浙江省高级人民法院民事判决书(2013)浙民提字第142号
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2013)浙民提字第142号
【裁判要旨】出租人不同意转租的，应根据转租合同的具体内容判断该转租合同是否是以出租人同意为附条件合同，而不能简单以出租人不同意即认定转租合同无效。附条件的转租合同因出租人不同意转租而未生效，转租人有过错的应承担责任。
摘要2：
北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第01255号
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第01255号
【裁判要旨】合同解除后出租人应对自身事务尽到合理的注意义务——房屋租赁合同解除后，出租人未对收回钥匙、水卡、电卡等事务尽到合理注意义务，不得要求原出租人承担占用房屋的使用费。
【裁判摘要】双方在合同第十六条约定合同任何一方需要解除合同的，应提前三十日通知，承租人于2013年10月26日通知出租人解除合同关系，出租人亦收到了解除合同通知，故租赁合同已于2013年11月26日解除。合同解除后，双方当事人应当积极办理交接手续，房屋的出租方应当对自身事务尽到更多的注意义务，在收到解除合同通知后，应当积极主动收回房屋以及房屋的钥匙、水电卡等，以避免损失的产生，出租人要求承租人支付合同解除后的房屋占有使用费的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。
摘要2：
浙江省高级人民法院民事判决书(2014)浙民再字第4号
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2014)浙民再字第4号
【裁判要旨】在承租人就其超期占用租赁物以及损坏租赁物的行为未向出租人承担相应责任的情况下，出租人对承租人提出配合、协助搬迁的要求，享有先履行抗辩权。
摘要2：
房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人不能请求继续履行合同
摘要1：【最高人民法院民一庭倾向性意见】根据我国《合同法》第107条的规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。一方当事人在另一方当事人违约的情况下，请求继续履行合同的，人民法院除审查当事人违约的事实外，还应该审查当事人的申请是否符合我国《合同法》第110条规定，如果当事人申请继续履行在法律上或者事实上不能履行的，人民法院不应支持当事人的请求。
摘要2：
上海市第一中级人民法院民事判决书(2015)沪一中民二(民)终字第225号
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2015)沪一中民二(民)终字第225号
【裁判要旨】承租人对房屋的消防条件有专门要求的，应当谨慎审查承租物适格问题。在租赁合同中未对该消防条件进行特别约定的，租赁物的消防未达其使用条件的责任不能归责于出租人。
摘要2：
佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第273号
摘要1：【案号】佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第273号
【裁判要旨】押金不能在承租方出现违约时由出租方简单地加以没收，应根据承租方违约的具体情节认定。
【裁判摘要】押金实际为承租方向出租方缴纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的转移（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。承租人不经出租人同意不能主张用押金扣除租金，出租人也不得借承租人存在违约行为而没收押金。
摘要2：
广东省高级人民法院民事判决书(2014)粤高法审监民提字第72号
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2014)粤高法审监民提字第72号
