- 日期： 02-22 09:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2014）民申字第215号
【裁判摘要】《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一、二审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。．．．．．．根据上述分析，英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案豪力大厦的所有权已被恒华嘉辉公司通过拍卖方式取得，即恒华嘉辉公司已依法取得对豪力大厦占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使英联视公司基于债权取得豪力大厦的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权。因此，二审判决对英联视公司以《房地产合作建房合同》及《房屋使用权抵债合同》提出对本案所涉房屋享有的使用权优先于恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权的主张未予支持，有事实和法律依据。英联视公司申请再审称其对涉案房屋所享有的权利可以对抗恒华嘉辉公司的物权，理由不能成立。
摘要2：
摘要1：——原告上诉后在二审期间可申请撤回起诉
【案号】最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申3044号
【裁判要旨】以租抵债的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则——（１）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（２）债务人以其房产抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《民法典》规定的“买卖不破租赁”原则。
摘要2：【解读】佐仕公司一审诉讼请求：请求确认佐仕公司与闵原公司名下位于舞阳县县城××东段南侧的房产及附属物具有租赁权；并在租赁期限届满前停止执行（2017）豫01执1036号限期搬离公告、停止向最终受让人移交被执行的上述土地、房产及附属物。
- 日期： 08-08 19:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：情势变更的适用规则（最高法院民二庭第7次法官会议纪要）
【法律问题】因政策原因导致的价格异常变动，是否构成情势变更？
【法官会议意见】从《合同法司法解释（二）》第26条有关情事变更的规定看，情事变更是指合同成立以后客观情况发生了重大变化，继续履行合同将对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的制度。本案中，合同成立后，国务院出台相关政策，导致当地房租暴涨，客观情况确实发生了重大变化。然而，出租人仍能收到租金，不存在合同目的落空问题。收取的租金尽管大大低于市场价格，但尚未达到抵不上房屋维持费用的程度，不存在履约困难的问题，因此本案不构成情事变更。
摘要2：
- 日期： 08-10 21:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2019)闽执复154号
【裁判摘要】案外人据以阻却执行的实体权利必须达到“足以”的程度，法院才适用民事诉讼法第２２７条之规定进行审查；因出租人（业主）对转租行为持明显反对态度且本承租合同已经解除，转租合同的基础权利已不复存在，故次承租人所主张的租赁权不足以对抗法院的强制执行；其房屋装修、经营损失等，可通过其他法律程序予以救济——根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张租赁权，该权利足以阻止执行标的转让、交付的，可依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，通过执行异议之诉进行救济"之规定，案外人据以阻却法院执行的实体权利必须达到“足以"的程度，才适用民事诉讼法第二百二十七条之规定进行审查，并得以通过案外人异议之诉救济其权利。涉及本案，因江夏学院对鼎邦公司的转租行为持明显反对态度，且复议申请人与鼎邦公司签订转租合同的基础权利已不复存在（本院二审判决判定《联合办学协议》及《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除），故复议申请人郑某所主张的租赁权不足以对抗法院的执行，其要求法院中止执行，并解除对涉案房产的查封的请求，没有法律依据，本院不予支持，其房屋装修、经营损失等，可通过其他法律程序予以救济。
摘要2：
摘要1：——融资租赁合同承租人逾期付租时出租人的选择权与承租人的破产管理人合同履行选择权的冲突与解决
【裁判要旨】融资租赁合同承租人逾期支付租金，承租人管理人以《企业破产法》第十八条规定的管理人合同解除权抗辩出租人支付租金请求的，法院需综合考量合同履行状态、解除合同是否有利于破产财产价值最大化，以及平衡出租人利益。当出租人已完成支付租赁物购买价款、将租赁物交付承租人使用的合同义务时，应认为出租人一方就融资租赁合同已履行完毕，在出租人在先提起诉讼要求承租人支付全部租金的情况下，人民法院对承租人管理人行使解除权的抗辩不予支持。
【案件索引】一审：天津市第一中级人民法院（2014）一中民二初字第141号（2014年12月15日）；二审：天津市高级人民法院（2015）津高民二终字第0070号（2015年7月20日）
摘要2：
- 日期： 08-11 16:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2018)粤民终678号
【裁判摘要】因七巧国公司不能提供充分、有效的证据证明其已履行完毕支付涉案租金的义务，由此可以认定涉案《房屋租赁合同》属于双方均未履行完毕的合同。在此情况下，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。"规定，利恒新星公司管理人享有提出解除涉案《房屋租赁合同》的权利。
【解读】（１）七巧国公司向原审法院起诉请求：确认利恒新星公司管理人解除《房屋租赁合同》行为无效；（２）2016年9月23日，利恒新星公司管理人向七巧国公司送达《解除合同通知书》，解除涉案房屋租赁合同；（３）一审判决驳回七巧国公司的全部诉讼请求；二审维持原判。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申3311号
