摘要1：——划拨土地使用权增值部分的补偿
【案号】最高人民法院（2013）民一终字第47号民事判决书
【提示】政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价。
【裁判要旨】国有土地使用权的取得有出让取得和划拨取得两种。当事人从政府手中划拨取得土地使用权无需按市场价格支付土地使用权出让金，相应的，政府从当事人手中收回划拨土地使用权亦无需支付该土地使用权的对价。划拨土地的公益性决定了其本身没有市场价值，只有在变更为出让土地后才存在所谓的市场价格。进而，划拨土地使用权也不会随着市场供求关系变化发生价值增减，只是在根据个案实际情况对其地上建筑物、其他附着物，给予原划拨土地使用权人的适当补偿。该补偿款既非划拨土地使用权的市场价，亦非所谓的划拨土地使用权的增值，更不是用划拨土地使用权出资后的投资收益。
摘要2：【摘要】利息作为法定孳息，一般不属于违约责任的范畴。既然《协议书》已经被认定为无效，那么根据合同法第五十八条之规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。具体到本案中，省总工会已通过无效的《协议书》取得了华丽公司给付的3200万元。这笔款项因《协议书》无效应返还给华丽公司。又根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”之规定，既然双方当事人已在《遗留协议》中约定省总工会收到政府土地补偿金之后，返还华丽公司3200万元补偿金及相当于银行同期贷款利息，那么一审法院关于返还义务不仅包括华丽公司的投资款本金也包括相应的利息的认定则并无不当。
【来源：《人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价，不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿——上诉人山东省总工会、上诉人山东省青岛工人疗养院与 被上诉人山东省青岛华丽房地产有限公司国有建设用地使用权转让合同纠纷案》，载《民事审判指导与参考》2014年第3辑（总第59辑），人民法院出版社2015年版，第183-187页】
- 日期： 04-13 22:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(1999)民抗字第1号
【裁判要旨】鉴于深业公司已签订国有土地使用权出让合同，取得包括房屋预售许可证在内的其他房地产开发文件，且房屋实际已建成，有的已出售并交付使用，当地政府主管部门同意在工程竣工后换发土地使用证，按《解答》的规定精神，应认定本案商品房买卖合同有效。
摘要2：
- 日期： 07-15 17:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江西省新余市渝水区人民法院民事判决书（2007）渝民初字第00250号
【摘要】本案属国有土地使用权出让合同纠纷。原、被告经协商一致，于2004年1月16日签订的《工业开发及土地转让合同》及《补充合同》、2004年4月23日签订的《补充合同》、2005年1月5日签订的《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立，对双方当事人均有法律约束力，原、被告均应按合同履行义务，但被告于2005年5月16日取得本案所涉及土地的国有土地使用证后，未按合同约定的一个月内将工业项目开工建设，且其项目建设目前处于停工状态，违反了双方合同约定的“开工后八至十个月竣工投产”及“被告在受让土地新建工业项目，自主体工程开工之日起二年内固定资产投资总额不少于3500万元人民币”相关内容，被告的行为已构成违约，且属于不履行合同主要义务，致原、被告不能实现合同目的，依据原、被告合同约定与国家法律规定，原告要求解除与被告签订的上述四份合同，理由成立，本院予以支持。
摘要2：
- 日期： 07-15 17:42
- 作者：陈其象律师
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行政合同
摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书（2001）行终字第10号
【裁判要旨】土地管理部门与土地使用者签订的土地使用出让合同，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是土地管理的一种方式，属于可诉行政行为。因土地管理部门违反合同约定，侵害了自己的合法权益，土地使用者可以提起行政诉讼并要求土地管理部门赔偿。
摘要2：【解读】土地使用者认为土地管理部门违反土地使用权出让合同约定并请求赔偿属于行政诉讼受案范围。
- 日期： 07-16 21:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国土资源部办公厅关于国有土地使用权招标、拍卖有关问题的复函（1999年8月11日 国土资厅函[1999]245号）
【摘要】
一、国有土地使用权招标、拍卖不应由《拍卖法》调整。1996年7月4日，全国人大法律委员会主任委员薛驹在全国人大常委会审议通过《拍卖法》时所作的《关于拍卖法(草案修改稿)修改意见的汇报》中指出：“国有资产的产权交易、土地使用权出让与转让、人民法院强制执行的物品的拍卖应当由其他有关法律调整，并非都由拍卖企业拍卖。考虑到本法是调整拍卖企业进行的拍卖活动，建议该条修改为：本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。”《拍卖法》立法中采纳了此项建议，《拍卖法》第二条明确规定：“本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。”因此，《拍卖法》的适用范围应符合上述原则，不得另加扩展。
