- 日期： 12-31 14:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《查封扣押冻结规定》第１５条与《执行异议和复议规定》第２８条在执行异议之诉中可以同时适用——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”二审判决之后施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也有类似规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”相关规定都体现出一个原则：房屋买受人已经支付完全部价款（或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款）、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记的，对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。参照前述规定所体现出的原则和精神，结合本案中天奥公司已经支付完全部价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实，本院认为天奥公司基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张应当获得支持。
摘要2：
- 日期： 12-31 14:34
- 作者：陈其象律师
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以物抵债
摘要1：【裁判摘要】（１）以物抵偿债务适用《执行异议和复议规定》第２８条规定；（２）执行异议之诉可以同时适用《执行异议和复议规定》与《查封扣押冻结规定》——《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，陈××夫妻与信阳亿诺投资有限公司及其法定代表人曹××签订的《协议书》，是在曹××享有的对陈××的债权到期的情况下签订，是各方真实意思表示，合法有效。该协议约定以案涉房屋抵偿债务，应当视为曹××作为买受人已向陈××交付全部购房款。案外人宋××使用案涉房屋开设超市，且于查封前向曹××交付租金，应当认定曹××已占有使用案涉房屋。本案无证据表明曹××因自身原因未能办理房屋过户。原审法院根据查明的事实，认定曹××对案涉房产享有足以排除执行的民事权利，符合上述司法解释规定。
摘要2：
- 日期： 12-31 15:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】权利顺位在先的买受人可提起第三人撤销之诉——《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”（2011）桂市民终字第286号民事判决判令嘉豪公司交付案涉房屋，使得黄××与嘉豪公司签订的商品房买卖合同不能继续履行，符合上述法律规定的“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”情形。二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十六条的规定，作出二审判决，符合法律规定。
摘要2：
- 日期： 12-31 16:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】案涉金鑫商场商住楼因存在一房二卖问题，长期未竣工决算，也达不到房屋交付的条件，河南省濮阳市人民政府（以下简称濮阳市政府）出于保护实际买受人合法权益的目的，为了解决历史遗留问题，在金鑫商场补缴相关税费之后。在濮阳市政府对金鑫商场商住楼合法性予以认可的情况下，如果因案涉房屋未办理预售许可证而机械的认定《购房认购书》无效，将导致房屋被查封拍卖的后果由房屋买受人承担，有失公平。故基于张××与金建公司之间签订的《购房认购书》是双方真实意思表示，且案涉房屋已经实际交付的情况下，原审法院从维护社会稳定、保障商品房交易秩序和保护交易现状的角度出发，认定张××与金建公司之间签订的《购房认购书》有效并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-31 16:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据调卷审查和询问当事人，在西安中院于2015年5月7日查封案涉房产之前，闫××与瑞麟公司于2014年12月13日就该房产已经签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该房产至今未取得预售许可证，但并非闫××原因造成，而是瑞麟公司经营中出现的特殊情况所致。案涉房产以上的地上三层是西安市临潼区教育局出资委托瑞麟公司代建，地下一层也就是案涉房产是瑞麟公司出资建造的，并非一般意义上的商品房，再考虑到瑞麟公司的特殊经营状况。因此，不宜依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定未取得预售许可证就导致案涉房产买卖合同无效。．．．．．．因此，闫××的主张符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形。原判决据此认定，闫××就执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并不缺乏证据证明，亦不存在适用法律错误的问题。
摘要2：
- 日期： 01-01 06:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】预告登记、网签或备案与权属转移登记无必然联系，买受人有权排除执行——《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。．．．．．．案涉《车位申购协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故宋××未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。