【摘要】《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。依照房屋租赁合同的属性，判断房屋租赁合同双方是否均履行完毕，主要包括承租人是否履行完毕支付租金的义务，以及出租人是否履行完毕交付房屋并提供一定期限房屋使用权的义务。．．．．．．宝万陆公司主张其已履行完毕支付租金的义务，理据不足，本院不予支持。第二，利恒新星公司是否将案涉房屋转移交付给宝万陆公司并持续提供使用。．．．．．．在租期届满前，破产管理人提出解除案涉《房屋租赁合同》，利恒新星公司尚未履行完毕持续提供十五年房屋使用权的合同义务。宝万陆公司提出利恒新星公司已经履行完毕租赁合同义务的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
摘要1：解读：（１）根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；（２）合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【注解１】（１）《破产法》第１８条第１款规定的管理人解除合同的选择权不应绝对化；（２）出租人破产后与承租人达成调解书确认租赁合同继续履行，在民事调解书被撤销之前破产管理人根据破产法第１８条选择解除租赁合同不予支持。
【注解２】根据《企业破产法》规定，对于破产申请受理时双方均未履行完毕的合同，管理人或者债务人可以通过三种方式予以解除：（１）决定解除合同——决定解除合同并通知对方当事人；（２）视为解除合一：自破产申请受理自认起２个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起３０日内未答复的，视为解除合同；（３）视为解除合同二：决定继续履行合同但对方当事人要求管理人或者债务人提供担保而管理人或债务人不提供担保的，视为解除合同。
【注解３】（１）破产管理人未在法定期限内通知合同相对人，破产管理人丧失要求对方继续履行合同的选择权；（２）但不能直接推定解除合同，合同是否解除仍需视具体情况而定。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再55号《欧阳某某等与水城县都格河边煤矿普通破产债权确认纠纷再审案》
【注解４】（１）出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，还负有在租赁期内对房屋保证使用、管理、监督等阶段性和持续性义务，只有在房屋租赁合同履行期限届满后出租方的义务才履行完毕；（２）出租人在租赁合同期间破产，租赁合同属于出租人未履行完毕的合同；如果承租方未一次性付清租金，属于双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权解除租赁合同。
【注解５】（１）《破产法》第８８条规定“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”（２）该规定是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下推定解除合同。
【注解６】进入破产程序后双方达成继续履行调解协议书，破产管理人无权通知解除房屋租赁合同。——参考案例：河北省高级人民法院民事判决书(2020)冀民终464号
摘要2：【注解７】承租方进入解散清算程序，出租方有权以合同目的无法实现为由解除租赁合同.——参考案例：最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终594号；最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6044号
- 日期： 08-30 20:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】当前，租赁合同到期之后，承租人、次承租人拖延返还租赁物的情况屡见不鲜，由此给出租人造成的损失如何赔偿，司法实践中争议较大。《房屋租赁司法解释》第18条(以下简称“第18条”)规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在适用这一规定的过程中，对于出租人应当依据何种法律关系主张该项赔偿请求，请求权基础如何确定，承租人是否为案件当事人，其与次承租人的诉讼地位如何确定，使用费的具体赔付标准如何掌握，除使用费之外，出租人的其他损失能否求偿等等，存在诸多问题，实践中均有不同的观点，有必要深入讨论，以便统一执法标准。
摘要2：
- 日期： 11-08 09:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申4912号
【裁判摘要】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同——根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。．．．．．．合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”承租人按约定支付租金是其在租赁合同项下的主要合同义务，王某某迟延给付租金已经构成根本违约，对于合同的解除负有主要责任。
摘要2：
- 日期： 02-02 09:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书(2017)浙0402民初1714号
【裁判摘要】首先，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同时间与原告提供的付款50万元现金的时间上来看。原告提供的取现时间为2009年5月18日、20日，而租赁房屋的时间为2009年7月1日，原告在未签订租赁合同的情况下即支付50万元的租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月支付租金的交易习惯，此为疑点一。其次，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同所承租的租赁期限和租金交纳方式来看。该合同租赁期限长达20年，而高达108万元的租金总额却约定于2018年底前付清，原告自称已付清了全部租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月承租的交易习惯，此为疑点二。第三，从原告提供的七份房屋租赁合同来看。