托投资公司浙江办事处合作经营房地产合同纠纷案管辖问题的通知》等三个指定管辖通知，都明确了房地产开发合同纠纷或者合资、合作开发房地产合同纠纷属于不动产纠纷。因此，上诉人主张本案是合同纠纷而并非不动产纠纷的上诉理由不能成立。
摘要2：
- 日期： 10-23 15:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民一终字第280号
【裁判摘要】本案系因双方合资、合作开发房地产合同引发的纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，应由被告住所地或者合同履行地的人民法院管辖。因双方合作协议的履行地在河北省香河县，且根据《全国各省、自治区、直辖市高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准》的规定，河北省高级人民法院管辖诉讼标的额在1亿元以上的第一审民商事案件，以及诉讼标的额在5000万元以上且当事人一方住所地不在本辖区或者涉外、涉港澳台的第一审民商事案件，本案一审起诉的标的额符合河北省高级人民法院的一审受案标准。国兴公司主张其主要机构在北京市，但没有提供证据予以证明，且该主张不影响本案以合同履行地确定管辖。
摘要2：【解读】合作开发房地产合同纠纷不适用不动产专属管辖。
- 日期： 10-23 15:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第1125号
【裁判摘要】关于管辖问题。从本案双方诉辩争点看，核心问题是对于讼争房地产项目合作利润是否应分配以及应如何分配的问题，而非直接涉及讼争房地产本身，故本案并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的不动产专属管辖的情形。同时，在董大见、蒋佰民向秦皇岛市中级人民法院（以下简称秦皇岛中院）提起本案诉讼后，中天公司在答辩期内提出管辖权异议，该管辖权异议一案经过一、二审审理，河北省高级人民法院（2012）冀立民终字第12号民事裁定已以本案被告之一的中宇公司住所地在秦皇岛为由认定该院对本案享有管辖权，该认定并无不妥之处。综上，中宇公司关于即使按照一、二审判决的认定，本案属于合资、合作开发房地产合同纠纷，则基于不动产专属管辖的相关规定，本案应由唐山市中级人民法院管辖，而非秦皇岛中院管辖等申请理由不能成立。
摘要2：
- 日期： 10-23 19:57
- 作者：陈其象律师
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按份共有
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第466号
【裁判摘要】关于曹某某与姜某某对涉案土地使用权是否系按份共有的问题。本案中，曹某某主张与姜某某2003年9月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地的事实，已被发生法律效力的海口中院1722号判决所认定，虽曾办理至曹某某、姜某某名下的涉案土地使用权被海南省海口市中级人民法院（2008）海中法行初字第26号行政判决撤销，海口市国土管理部门至今未对涉案土地重新进行不动产登记，但涉案土地使用权证被撤销的事实，并不影响曹某某、姜某某于2003年9月9日共同参加竞拍并成功竞得涉案土地事实的认定。参照《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除了共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案中，《协议书》虽表述“双方共同投资购买该地块土地和新建昆源别墅（暂定名称）”的内容，但从该协议关于投资金额、项目投资股份及投资比例、股份转让、土地证的办理等情况看，均不能直接认定上述的表述即为涉案土地共同共有的约定，至少上述表述对双方是否为共同共有的约定并不明确，在双方不具有家庭关系等特定关系的情况下，二审判决推定双方的涉案土地使用权为按份共有，在适用法律上并无不当。
摘要2：