摘要2：【裁判摘要２】关于《车位申购协议书》的效力问题｜银鹰公司与宋××于2016年2月24日签订的《车位申购协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定宋××受让“车位使用权"，但结合前后文可知，当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与宋××签订《车位申购协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《车位申购协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《车位申购协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与宋××签订的《车位申购协议书》合法有效，并无不当。
- 日期： 01-01 06:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）《执行异议和复议规定》第２８条属于第２７条规定的除外情形；（２）买受人与出卖人约定过户期限，买受人在该期限内未及时办理过户不存在过错——《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条确立了对设有担保物权的执行标的不能排除执行的一般规则，但同时明确了法律、司法解释另有规定的除外情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权即属于前述第二十七条规定的除外情形。．．．．．．王××于2013年1月15日取得案涉房屋产权登记后，于当年7月30日即办理了抵押登记，此期间未超过曾××与王××约定交房后365个工作日内办理房地权属证书的期间，故未办理过户登记不是曾××自身原因所致。
摘要2：
- 日期： 01-01 06:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】规避行为或行业惯例均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由——根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。判断案外人提出的执行异议是否符合法定情形，需审查案外人提出的异议是否同时具备该条规定的四个要件。从本案查明事实看，诉争的不动产登记在被执行人左××名下。关于案涉房产未办理过户登记是否属于非因买受人自身原因，琴琴咨询公司再审主张其作为房产中介，行业惯例为房源经公证再出卖，立即过户再出卖则多交税费而导致不经济；且当时办理该项业务的员工已辞职无法联系以及左××不配合，导致案涉房屋未能办理过户。本案中，不论是其为了规避多产生一次税费还是主张作为房屋中介惯例的不过户，均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由。作为专业的房产中介机构，琴琴咨询公司应该明确知晓不办理过户登记而产生的风险，故其应承担不办理过户登记而产生的法律后果。关于琴琴咨询公司主张因员工无法联系及左××有事未能及时配合问题，从其签订案涉包销合同及后续协议，既有相关的授权亦有左××等房产权利人可以及时联系的客观事实，但经过多年其仍未办理过户登记，故其提出的上述理由均无事实和法律依据。原审判决认定琴琴咨询公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件并无不当，本院对其再审主张不予支持。
摘要2：
- 日期： 01-01 06:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）以物抵债可以参数适用《执行异议和复议规定》第２８条规定；（２）买受人无钱支付办理过户登记费用属于因买受人原因未办理过户登记情形——本案中，齐××向一审法院提起诉讼，主张齐××与潘××通过“以案涉房屋抵偿300万元债务”方式，取得了案涉房屋的民事权益，请求法院支持排除强制执行的诉请。因法律及司法解释并未明确规定“以房抵债”情形下此类民事权益的构成要件，考虑到房屋买卖和“以房抵债”均系物权变动的原因行为，且情形类似，认定本案齐××是否具有足以排除强制执行的民事权益，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，齐××主张2010年与潘××签订了“以房抵债”协议，但是，直至2013年案涉房屋办理抵押登记时，案涉房屋仍然登记在潘××名下，齐××的理由是无钱支付办理过户登记的费用，这显属于因齐××的原因未办理过户登记，原审不予支持齐××对于案涉房屋排除强制执行的诉请并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 07:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件——而案涉《协议》不属于规范的商品房销售合同，亦没有经过规范的合同备案、网签以及预登记等手续，其外观要件上不符合常规的商品房买卖合同形式要件，可从《协议》是否构成实质合法有效的商品房买卖合同进行审查。首先，从形式要件看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；(九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，买受人乔××与华耀公司签订的《协议》第3条约定，甲方（华耀公司）在收到乙方（乔××）总房款之日自2012年10月7日至2018年10月7日至6年满如数返还乙方所付总房款。该约定明显有异于商品房买卖合同的一般条款。同时，该《协议》还缺少关于商品房的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等事项，而商品房买受人支付价款、出售方交付房产、继而将房屋过户至买受人名下，这是商品房买卖合同的基本合同目的，这些要件对于商品房买卖合同的成立来说至关重要，本案《协议》缺乏上述商品房买卖合同成立的基本要件。其次，从意思表示要件看，如前所述，案涉《协议》一方面约定一定期限内退回房款，另一方面没有关于房屋交付和过户登记事宜的约定，双方对于商品房买卖法律关系最基础的条件没有约定，或与一般商品房买卖法律关系约定不同，难以构成房屋买卖的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“实施下列行为之一，