出租人均明确写明系本案第三人郭×，而非原告，原告仅作为经办人代签合同，故原告主张其系涉案房屋承租人无事实依据。第四，从原告陈述的涉案房屋租赁的事实来看。原告承租涉案房屋的目的仅用于其转租，明显不符合一般租赁房屋自用的交易习惯，此为疑点三。第五，原告支付的108万元租金，特别是50万元和10万元现金，仅依据两份收据、六份第三人郭×的银行存款凭证来证明，而未采用银行转账、支付宝等直接、高效、安全，且无任何争议的支付方式，明显不符合现代社会便捷快速又便于查询交易双方转账信息的支付方式，此为疑点四。综上，原告对本院腾退涉案房屋执行提出的异议，存在诸多疑点，难以采信，其诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】二审：嘉兴市中级人民法院（２０１７）浙０４民终１６１９号民事判决书。嘉兴市中级人民法院二审认为，钱某提交的证据不足以证明其与郭某就案涉房屋在法院抵押权登记前已形成了真实合法的租赁关系。钱某与郭某签订的房屋租赁合同存在诸多不合常理之处，包括租赁期限、租金金额、租金支付方式等。钱某未能举证证明其已在房屋被抵押前合法占有使用该房屋，其与郭某之间只存在一种普通的债权债务关系，无需给予特殊保护。判决：碧海上诉，维持原判。
- 日期： 02-21 09:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7313号
【裁判摘要】出租人将房屋另外出租给他人，原承租人主张“两次出租价款差额”来计算原承租人的预期利益损失不予支持——丰伟公司能否实际获取分租或转租收益，会受到其经营策略、租赁市场活跃程度、次承租人的履约能力及履约意愿等多种因素的影响。即使案外人的整体承租价格可作为其中一项参考因素，依据该承租价格与《租赁合同》约定的租赁价格计算得出的租金差额并不当然等同于丰伟公司的预期利益损失，丰伟公司主张依约计算其违约损失，缺乏充分理据。
《广东丰伟物业管理有限公司、广州市杨箕经济发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书》【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2020)粤民终60号
【摘要1】未经原权利人同意的出租合同是否有效？——本案中，案涉《租赁合同》是广州市杨箕公司与丰伟公司在自愿平等的基础上签订，是双方的真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定关于合同无效的情形。虽然广州市杨箕公司上诉主张与丰伟公司签订案涉《租赁合同》未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，但即使未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，该种情形亦不属法律、法规规定的效力性强制规定，广州市杨箕公司的主张不能成立。广州市杨箕公司与丰伟公司签订的案涉《租赁合同》依法有效，原审判决对广州市杨箕公司提出的合同无效的主张不予支持，并无不当。
【解读１】（１）诉争物业登记在联社名下；（２）联社系天河区公司开办人（出资人）；（３）天河区公司为广州公司股东之一；（４）广州公司与丰伟公司签订《租赁合同》。
【解读２】丰伟公司起诉请求：1．广州公司向丰伟公司支付违约金人民币102032590.8元；2．广州公司向丰伟公司退还人民币200万元履约保证金及利息；3．联社与天河区公司对广州公司的上述全部债务承担连带清偿责任；4．三被告承担本案全部诉讼费用。
【解读３】一审判决：一、广州公司向丰伟公司返还履约保证金2000000元及相应利息；二、广州公司向丰伟公司支付违约金30000000元；三、驳回丰伟公司的其他诉讼请求。
摘要2：【解读４】二审判决：一、维持广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第三项；三、变更广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第一项为：广州限公司向丰伟公司返还履约保证金2000000元及相应利息；四、驳回丰伟司的其他诉讼请求。
【摘要2】租赁物还未施工建设的租赁合同不属于预约合同，一方违反约定应当承担违约责任——本案广州市杨箕公司与丰伟公司签订案涉《租赁合同》时，虽然案涉租赁物还未施工建设，案涉租赁物的具体面积也未确定，但是案涉《租赁合同》约定了租赁物交付期限、租金标准、违约责任等租赁合同主要条款，且并未约定双方后续需要另行签订正式租赁合同，租赁物建成后也可以依据《租赁合同》的约定确定租赁物的具体面积及租金，故案涉《租赁合同》并不属于预约合同，双方均应履行合同约定的义务。
- 日期： 02-26 14:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终458号
【裁判摘要】迟延利息实质为逾期利息，逾期利息和违约金并不等同——久大制盐公司与皖江租赁公司签订的《融资租赁合同》第19.1条约定“如乙方未按本合同约定向甲方支付租金以及其他应付款项，乙方应当自支付日就逾期金额按日万分之五向甲方支付迟延利息”，从内容看，双方在该条明确约定的为“迟延利息”。迟延利息的实质为承租人未按规定期限支付租金，应当就逾期支付的租金向出租人支付的逾期利息。根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同适用法律问题的解释》(法释〔2014〕3号)第二十条规定“承租人逾期履行支付租金义务或者迟延履行其他付款义务，出租人按照融资租赁合同的约定要求承租人支付逾期利息、相应违约金的，人民法院应予支持”，逾期利息和违约金并不等同，故久大制盐公司有关双方约定的迟延利息就是违约金的主张不能成立。久大制盐公司主张双方约定的日万分之五的迟延利息计算标准过高，迟延利息过分高于皖江租赁公司遭受的实际损失，但日万分之五可折合为年利率18%左右，即使参照民间借贷相关司法解释，亦没有超出法定上限。另一方面，久大制盐公司主张迟延利息过分高于实际损失，但并未提交证据证明实际损失的数额以及如何“过分高于”，故其主张不能成立。综上，《融资租赁合同》有关迟延利息的约定为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当依约履行。久大制盐公司有关迟延利息约定过高、应当调整的主张不能成立。
摘要2：
- 日期： 03-08 16:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1737号