【裁判摘要】押金制度是房屋租赁合同关系中普遍存在的一种履约担保方式，在合同签订时承租人参照租金数额向出租人缴纳一定数额的押金，如果承租人依约履行租赁合同，按时交纳租金与相关费用，至租赁期满时将完好无损的房屋按时交还给出租人，出租人将返还押金给承租人。因此，押金不仅担保房屋的完好状况与租金的收取，也担保租赁合同的履约期限。承租人在任何一方面的违约行为都将影响到押金的返还。由于押金制度缺乏法律的明文规定，具体的押金收取与返还规则都由租赁合同当事人自行约定，如无显失公平的情形，法律应对有关约定予以尊重与保护。本案中，吴建华与陈宇辉所签订的涉案《租赁合同》是依法成立的合同，受法律保护，对合同双方当事人均具有法律约束力。《租赁合同》第二条约定了押金的给付：“签订本合同时，乙方须付押金人民币伍万元整……”《租赁合同》第四条约定了押金的返还规则：“乙方如拖欠房租水电费或者中途解除合同，即视为乙方违约。乙方除了无权收回已支付的所有款项（包括押金）外，还要负责期间应付租金以及按照甲方要求缴付该楼房所需的一切费用。”本案中，吴建华租赁的厂房月租金为20240元，宿舍按小间350元／月、大间450元／月计算，租赁期限自2012年2月1日起至2017年3月20日止。参照租赁面积、租金水平、租赁期限等因素，陈宇辉与吴建华约定由陈宇辉收取押金50000元，符合租赁市场的商业惯例。在之后的履约过程中，吴建华完全没有履行《租赁合同》，导致陈宇辉基于合同正常履行可获得的利益全部落空，已符合合同第四条约定的吴建华无权收回押金的情形。
摘要2：
江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第690号
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第690号
【裁判要旨】出租人在租赁期间出卖房屋的附随义务及责任——租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人将涉案房屋拍卖后，原租赁合同仍然有效，合同的权利义务应直接及于房屋买受人。房屋的出卖人应在房屋售出后，对租赁合同的继续履行做好交接工作；否则应承担违约责任，给承租人造成损失的应当承担赔偿责任。
摘要2：
承租人优先购买权损害赔偿的认定——某某实业发展有限公司诉上海某甲房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案
摘要1：【简要提示】出租人转让租赁房屋时，承租人享有优先购买权。在认定侵害优先购买权构成要件方面，应当同时具备存在法律规定的出售行为和出租人未履行通知义务。在侵害优先购买权损害赔偿方面，首先应明确该损害赔偿性质为缔约过失损害赔偿，其损失范围以信赖利益为限。在赔偿范围方面，应当综合考虑损害实际发生情况、过错情况等因素综合考量，其中承租人主张以房屋出售时价格与起诉时价格之间的差价作为损失依据的，不予支持。
摘要2：
作为限购对象的承租人享有优先购买权
摘要1：【裁判要旨】我国《合同法》第230条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。当承租人恰好是地方政策规定的限购对象时，承租人依然享有同等条件下的优先购买权。但承租人在主张赔偿其因侵犯优先购买权造成的损失时，应当就合同履行情况、实际损失等情况举证证明。
摘要2：
江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第2176号
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第2176号
【裁判要旨】房屋租赁合同租赁期内租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。
摘要2：
租赁合同纠纷
摘要1：【97、租赁合同纠纷（1）土地租赁合同纠纷（2）房屋租赁合同纠纷（3）车辆租赁合同纠纷（4）建筑设备租赁合同纠纷】
【概念】租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
（１）土地租赁合同纠纷，是指当事人就达成的国家或集体把土地使用权出租给土地使用者，土地使用者支付租金的合同产生的纠纷。
（２）房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。
（３）车辆租赁合同纠纷，是指当事人就达成的车辆出租人把车辆出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还车辆的合同产生的纠纷。
（４）建筑设备租赁合同纠纷，是指当事人就达成的设备出租人把设备出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还设备的合同产生的纠纷。
摘要2：
融资租赁合同纠纷
摘要1：【98、融资租赁合同纠纷】1.融资租赁合同，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。2.融资租赁合同纠纷，是指当事人之间因订立、履行、变更、终止融资租赁合同发生的权利义务纠纷。
摘要2：无
航次租船合同纠纷
摘要1：【192、航次租船合同纠纷】1.航次租船合同（又称为程租合同），是指船舶出租人向承租人提供船舶或者船舶的部分舱位，转运约定的货物，从一港运至另一港，由承租人按照约定支付运费的合同。2.航次租船合同纠纷，是指当事人因航次租船合同的订立、履行、变更和终止所产生的纠纷。