摘要2：（续）符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；……"及《商品房销售管理办法》第四十二条：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款：（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；……”的规定可以看出，利用“返本销售”模式吸收资金可能构成犯罪，至少也是行政机关应当采取处罚措施的违法行为。从房款交纳的方式上看，相关款项未打入监管账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票等，种种均有异于普通的商品房买卖方式，从侧面印证双方之间不是一般意义上的商品房买卖法律关系。因此，本案中双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件，二审判决以此认定乔××就案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，依据不足、适用法律不当。
- 日期： 01-01 08:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】签订买卖合同时房屋处于另案查封状态但之后解除查封，不影响法院对案外人在法院查封前已签订合法有效买卖合同认定——《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该条属于执行异议程序中的实质性审查条款，该条可以作为本案执行异议之诉审理的参照。综合本案证据和事实可以判断，陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。第一，案涉《涉外房地产买卖契约》经由中国司法部委托公证员钟某律师证实，经中国法律服务（香港）有限公司转递珠海市公证处并由珠海市公证处出具《公证书》，可以证明该合同中香洲公司法定代表人刘××和陈××的签字属实。由此可以认定，香洲公司和陈××在1995年订立了房屋买卖合同，合同内容合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于查封房产不得转让的规定，属于管理性规定，不影响双方房屋买卖合同的效力。虽然香洲公司和陈××订立买卖合同时，案涉房产处于查封状态，但之后解封，而本案执行所开始查封的时间是2013年，故本案属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，陈××提供的现代广场入伙合同书可以证实，香洲公司于1996年将案涉房产交付陈××占有。．．．．．．第三，中国法律服务（香港）有限公司转递的钟某律师行的证明书和收款收据证明，陈××在订立合同之后已支付大部分购房款，而剩余购房款通过租金冲抵，据此可以证明陈××在人民法院查封案涉房产之前已支付全部购房款。第四，珠海市地方税务局出具的《关于香洲公司销售不动产问题的复函》证实，香洲公司未履行缴纳税款义务是导致案涉房屋无法办理产权证的原因，因此陈××未就案涉房产办理过户登记并非其自身原因造成。鉴于陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，原审支持其排除强制执行的请求，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 09:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为——法院查封被执行人房产与作出裁定送达给被执行人是执行程序中的两个执行行为。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为。康×与瑞麟公司于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》，违反了《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。执行裁定是否向被执行人瑞麟公司送达，康×是否知晓西安中院已经查封涉案房屋，不是执行异议之诉中应否停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的审查要件。据此，康×不享有排除强制执行的权益。
摘要2：
- 日期： 01-01 10:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】申购书具备买卖合同主要条款时应视为已订立书面买卖合同——银鹰公司与伍××于2015年8月31日签订的《银海新城一期车位申购协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定伍××受让“车位使用权”，但结合前后文可知，当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与伍××签订《银海新城一期车位申购协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《银海新城一期车位申购协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《银海新城一期车位申购协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与伍××签订的《银海新城一期车位申购协议书》合法有效，并无不当。