【裁判摘要】本案中，出租人原新疆屯河工贸（集团）有限公司（以下简称工贸公司）与承租人原新疆灯塔屯河涂料有限公司（以下简称灯塔公司）于2004年7月签订的《租赁协议》的租期届满日为2008年1月，在租赁期限内，工贸公司于2007年11月28日被人民法院宣告破产，工贸公司的破产管理人自破产申请受理后并未通知承租人灯塔公司继续履行《租赁协议》。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。按照破产法的上述规定，《租赁协议》已依法被解除，原承租人灯塔公司对租赁物的优先购买权也随之灭失。据此，二审认定“原新疆灯塔屯河涂料有限公司与原新疆屯河工贸（集团）有限公司于2004年7月1日所签订的《租赁协议》于2007年11月屯河工贸集团公司破产时已法定解除”有事实和法律依据。
摘要2：
- 日期： 03-09 10:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2016)京民申928号
【裁判摘要】公司法规定三第２条并未规定公司在对合同予以追认或者实际享有权利义务后有权要求合同相对人承担责任，而是为了保护合同相对人的利益赋予了合同相对人选择权——涉案的《房屋租赁合同》中出租人系杨××，承租人系张××，合同中未约定房屋用途，也未约定桃缘静谷公司成立后由公司作为承租人，且大部分租金亦是由张××个人交纳。杨××在将房屋租赁给张××后配合其在此注册公司，这是杨××履行其与张××之间的租赁合同，并不导致合同主体的变更，故应认定《房屋租赁合同》的主体是杨××与张××。公司法规定三第二条并未规定公司在对合同予以追认或者实际享有权利义务后，有权要求合同相对人承担责任，而是为了保护合同相对人的利益赋予了合同相对人选择权。杨××已另行起诉张××要求其支付违约金，这说明杨××是选择张××作为合同相对人，故二审法院认定桃缘静谷公司作为原告主体不适格，并无不当。
摘要2：杨某某与北京桃缘静谷餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
【案号】北京市第三中级人民法院民事裁定书(2015)三中民终字第12043号
【摘要】公司法解释（三）第二条是为保护合同相对人的利益而赋予合同相对人的选择权。该法条并未规定公司在对合同予以追认或者实际享有权利义务后，有权要求合同相对人承担责任。
- 日期： 03-09 11:03
- 作者：陈其象律师
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合同相对性原则
摘要1：问题：发起人为设立公司对外签订的合同，成立后公司能否以原告身份起诉主张合同权利和责任？
解读：（１）《公司法解释三》第２条（修订后）、第３条只是规定合同相对人可以请求成立后公司承担合同责任两种情况，未明确规定成立后公司能否向合同相对人主张合同权利和责任；（２）根据《民事诉讼法》第１１９条第１项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”之规定，成立后公司对发起人为设立公司签订的合同具有直接利害关系；（３）成立后公司虽然承担合同责任，但成立后公司并非合同当事人，其作为原告主张合同权利义务主体不适格。
摘要2：【注解】公司法解释（三）第２条是为保护合同相对人的利益而赋予合同相对人的选择权，该法条并未规定公司在对合同予以追认或者实际享有权利义务后有权要求合同相对人承担责任。
【风险提示】公司发起人对外签订租赁合同作为成立后公司经营场所，公司成立后没有变更成立后公司为承租人：（１）成立后公司并没有取得承租人权利；（２）但出租人有权选择承租人承担租赁合同责任。
- 日期： 03-11 09:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】安徽省宿州市中级人民法院民事判决书(2021)皖13民终2785号
【裁判摘要】地下车位使用权转让不属于租赁合同——关于案涉协议是否实为租赁合同，审理认为，以法律是否设有规范并赋予一个特定名称为标准，合同分为有名合同和无名合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中出租人将其财产的使用收益权转让给承租人只是临时转让，承租人使用完毕后须返还原物，而案涉协议并未有返还原物的约定，绿城公司亦承诺使用者具有长期使用权，虽然租赁合同系转让使用权的合同，但不能因此得出所有转让使用权就是租赁合同。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案双方均认可案涉车位系人防工程，亦系绿城公司投资建设，绿城公司将其投资建设的车位使用权转让，系行使收益权的一种方式，并未违反法律法规的强制性规定。在现行法律对地下人防工程的具体收益形式没有明确法律规定的前提下，开发商和购房者对于地下人防车位的交易形式仍处于不断摸索的过程中。绿城公司将其投资的地下车位使用权转让，以此获得收益，并不属于租赁合同，一审以双方的合同未违反法律法规的强制性规定，未支持王×的诉讼请求并无不当，故对王×的上诉请求，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 03-11 09:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申2156号
【裁判摘要１】关于王×起诉是否超诉讼时效问题。经审查，在本案一、二审期间，裕景置业公司未提出诉讼时效的抗辩，二审也未提起上诉，再审审查程序对该问题不予审查。
【裁判摘要２】出租人破产后与承租人达成调解书确认租赁合同继续履行，在民事调解书被撤销之前破产管理人根据破产法第１８条选择解除租赁合同不予支持——首先，管理人称其对裕景置业公司与王×于2018年7月9日在人民法院主持下达成的调解协议不知情且没有继续履行房屋租赁合同的意思。但从原审查明的事实看，一审法院受理破产清算后，于2018年5月14日即指定了管理人，该时间点是在广阳区人民法院出具(2018)冀1003民初2194号民事调解书之前，且管理人接受了承租人王×为履行该调解书支付的370万元租金，据此，管理人以对调解书不知情为由抗辩对调解书内容不予认可，理据显不充分。同时，管理人向中国平安保险公司发出通知书并接受其缴纳的租金亦或资金占用费，显然是基于裕景置业公司与王×之间的房屋租赁关系，承租人王×有理由相信管理人有继续履行合同的意思表示。据此，二审未支持裕景置业公司不知情等抗辩理由，并无不妥。其次，民事调解书作为生效法律文书与民事判决书具有同等法律效力，在没有被撤销之前，相关当事人均受其既判力的拘束。二审结合本案具体情况，认定在合同继续履行期间管理人于2018年9月26日、2019年7月23日单方向王×发出解除合同书的行为无效，适用法律并无不妥。《破产法》第十八条第一款规定了管理人解除合同的选择权，但该项权利不应绝对化。
