- 日期： 09-28 15:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省高级人民法院行政裁定书(2019)粤行申3576号
【裁判摘要】承租人在租赁场所违法储存危险化学品，行政机关能否对出租人进行处罚？——行政机关不能证明出租人存在主观过错，故意或者重大过失将场所租赁给承租人违法储存危险化学品，对承租人作出行政处罚依据不足应予撤销——《中华人民共和国安全生产法》第四十六条第一款规定：“生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。”第一百条第一款规定：“生产经营单位将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人的，责令限期改正，没收违法所得；违法所得十万元以上的，并处违法所得二倍以上五倍以下的罚款；没有违法所得或者违法所得不足十万元的，单处或者并处十万元以上二十万元以下的罚款；对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上二万元以下的罚款；导致发生生产安全事故给他人造成损害的，与承包方、承租方承担连带赔偿责任。”本案中，粤丰公司向上通公司出租的是普通厂房，而上通公司是具备汽车维修经营资质和许可的单位，且双方在租赁合同中明确约定了“乙方（上通公司）用于经营汽车维修，乙方不按约定用途经营的，视为乙方违约”“乙方及其员工应当守法经营、遵守消防、安全、工商、劳动、合同、消费者、产品质量、侵权赔偿责任”“乙方应守法经营，做好环保和消防防火及其他安全工作”等内容。虽然上通公司在租赁涉案场所期间超出其经营资质范围储存危险化学品的事实客观存在，但仅依据该事实尚不足以推断出粤丰公司存在主观过错，故意或者重大过失将涉案场所租赁给上通公司违法储存危险化学品。行政处罚的归责应以相对人存在主观过错为原则，南海区应急管理局未考虑粤丰公司是否存在主观过错，径行认定粤丰公司违反了《中华人民共和国安全生产法》第四十六条第一款的规定，并根据该法第一百条第一款的规定作出（南）安监罚［2018］409号《行政处罚决定书》，决定对粤丰公司处以没收违法所得及罚款的行政处罚，属于适用法律不当。
摘要2：
- 日期： 10-17 16:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2021)最高法执监91号
【裁判摘要】执行程序房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由主张拍卖、变卖无效或要求撤销不应支持——本案的争议焦点是未将拍卖事宜专门通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条关于“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，承租人基于合法有效的租赁关系，享有同等条件下可优先购买租赁物的权利。优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同侵害其优先购买权时，房屋承租人并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条即规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖、变卖无效或要求撤销的，不应支持。本案中，即便陈××确实享有案涉房产的优先购买权，其也不能以法院未专门通知拍卖事宜、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。广东高院以云浮中院未通知优先购买权人陈××网络司法拍卖的事项，严重违反拍卖程序且损害陈××的优先购买权为由，撤销案涉拍卖，属适用法律不当，本院予以纠正。
摘要2：
- 日期： 10-25 07:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号
【裁判摘要】《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；确立了同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权源于租赁合同，作为一种特殊债权，受到了物权化的特殊保护。基于租赁合同，承租人主要享有两种权利：一是依据租赁合同，请求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。前者属纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利因具备“占有”这一公示性表征，则会产生物权化与特殊保护之问题，亦为真正意义上之租赁权。即，对租赁权的物权化特殊保护与其具有“占有”这一物权公示状态密不可分，亦因此，实质性租赁权的成立以占有为条件，判断租赁权产生对抗性的时间起点亦为占有时；此亦符合确立“所有权变动不破租赁”原则，以避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权之制度本意。于不动产执行之时，在先设立的租赁权得以对抗抵押权，承租人须同时满足以下条件：一是于抵押权设立前成立真实有效的租赁合同关系；二是承租人实际占有使用该不动产；承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。具体言，就租赁权与抵押权的对抗效力，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约履行支付租金的合同义务，并实际占有使用租赁物的，可以认定成立在先租赁权；在此情形下，租赁权之物权化保护规则得以适用。．．．．．．(一)旌展贸易公司与佳宇电机厂是否成立真实有效的租赁合同关系．．．．．．．书面合同作为当事人之间达成一致合意之载体，于依法成立时对合同双方产生拘束力及履行效力，但于认定合同双方之间的合同关系或者合同当事人所享有合同项下之权益，得以对抗合同之外权利或其他法律关系时，除审查是否签订真实的书面合同外，还应综合考量该合同是否进行了备案或公证、是否实际履行了合同项下义务、是否基于合同义务之履行产生一定的对外公示状态等合同履行事实，以评判当事人之间是否真实形成足以产生外部对抗效力的合同关系。．．．．．．(二)旌展贸易公司是否实际占有使用案涉厂房｜租赁权就性质而言属债权而非物权。