【裁判摘要２】《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。本案中，银鹰公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担担保责任，从而导致案涉车库被人民法院查封，伍××主张其享有排除执行的权益，原审法院参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 10:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】在建工程未经竣工验收合格不得交付使用，交付尚未竣工验收的房屋构成违法交付，购房人基于违法交付所占有房屋不是合法占有，不受法律保护——根据圣圆公司二审提交的内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院于2016年9月11日作出的(2016)内2921民初1789号民事判决可知，该判决已认定“目前美景公司开发的《美景盛世》小区完成土建工程，未进行验收，处于停建状态”。也即，金桥公司所称的交付案涉房屋可能是交付的尚未竣工验收的在建工程。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，案涉房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，美景公司应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。具体到本案，原判决并未对美景公司所交付的案涉房屋是否竣工验收合格作出认定。在此前提下，金桥公司基于该交付所占有的房屋是合法占有这一事实，也缺乏证据证明。
摘要2：
- 日期： 01-02 08:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】仅依据买受人持有诉争房屋钥匙但其提交的其他证据不能证明实际占有的情况下应认定为未合法占有——陈××、林××虽持有诉争房屋钥匙，但仅凭该事实不能得出讼争房屋已实际交付陈××、林××占有的结论。陈××、林××不能提交讼争房屋书面交接手续，所提交的物业费用缴纳凭证亦形成于2016年5月，不能证明讼争房屋在查封之前已由其合法占有。
摘要2：
- 日期： 01-02 08:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。
【裁判摘要２】根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，黄××作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断黄××对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受
摘要2：（续）偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释就买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用该批复进行裁判，属适用法律不当。
【裁判摘要３】（１）另外备案登记房屋不产生物权变动效力，备案登记房屋不能认定名下有其他用于居住房屋；（２）另购房系原有住房不能满足居住要求仍属于购房消费者——本案证据能够证明，黄××购买案涉商品房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。虽然黄××名下备案登记了一套房屋，但备案登记并不产生物权变动的效力，在备案登记的房屋未依法过户至黄××名下，且恒冠公司亦未能提供证据证实黄××目前在该房屋居住生活的情形下，不能据此认定黄××名下有其他用于居住的房屋。对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案根据已查明的事实，可以认定黄××购买案涉商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资。恒冠公司认为黄××购买案涉商品房属于商业投资，黄××对该商品房享有的民事权益不能优先于恒冠公司享有的建设工程价款优先受偿权，无事实和法律依据，不能成立。
- 日期： 01-02 09:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】出于照顾父母或者抚养孩子的考虑，购买两套房用于居住的实际情况已经有相当的普遍性，符合现实情况中一般家庭对居住权的期待，故不应将居住权仅仅限定为一套——2014年8月15日，王×与瑞麟公司签订两份《商品房买卖合同》，约定王×购买瑞麟公司位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼2单元16层××号房屋和7号楼2单元18层××号房屋，合同价款均为40万元。王×依约支付瑞麟公司购房款80万元。2014年9月5日，上述《商品房买卖合同》在临潼区房管所登记备案，现案涉房屋已交付使用。西安中院依职权到西安市房管局查询后，该局答复王×名下未登记其他居住房屋。《执行异议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。王×在西安中院查封前与瑞麟公司签订书面《商品房买卖合同》，该房屋系用于居住且王×名下无其他用于居住的房屋，王×也实际缴纳了购房款。虽然王×在该小区购买案涉两套房屋，但现实中，出于照顾父母或者抚养孩子的考虑，购买两套房用于居住的实际情况已经有相当的普遍性。符合现实情况中一般家庭对居住权的期待，故不应将居住权仅仅限定为一套。因此，原判决适用《执行异议案件规定》第二十九条，认定王×对案涉房屋享有的权利能够排除执行，并不缺乏证据证明，亦不存在法律适用错误的问题。
摘要2：