摘要2：
- 日期： 03-23 16:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1258号
【裁判摘要１】中标通知书具备合同成立的必要条款合同成立——就案涉34号商铺，钟××于2007年6月11日通过招投标程序中标，《中标通知书》已确定了租赁物、租金价格以及租赁物面积，已具备合同成立的必要条款，对双方均具有法律效力。且钟××于2007年6月22日向赣研所交付了店面押金以及预付租金，故可以认定双方以《中标通知书》为基础就34号商铺成立租赁合同关系。……钟××与赣研所基于《中标通知书》就34号商铺成立的租赁合同以及就36号办公楼签订的2010年3月9日《租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。
【裁判摘要2】承租人行贿出租人法定代表人签订的减少租金、延长租期的租赁合同无效——钟××为了在承租赣研所不动产中获得更大私利，行贿刘××，刘××则利用自身职权为钟××谋取不正当利益，两人相互勾结配合，采取违反正当程序之手段签订一系列合同，通过减少租金、延长租期等方式，不断损害赣研所的合法利益。故就34号商铺，双方签订于2007年6月11日《中标通知书》之后的系列合同，就36号办公楼，双方于2010年3月9日《租赁经营合同》之后签订的系列合同，属于钟××与刘××恶意串通且损害了赣研所的正当的原有合同利益，应认定为无效。
【裁判摘要３】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，是否可视为当事人诉请当然包含了解除合同的意思表示？——赣研所在诉讼中要求钟××、林××返还房屋、恢复原状、赔偿损失，已包含解除合同的意思表示，二审法院以民事诉状送达之日为赣研所解除合同通知送达之日并无不妥。
【裁判摘要４】关于林××是否应承担责任的问题，因案涉租赁合同虽然是钟××与赣研所签订，但钟××与林××系夫妻关系，两人以案涉租赁物共同投资经营，以34号商铺经营赣州汇龙康大药房(林××为投资人)，以36号办公楼经营赣州汇康酒店有限公司(林××、钟××为股东)。因此，对案涉合同解除后果，应当由钟××、林××共同承担。钟××、林××申请再审认为林绍忠并非本案当事人，不应承担责任的理由不能成立。
摘要2：【案号】江西省高级人民法院民事判决书(2020)赣民终517号
【解读1】赣研所一审诉请：1.确认赣研所与钟××及其代理人签订的相关租赁合同、租赁经营合同及补充协议无效[×××]；2.判令钟××、林××夫妇立即向赣研所返还其占用的全部房屋(××××)，拆除违章搭建、恢复原状，并共同向赣研所赔偿直至该等房屋返还占有之日止的租金利益损失[××××]；3.判令刘××对钟××、林××前述租金利益损失赔偿之债承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用及财产保全费用由钟××、林××、钟××共同承担。
【解读２】一审法院判决：一、确认赣研所与钟××于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36号办公楼租赁合同无效；二、钟××、林××于本判决生效后三个月内向赣研所返还位于赣州市青年路34号12栋一至二层商铺以及位于赣州市房屋(具体房屋、范围以本判决判项一中所涉租赁合同约定和当事人实际交付为准)；三、驳回赣研所的其他诉讼请求。
【解读３】二审判决：一、维持江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第二项即×××；二、撤销江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第三项即“驳回原告赣州有色冶金研究所的其他诉讼请求”；三、变更江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第一项即“确认原告赣州有色冶金研究所与被告钟××于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36号办公楼租赁合同无效”为确认上诉人赣州有色冶金研究所与钟××2007年11月18日(由赖××代表钟××)、2009年1月1日、2010年1月1日《青年路34号第12栋一至二层商用店铺租赁合同》以及2010年4月1日的《租赁经营合同》、2010年4月2日《租赁经营合同》、2010年4月10日《补充协议》、2010年12月31日《〈租赁经营合同〉补充协议》无效；四、上诉人钟××、被上诉人林××于本判决生效之日起十日内偿付上诉人赣州有色冶金研究所租金15648620.87元以及租赁物占有使用费(×××)；五、驳回上诉人赣州有色冶金研究所的其他诉讼请求。
摘要1：关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三(2022年版)
【目录】问题1、人民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，应遵循哪些具体的裁判原则?问题2、疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力?当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同?问题3、因受疫情或疫情防控措施影响，合同当事人不能按时履约时负有哪些义务?问题4、受疫情或者疫情防控措施影响导致买卖合同履行迟延，如出卖人迟延发货等，是否可以适用不可抗力作为免责事由?问题5、商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?问题6、疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任?问题7、居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?问题8、建设工程因疫情或者疫情防控措施影响而停工的，是否可以适用不可抗力作为免责事由?问题9、商铺、酒店、船舶、航空器等承包经营合同由于疫情防控措施造成停业或者客流量明显下降，承包人能否要求变更合同？问题10、疫情期间以明显高于市场价格进行交易，如何认定合同效力?问题11、个别商家存在销售假冒伪劣产品等欺诈行为，应承担何种法律责任?问题12、电子商务平台经营者对销售假冒伪劣防疫物资的销售者采取店铺清退、问题商品订单全额自动退款等处置措施，是否需要承担民事责任?