摘要2：无
船舶租用合同纠纷
摘要1：【193、船舶租用合同纠纷（1）定期租船合同纠纷（2）光船租赁合同纠纷】1.船舶租用合同，是指船舶出租人按照约定将配备了船员或者无配备船员的船舶提供给承租人，承租人需在约定的期间内按约定的用途使用，并支付租金的合同。2.船舶租用合同纠纷，是指当事人因船舶租用合同的订立、履行、变更和终止所产生的纠纷。
摘要2：无
船舶融资租赁合同纠纷
摘要1：【194、船舶融资租赁合同纠纷】1.船舶融资租赁合同，是指出租人根据承租人选择的出卖人和船舶进行购买后将购买的船舶提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。2.船舶融资租赁合同纠纷，是指当事人因船舶融资租赁合同的订立、履行、变更和终止所产生的纠纷。
摘要2：无
重庆市第一中级人民法院民事判决书(2014)渝一中法民终字第00804号
摘要1：【案号】重庆市第一中级人民法院民事判决书(2014)渝一中法民终字第00804号
【裁判摘要】原告孙世政与案外人渝北区体育馆（后因渝北区体育馆改制，由被告区体育公司承接权利义务）于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》，被告渝北区体育公司与第三人何莉莎于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》是合同签订双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。针对本案涉案房屋，虽然原告承租在先，但一直未实际占有使用，现第三人何莉莎获得被告同意，已取得钥匙和施工许可，实际进场装修，属于合法占有租赁房屋的情形，应优先履行该租赁合同。同时，被告也明确表示不再与原告继续履行合同，因此，对原告要求被告继续履行合同，交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求解除合同的问题。反诉原告称2013年2月20日被告向原告发出《通知》则合同解除，但反诉原告并没有举示充分证据证明反诉被告存在《通知》中载明的违约行为，该《通知》不能产生合同解除的效力。因双方的租赁合同已经不能实际履行，对反诉原告现起诉要求判令解除合同的诉讼请求予以支持。
摘要2：
湖北省高级人民法院民事判决书(2014)鄂民一终字第00072号
摘要1：【案号】湖北省高级人民法院民事判决书(2014)鄂民一终字第00072号
【裁判摘要】由于3号楼和4号楼在建设之前及建设过程中均未办理建设施工规划批准及备案手续，在建成后也未办理权属备案手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三条“城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。县级以上地方人民政府鼓励、指导前款规定以外的区域的乡、村庄制定和实施乡规划、村庄规划”，第九条第一款“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询”，第三十七条“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地”以及第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，3号楼和4号楼属于违法建筑。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”一审判决据此认定省军区招待所与科技学院签订的《土地房屋租赁合同书》无效并无不当。
摘要2：
浙江省杭州市中级人民法院民事判决书(2014)浙杭民终字第1700号
摘要1：【案号】浙江省杭州市中级人民法院民事判决书(2014)浙杭民终字第1700号
【裁判摘要】关于承租方有无转租问题，双方合同中约定的租赁物为“拱墅区余塘巷15﹟、17﹟营业用房”，根据双方租赁合同的约定，在2012年1月1日至2016年12月31日的租赁期限内，上述租赁物的使用者应为“源兴花木经营部”（业主为王××）。现谭××以余塘巷15号、17号为经营地址进行了“源兴花店”个体工商户登记，王××与谭××系夫妻关系，王××１系王××与谭××之子，王××１代表源兴花店与案外人张×签订了《源兴花店承包经营协议》。根据一审法院现场勘验笔录并结合当事人陈述、张×的陈述及其他证据材料，能够确定涉案租赁物余塘巷15号、17号的营业房即为《源兴花店承包经营协议》所指的余塘巷11号的营业房。且该协议虽名为承包经营协议，实质上约定的是租金、租期、续租等事宜，落款为出租人、承租人，该承包协议的实质是租赁合同，该承包协议中约定租期为每三年为一轮，首轮租期为两年半，2009年7月1日至2011年12月31日，同时该承包合同对第二轮租期的租金如何调整作了约定，因此该合同所约定的租期并非为固定的首轮租期。