二、国有土地使用权出让的招标、拍卖应当由《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规调整，由市、县人民政府负责，由市、县人民政府土地管理部门组织实施。
三、市、县人民政府土地管理部门在组织实施国有土地使用权拍卖过程中，根据需要也可将部分工作委托经省级以上土地行政主管部门认证的具有国有土地使用权拍卖资格的拍卖企业承担。
摘要2：【备注】已被《国土资源部公告2016年第10号――关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告》废止
摘要1：【案号】四川省资阳市中级人民法院行政判决书(2014)资行终字第3号
【裁判要旨】国有建设用地使用权出让合同纠纷列入民事诉讼案由。如果出让合同影响了合同之外第三人的权利义务，第三人提起行政合同诉讼属于人民法院受案范围。
【裁判摘要】根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条第二款“本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出让结果确定土地使用权的行为”等相关规定，市国土局以拍卖方式出让案涉国有土地使用权，须先后经过编制确定出让方案、编制出让文件、发布出让公告、竞买人申请和资格审查、拍卖（签订成交确认书）、签订出让合同、发布出让结果、交付土地、办理土地登记等相关程序。上诉人市国土局按照上述程序组织实施拍卖出让国有土地使用权的行为是履行法定职责，属于对当事人权利义务产生实际影响的具体行政行为。本案中，上诉人市国土局在拍卖出让案涉国有土地使用权过程中，进行了编制拍卖出让文件，发布拍卖公告、组织拍卖会、与被上诉人阳明公司签订《成交确认书》等程序，但却最终选择与未经申请、未参加拍卖活动的中交阳明公司签订《国有土地使用权出让合同》，该签订出让合同的行为是否正确行使了权利、严格履行了职责，成交确认人阳明公司提出了质疑，并提起本案诉讼，原审人民法院依法受理符合最高人民法院关于行政诉讼受案范围的规定。
摘要2：无
- 日期： 02-21 15:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：福建省国土资源厅关于土地使用权被人民法院查封拍卖后如何办理变更土地登记的答复（闽国土资综[2004]153号）
【摘要】
你区由龙海市原管辖的步文、郭坑两镇组建而成，原由龙海市登记注册的土地使用权，人民法院依照上述文件规定查封拍卖的，在难以取得被执行人配合（如拒不提供土地使用权证或称遗失等不来协助办理产权过户手续）的情况下，买受人可以凭人民法院生效法律文书所确认的权利申请办理土地权属变更手续。如果原登记注册档案仍在龙海市的，应先办理土地登记档案移交手续。你区在办理土地使用权变更登记时，一并注销原土地使用者的土地登记。在办结后，应将注销结果书面通知原土地使用者。
人民法院执行集体土地使用权或处理农村房屋涉及集体土地的，经与你局取得一致意见后，可以裁定予以处理，有关权利受让人应到你局办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。符合农村集体非农建设用地流转政策的，参照其执行。
摘要2：
- 日期： 09-07 07:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高人民法院民一庭意见】最高人民法院民一庭经研究认为，以划拨方式取得的国有土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让；已经订立转让合同的，合同无效。根据合同效力补正的原理，政府主管部门追认批准，并由划拨土地使用权的转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，补交土地出让金，或者由划拨土地使用权的受转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，并交付土地出让金，或者转让合同签订后，政府主管部门将转让土地直接划拨给受转让方使用，当事人间订立的转让合同可视为有效。但政府主管部门的批准及手续的补办须在一审起诉前进行。
摘要2：
- 日期： 11-07 08:44
- 作者：陈其象律师
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成交确认书
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第19号