摘要2：
- 日期： 05-18 11:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事裁定书(2018)京02民辖终608号
【裁判摘要】中广投公司以其受让融资租赁合同债权为由，依据吉运公司与魏县妇幼保健院所签涉案《融资租赁合同》，远程视界科技集团向吉运公司提供的涉案《不可撤销担保书》，吉运公司与加油宝公司（原名“江泰金融公司”）所签《债权转让合作协议书》，吉运公司向加油宝公司提交的包含承诺提供担保的涉案《应收账款转让申请书》，刘××向加油宝公司提供的《个人无限连带担保责任书》，及加油宝公司与中广投公司所签《债权转让协议书》等证据材料，以融资租赁合同纠纷为由向魏县妇幼保健院、远程视界科技集团、吉运公司、刘××等提起本案诉讼，请求判令魏县妇幼保健院向中广投公司支付租金，远程视界科技集团、吉运公司、刘××对上述债务承担连带责任等，属于债权受让人依据《债权转让协议书》等就涉案《融资租赁合同》、《不可撤销担保书》的履行提起的诉讼，应依据融资租赁合同法律关系确定案件管辖法院。本案中，吉运公司为涉案《融资租赁合同》约定的甲方（出租人），魏县妇幼保健院系约定的乙方（承租人），吉运公司及魏县妇幼保健院所在地均属于与本案争议有实际联系的地点，故涉案《融资租赁合同》第十九条第2项关于“有关本合同的一切争议，合同各方应首先根据本合同规定的内容友好协商解决，如协商不能解决的，各方同意由甲方所在地有管辖权的人民法院诉讼解决”的约定，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条关于“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”的规定，具有法律效力。
摘要2：
- 日期： 05-22 10:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函[2010]79号）
【摘要】
一、关于租金收入确认问题
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。
二、关于债务重组收入确认问题
企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的实现。
三、关于股权转让所得确认和计算问题
企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。
四、关于股息、红利等权益性投资收益收入确认问题
企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。
被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
五、关于固定资产投入使用后计税基础确定问题
企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。
六、关于免税收入所对应的费用扣除问题
根据《实施条例》第二十七条、第二十八条的规定，企业取得的各项免税收入所对应的各项成本费用，除另有规定者外，可以在计算企业应纳税所得额时扣除。
七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题
企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。
摘要2： 八、从事股权投资业务的企业业务招待费计算问题
对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。
- 日期： 06-16 16:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】贵州省铜仁市中级人民法院民事判决书（2020）黔06民终684号
【裁判摘要】关于焦点一，案涉《商铺租赁合同》基于谭××、凯祺公司双方真实意思表示于2016年4月15日签订，那么合同内容是否违反了法律行政法规的强制性规定。首先，评价一份合同是否违反法律行政法规的强制性规定应当依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”进行认定。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”“前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。”“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，这两项法律规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定处理，并不导致案涉《商铺租赁合同》无效。最后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉商铺项目建设工程规划许可证取得时间为2014年1月3日，即案涉合同签订前已经取得建设工程规划许可证。因此，出租案涉商铺没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，案涉《商铺租赁合同》属有效合同。
摘要2：
- 日期： 06-16 16:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申818号
【裁判摘要】本案中，案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。至于东大万尚主张的案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的问题。原审查明，2009年5月7日西安市规划局颁发的西规建字第（2009）062号《建设工程规划许可证》载明：建设项目名称为法律服务综合大楼，建设规模为框架结构法律服务综合大楼一幢，地上六层，地下一层，总建筑面积为28404.71㎡。案涉租赁合同约定东大万尚承租的房屋即为该建筑物的地下一层至地上三层，故东大万尚主张的案涉租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违章建筑，租赁合同无效的观点，本院不予支持。至于该法律服务综合大楼超出原建设工程规划许可证，在顶层加建的处理问题属于县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门职责范围。综上，嘉亨公司与东大万尚于2012年3月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，不属于合同法第五十二条第五项规定的无效之情形。原审法院以案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》关于依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用之规定，认定案涉《租赁合同》无效，属于适用法律错误，应予纠正。