摘要2：（续）合同法上之“所有权变动不破租赁”，突破合同相对性之一般规则，赋予承租人特殊的权益保护，故亦称之为租赁权之物权化。债权之物权化保护，应具有一定形式的权利外观作为公示方式；合法有效的公示，方能产生对抗买受人的效力。因此，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当提交证据证明其于所主张的租赁期内实际占有使用该不动产。同时，基于租赁权得以对抗其他一般债权之本质，在于保护承租人对承租物实际利用之自由和利益，故上述“占有使用”，通常认为应是承租人实质意义上的实际占有使用；这是由于，如果离开承租人对租赁物具有直接支配、控制的物权化权利外观和内涵，则很难产生优于普通债权之特别效果。．．．．．．综上所述，旌展贸易公司提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的租赁权，其请求确认带租拍卖、中止要求其腾房、停水停电等强制措施的执行异议，不能成立。
- 日期： 11-25 10:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2021)京03民终1917号
【裁判摘要】关于《北京市房屋租赁合同》效力问题。．．．．．．各方签署的《北京市房屋租赁合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，现行法律亦未规定未经出租人同意的转租合同无效，故合同未违反法律法规的强制性规定；是否属于效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，此处的“处分”系指“处分行为”，即发生债法上给付义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为，而本案中签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，即直接发生财产权转移或消灭效果的行为；鉴于签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，故不属于无权处分(杨××基于与房主的租赁关系，合法占有、使用涉案房屋，其转租的行为并未损害房主的利益，亦不能算作无权处分)，不属于效力待定的情形。综上，各方签署的《北京市房屋租赁合同》系合法有效的。
摘要2：
- 日期： 11-25 10:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院民事判决书(2020)沪02民终2453号
【裁判摘要】关于倾辉公司对案涉车辆是否享有转租权之事实对《单车租赁协议》效力的影响。根据查明事实，案涉车辆的所有权归于国际汽车城公司。根据当前已提交合同可知，国际汽车城公司只与骏伊公司之间签订了《汽车租赁服务合同》，该合同中约定的租赁车型荣威ERX5与案涉车辆的车型不相符，且该合同明确约定承租人不得对外转租。倾辉公司主张其通过与神捕公司签订合同的形式取得对案涉车辆的使用权，但鉴于无证据证明神捕公司自案涉车辆产权人处取得了处分该车辆的相应权利，故倾辉公司并未实际上取得向陈××出租案涉车辆的权利，两者之间签订的《单车租赁协议》实属无权处分条件下签订的合同。关于基于无权处分而签订的合同之性质认定，案涉《单车租赁协议》的签署和履行以及纠纷发生时间均在《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)施行之前。于此期间有效的《合同法》第五十一条只规定了权利人追认和无处分权人事后获得处分权的情形下无权处分合同有效。然而本案涉及的权利人即国际汽车城公司未对《单车租赁协议》进行追认且无权处分人即倾辉公司并未后续取得对案涉车辆的转租权的情形，《合同法》未对之进行规定。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条仅规定，基于无权处分而签订的买卖合同不可认定为无效合同，故针对无权处分下的租赁合同的效力无生效法律进行明确规定。然而，《民法典》第七百一十六条第二款明确规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。未经出租人同意转租签订的出租合同，只有在合同生效的基础上方可谈及出租人可行使对该租赁合同的解除权，故依据《民法典》相关规定，案涉《单车租赁协议》应为有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。故本案可以适用《民法典》的规定。综上，案涉《单车租赁协议》应为有效。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】在涉及机器设备的融资租赁交易中，出租人委托承租人以承租人名义购买租赁物，权属登记在承租人名下，应认定承租人为融资租赁物的所有权人，出租人无权以享有抵押权和内部约定为由排除执行——即便该证据能够证明6WGI-611961号、6WGI-612045号挖掘机即为案涉查封的车辆，根据艺通源公司在原审中所提交的公证材料、《关于GPS服务费续费的通知》等证据显示，案涉上述两台挖掘机系由魏立东购买，在无其他相反证据证明的情况下，应认定魏立东为上述设备的权利人。