【裁判要旨】土地行政主管部门通过拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为。在仅签署成交确认书但未签署土地出让合同时发生争议的，竞得人应当提起行政诉讼。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条的规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。因此土地出让方和受让方形成民事法律关系的基础应当是双方签订土地使用权出让合同。该合同为要式合同。本案中，天瑞铝业公司并未与陕县国土局或三门峡国土局签订国有土地使用权出让合同，也未向陕县国土局或三门峡国土局缴纳土地出让金，因此天瑞铝业公司与陕县国土局、三门峡国土局之间不构成国有土地使用权出让合同关系。三门峡市房产交易管理中心作为三门峡国土局的下级部门，虽然其于2007年7月2日与天瑞铝业公司就涉案的一个地块签订了成交确认书，但是根据《最高人民法院行政审判庭关于拍卖出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书行为的性质问题请示的答复》（（2010）行他字第191号）的规定，土地行政主管部门通过拍卖出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为。天瑞三门峡铝业公司不服，应当提起行政诉讼。陕县国土局对涉案宗地重新挂牌出让，亦属具体行政行为。故天瑞铝业公司起诉陕县国土局、三门峡国土局，不属于民事诉讼的受理范围。虽然集聚区管委会向本院提交了上诉状，但一审法院裁定仅处理天瑞三门峡铝业公司诉陕县国土局、三门峡国土局的受理问题，故集聚区管委会不具有本案上诉人地位。
摘要2：【解读】土地部门签成交确认书属具体行政行为，未签出让合同的仅可行政诉讼；民事诉讼的，驳回起诉——土地部门与土地使用权竞得人签署成交确认书的行为属于具体行政行为，未签署出让合同的仅能提起行政诉讼。
摘要1：【案号】北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初67号
【裁判这摘要】宋某某主张涉案房屋所在地为划拨土地，本案因违反划拨土地转让规定而无效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。首先，尽管涉案房屋所在土地使用以划拨方式取得，但宋某某对涉案房屋有所有权证，具有地上建筑物的产权证明；其次，韩某、高某某与宋某某订立存量房屋买卖合同后，韩某、高某某向土地管理部门和房产管理部门提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，相关部门予以受理；再次，韩某、高某某交纳了土地收益，且已经办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续。因此，本案不属于国有划拨土地地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定，且宋某某未提交证据证明存在其他合同无效的情形，故对宋某某要求确认存量房屋买卖合同无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】土地划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力。土地划拨性质不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效不予支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再70号
【裁判摘要】案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于不锈钢厂以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号
【裁判要旨】未经审批当事人约定转让划拨土地上房屋的合同有效。
【裁判摘要1】《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。
【裁判摘要2】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。
摘要2：【裁判摘要3】《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终729号
【裁判要旨】建设用地使用权出让合同争议属于民事纠纷而非行政纠纷——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，根据《民法通则》《合同法》《土地管理法》《城市房地产管理法》及民事审判实践制定该解释，解释对国有土地使用权出让合同、出让金及其调整、土地用途变更等作出了规范性规定，即该司法解释对建设用地使用权出让合同的民事性质有明确界定。且“建设用地使用权出让合同纠纷”作为民事案件处理也在《民事案件案由规定》中有明确规定。从本案《成交确认书》的内容来看，一是确认成交地块的位置、面积和成交金额；二是确认双方随后签订正式的国有土地使用权出让合同。从本案双方当事人争议的焦点来看，双方争议的是《成交确认书》能否履行、未能履行的责任如何承担等问题，并非对淮南国土局的具体行政行为是否合法提出异议。双方签订《成交确认书》的行为，符合自愿平等、等价有偿的民事法律行为的特征，一审法院认定本案属于民事合同纠纷是适当的。
【摘要1】如何界定“拍卖过程中产生的争议”——案涉地块的拍卖出让文件《竞买人须知》第二十六条规定“竞得人在本次拍卖过程中产生的争议，应通过协议处理，如协商不成的，应提交淮南仲裁委员会仲裁”，也就是说，关键是如何界定“拍卖过程中产生的争议”。本案的实际情况是，禹洲房产公司通过公开竞价的方式竞得签订案涉五宗建设用地使用权出让合同的资格，并于当日与淮南国土局签订《成交确认书》，双方在拍卖过程中并没有产生争议，拍卖行为已经完成。《成交确认书》中明确约定“竞得人缴纳的竞买保证金，成交后自动转作受让地块的定金”，本案双方争议的是签订《成交确认书》之后的履行行为，不属于拍卖过程中产生的争议，淮南国土局关于本案应提交淮南仲裁委员会进行仲裁的主张不能成立。