摘要2：【案号】陕西省高级人民法院民事判决书(2017)陕民再110号
【摘要】我国《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，嘉亨公司、东大万尚签订租赁合同，虽系双方协商订立，但因涉案租赁房屋并未办理建筑工程竣工验收手续和消防验收手续，未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，嘉亨公司亦未提交有效证据证明在一审法庭辩论终结前其建设行为经主管部门批准，其行为违反了上述法律的禁止性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定的无效情形，一、二审认定涉案租赁合同无效并无不当。
- 日期： 06-16 16:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】贵州省高级人民法院民事裁定书(2020)黔民申2659号
【裁判摘要】《建筑法》第６１条第２款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”规定的内容来看，应属关于房屋使用条件的范畴——首先，从《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”规定的内容来看，应属关于房屋使用条件的范畴。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定并未将违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定而订立租赁合同的情形纳入无效合同的范围，而是赋予承租人在符合条件的情况下享有合同解除权，从通常来讲合同有效才存在解除的问题。其次，退一步来说，即使案涉租赁合同无效，申请人也需向凯祺公司支付房屋使用费，故也不能达到申请人所主张的其不用给付欠付租金的目的。最后，在签订租赁合同之前凯祺公司就已经取得建设工程规划许可证，并不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定的合同无效的情形，原审认定案涉租赁合同有效并无不当。
摘要2：
- 日期： 07-09 16:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2018)鲁民终171号
【裁判摘要】（１）售后回租型融资租赁中租赁物所有权归属于出租人，承租人破产出租人对租赁物享有取回权；（２）租赁物已在承租人破产中被拍卖的，出租人可主张就剩余未付租金和到期租金等主张优先受偿——根据国租(14)回字第201404301号《融资租赁合同》1.4条约定，本合同项下租赁物起到对国泰租赁公司债权的担保作用；德瑞宝公司向国泰租赁公司转移租赁物是对租赁物物权的转移，其实质是租赁物所有权的占有改定。因此，在德瑞宝公司履行完毕本合同项下所有义务前，租赁物的物权始终属于国泰租赁公司，德瑞宝公司在租赁期限内只享有占有、使用和收益权。因此，在破产程序，国泰租赁公司对涉案租赁物有权行使取回权。力创模具公司受让国泰租赁公司在《融资租赁合同》下的全部权益，并依法行使了通知义务，故其亦有权行使取回权。但是在德瑞宝公司已经将租赁物拍卖的情况下，力创模具公司客观上已经不具备取回租赁物的条件，但是其有权取得租赁物的替代物即拍卖价款，并且该拍卖价款不属于破产财产，不应参与破产财产分配。故力创模具公司嗣后变更诉讼请求，要求就欠付的租金及逾期租金占用利息、违约金数额主张享有优先受偿权，并非基于破产债权，而是基于取回权。
摘要2：
- 日期： 07-09 17:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2018)京02民初177号
【裁判摘要】租赁物未被拍卖法院不支持取回——关于长城公司是否应当返还租赁物。《融资租赁解释》第二十二条第一款规定：出租人依照本解释第十二条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。依据该规定，涉案融资租赁合同解除，租赁物归泰和公司所有，长城公司理应返还租赁物，但该解释第四条同时规定:融资租赁合同被认定无效，当事人就合同无效情形下租赁物归属有约定的，从其约定；未约定或者约定不明，且当事人协商不成的，租赁物应当返还出租人。但因承租人原因导致合同无效，出租人不要求返还租赁物，或者租赁物正在使用，返还出租人后会显著降低租赁物价值和效用的，人民法院可以判决租赁物所有权归承租人，并根据合同履行情况和租金支付情况，由承租人就租赁物进行折价补偿;第十条规定：当事人约定租赁期间届满后租赁物归出租人的，因租赁物毁损、灭失或者附合、混同于他物导致承租人不能返还，出租人要求其给予合理补偿的，人民法院应予支持。上述规定表明在承租人应当返还租赁物的情形下，法院并非必须判决返还租赁物,亦可以根据个案情况，判决租赁物归承租人所有。综合本案具体情形，本院认为不宜判决返还涉案租赁物,理由如下：一是涉案租赁物系长城公司定制的生产设备，返还泰和公司会显著降低租赁物的使用价值和效用。二是涉案租赁物已经固定于厂区土地上及生产车间内，返还泰和公司必须先行拆卸，拆卸会导致租赁物受损，甚至不能使用，价值明显降低。三是本院依据泰和公司提供的发票及照片等证据能够确定涉案合同项下的具体租赁物，但照片并未完全反映租赁物的全貌，故租赁物的范围不能完全确定，返还租赁物可能存在争议。四是泰和公司开展融资租赁交易的主要目的为获取租金，取得租赁物并非其主要合同目的，而长城公司现进入破产重整阶段，租赁物系其生产设备，租赁物归长城公司，有利于破产重整顺利进行,亦有利于保护破产债权人的利益。五是在本院已经判决确认泰和公司享有的债权为其依法在涉案融资租赁合同项下享有的全部利益的金钱化债权（下文详细论述）的情形下,不支持泰和公司返还租赁物的请求，亦不损害其合法利益，不会产生明显不公平的结果。
摘要2：
- 日期： 07-12 20:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第278号