艺通源公司虽以上述两台挖掘机作为抵押物为魏立东购买上述设备的借款提供抵押担保，但不能据此直接证明该两辆挖掘机即属艺通源公司所有，而应根据车辆购置及产权登记的相关材料予以判断，故该证据亦不足以证明艺通源公司对案涉两台挖掘机享有排除强制执行的民事权益，即艺通源公司所提交的两份《产品合格证》不足以推翻原判决，其再审申请理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 12-11 19:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】船舶建造各方对于所有权约定合法有效，有权排除名义权利人的债权人的强制执行——首先，青岛顺和公司与金益全公司2013年1月9日签订的《47500吨散货船（船号：ZH470058）合资造船、经营协议》约定：以青岛顺和公司名义银行融资、经营、船舶管理，青岛顺和公司与金益全公司共同出资造船，船舶建成后，按融资租赁合同的要求，融资租赁期间的船舶登记所有人为融资租赁公司，船舶实际所有权由双方按照本协议规定的股份比例共同拥有。2013年1月20日，双方又签订了《合资造船经营协议变更协议》，约定金益全公司的所有权益由焦××承继。之后，青岛顺和公司与民生金融租赁公司于2013年2月1日签订〔MSFL-2013-0001-C-ZZ-002〕号《融资租赁合同》，约定出租人是租赁船舶的唯一所有权人，租赁期限内租赁船舶的占有、使用、经营权属于承租人。因此，焦××依据《合资造船经营协议变更协议》与青岛顺和公司共同享有对涉案船舶租赁期限内的占有、使用、经营权。葛×于2013年10月基于其与金益全公司的债权债务关系申请查封案涉船舶的财产权益，焦××作为相关权利的继受人，有权对此提出异议。其次，一审法院于2013年12月27日作出（2014）平执一字第6号协助执行通知书，其上载明“该船的股权等财产权目前金益全公司已转移至焦××名下”，也就是说，一审法院查封案涉船舶的财产权益时，焦××已经受让了相关财产权益。另外，该协助执行通知书查封的内容包括案涉船舶的所有权，而《船舶所有权登记证书》显示该船舶的所有权人为民生金融租赁公司。综上，一、二审法院认定焦××系案涉船舶相关财产权益的权利人，判决解除了（2014）平执一字第6号协助执行通知书对47500吨散货船的保全措施，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-09 16:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要1】关于本案合同性质是承包经营合同还是租赁合同。承包经营合同是指法人之间、法人与自然人之间在不改变企业所有权权属的情况下，按照所有权与经营权相分离原则由承包方对企业进行经营管理过程中产生的合同纠纷。承包经营合同在民法典合同编中没有明确规定，属于无名合同。租赁合同的性质为出租人将租赁物交给承租人使用，承租人按照约定支付租金的合同。就本案而言，从齐齐物流公司与公路管理局签订的《承包经营合同》内容来看，不仅仅是对房屋、财产及附属设施的租赁，更重要的是齐齐物流公司据此享有高速公路哈密服务区的经营权，除此之外，根据合同约定公路管理局派驻监管人员对齐齐物流公司的经营管理活动进行监督，并对服务区进行全面考核。故该合同约定的内容及双方签订合同时的真实意思表示并非单纯的租赁合同关系，本案应认定为承包经营合同。因承包经营合同是无名合同，亦不属于民事案由规定中的案由名称，原审将案由确定为合同纠纷并无不当。
【裁判摘要2】关于新疆交投公司是否享有合同解除权的问题。齐齐物流公司与公路管理局签订《承包经营合同》中，第四条第一款第10项，及第六条第三款均约定，承包经营期间内，如公路管理局因上级政策改变或工作需要收回经营权，公路管理局提前半个月通知齐齐物流公司，可解除合同。该约定是双方当事人真实意思表示，应予以确认。在合同履行过程中，新疆维吾尔自治区交通运输厅在高速公路改革中，将全区高速公路资产整体划转新疆交投公司，该情形属于合同约定的上级政策改变的情形，符合约定解除条件。即使双方其后签订的补充协议未对约定解除事宜再次确认，也不影响《承包经营合同》中对解除事宜的约定。齐齐物流公司认为2020年5月28日通知载明：“按照合同约定，运营主体更换后合同自动终止，后续签订合同事宜请与新疆交通投资有限责任公司吐哈分公司洽谈”的表述，表明新疆交投公司的经营方式仍为对外租赁经营。因新疆交投公司即使对外租赁经营，其选择依据合同约定行使解除权后再与齐齐物流公司重新达成协议并无不当，嗣后双方未达成协议是另一法律关系，并不影响新疆交投公司行使合同解除权。
摘要2：【案号】新疆维吾尔自治区高级人民法院民事裁定书(2022)新民申1197号
【摘要】区分案涉合同系承包合同抑或是租赁合同，应根据合同约定的权利义务内容，以及双方要实现的合同目的进行判断。根据齐齐物流公司与哈密公路管理局签订的合同内容：“甲方提供位于哈密公路管理局G30高速公路哈密服务区的南北综合楼(便利店、餐厅、宾馆、车库修理间)等经营场所发包给乙方从事商品销售、商务服务、便民服务、汽车修理等项目”；“乙方应依法申办工商营业执照、税务登记及其他行政许可”“经营费78万元／年，以后每年以3％的比例递增，承包经营费每年支付一次，承包费总额为241.09万元”，表明哈密公路管理局作为高速公路资产管理方，将哈密公路服务区的不动产包括便利店、餐厅、宾馆、车库修理间等的使用权转移给齐齐物流公司用于商业经营，以此获取固定收益。齐齐物流公司需办理工商营业执照后才能获取对不动产上的建筑物(便利店等)进行自主经营权利。从双方签订案涉合同的履行情况来看，哈密公路管理局转让的并非非经营性的实体，而是不动产及动产的使用权。虽然案涉合同名为承包经营合同，但实际上应属租赁合同。故本案应适用租赁合同法律规定处理本案纠纷。