【摘要2】根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外”的规定，淮南国土局在一审庭审结束后才提交有关证据资料，显然超过了举证期限，且所举证据与本案并无直接关系，一审法院没有组织质证不属于程序违法的情形。
摘要2：【解读】签订《成交确认书》说明拍卖行为已经完成，签订《成交确认书》之后的履行行为不属于“拍卖过程中产生的争议”。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终340号
【裁判要旨】合同效力属于人民法院依职权审查的范围，不受当事人诉讼请求限制。
【解读】如何确定出让人对受让人的合同利益进行适当赔偿的范围？
【裁判摘要】因政府规划调整、政策变化导致民商事合同不能履行的，当事人有权请求依法解除合同并返还已经支付的国有土地使用权出让金、投资款、租金或者承担损害赔偿责任——2010年12月10日，即绥中国土局收取绥中中科公司的土地出让金数日后，东戴河管委会向绥中中科公司第四次发函，通知绥中中科公司一周内退出场地归还建设用地，不允许绥中中科公司继续施工。2011年4月17日，东戴河管委会召开主任办公会议，对绥中滨海经济区控规进行调整，将包括案涉项目用地在内的202.3亩工业用地调整为二类居住用地。绥中国土局参加了此次会议。此时，距离《国有建设用地使用权出让合同》的签订仅有半年，即使依据《项目合作协议书》、《补充协议》的约定，两年的投产期限尚未届满。上述土地性质调整的事实表明，绥中国土局主观上已不愿、客观上已不能再继续履行案涉出让合同。故案涉出让合同不能继续履行，难以归咎于绥中中科公司开发建设进度缓慢。2011年5月19日，绥中县人民政府批复同意绥中国土局《关于收回三宗国有土地使用权的请示》，案涉项目用地被收回。2012年4月18日，绥中国土局将诉争土地使用权以二类居住用地条件另行出让案外人。绥中中科公司随即发函提出异议。涉案用地性质变更后另行出让给案外人，显然背离了地方政府招商引资初衷，客观上终结了招商引资进程，实现了绥中国土局所追求的土地变性为开发用地的意图，显然从根本上违背了作为引资兴办的高科企业绥中中科公司落地投产的意愿。《中华人民共和国合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”地方政府及有关部门与投资主体签订招商引资合同后，应遵守诚实信用原则，依法严格履行合同义务。本案《国有建设用地使用权出让合同》有效，合同目的不能实现的主要原因在于土地控制性规划调整，绥中国土局在《国有建设用地使用权出让合同》约定的投资建设和土地使用权出让期限内，将案涉项目用地另行出让。综上，绥中国土局对绥中中科公司构成根本违约，应承担相应责任。
摘要2：
- 日期： 02-20 20:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第100号
【基本案情】
1.一审原告请求法院依法解除原、被告双方签订的项目合作协议书，补充协议，国有土地使用权出让合同，判令两被告赔偿原告绥中拜克因违约行为造成的经济损失50802896.9元，并承担律师费和本案所有的诉讼费。
2.辽宁省高级人民法院经审查认为：根据本院查明的事实，诉讼双方系因政府收回土地而产生的纠纷，由此而引起的法律关系非民事案件调整范畴。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（四）项的规定，裁定：驳回原告北京中科拜克生物技术有限公司、绥中中科拜克生物技术有限公司起诉。
3.最高人民法院认为：被上诉人管委会虽然是政府的派出机构，但在对外签订民事合同，实施民事行为时，与合同相对人是民法上的平等主体。虽然政府部门最后收回涉案土地的行为属于行政行为，但是并未否定双方之间的民事权利义务关系。上诉人依据项目合作协议书、补充协议提起民事诉讼符合法律规定，人民法院应当予以受理。
【裁判要旨】因土地出让合同引起的纠纷属于民事案件。
摘要2：
- 日期： 02-21 22:45
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：国有土地使用权出让合同效力的认定条件以及国家政策在此类合同履行中的具体体现——青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案
【来源：《民事审判指导与参考》（总第25集），法律出版社2006年版，第194-197页】
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终308号
【裁判要旨】出让人迟延交付土地，受让人有权行使先履行抗辩权，但在出让人迟延交付土地情形消失后，受让人应当履行支付土地出让金义务，受让方未按合同约定时间支付土地出让价款的，应支付迟延履行期间的违约金。