因此在案证据表明涉案房屋租赁协议的承租人已经将租赁物转租给了案外人张×，王××的上诉理由对转租事实的认定均不构成实质影响。原审法院认定“源兴花木经营部”作为承租方存在违约转租事实，并无不当。关于颐香斋公司行使合同解除权有无超过六个月的异议期的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应该知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定，本案颐香斋公司行使合同解除权应该在其知道或者应当知道承租人存在转租事实之日起六个月内行使。现本案承租人未提供证据证明颐香斋公司实际知道转租事实的具体时间。另源兴花木经营部与源兴花店二者的字号一致，经营范围相近，二者经营者系夫妻关系，且涉案房屋实际使用人张×的招牌上至今还有“源兴花店”字样，一审庭审中，王××亦确认租金均系其至颐香斋公司财务部门支付，因此，涉案转租行为有一定隐蔽性，无法推定颐香斋公司在承租人与案外人签订合同之初就应当知道转租事实。王××上诉主张颐香斋公司早在五年前就已经知道或者应当知道转租的事实，无证据
摘要2：
甘肃省天水市中级人民法院民事判决书(2014)天民二终字第156号
摘要1：【案号】甘肃省天水市中级人民法院民事判决书(2014)天民二终字第156号
【裁判摘要】对于转租合同是否有效，以出租人是否同意为前提，本案中虽然没有地税局明确同意转租的证据，但地税局一审中承认其知道转租的事实，但一直未提出异议，二审中地税局虽主张其不知道转租事实，但又不能推翻其一审陈述，且对一审认定事实未提出上诉，故应认定其知道转租事实，且未提出异议，应视为其同意转租。王××与胡××转租合同在原租赁合同约定的租赁期限内有效。但地税局与胡贵元并未直接建立关系，故双方之间不存在房屋租赁合同关系。关于王××应否承担支付房屋占用费问题，如在地税局不同意或不知情的情况下，承租人与次承租之间的转租行为对出租人不发生效力，出租人有权要求解除租赁合同承租人交回房屋，或等到租赁期限届满后要求承租人交回房屋，承租人不能交回房屋自然应承担迟延交付的房屋占用费，包括因次承租人原因承租人不能及时交房的情形。本案中因转租行为地税局在知道情况下并未提出异议，已视为其同意转租，其与王××租赁合同亦是有效，在其与王××合同到期之前，胡贵元已得到房屋并使用，王××已不再实际使用该房屋，这与合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定并不符合，王××用转租行为明示不在使用租赁房屋，而地税局对此知晓而未提出异议，双方租赁合同到期后自然终止，王××与地税局并不当然产生不定期租赁合同关系，王××并不是实际承租人，因实际占有使用房屋人为胡贵元，胡贵元占有使用该房屋，地税局没有及时制止，导致转租事实形成，也有责任。现地税局不能及时收回房屋的原因是胡贵元作为房屋实际占有人不予返还，并非王××不予返还，王××在地税局同意转租的情况下已无合同责任，故其不再承担支付房屋占用费的责任。此种情形与出租人不知道或不同意转租的情形并不一致。地税局虽未与胡贵元直接签订租赁合同，但地税局可基于房屋所有权有权要求胡贵元返还房屋并支付逾期房屋占用费，至于胡贵元因地税局不再租赁而不能使用房屋给其造成损失的问题，系与王××之间的问题，不属本案处理范围，可另行处理。
摘要2：
北京市第二中级人民法院民事判决书(2014)二中民终字第05710号
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2014)二中民终字第05710号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。中博江恒公司作为村集体经济组织，理应知晓本村土地的使用情况。鉴于中博江恒公司在长达三年的时间内均未提出异议，根据上述规定，应当视为中博江恒公司同意转租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。根据该规定，容基电器公司在转租时，其转租的期限不得超过其承租的期限，否则超出部分无效。从现有证据来看，容基电器公司与中博江恒公司的合同期限至2011年12月31日终止，而容基电器公司出租给万盛家业公司的租赁期限至2029年11月30日止，故超出部分的约定应当无效。
摘要2：
广东省广州市中级人民法院民事判决书(2013)穗中法民五终字第777号
摘要1：【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书(2013)穗中法民五终字第777号