- 日期： 02-07 09:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”，虽然本案中艾默克公司向第三人的转租经过东贺居委会同意或认可，均在艾默克公司的剩余租赁期限内，但是第三人均未在东贺居委会要求解除租赁合同时请求代艾默克公司支付欠付的租金和违约金，故在艾默克公司欠付租金已经构成根本违约的情况下，东贺居委会可以根据双方合同的约定及法律规定解除其与艾默克公司之间的租赁合同。
摘要2：
- 日期： 02-07 09:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】次承租人同意代为承租人向出租人支付租金的，租赁合同不解除——次承租人为避免不必要的损失，同意在承租人不能履行租赁合同义务时，代其向出租人支付租金，且出租人同意的，租赁合同不解除。次承租人就承租人欠付的租金及违约金承担补充责任，承担补充责任后，可以充抵其应当向承租人应付的租金，超出应付租金数额部分可以向承租人进行追偿。
【裁判摘要】根据已经查明的事实，禾策公司基于自身财务问题未按约定向郑文俊履行支付租金达到三个季度以上，已构成根本违约，郑××有权要求解除合同。基于此，一审判决解除郑××与禾策公司之间的《商铺委托经营管理协议及》《补偿协议》和返还租赁物的处理符合法律规定，本院予以确认。二审时，海福记公司主张，如果郑××与禾策公司之间被法院认定为租赁合同关系而被解除，那么其考虑到已经进行了装修，为避免不必要的损失，可以暂时在禾策公司不能履行的情况下代禾策公司履行。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以冲抵次承租人应当向承租人支付的租金，超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。本案郑××允许禾策公司转租，禾策公司转租海福记公司的合同对郑××具有约束力。故本院对海福记公司主张代为支付租金的主张予以采纳。郑××二审时亦同意海福记公司代为履行，故一审法院判决解除郑××与禾策公司的《商铺委托经营管理协议》和《补充协议》的结果，本院依法予以变更。海福记公司就禾策公司欠付郑××的租金及违约金承担补充责任，海福记公司承担补充责任后，可以冲抵其应当向禾策公司应付的租金，超出应付租金数额部分可以向禾策公司进行追偿。
摘要2：
- 日期： 02-07 10:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】承租人长期拖欠租金已不具备租赁合同继续履行的基础，次承租人代为清偿不能对抗出租人合同解除权——因金利赢公司长期拖欠租金违约在先，双方已经不具备继续履行租赁合同的基础，天主教爱国会、圣达物业公司未协助次承租人办理登记手续系事出有因，不应认定天主教爱国会、圣达物业公司的行为构成违约。同时，本院认为，即便次承租人愿意代为支付金利赢公司所欠的部分租金，也不能对抗天主教爱国会、圣达物业公司享有的合同解除权。
摘要2：
- 日期： 02-07 10:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】次承租人向法院提存了承租人欠付的租金和违约金可以抗辩出租人的合同解除权——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。．．．．．．虽然张×因伊巴巴伊公司存在拖欠租金的行为有权要求解除涉案租赁合同，但因次承租人吆巴巴吆会所向一审法院提存了承租人欠付的租金和违约金，故可以抗辩出租人张×的合同解除权。
摘要2：
- 日期： 02-07 10:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】次承租人主张代偿权抗辩解除权的应以承租人拖欠租金为前提｜（１）因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权；（２）若承租人与出租人协商一致解除租赁合同的，并不是因为承租人拖欠租金导致的出租人请求解除合同，则次承租人无权主张代偿权以抗辩合同解除——根据原审查明的事实，思创公司是出租人，田×是承租人，凌××、正恒公司是次承租人。思创公司与田×于2017年10月31日签订《合同解除协议书》，载明：“因乙方（即田×）违约，使得合同目的不能实现，无法继续履行合同，双方于2016年9月1日签订的《曹状元厅承包经营合同》于2017年11月1日予以解除；自本合同签订之日起，乙方30日内搬离贵州省贵阳市南明区中华南路68号附楼一层的营业厅……”根据这份解除协议书载明的内容，因为田×违约，田×与思创公司协商一致解除合同。思创公司作为出租人，根据前述协议享有要求承租人返还租赁物的权利。出租人与承租人之间合同的解除，必然导致次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利。因此，出租人也可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物。城镇租赁合同司法解释第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”本条规定的是因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权。根据前述内容，本案中系田×与思创公司协商一致解除，并不是因为承租人拖欠租金导致的出租人请求解除合同，凌××、正恒公司以此条规定主张其可以不返还租赁物缺乏依据。
摘要2：