- 日期： 01-02 10:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】因限购政策导致无法办理过户登记不属于买受人过错，买受人有权排除执行——关于杨××提出的执行异议是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据前述理由，在法院查封之前杨××与柳××已签订合法有效的书面买卖合同；已经支付购房款。杨××原审提交的证据足以证明其在查封之前已经合法占有案涉不动产。杨××未及时办理过户是因北京市的政策，非因其本人存在过错。二审判决认定，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-02 10:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】买受人不具备购房资格导致无法办理过户登记存在过错无权排除执行——关于案涉房屋未办理过户登记是否因买受人自身原因的问题。青岛市国土资源和房屋管理局下发的《关于落实住房限购政策有关事项的通知》明确规定，合同网签备案时间在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限购政策限制。王×付款行为发生在2008年和2009年，至2011年1月31日之前仍未办理网签备案手续。再审审查期间，王×提交中海盛明置业于2018年6月出具的情况说明，拟证明案涉的《青岛市商品房出售合同》存放在中海盛明置业，没有交付王×；王×多次要求中海盛明置业办理网签备案及过户手续，但因中海盛明置业管理不善的原因，没有及时办理。本院认为，中海盛明置业系本案一方当事人，其出具的情况说明属于当事人陈述，其陈述中自认的事实涉及第三人的利益，对其陈述的事实应当提交相关证据证明。王×关于房产未能办理过户并非因自身原因的主张缺乏有效证据证明。一审法院于2014年7月15日查封案涉房屋时，争议房产仍登记在中海盛明置业名下，青岛市住房限购政策也未取消，王×未能办理过户登记是因其本人拥有多处住房而无法办理网签备案手续，属于因自身原因未能办理过户登记的情形。原审依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，认定王×对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，并不存在适用法律错误的情形。
摘要2：
- 日期： 01-04 12:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】第三人未对案涉财产进行实质接收的情况下，追加其为本案被执行人没有法律依据——《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十五条：“作为被执行人的法人或其他组织，财产依行政命令被无偿调拨、划转给第三人，致使该被执行人财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加该第三人为被执行人，在接受的财产范围内承担责任的，人民法院应予支持。”本案中，财建投资公司在公主岭市人民政府批准将东亚生化公司8.8公顷土地及地上附着物划入该公司后，虽然接收了案涉财产相关文件及权属证书并向租赁户发布搬迁公告，但这只能证明完成了形式上的接受。纵观全案，财建投资公司对案涉财产并未完成实质上的接受。表现在，时至今日案涉财产仍未变更到财建投资公司名下，案涉财产仍由原产权人东亚生化公司对外出租，收取租金，在东亚生化公司清算中，仍将案涉财产作为该公司财产计入其中。并且建工集团申请执行后，四平中院将案涉财产租金10万元作为东亚生化公司的合法财产执行给建工集团并对案涉财产进行查封后，财建投资公司也未作为权利人提出执行异议。上述事实表明，2015年6月16日后，东亚生化公司并未将案涉财产实质交付给财建投资公司，财建投资公司并未对案涉财产享有所有权人的权利，并未对案涉财产进行占有、使用、收益和处分，在财建投资公司未对案涉财产进行实质接收的情况下，追加其为本案被执行人没有法律依据。
摘要2：
- 日期： 01-06 21:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】法院裁定债务人破产时已经扣划但尚未支付款项属于债务人财产，应当移交破产法院——关于适用72号《答复函》是否错误。经查，本案执行分配方案于2016年12月29日作出，而广州市中级人民法院2015年1月8日已裁定受理志联公司的破产清算。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”、第十九条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第五条规定：“破产申请受理后，有关债务人财产的执行程序未依照企业破产法第十九条的规定中止的，采取执行措施的相关单位应当依法予以纠正。依法执行回转的财产，人民法院应当认定为债务人财产。”的规定，自2015年1月8日后，有关志联公司财产的执行程序应当中止，而本案广州市越秀区人民法院2016年12月29日作出执行分配方案，对志联公司的财产进行分配，明显违背上述法律和司法解释规定。黄××申请再审认为涉案拍卖款不属于破产财产，理由是根据最高人民法院《关于如何理解第六十八条的请示的答复》（以下简称“《答复》”）：“人民法院受理破产案件前，针对债务人的财产，已经启动了执行程序，但该执行程序在人民法院受理破产案件后仅作出了执行裁定，尚未将财产交付给申请人的，不属于司法解释指的执行完毕的情形，该财产在债务人被宣告破产后应列入破产财产。但应注意以下情况：一、正在进行的执行程序不仅作出了生效的执行裁定，而且就被执行财产的处理履行了必要的评估拍卖程序，相关人已支付了对价，此时虽未办理变更登记手续，且非该相关人的过错，应视为执行财产已向申请人交付，该执行已完毕，该财产不应列入破产财产；二、人民法院针对被执行财产采取了相应执行措施，该财产已脱离债务人实际控制，视为已向权利人交付，该执行已完毕，该财产不应列入破产财产。”的规定，本案被执行人的房屋已被拍卖、拍卖款已进入人民法院执行账号，脱离了债务人控制，属于执行完毕的情形，不应列为破产财产。对此，本院认为，最高人民法院前述答复是2004年作出的，是对旧破产法第二十八条如何认定“破产财产”法律适用的理解。但是新破产法对“债务人财产”和“破产财产”进行了区分，