【裁判摘要】双方当事人在本案中争议的焦点在于搭建物是否需拆除，合同是否应解除。新明珠公司作为承租人，对案涉房屋进行搭建时，理应征得出租人广州海关的同意。新明珠公司在2007年3月的函件中只是申请搭建透光棚或遮光棚，广州海关在复函中已明确要求上述搭建要符合相关要求及不能破坏房屋结构等。但新明珠公司其后的搭建不符合双方往来函件的约定。原审法院据此判决新明珠公司需拆除不符合约定的搭建物，恢复空井原状并无不当。新明珠公司上诉称不可能恢复空井原状，没有提交证据予以证实，本院不予采信。新明珠公司以承租人有权合理利用房屋为由上诉主张无需恢复空井原状，理据不足，本院不予支持。广州海关在一审期间提出的诉讼请求中没有包含恢复原状后需通过消防验收的内容，故广州海关二审期间提出的恢复原状后需通过消防验收这一上诉主张，不属于本案的审理范围，本院不予审理，当事人可另循合法途径加以解决。虽然新明珠公司的搭建行为有不当之处，但尚未构成双方协议中的解除合同的违约行为。另，新明珠公司一直依时交租，在搭建之前也曾告知广州海关，一审期间明确表示愿意拆除不符合约定的搭建。广州海关也未提交证据证实此搭建致使案涉房屋受到了怎样的损坏，故广州海关上诉要求解决双方之间的租赁协议，理据不充分，本院不予支持。
摘要2：
广东省高级人民法院（2013）粤高法民二终字第61号
摘要1：【案号】广东省高级人民法院（2013）粤高法民二终字第61号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，案外人异议之诉为对执行标的提出异议的诉讼，而欧锦赞在本案中提出的第一个诉讼请求为“请求确认欧锦赞与百货公司签订的租赁合同在有效期内继续有效，欧锦赞无需将承租的物业移交给华鸿公司”，并未主张对涉案物业的所有权，该请求属于承租人与出租人之间因租赁关系而主张的权利，与法院是否执行涉案物业并无直接关联，故欧锦赞请求在本案的执行异议之诉中处理租赁法律关系没有法律依据，原审法院不予支持欧锦赞的该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第125号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第125号
【裁判摘要】虽然案涉房屋尚未完成竣工备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据陆进妹于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，陆进妹已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为“从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即陆进妹支付购房款以及装修费之次日起生效。也就是说，自2011年6月30日起，出租人东方广场公司对陆进妹所购置的案涉房屋的租赁期限即开始，因此，从红枫公司接收陆进妹购买的案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务。而陆进妹亦从东方广场公司获得了房屋租金。上述事实表明，陆进妹从红枫公司购买案涉房屋的目的是用于投资，其在签订购房合同后，已经通过签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋的有权占有为基础的。至于红枫公司何时与东方广场公司办理房屋交接手续，因对购房者陆进妹的租金收益并不构成实质性影响，故陆进妹早已在《租赁及委托经营管理合同》“合作内容”部分第5项表示，“如开发商延期交房，甲方表示谅解，并不追究其违约责任。”可见，红枫公司与东方广场公司之间是否有正式的房屋交接手续，并不能成为认定陆进妹是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，陆进妹作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在陆进妹与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。
摘要2：
电气火灾
摘要1：电气火灾一般是指由于电气线路、用电设备以及供配电设备出现故障释放的热能，在具备燃烧条件下引燃本体或者其他可燃物而造成的火灾。分为漏电火灾、短路火灾、过负荷火灾、接触电阻过大火灾。
摘要2：【注解１】火烧熔珠：火灾往往熔断导线并在熔断导线端点形成熔珠。
【注解２】短路熔珠：（１）原发性短路形成的熔珠（发生在火灾之前）——原发性短路熔珠内的气孔很少、很小；（２）继发性短路而形成的熔珠（着火之后火灾火焰使导线绝缘损坏而形成的短路）——继发性短路熔珠内部存在很多肉眼可见的孔洞（存在很多气孔）。
【注解３】出租人将未经消防验收合格的房屋出租发生电气火灾各承担５０％赔偿责任（起火点没有过错不承担责任）。——参考案例：浙江省高级人民法院民事裁定书(2015)浙民申字第1295号