【裁判规则】政府通知系从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳，不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据——国办发（2006）100号通知系政府从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳，不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据。《国有土地使用权出让合同》出让方为土地行政管理机关，受让方为土地使用者，在合同中虽然有政府行使行政职能的表现，但签订合同时依据的是平等、自愿、有偿原则。人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据土地使用权受让人的请求，对过分高于实际损失的约定违约金进行调整。再次，本案中，一审法院综合考虑在136号地《国有土地使用权出让合同》履行过程中，霍邱县国土局迟延交付土地违约在先的情节，根据合同履行情况、当事人过错程度，认定每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金明显过高，依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算涉案违约金足以填补霍邱县国土局实际损失并非显失公平，应予维持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再422号
【裁判要旨】国有建设用地使用权出让合同中的诸多重要条款必须符合法律和政策规定，除经特殊程序合同主体一般无权作出变更和另行协商。经查，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第七条，及《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发（国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知）的通知》第三十四条都明确规定，对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金。其目的不仅在于弥补损失，更在于通过惩罚性加强土地市场调控，提高土地利用效率，保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。作为一项宏观政策，全国各地国有土地管理部门都据此执行。根据一、二审查明的事实，案涉《国有建设用地使用权出让合同》的违约金条款作为土地拍卖文件的一部分，晟森公司在参加竞拍前既已知晓，其自愿竞拍取得案涉土地并签订案涉《国有建设用地使用权出让合同》，不存在超出当事人预期或显失公平之情形。因此，对该违约金条款的约定，除非有充足理由和其他因素，不应予以调整。
摘要2：
摘要1：——未按约交纳土地出让金时违约责任的认定
【裁判要旨】土地使用权出让合同中，双方当事人通常对未按约交纳土地出让金时如何承担违约责任的争议较大。应综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等以及违约方给守约方造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以确定——在出让不能举证证明除利息损失外还存在其他损失的情况下，不宜以日千分之一的标准确定违约金，否则脱离了民事违约金的补偿性。如果支持受让人主张以同期贷款利率计算涉案违约金，意味着其可以低成本地变相向守约方融资，无异于鼓励违约行为，不能体现违约金的惩罚性。本案直至二审诉讼时，受让人仍然没有交清全部土地出让金，过错程度焦点，因此以提起同类人民银行贷款利率的二倍来确定违约金较为合理。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第68辑），人民法院出版社2017年版，第195-196页】
【解读】国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。当事人对于违约金的承担虽然参照了上述规定作了约定，但是土地使用权受让人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少，人民法院可以进行调整。
摘要1：【案号】海南省高级人民法院行政判决书(2016)琼行终230号
【裁判摘要】根据国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》（试行）第7章的规定，划拨土地使用权申请转让的，经市、县人民政府批准，由原土地使用权人持有关材料提出申请，市、县国土资源管理部门进行审查，符合办理协议出让手续条件的，组织地价评估、核定出让金额、拟定出让方案并报市、县人民政府审批；审批同意后，申请人将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款；转让人与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款；受让人持有关材料申请办理土地出让手续，市、县国土资源管理部门依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》，给受让方办理土地登记。......从以上土地转让过程来看，南新农场申请划拨土地使用权转让经过了海南省农垦总局和三亚市政府的批准，但现有证据不能证明三亚市国土局依法组织了地价评估、拟定出让方案并报三亚市政府批准，拟转让的土地使用权也未在土地有形市场等场所公开交易确定受让人和成交价款，而实际上是南新农场先确定了受让人椰林公司，并与其签订《土地转让合同》再补办的其他转让手续，该土地转让行为明显不符合法律规定。故三亚市政府据此颁发的10238号证和12059号证认定事实不清、证据不足、程序违法，本应予以撤销，但因该两证现已被注销，不具有可撤销内容，因此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，确认三亚市政府颁发10238号证、12059号证的行政行为违法。