- 日期： 02-07 11:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】黄××是以次承租人的身份，基于钛白粉厂、红心化工厂向仲裁机构申请仲裁行使涉案合同的解除权，而其已代承租人富林公司代付欠付钛白粉厂、红心化工厂的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定，提起本案诉讼以对抗钛白粉厂、红心化工厂的合同解除权。根据本案查明的事实，广州仲裁委员会已作出（2014）穗仲案字第4798号裁决书解除黄××起诉所依据的富林公司与钛白粉厂、红心化工厂于2008年4月10日签订的《租赁协议》、《广州钛白粉厂房地产租赁协议补充协议》和于2009年4月23日签订的《广州钛白粉厂房地产租赁协议补充协议》，根据《中华人民共和国仲裁法》第九条“仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理”、第五十七条“裁决书自作出之日起发生法律效力”的规定，该裁决已发生法律效力。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款所规定的次承租人的抗辩权，只是一种应诉抗辩权，并非赋予次承租人另行起诉的诉权。据此，二审法院以钛白粉厂、红心化工厂是向广州仲裁委员会申请行使合同解除权，黄××向法院起诉行使其抗辩权缺乏法律依据为由，撤销一审判决并驳回黄××的起诉并无不当。
【解读】（2015）穗中法民五终字第6052号二审法院认为：《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”该条法律规定赋予的是次承租人请求代承租人支付拖欠的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，法院应予支持。因此，出租人是否向法院行使合同解除权，是法院审查次承租人行使抗辩权能否成立的前提。本案中，钛白粉厂、红心化工厂作为出租人并没有向法院提出解除合同之诉，而是向广州仲裁委员会提起仲裁申请行使解除权，要求解除其与富某公司签订的租赁协议，因此，由法院审理因仲裁受理而形成的抗辩诉权，缺乏法律依据。
摘要2：
- 日期： 03-22 21:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】保险人可以向对物业设施负有安全、维护、保养、维护、管理责任的业主（出租人）及物业公司共同行使保险代位求偿权——未来岛投资公司作为业主对本案火灾起因主要是由于吉汇公司电工对仓库高压电控系统进行保养时操作不当所致也应当负有责任，属于业主未来岛投资公司未完全履行合同约定义务。这种行为的后果既可以构成合同违约，也可以构成侵权，是两个行为的竞合。同时，根据《租赁合同》第6.1条的约定，“在租期内，业主或业主指定的管理公司应负责厂房、外围区域，以及附件2规定的相关设备、设施和公用事业设施的物业管理，包括但不限于定期及不定期的保养维护、修理、清洁、绿化和保安。业主应当对管理公司的作为和不作为承担连带责任”。因此，人保公司向未来岛管理公司和未来岛投资公司追偿是有法律依据的。人保公司关于未来岛投资公司为诉争仓库电气、消防设施设备维修保养的法定义务人，其对未来岛管理公司未尽注意、提醒和督促等管理、监督义务，对火灾发生负有直接责任和领导责任，以及按照《租赁合同》第6. 1条的规定，未来岛投资公司应当对未来岛管理公司的作为和不作为承担连带责任的上诉请求和理由成立，本院予以支持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第2249号
【摘要】根据施耐德公司与未来岛投资公司签订的本案《租赁合同》的约定，未来岛投资公司作为业主与未来岛管理公司共同负责对案涉仓库的物业管理，并承担连带责任。未来岛投资公司在再审申请中提交的由施耐德公司出具的《情况说明》系该公司作为承租人和被保险人，在获得保险人支付的保险赔偿金后所作出的单方陈述。该《情况说明》虽然载明原《租赁合同》第6.1条关于未来岛投资公司指定物业管理公司及承担连带责任的约定不再执行，但从保险合同“最大诚信原则”出发，该证据不足以推翻当事人之前签订的《租赁合同》的效力。因此，原审判决根据《租赁合同》的约定和《火灾原因认定书》、《火灾事故责任书》等证据，认定未来岛投资公司应当对未来岛管理公司的本案债务承担连带责任，适用法律正确。
摘要1：解读：（１）根据《民法典》第１６０条规定“附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效”，合同期限届满属于附终止期限的民事法律行为；（２）合同期限届满属于《民法典》第５５７条第１款第６项规定“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”债权债务终止情形，产生合同终止的法律效力。
摘要2：【注解】《民法典》第７３４条第１款规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”——租赁期限届满并不产生合同终止的法律效力，而只是租赁期限为不定期。
- 日期： 04-27 11:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——房屋承租人无权分割征收补偿款
【裁判要旨】租赁房屋被国家依法征收的，征收补偿对象应为房屋所有权人，征收补偿协议对承租人不发生法律效力，故承租人无权基于房屋被征收事实主张分割征收补偿款项，但可依据租赁合同中的相关约定，通过民事诉讼方式向出租人（或房屋所有人）主张确定征收补偿各项目对应款项的归属。
摘要2：
- 日期： 04-27 11:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——租赁合同因征收终止承租人无权分割补偿款
【裁判要旨】租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。
【案号】一审：（2013）津法民初字第02266号；二审：（2014）渝五中法民终字第00785号
摘要2：