最高人民法院执行裁定书（2013）执监字第67号
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2013）执监字第67号
【裁判要旨】租赁权先于抵押权设立时，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或者对租赁物主张优先购买权（二者不能同时主张，只能择一行使），但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行。在强制执行中，承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利，只能择一行使。
【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《中华人民共和国担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。本案中，利群担保公司的租赁权先于齐商银行抵押权设立，故有权要求买受人继续履行租赁合同，但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。因此，执行法院应当在拍卖前告知利群担保公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。
摘要2：无
江苏省常州市中级人民法院执行裁定书（2017）苏04执异2号
摘要1：【案号】江苏省常州市中级人民法院执行裁定书（2017）苏04执异2号
【裁判摘要】在承租部分房屋的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况；《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”首先，如果异议人承租的房屋在使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的房屋，本院并未单独拍卖其承租的房屋，而是整体拍卖，其不享有整体房屋的优先购买权；其次，如果异议人承租的房屋使用功能整体性较为明显，其优先购买权可以扩展到整体房屋，但由于本案各异议人承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，其也不享有优先购买权。总之，无论异议人对部分房屋还是整体房屋主张优先权，根据最高人民法院复函的意见都不宜认定其享有优先购买权。
摘要2：无
湖北省高级人民法院民事判决书（2016）鄂民再25号
摘要1：【案号】湖北省高级人民法院民事判决书（2016）鄂民再25号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力”的规定，汇达公司应当在拍卖涉案房屋5日前，通知承租人有权参与竞买。本案包括涌鑫公司在内的房屋承租人营业场所固定，处于正常经营状态，并非下落不明，而开元拍卖公司在《楚天都市报》上刊登公告，系其为拍卖房产而向不特定社会公众所发出的要约邀请。因此，开元拍卖公司在《楚天都市报》上发布拍卖公告，不能认定为汇达公司履行了通知义务。其次，从本案原一审、二审，重审一审、二审及本次再审的情况来看，汇达公司均没有提交可以证明其在拍卖5日前即2009年10月20日前已将拍卖事项通知了涌鑫公司的证据，应当认定汇达公司没有履行通知义务，违反了前述法律的规定，致使涌鑫公司未能参与涉案房屋的拍卖，本案一、二审判决确认涌鑫公司对位于襄阳市襄城区东街10号房地产的1号楼（综合楼）在同等条件下享有优先购买权，并无不当。
摘要2：无
广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终17508号
摘要1：【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终17508号
【裁判摘要】依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，天粤公司若主张案外人华证资产公司侵害了其优先购买权，则应另循法律途径向华证资产公司主张，其主张华证资产公司为本案必须参加诉讼的当事人，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
摘要2：无
山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知
摘要1：山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知（2011年12月2日 鲁高法〔2011〕297号）