摘要2：（续）《中华人民共和国企业破产法》第三十条：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”，第一百零七条第二款规定：“债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。”，即以债务人被宣告破产的时间为节点，之前的称为债务人财产，之后的称为破产财产。而《中华人民共和国破产法》第十九条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。"，所针对的是债务人财产的中止执行问题，而非破产财产。由于本案涉案执行措施发生在新破产法实施之后，应该适用新法来判断涉案财产是否应当中止执行。对此，最高人民法院2017年作出的《关于破产申请受理前已经划扣到执行法院账户尚未支付给申请执行人的款项是否属于债务人财产及执行法院收到破产管理人中止执行告知函后应否中止执行问题的请示答复函》（即“72号《答复函》"）规定：“人民法院裁定受理破产申请时已经扣划到执行法院账户但尚未支付给申请执行人的款项，仍属于债务人财产，人民法院裁定受理破产申请后，执行法院应当中止对该财产的执行。……"。本案涉案拍卖款属于人民法院裁定受理志联公司破产时，已经扣划到广州市越秀区人民法院而尚未支付给黄林森等债权人的财产，依法应当适用新破产法和上述复函的规定。因此，黄××申请再审认为不应中止执行涉案拍卖款的理由不能成立，其请求本院不予支持。
- 日期： 01-10 10:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）目前《执行异议和复议规定》第２８条能否适用以物抵债裁判尺度不尽统一；（２）以房抵债协议系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第２８条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人——本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在王××不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查王××的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王××对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王××与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王××的意思表示，仅表明王××取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。王××提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。王××虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证其在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。王××提交的其他案外人购买王××顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，
摘要2：（续）而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明王××在查封前合法占有案涉房屋，一审法院认定王××的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。
摘要1：【裁判摘要】《税收征管法》第六十三条第一款规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。另据134号文第一条规定，受票方利用他人虚开的专用发票，向税务机关申报抵扣税款进行偷税的，应当依照《税收征管法》及有关规定追缴税款，处以偷税数额五倍以下的罚款。由此可见，纳税人进行虚假纳税申报是违反《税收征管法》规定的偷税行为的一种表现形式。本案中，顺义国税局在税务检查程序中调取的证据与3号刑事判决书以及17号不起诉决定书相互印证，足以证明中油国门公司于2010年12月至2011年2月经营期间取得某公司开具的186份山东省增值税专用发票均属虚开的发票，没有真实的货物交易，且其进项税分别于2010年12月、2011年1月、2011年2月申报抵扣，故中油国门公司在客观上存在使用他人虚开的专用发票向税务机关申报抵扣税款的行为。……关于中油国门公司主张其不具有偷税及虚开发票的主观故意的问题。依照《行政处罚法》第四条第二款的规定，实施行政处罚必须以事实为依据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。．．．．．．综上，中油国门公司作为一家主要从事成品油销售业务的企业，理应知悉成品油销售业务及风险，同时具备企业财务管理的基本常识，呼某确系经过准许以中油国门公司名义从事该项业务，而对于非本单位员工、此前并不认识的呼某从事业务的具体情况，李××及徐某在接受调查时却一再表示不清楚、没问过。依照《税收征管法》及有关规定，综合考虑案件相关事实、情节和后果，本院对中油国门公司所持其不具有主观过错的主张不予支持。中油国门公司利用某公司虚开的增值税专用发票向税务机关申报抵扣税款属于进行虚假纳税申报的行为，顺义国税局认定中油国门公司该行为是偷税，以及认定中油国门公司存在为三家公司虚开发票的行为具备相应的事实根据和法律依据。
摘要2：【案号１】北京市高级人民法院行政裁定书(2017)京行申1402号