- 日期： 04-27 20:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】公房的承租人在其所租住的公房被征收时，可以要求获得补偿，故应当享有相应的诉权，应认定原告主体适格——《征补条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”被上诉人西固区征收办与被上诉人甘肃矿冶局分别作为房屋征收部门和被征收人，依据《征补条例》的规定，签订了《安置补偿协议》。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上诉人刘××自2006年与甘肃矿冶局签订《河口住房租赁协议》，租住甘肃矿冶局的房屋。租期一年后，双方虽然未续签协议，但刘××一直租住该房屋至今且租费交至2015年9月，双方之间已经形成不定期租赁关系。《兰州市征补办法》第三十七条第一款规定：“征收租赁国有直管房屋，房屋征收部门应先行与被征收人签订征收补偿协议，再按承租人选择的补偿方式分别对被征收人和承租人进行补偿。”第四款规定：“征收租赁其他国有产权的房屋，参照上述款项规定进行补偿安置。”根据上述规定，刘××作为公房的承租人，在其所租住的公房被征收时，可以要求获得补偿，故应当享有相应的诉权。刘××所称“一审法院以主体不适格驳回起诉，属适用法律错误”的上诉理由成立，本院予以采纳。
摘要2：
- 日期： 04-29 07:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）双方均在合同上加盖公章一般可推定双方就该合同达成合意；（２）一方明确表示合同并非其所签订，相对方既不能对合同订立提供相关证据也不能就合同履行及解除作出合理解释时不宜直接根据盖章认定双方就合同达成合意，应结合案件事实审查双方是否达成订立合同合意——本案的争议焦点为涉案租赁合同是否成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。根据合同法的自愿原则，当事人达成合意是合同的成立的必备要件。本案中，虽然涉案租赁合同加盖有新诺亚公司的印章及葛某的签字，并且能确认该印章的真实性，但是新诺亚公司否认曾与峨嵋苑公司签订过租赁合同，亦否认葛某系其公司员工，并表示不清楚何人在租赁合同上加盖其公司印章，其没有意向和需求租赁涉案场地。第三人孙×亦否认涉案租赁合同系新诺亚公司与峨嵋苑公司签订，并否认合同签字为葛某本人所签。在法院要求峨嵋苑公司陈述合同订立过程的情况下，峨嵋苑公司表示不清楚合同磋商订立过程。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对于涉案租赁合同的履行情况，峨嵋苑公司未举证证明已将涉案场地交付给新诺亚公司，对于租金交纳情况，峨嵋苑公司先陈述新诺亚公司通过现金方式支付了第一年租金，后又否认收到过租金，峨嵋苑公司亦未举证证明双方存在其他履行租赁合同的行为。峨嵋苑公司主张合同已解除，但未向法院举证证明解除通知书上贾某1与新诺亚公司有何关系，亦未证明新诺亚公司与峨嵋苑公司办理过交接手续。综上所述，峨嵋苑公司未能就葛某的身份及签字情况作出合理的解释，亦未对涉案租赁合同的订立情况作出相应的陈述，峨嵋苑公司对于租金收取情况的陈述亦前后矛盾，同时，也没有证据证明上述合同签订后，双方有过任何履约行为，因此，峨嵋苑公司提交的现有证据不能证明新诺亚公司与其有订立租赁合同的合意，峨嵋苑公司和新诺亚公司之间的租赁合同不成立。峨嵋苑公司根据租赁合同要求新诺亚公司支付租金等诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。
摘要2：
摘要1：解读：土地承包人将所承包的水面养殖用地出租给个人用于填埋建筑生活垃圾的，因违反法律、行政法规的强制性规定租赁合同无效。
摘要2：【注解】双方签订土地租赁合同未明确约定填埋建筑和生活垃圾用途或合同中约定用途为养殖，但承租人在履行过程中擅自将鱼塘用于填埋垃圾——（１）合同应为有效；（２）承租人未依照约定方法或者租赁物性质使用租赁物，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
- 日期： 05-25 08:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要1】双方订立的《土地租赁合同书》均没用“可转租”的文字表述，故上诉人巩××将承租物部分转租给吴××使用亦应事先取得出租人公××的许可，或事后取得其追认。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，巩××应对其转租行为已取得公××的事先同意或事后追认负举证责任。因其未能提供上述相关证据，故对巩××称转租“符合合同约定，亦不损害被上诉人的任何出租利益”、不应据此解除其与公××订立的租赁合同的上诉主张，本院不予支持。原审判决依照上述法律规定判决解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同正确。
【裁判摘要２】转租合同的效力问题。巩××将租赁公培生的房屋再转租给吴××，并签订了转租合同，该转租合同的签订是巩××与吴××的真实意思表示，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第一款（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效，…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，目前尚无法律、行政法规的效力性强制性规定未经出租人同意转租合同无效。故，巩××与吴××签订的转租合同不违反国家效力性强制性规定，应为有效合同。因转租合同的基础合同（公××与巩××的租赁合同）的解除，而引起转租合同的解除，巩××与吴××波可另行主张权利。原审法院认定转租合同无效无法律依据，本院予以纠正。
摘要2：
- 日期： 05-25 16:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】次承租人可以列为共同被告——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”该条中已经明确，次承租人负有向出租人腾房的义务，据此，一审根据资产经营公司的申请追加次承租人张×为本案被告，符合法律规定和司法实践做法。