【裁判摘要】管理人要求租赁合同履行至法院裁定破产程序终结之日解除，在破产程序终结之前的拍卖、变卖程序中管理人应当注意保护出租人的优先购买权——依照前述合同约定，大有风机公司对其承租鼓风机厂的土地及地上建筑物享有优先购买权。进入破产程序后，鼓风机厂破产管理人鼓风机厂清算组向大有风机公司发出的《关于解除租赁合同的通知》，并没有立即解除合同，而是明确与大有风机公司的《租赁合同》履行至贵阳市中级人民法院裁定破产程序终结之日即解除。所以，在破产程序终结之前的拍卖、变卖程序中，《土地租赁、资产购买合同》仍对双方具有约束力。．．．．．．大有风机公司在第三次变卖程序中因没有按照要求提交报名手续和缴纳相应保证金，二审法院认定其行为应视为是放弃行使优先购买权，并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-15 09:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1579号
【裁判要旨】出租人采取断电行为催租被判决赔偿承租人９３８万元多损失。
摘要2：长垣县鸿基置业有限公司、长垣金博大购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
【案号】河南省高级人民法院民事判决书(2020)豫民终424号
【摘要１】关于断电行为，各方举证均非直接证据，原审法院认定鸿基公司实施了断电行为的主要依据是鸿基公司发出的催收租金函和公证书两份间接证据，催收租金函中“如不按期交纳租金就断电”的内容和公证书中“对一楼配电柜的电闸进行了上下推拉，商场仍处于停电状态”的内容对金博大公司的主张具有证明优势，能够证明鸿基公司有断电的意思表示且商场供电控制方为鸿基公司，二审中鸿基公司关于该事实的上诉主张和理由不足以改变原审法院对证据的判断，本院不予支持。
【摘要２】关于金博大公司是否按时履行交付租金义务，双方分歧在于合同签订后金博大公司缴纳保证金的性质以及能否折抵租金。……因此，该160万元并非仅是对装修的保证，而具有更广泛的担保功能，在欠付租金的情况下同样有冲抵租金的作用。根据鸿基公司自认的事实，截止2017年9月23日断电之日，金博大公司共拖欠其租金100余万元，160万元保证金足以冲抵该笔租金。综上，原审认定鸿基公司在金博大公司未违反租金按时交付义务的情况下实施了断电行为，符合证据的采信规则，鸿基公司关于该争议事实的上诉理由和证据并不充分，本院不予支持。
【摘要３】综上，原审法院对审计意见书的采信部分错误，鸿基公司赔偿金博大公司各项损失应为：前期费用损失774540.14元＋设备投资损失2465099.70元＋一次基础装修损失4640500.17元＋二次基础装修损失1067794.49元＋人员工资损失415481.37元＋对合作伙伴的违约损失20000元＝9383415.87元。
- 日期： 09-07 23:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申481号
【裁判摘要】签订合同日期为抵押权注销同日，抵押权注销第二日双方重新抵押权登记设立，能否认定租赁关系在抵押权设立之前？——2015年6月25日，上述《项目融资借款合同》项下的抵押权注销。同日，根据合同显示，狮虎能源公司与扬科狮虎公司签订《租赁合同》。2015年6月26日，上述《基本额度授信合同》项下的抵押物上的抵押权登记设立。狮虎能源公司作为借款人及抵押物的出租人，本应知晓和预见其房产、土地即将被再次登记抵押，却在旧抵押权注销当日、新抵押权登记前一日与扬科狮虎公司签订《租赁合同》，客观上存在以设立租赁权方式阻却抵押权实现的可能，故原审法院基于本案的特殊情况，认为不可直接认定《租赁合同》上显示的签订日为租赁权成立之日，即不可直接认定租赁权在抵押权设立之前成立，并基于此进一步审查《租赁合同》的履行情况，符合常理。从合同签订的情况来看，因《租赁合同》签订的时间点特殊，扬科狮虎公司有义务提供更加充分的证据证明《租赁合同》的签订时间、签订方式、签订过程等基本情况，但其在案件审理中未能提供充分的证据佐证合同签署于2015年6月25日抵押登记注销后至2015年6月26日抵押登记设立前这一期间，故上述合同的签订时间存疑。从该合同的履行情况来看，．．．．．．故原审法院基于现有证据，认定双方之间未形成足以有效对抗抵押权之租赁关系，扬科狮虎公司不足以证明其已于查封前实际占有使用租赁房屋，并无不当。
摘要2：宁德扬科狮虎进出口有限公司、兴业银行股份有限公司宁德分行案外人执行异议之诉二审民事判决书
【案号】福建省高级人民法院民事判决书 (2019)闽民终1337号
【解读】扬科狮虎公司向一审法院起诉请求：1、请求在扬科狮虎公司租赁期限内，中止对承租的宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路×号（狮虎项目工厂区）的房地产［房产证号宁房权证东侨字第××、20××62号，土地证号宁政国用（2013）第4443号］进行拍卖；2、确认扬科狮虎公司与狮虎能源公司签订的关于宁德市东侨经济开发区东侨工业集中区工业北路9号（狮虎项目工厂区）的房地产的《租赁合同》合法有效。
- 日期： 09-10 14:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2480号
【裁判摘要】以房抵债协议约定消灭原借款法律关系、成立房屋买卖法律关系，形成债的更改，案外人享有《异议和复议规定》第２８条的物权期待权——根据原审法院查明的事实，2011年4月至2012年6月间，杜×与殷××之间形成借款关系。其后，双方于2012年9月6日签订以房抵债协议，由殷××以其所有的位于枣庄市薛城区燕山路东侧384号的楼房北数第二间（上下共三层）抵偿该借款本金及利息。根据协议约定，协议生效，杜×对殷××的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。闫××关于杜×与殷××之间系代物清偿关系、在未办理物权转移手续前债务人不履行以物抵债协议的债权人不得要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物归自己、但可以要求履行原债权债务合同的主张，与当事人约定不符，亦无法律依据，本院不予采信。殷××、房屋共有人王××与杜×、房屋承租人闫××于2012年9月16日签订协议书，将房屋租赁关系的出租人由殷××、王××变更为杜×，殷××亦将其已经预收的租金返还给杜×。至此，杜×已实现对房屋的合法占有、使用、收益。虽然房屋所有权尚未变更登记至杜×名下，但未变更登记是因一审法院2012年10月16日对房屋查封所致，杜×对此并无过错。原审法院认定杜×对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决停止对涉案房屋的强制执行，并无不当。
摘要2：