摘要2：【解读】划拨土地使用权转让虽经政府批准，但自然资源主管部门未依法组织地价评估、核定出让金额、拟定出让方案并报市、县人民政府审批，也未在土地有形市场等场所公开交易确定受让人和成交价款，而实际上是由划拨土地使用权人事先确定受让人并与受让人签订土地转让合同再补办其他转让手续的，该土地转让行为不符合法律规定。
- 日期： 03-14 15:22
- 作者：陈其象律师
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土地用途变更
摘要1：【案号】江西省高级人民法院行政判决书(2016)赣行终1号
【提示】变更土地用途是否需要收回土地并重新招拍挂？
【裁判摘要】《城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条及《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》第十六条亦与该条内容一致。根据上述法律法规，经批准同意改变土地用途的，土地使用者一般可通过签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同并调整土地使用权出让金的方式办理变更登记手续。本案上诉人赖正福（南康市方正床单厂）与原南康市国土资源局于2004年签订的《国有土地使用权出让合同》第六条明确约定：“本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设工业用地项目。在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途应当取得甲方和城市规划主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续，换发土地使用权证书”。该约定在不违背法律、法规强制性规定的前提下，应当予以履行。
摘要2：【解读】土地出让后改变用途的程序不同于土地出让程序，不适用强制招拍挂规定。土地用途变更程序不适用《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条关于“商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或者两个以上意向用地者，应当招标拍卖挂牌出让”的规定及《协议出让国有土地使用权规范（试行）》第4.3条关于协议出让国有土地使用权范围的规定。土地供地出让与土地出让后改变建设用途是两种不同的程序，上述规定是政府对已收储土地进行出让的程序而非土地使用者取得土地使用权之后办理土地用途变更登记的程序。
- 日期： 03-15 14:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申770号
【裁判摘要】新华街道办作为国有土地使用权出让主体订立案涉《征用土地协议书》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条关于“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的规定，原审法院据此认定案涉《征用土地协议书》无效并不违反《合同法》第五十二条关于违反法律、行政法规强制性规定的合同应认定无效的规定，新华街道办关于原审法院适用法律错误的第三项再审申请理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：【解读】土地使用权出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。街道办作为土地出让主体订立的土地出让合同无效。
- 日期： 03-15 17:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省醴陵市人民法院刑事判决书(2013)醴法刑初字第387号
【裁判摘要】⑴串通拍卖行为与串通投标行为二者概念不同。串通拍卖是指投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人的利益的行为。串通拍卖则是指在拍卖过程中，竞买人之间相互串通，损害国家、集体或者公民合法权益的行为。二者概念的内涵和外延均无包容关系。⑵调整的法律规范不同。依照《招投标法》第五十三条之规定，投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的，构成犯罪的，依法追究刑事责任。《拍卖法》第六十五条则规定，竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款；对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。可见，对严重的串通投标行为，《招投标法》规定应当追究刑事责任；而《拍卖法》对串通拍卖行为仅规定了行政处罚。故从立法本意上看，二者不能混同。⑶法无明文规定不为罪，法无明文规定不处罚，依照罪刑法定原则，对被告人丁某某1串通拍卖的行为不宜认定犯罪。