【摘要１】根据《税收征管法》第六十三条第一款的规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。从该规定所列举的情形看，当事人的主观方面系认定偷税行为的必要构成要件。行政机关以构成偷税行为为由对当事人作出行政处罚，应当对当事人不缴或者少缴应纳税款的主观方面进行调查认定，并在当事人提起行政诉讼后就此承担举证责任。
【案号２】北京市第三中级人民法院行政裁定书(2018)京03行再7号
【摘要２】关于中油国门公司提出的在大宗原料交易中“指示交付”司空见惯，涉案交易模式是行业交易习惯的主张是否成立的问题。因该项主张涉及被诉处罚决定的合法性认定，尤其是在市场经济的环境中，中油国门公司主张的“直销交易模式”是否符合市场交易习惯，需要结合顺义国税局提交的案卷证据进一步查明。
摘要1：解读：价款优先权（价款超级优先权）包括动产浮动抵押的价款优先权和一般的动产抵押后价款优先权两种情形。
（１）动产浮动抵押的价款优先权——担保人在设立动产浮动抵押并办理抵押登记后又购入或者以融资租赁方式承租新的动产，价款超级优先权主体为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产交付后１０日内办理登记，有权主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权
（２）一般的动产抵押设定后价款优先权——买受人取得动产但未付清价款或者承租人以融资租赁方式占有租赁物但是未付清全部租金，又以标的物为他人设立担保物权，价款超级优先权主体为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产交付后１０日内办理登记，有权主张其权利优先于买受人为他人设立的担保物权。
【解读１】价款超级优先权主体规定为三类当事人：（１）在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人；（２）为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人；（３）以融资租赁方式出租该动产的出租人。
【解读２】多个价款优先权并存的清偿顺序：同一动产上存在多个价款优先权的，应当按照登记的时间先后确定清偿顺序。
摘要2：【注解１】一般动产抵押权设定后动产价款优先权带来第三人交易安全可由第三人通过尽职调查等方式克服——第三人在接受他人以动产作为抵押物时须审查该标的物是否属于抵押人１０日内新购入的标的物，即对于抵押人１０日内新购入的标的物设定动产抵押权须持谨慎态度，该标的物上后续可能存在动产价款优先权。
【注解２】（１）价款超级优先权担保债权对象——抵押物价款债权＋融资租赁租金债权＋为价款支付提供融资债权；（２）价款超级优先权担保债权权利人——出卖人＋融资人＋（融资租赁）出租人。
【注释】（１）《民法典》第４１６条仅规定“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款”即仅限于“抵押物的价款”。（２）《民法典担保制度解释》第５７条第１款就浮动抵押新增加融资租赁方式承租动产的情形和担保“租金的实现”，并将浮动抵押主张超级优先权主体规定为３类当事人：一是出卖人——在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人；二是融资人——为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人；三是出租人——以融资租赁方式出租该动产的出租人。（３）《民法典担保制度解释》第５７条第２款就一般抵押规定新增加融资租赁方式和租金，主张超级优先权的主体同样规定为出卖人、融资人、出租人３类当事人。
- 日期： 01-23 06:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据《票据法》第三十五条的规定，票据质权的成立包含记载“质押”字样内容和有效背书两个要件。本案圆融××与浦发××签订最高额质押合同，将案涉汇票质押给浦发××，按照票据法有效背书的要求在背书人栏加盖了法人财务专用章和法定代表人印章，背书栏内也记载了“背书”字样，并将票据交付给浦发××，双方的行为符合《票据法》关于汇票质押权某成立的构成要件，据此应认定浦发××对案涉票据的质权有效成立。国恒××上诉主张“质押”字样是否系圆融××书写无法确定，但并未就这一主张提供证据予以支持，且即使“质押”字样非圆融××书写，也不影响票据质权的成立，故对其这一主张不予采信。
摘要2：
- 日期： 01-23 09:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【来源：《最高人民法院公报》 2016年第5期（总第235期）】
【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第126号
【裁判摘要】【提单具有债权凭证和所有权凭证的双重属性，提单持有人是否因受领提单的交付而取得物权以及取得何种类型的物权，取决于合同的约定。本案中，开证行根据其与开证申请人之间的合同约定持有提单，结合当事人的真实意思表示以及信用证交易的特点，应认定开证行对信用证项下单据中的提单以及提单项下的货物享有质权，开证行行使提单质权的方式与行使提单项下动产质权的方式相同，即对提单项下货物折价、变卖、拍卖后所得价款享有优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 02-02 15:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）竣工验收备案行为是建设行政主管部门对建设工程竣工验收合格这一事实予以确认的行为；（２）竣工验收备案行为无论是对房地产企业还是对购房者均产生行政法上的拘束力，能够对包括上诉人在内的购房者的权利义务产生实质性的影响，具有可诉性——《建设工程质量管理条例》第四条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。”