一、关于物权纠纷案件(一)关于不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的情形如何处理的问题(二)关于人民法院生效法律文书与不动产登记的关系(三)关于部分共有人擅自处分共同共有房屋的处理问题(四)关于典当的法律性质问题(五)关于相邻关系中妨害建筑物采光、日照的认定标准问题(六)关于物业服务中发生的机动车损害或者人身伤害如何处理问题(七)关于违法建筑的认定和处理问题(八)关于不动产物权权属争议中的民行交叉问题(九)关于业主委员会的诉权范围问题
二、关于房地产纠纷案件(一)关于以协议方式签订的土地使用权出让合同的效力问题(二)关于集体土地以租代征合同的效力问题(三)未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题(四)关于因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理问题(五)关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题(六)关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题(七)未取得商品房预售许可证明的商品房认购书的效力问题(八)关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题(九)关于出租人出租抵押房屋合同的效力认定问题(十)关于房屋买卖中“黑白合同”的认定问题(十一)关于以房抵债合同的效力问题
三、关于建设工程施工合同纠纷案件(一)关于项目经理的法律地位问题(二)关于“黑白合同”认定的有关问题(三)关于固定价格合同未履行完毕而解除的，工程价款如何结算的问题(四)关于建设工程施工合同无效情形下发包人能否请求参照合同约定支付工程价款的问题(五)关于固定价格合同在履行中能否适用情势变更原则的问题(六)关于实际施工人的诉讼地位和发包人责任的性质问题(七)关于质量保修金返还时间的确定问题(八)关于建设工程施工合同约定的工程质量标准与国家强制性标准不一致的处理问题(九)质量保修期间质量缺陷的责任承担问题(十)关于建设工程施工合同中约定以政府文件作为工程价款结算依据，现政府文件被撤销或者失效的情形如何处理的问题
四、关于农村土地承包纠纷案件(一)关于以其他方式承包取得的土地承包经营权的性质和法律适用问题(二)关于村民小组是否具有诉讼主体资格的问题(三)关于集体经济组织在土地延包或者依法调整承包地重新发包后，丧失承包地的农户请求返还的处理问题
摘要2：(四)关于发包方违法侵占、收回、调整家庭承包地的情形下，承包方请求返还承包地是否适用诉讼时效的问题(五)关于土地承包经营权流转合同的效力问题(六)承包人未按承包合同约定种植特定农作物的，发包方是否有权请求解除合同的问题
五、关于民间借贷纠纷案件(一)关于民间借贷的范围问题(二)关于民间借贷的生效条件问题(三)关于民间借贷纠纷的举证责任分配以及证据审查和采信问题(四)关于民间借贷纠纷中利息、违约金争议的处理问题(五)关于个人借贷单位使用的民间借贷处理问题(六)关于民间借贷的诉讼时效问题
六、关于侵权纠纷案件(一)关于侵权责任法与其他法律、行政法规和司法解释的衔接问题(二)关于无赔偿权利人或者赔偿权利人不明的情形下，有关部门能否行使损害赔偿请求权的问题(三)关于侵权损害赔偿的范围和标准问题(四)关于受害人被扶养人生活费的赔偿问题(五)关于医疗损害赔偿案件的法律适用问题(六)关于医疗损害赔偿案件的举证责任分配问题(七)关于产品责任的赔偿责任主体、赔偿责任问题(八)关于产品侵权责任的惩罚性赔偿的问题(九)关于精神损害抚慰金的赔偿标准问题(十)关于机动车之间发生交通事故造成同一损害的赔偿责任问题(十一)关于机动车第三者责任强制保险中第三者的认定问题(十二)关于机动车未参加机动车第三者责任强制保险的处理问题(十三)关于因交通事故造成的机动车贬值损失是否予以赔偿的问题
七、关于婚姻家庭纠纷案件(一)关于离婚案件因被告下落不明而公告送达，能否缺席判决的问题(二)关于夫妻共同债务的认定问题(三)关于婚姻关系存续期间夫妻之间达成的财产分割协议的效力问题(四)关于夫妻婚前个人财产婚后产生的孳息的归属问题
八、关于劳动争议纠纷案件(一)关于建筑行业中实际施工人直接招用的人员劳动关系的认定问题(二)关于未签订书面劳动合同的情形下双倍工资的支付问题(三)关于工伤停工留薪期的确定问题(四)关于劳动者违法解除劳动合同，用人单位请求劳动者赔偿损失应否支持的问题(五)关于非法用工单位伤亡人员的保险待遇问题(六)关于独生子女父母一次性养老补助纠纷案件的受理问题(七)关于基本生活费是否适用仲裁时效的问题(八)关于加付赔偿金的处理问题(九)关于双重劳动关系的认定问题（十）关于用人单位被吊销营业执照后与劳动者的劳动关系是否终止问题(十一)关于解除劳动合同的举证责任分配问题
九、关于民事诉讼程序问题(一