1997年刑法将串通投标行为纳入刑法第223条的调整范围，但实际上，1990年5月国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台时就已经明确了土地使用权出让、转让的方式有“协议、招标和拍卖”三种。对已经明确的三种土地出让方式，97刑法并未将串通拍卖行为纳入刑法调整的范畴，且此后的修正案亦未对串通拍卖行为入罪做修改。⑷刑法的解释原则的要求。刑法的解释是指对刑法规范含义所作的阐明。对串通投标做出扩张解释延伸至拍卖领域有滥用刑罚权之嫌。2002年5月9日，国土资源部以11号令发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确了“招、拍、挂”属于三种不同的土地出让方式；2007年国土资源部以39号令颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》亦再明确“招、拍、挂”三种土地出让方式。最高法院或者最高检对此亦未作出相关司法解释。《最高检、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第七十六条对串通投标案中的投标人亦未作扩大解释。综上，不宜将被告人丁某某1伙同他人串通拍卖获利的行为以串通投标罪论处。对被告人及其辩护人认为指控的该行为不构成犯罪的意见，本院认为应予以采纳。
摘要2：
- 日期： 03-15 18:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2012)民申字第427号
【裁判要旨】国有土地使用权出让合同可约定土地上房屋、墓地等拆迁义务主要由受让人承担。
【裁判摘要】国土资源局收回土地使用权的行为属行政行为——《补充协议》第五条约定歙县国土资源局在解除合同后有权收回土地使用权，歙县国土资源局2010年9月2日作出《关于解除﹤国有土地使用权出让合同的补充协议﹥等合同（协议）的通知》后，凤凰岛公司应当将涉案土地使用权返还，若凤凰岛公司拒不将案涉土地使用权返还，或者凤凰岛公司对歙县国土资源局收回土地使用权有异议，双方作为平等的民事主体应在民事诉讼中对合同是否解除或者是否应强制收回土地提出自己的主张。歙县国土资源局以行政主体的身份注销并废止凤凰岛公司持有的案涉土地使用权证，这一行为属于行政行为，凤凰岛公司对此提起行政诉讼符合法律规定，但在本案中主张歙县国土资源局收回案涉土地使用权的行为无效，超出了民事案件的受理范畴。
摘要2：
- 日期： 04-24 16:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏商终字第00532号
【裁判摘要】《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的，不得转让；而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函（2003）34号）规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十五条规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地或投入资金未达到合同规定投资额25％的，土地使用权不得转让。在本案中，大成公司在未按照出让合同约定进行投资开发或完成开发投资总额的25％以上情况下，将案涉土地使用权转让，违反了上述法律法规规定和国有土地使用权出让合同的约定，使该土地使用权发生物权变动的条件尚不具备，而不能在相关主管部门办理土地使用权转让手续，即本案土地使用权转让合同在法律上已存在履行不能，而该履行不能是因为大成公司的投资开发未达到法定标准所致，故应属于大成公司违约，其应承担相应的违约责任。大成公司虽然辩称2010年9月18日大成公司与投资公司签订的补充合同及2011年12月26日大成公司与投资公司签订的土地开发合作协议约定由投资公司投资满25％再行转让过户，但该约定恰能证明大成公司在签订土地使用权转让合同时明知未完成开发投资总额的25％的土地使用权不得转让的规定。对于该规避法律的约定，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申1844号
【裁判要旨】同意出让国有土地使用权的批复属于授益性行政行为，而撤销此类批复的决定有可能剥夺相对人的合法权益，行政机关应当遵循正当法律程序原则进行合法性审查，保障行政相对人的程序权利。行政机关违反正当程序，径行撤销授益性行政行为，侵害行政相对人程序权利的，法院通常应当依法判决撤销或者确认违法，存在重大且明显违法情形的，还可以判决确认无效。
【裁判摘要】本案被诉行政行为是开封市政府于2011年作出的汴政土文（2011）55号《关于撤销汴政土文（2004）8号文的批复》（以下简称55号批复）。开封市政府于2004年2月14日作出的汴政土文（2004）8号文（以下简称8号批复）的主要内容是开封市政府同意收回饮料总厂使用的涉案国有土地使用权，出让给福兴公司作为工业用地。8号批复的基础是2003年7月28日饮料总厂与侯福兴签订的《整体出售、购买付款协议书》和2003年8月30日双方签订的《关于整体转让协议书》，协议约定将饮料总厂整体转让出售给侯福兴。后因侯福兴未履行协议约定和相关承诺，2004年4月饮料总厂依约终止与侯福兴的上述两个协议并通知侯福兴。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。福兴公司在2004年4月20日收到解除协议通知后，未就协议履行问题提起民事诉讼。因此，8号批复将涉案土地出让给福兴公司的依据已不存在，开封市政府根据开封市商务局的请示，通过作出55号批复撤销了8号批复在实体上并无不当。虽然被诉批复是土地行政管理的审批环节之一，但因该环节直接涉及福兴公司的重大权益，且审批程序启动并非基于福兴公司的申请，开封市政府在作出被诉批复之前，应保障福兴公司的知情、参与等程序权利，通知福兴公司提供证据并听取意见，开封市政府未履行上述程序，迳行作出被诉行为，不符合依法行政原则中程序正当的基本要求，一、二审法院以此为由确认被诉行政行为违法并无不当。