第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”第九条规定：“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”从上述规定可以看出，建设行政主管部门具有对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理，并对建设单位的工程竣工验收报告及相关认可文件、准许使用文件进行备案的法定职权。法律法规设立竣工验收备案制度的目的是加强房屋建筑质量的监管。在竣工验收备案行为中，建设行政主管部门并非是简单地接受建设单位向其报送的相关房屋竣工验收资料，还要对备案资料进行审查，如发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，备案机关将“责令停止使用，重新组织竣工验收”。如果建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，备案机关将责令停止使用，重新组织竣工验收并处以罚款，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
摘要2：（续）竣工验收备案行为是建设行政主管部门对建设工程竣工验收合格这一事实予以确认的行为。同时，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第七条规定：“开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。”本案中，上诉人与中智公司签订的济南市商品房买卖合同系格式合同，合同第八条明确将“该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》”作为交付条件。综合上述理由，竣工验收备案行为无论是对房地产企业还是对购房者均产生行政法上的拘束力，能够对包括上诉人在内的购房者的权利义务产生实质性的影响。综上，原审法院认为被诉行政行为未对上诉人产生实际影响，进而裁定对上诉人的起诉予以驳回，确有不当，本院予以纠正。
- 日期： 02-06 07:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】增值税发票本身只是交易双方的结算凭证，只能证明双方存在债权债务关系的可能性，并不能证明双方债权债务关系的必然性，仅凭增值税发票不能证明标的物已经交付，增值税发票只能反映买卖双方将来以发票上记载的金额进行收付款，只有收货凭证才能作为证明买受人收到货物的证据——根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。”“出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”增值税发票本身只是交易双方的结算凭证，只能证明双方存在债权债务关系的可能性，并不能证明双方债权债务关系的必然性，仅凭增值税发票不能证明标的物已经交付，增值税发票只能反映买卖双方将来以发票上记载的金额进行收付款，《合同法》第136条规定“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”，只有收货凭证才能作为证明买受人收到货物的证据。
摘要2：
- 日期： 02-06 08:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——增值税专用发票的证明力
【裁判要旨】增值税发票证明的只是事实发生的一种可能性而非必然性。对合同关系的存在及履行等待证事实，法官不能仅仅依据增值税发票判定，必须结合是否认证、抵扣等其他证据，依据高度盖然性的证明标准及举证责任分配的基本原理加以裁量，从而对当事人的主张成立与否作出合理判定。
【案号】（2007）通民二初字第0364号；二审：（2008）通中民二终字第0073号
摘要2：【摘要】（１）增值税发票不能单独证明双方存在债权债务关系；（２）但若双方存在合法交易关系且接受发票一方对发票实施认证或抵扣，则该纳税行为与接受发票的行为形成证据锁链，对双方之间的合同关系、交易金额等事实具有证明力——一般而言，增值税发票仅是财务收支的合法凭证，是会计核算的原始依据，并不能单独证明双方存在债权债务关系。但若双方存在合法交易关系，且接受发票一方对发票实施认证或抵扣，则该纳税行为与接受发票的行为形成证据锁链，对双方之间的合同关系、交易金额等事实具有证明力。虽然在社会生活和经济交往中，存在虚开、代开增值税发票等违法违规行为，有时也存在票物不符的差错，但都不属于常态，绝大多数民商事纠纷的当事人之间都有真实的交易关系。思创公司提供了其开具给众诚公司的增值税专用发票作为其向众诚公司主张货物买卖债权的根据，本院亦查明众诚公司接受发票后，对其中16张发票已提交国税部门认证，且其中11张已实施抵扣（除2007年的5张暂无法查询）。因此，思创公司提供的其开具给众诚公司的增值税发票不是孤证，其与众诚公司收取发票及实施发票认证、抵扣的纳税行为之间形成证据锁链，思创公司的举证已达到民事诉讼高度盖然性的证明标准，可以证明其关于交易金额的大部分主张。众诚公司对思创公司关于交易金额的主张不予认可，称增值税发票开具的情况与实际交易有差距，根据举证责任分配的基本原则，应举证予以反驳或作出合理解释，但其未提供任何证据证实在收取发票后发生退货或销售折让等情形，导致票面货物名称、数量、金额与实际交付货物不符，也未作出其他任何令人信服的合理解释，使本院相信其在收取、认证、抵扣发票后又否认对方主张的相关事实合乎某种情理。故对众诚公司的主张本院不予采纳。
- 日期： 02-06 08:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】增值税发票属于结算凭证，能够证明原、被告间存在债权债务关系，在庭审中被告对原告主张的交付事实亦未予以否认，故原、被告间的买卖合同合法有效，被告应按增值税发票载明的数额支付价款，．．．．．．
摘要2：