摘要2：
- 日期： 06-09 11:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】以得到乡土地管理部门认可但未取得建设规划许可证的房屋作为租赁标的的租赁合同仍应认定无效——根据《城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第四十一条规定：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。经查实，本案中涉诉房屋未办理建设工程规划许可证，亦无乡规划主管部门核发的乡村建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。又根据该解释第一条规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。据此本院认定鑫德奥公司与美邦杰仕公司2011年6月20日签订的《房屋租赁协议》无效，美邦杰仕公司上诉认为双方签署的《房屋租赁协议》无效的上诉意见本院予以采纳，原审法院认定鑫德奥公司与美邦杰仕公司2011年6月20日签订的《房屋租赁协议》有效系认定错误，本院予以纠正。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权——首先，关于《租赁合同》第17.6条的效力。涉案合同第17.6条约定了爱琴海购物中心在一定条件下的单方解除权。该条款以销售坪效排名作为解除事由，实际上也就是确立了租赁合同领域的“末位淘汰制”。而销售坪效是衡量店铺经营效益和竞争力的重要指标。从王×与爱琴海购物中心约定的租金收取方式来看，双方约定的非固定租金，而是以销售额的18%作为租金的计算方式，即王×所承租商铺的经营状况与爱琴海购物中心的租金收益直接相关。在此情况下，出租人实际上与承租人共担经营风险、共享经营收益，客观上能促进双方共同改善和提高店铺的经营能力，对实体经营具有积极作用。因而，作为经营管理中的新形式，不能单纯因为该约定赋予了出租方末位淘汰解除权就认定该约定无效。在以扣点作为租金收益的情况下，约定末位淘汰不会使双方的利益失衡，也不会单方面加重承租人责任，故可以认定该约定有效。其次，《租赁合同》第17.6条约定的解除合同的条件是否已经成就。从第17.6条的内容来看，解除合同的条件为“乙方在甲方的同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，直至提前解除本合同”。但合同对何为同一经营区域、何为同品类、销售坪效采用日还是月的标准、哪些商铺列入排名（有无例外情况）、销售额的统计办法等均没有给出确定具体的约定。而在本案中，王×就提出爱琴海购物中心提交的坪效统计表不完整，有遗漏商户以及品类划分前后不统一等问题。爱琴海购物中心也在本案中对此作出回应，称某些商铺因已准备撤铺、存在擅自转租、欠缴租金等多种不列入坪效排名的情况。解除权的行使，是会产生合同权利义务终止的重大民事法律行为。在约定末位淘汰解除权的情况下，爱琴海购物中心未就销售坪效考核制定任何书面的考核办法或规则，还单方面确定某些商铺不参加排名，其做法显然缺乏与承租方的合意，亦使人对其坪效统计表的完整性和真实性产生合理怀疑。综上，本院认为爱琴海购物中心单方解除合同的条件未成就，租赁合同因爱琴海购物中心的原因提前解除，王×作为承租人有权要求爱琴海购物中心就相关装修损失予以赔偿，具体数额本院根据装修举证情况、剩余租期、装修折旧等因素酌情判处。
摘要2：
- 日期： 06-10 07:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）未取得建设规划许可证建设的房屋租赁合同无效；（２）集体建设用地租赁合同有效——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁物中包括使用面积869平米的一号楼及150平米的平房，指导中心在一审法庭辩论终结前未提供证据证明其出租的上述房屋取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，一审法院到相关行政机关调取的证据亦证明指导中心出租的上述房屋未办理建设工程规划许可证，据此，《租赁协议书》中涉及一号楼、平房的约定内容应属无效。涉案协议约定206号院内占地面积为8200平米，涉案地块虽然属于黄杉木店村经济合作社所有集体土地，但在《租赁协议书》履行中，北京市朝阳区黄杉木店村经济合作社未对指导中心无权出租涉案206号院落问题提出异议，由此表明指导中心作为实际使用人有权对外出租涉案206号院的场地。指导中心、雅明公司在《租赁协议书》中未对租赁物的用途进行约定，根据206号院所在地块经过相关政府部门审批并取得了建设用地规划许可证的事实，在现有证据不能证明《租赁协议书》场地出租的约定内容因违反我国法律、行政法规效力性强制性规定应认定无效的情形下，《租赁协议书》中关于206号院内场地出租的约定内容应属有效。
摘要2：
- 日期： 06-17 16:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】出租人将未经消防验收合格的房屋出租发生火灾承担５０％赔偿责任——崔××承租的营业房发生火灾时，恰逢2013年2月12日春节假期，商铺无人，火灾导致商铺内财物被烧毁。经金华市公安消防支队婺城区大队对火灾现场进行勘查，已作出了火灾事故认定书，认定起火部位为七号店铺，起火原因系电气线路故障引燃周边可燃物蔓延所致。火灾造成的经济损失，经浙江省金华市金建价格评估有限公司根据五一村合作社和崔××双方的委托以及提供的相关资料（进货清单、发票、店铺陈立示意图）和描述，通过评估人员的现场勘查、清点，核实，整理出损失物品清单，并结合有无残值留存等情况，作出火灾损失的价格评估报告，确定了评估标的在价格评估基准日的价值。上述火灾事故认定书、火灾损失的价格评估报告一审中经各方当事人质证，各方对其真实性均不持异议。因此，原审将此作为本案审理的依据，并无不当。现五一村合作社认为火灾事故认定书中对引起电气线路故障的原因未提及，要求结合火灾现场勘验笔录及技术鉴定报告进行分析。经审查，金华市公安消防支队婺城区大队从火灾现场提取的物证有熔珠、节能灯残骸及单股铜导线等，经委托公安部消防局上海火灾物证鉴定中心进行技术鉴定，结论为电热熔痕和二次短路熔痕、火烧熔，故确认火灾系电气线路故障引燃所致。本案现无其他证据证明火灾发生系因7号店铺徐××的过错或其他外力原因所致，五一村合作社作为商铺的所有人和管理人，将未经消防验收合格的商铺出租他人经营，对商铺使用的电气线路在改造后又未进行有效的安全检查，对火灾事故的发生负有一定的责任，而作为承租人崔××对所租房屋是否已经消防验收未尽到必要的注意义务，亦负有一定的责任。原审按租赁双方在涉案事故中应承担的责任，经综合考量，酌情判令双方各按50%的比例承担责任，并无不当。
摘要2：【案号】浙江省金华市中级人民法院民事判决书(2014)浙金民终字第1358号
【摘要】本案火灾发生在春节期间，五一村合作社未提供徐××对崔××租赁店铺火灾的发生存在过错的相应证据，其要求徐××对崔××的损失承担赔偿责任缺乏事实依据。综合考量本案火灾的起火原因、起火时间、五一村合作社出租未取得合法产权及未经消防验收的房屋获利、五一村合作社对崔××租赁房屋进行电器线路改造、崔××未尽到谨慎审核及安全经营的义务等案件现实情况，原审法院判决五一村合作社对本案损失承担50%的责任未超出其应尽的责任范围。
摘要1：
摘要2：【注解１】原告根据鉴定结论主张产品损失，但公安部门的火灾现场勘验材料中并无产品受损的描述，原告在火灾发生后又对现场进行了清理，现无法根据残留物确定产品受损情况，故原告按自行申报的产品主张损失，证据不充分，本院不予采信。——江苏省丹阳市人民法院民事判决书(2015)丹后民初字第590号
【注解２】出租人将未经消防验收合格的房屋出租发生电气火灾各承担５０％赔偿责任（起火点没有过错不承担责任）。——参考案例：浙江省高级人民法院民事裁定书(2015)浙民申字第1295号
摘要1：【裁判摘要１】能否申请受诉法院整体回避？｜《民事诉讼法》对回避的规定针对的是案件审判人员及相关人员，其对象并非某个法院，法院整体回避的请求无法律依据——关于一审程序是否违法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条规定，审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避：（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人近亲属的；（二）与本案有利害关系的；（三）与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。审判人员接受当事人、诉讼代理人请客送礼，或者违反规定会见当事人、诉讼代理人的，当事人有权要求他们回避。本案中，一审法院保管案涉被扣留物品属于依法履职行为，没有自己的特殊利益，与本案无利害关系。而且，《中华人民共和国民事诉讼法》对回避的规定针对的是案件审判人员及相关人员，其对象并非某个法院，普普关于一审法院应当回避的请求，无法律依据，一审不存在程序违法情形。
【裁判摘要２】关于二审判决对普×返还案涉被扣留物品并赔偿经济损失的诉请不予审理是否存在错误的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，租赁物为案涉房屋，将该房屋交付承租人使用并保证房屋符合约定用途为出租人负有的合同义务，而房屋与普×所有的放置于屋内的物品属于不同的物，普×对于其物享有所有权，任何人不得侵害，包括出租人。普×请求天河公司返还原物、赔偿损失是基于对其物权的保护。天河公司扣留相关物品的行为，与租赁合同中出租人所负义务无关，应属于独立的侵权行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条是违约责任与侵权责任竞合的规定，不适用于本案情形。二审判决认为普×的该项诉请应另案解决，并无不当，且并未损害普普的实体权利。在对该项诉请不予审理的情况下，案涉物品被扣留时的状态，以及相应物品的现状等并非案件基本事实，二审判决对该事实未予审查，不属于应当再审的情形。
摘要2：【案号】西藏自治区高级人民法院民事判决书（2017）藏民终20号
【摘要】关于普×能否在本案中主张物品损失请求的问题。普×认为是土地储备中心和天河公司作为出租方，提前解除合同并强制拆除出租房，扣留其商品造成巨大损失，应由二被上诉人承担违约责任。本院认为，天河公司最早于2012年2月22日下发通知要求租户搬迁，此时便构成提前解除合同的违约行为，之后国土局、天河公司分别于2014年5月5日、5月10下发搬迁通知后，因普×拒绝搬迁，天河公司于2014年5月25日强制拆除房屋并留存普×商品，天河公司留存普×商品的行为独立于其违约行为，而非合同中的违约和侵权竞合可由当事人选择请求的情况，故，如该行为给普×财产造成了损失，应受侵权法律关系所调整，不宜在本案违约之诉中进行审理。
- 日期： 08-25 10:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【解除说】法院裁定受理债权人对甲公司的破产清算申请后 , 对于甲乙双方均未履行完毕的《房屋租赁合同》, 甲公司破产管理人享有继续履行或解除合同的选择权。甲公司破产管理人选择解除合同，于法有据，应予支持。合同解除后，甲公司有权要求返还房屋，乙公司预付的1200万元租金扣除实际承租房屋应付的部分后，余款应作为共益债务从甲公司财产中随时优先清偿。
摘要2：