摘要2：
- 日期： 06-05 17:05
- 作者：陈其象律师
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纳税申报
税务所
摘要1：【案号】山东省济宁市中级人民法院行政判决书(2017)鲁08行终223号
【裁判要旨】企业纳税申报是税务机关征管的重要环节，与企业有无应纳税款无必然联系。企业在纳税期内没有应纳税款的，也应当按照规定办理纳税申报。企业享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当按照规定办理纳税申报。
【裁判摘要１】《行政诉讼法》第二十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。本案被诉的责令限期改正通知书虽然抬头处打印的是兖州市地税局，但落款处加盖的是鼓楼税务所的公章，案号也是鼓楼税务所的案号；税收征管法在第一章总则中的第十四条规定，本法所称税务机关是指各级税务局、税务分局、税务所和按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构，已经将税务所规定为该法所称的税务机关；该法第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正。综上，鼓楼税务所系税收征管法规定的税务机关，有权作出责令限期改正通知，应认定作出被诉行政行为的行政机关是鼓楼税务所，而非兖州市地税局，兖州市地税局作为本案被告主体不适格，被上诉人鼓楼税务所作出被诉通知也并未超越法定职权。
摘要2：【裁判摘要２】上诉人系已经办理了税务登记的从事生产、经营的纳税人，根据税收征管法第二十五条的规定，依法进行纳税申报是纳税人应尽的义务。该法第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正。本案中，上诉人对于其与兖州市人民政府签订国有土地使用权出让合同并进行房地产开发项目的事实以及于2007年将部分开发房屋交付有关部门冲抵土地出让金的事实并无异议，上述行为即应产生纳税申报义务，由于上诉人对于上述事实在账目上未作处理，被上诉人自2016年从他处了解相关事实后，要求上诉人进行纳税申报并无不当。上诉人所主张的土地出让金数额尚未最终确定以及相关税款应予免交的理由，应在进行纳税申报时予以说明，由税务机关依照法定程序予以调查处理，而不应以此为由拒绝履行纳税申报义务。关于上诉人所主张的程序违法的问题，税收征管法并未规定税务机关作出责令限期改正通知，要求纳税人进行纳税申报所应当履行的程序，亦未明确规定应当告知当事人陈述、申辩权，且被上诉人鼓楼税务所在作出被诉通知前已经进行了调查，故上诉人关于程序违法的主张不能成立，不应予以支持。
【注解】限期纳税申报的责令限期改正通知书具有行政可诉性——2016年5月，被告鼓楼税务所发现诺亚公司交付的部分房屋存在以房屋价款抵顶土地出让金的情形。遂于2016年5月26日作出兖鼓税限改［2016］21号责令限期改正通知书，内容为，山东济宁诺亚投资发展有限公司：你单位以安置房屋价款冲抵土地出让金，应视为销售业务处理，申报有关税费；以安置房屋价款冲抵土地出让金，构成契税计税价格，应申报契税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称税收征管法）第六十二条规定，限你单位于2016年6月13日前到兖州市地方税务局办税服务厅办理纳税申报。
- 日期： 08-03 09:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【目录】一、海口博泰隆房地产开发有限公司诉海口市人民政府有偿收回国有土地使用权案；二、古田翠屏湖爱乐置业有限公司、福建爱乐投资有限公司诉古田县人民政府行政协议及赔偿案；三、李三德诉宝鸡市渭滨区人民政府行政强制案；四、武汉市武昌南方铁路配件厂诉武汉市洪山区人民政府房屋征收补偿决定案；五、汕尾市真诚公共汽车运输有限公司诉汕尾市人民政府排除、限制竞争案；六、新泰市海纳盐业有限公司诉原新泰市盐务局行政处罚案；七、广州市淦灿贸易有限公司诉原韶关市新丰县工商行政管理局工商行政登记案；八、诸暨市勍田置业有限公司诉原诸暨市国土资源局国有土地使用权出让合同纠纷案；九、夏高凤诉原都江堰市国土资源局违法注销集体土地使用权案
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第57号
【裁判要旨】考察合同效力的主要依据是合同约定内容。合作开发房地产合同约定以工业用地合作开发房地产以及变更工业用地性质的程序符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行是考量合同应否解除或者终止的因素，并不能因此认定合同无效。
【裁判摘要】关于合同效力问题。考察合同效力的主要依据是合同约定内容。从涉案合同内容看，案涉合同并未违反法律效力性强制性规定。金力泰公司上诉主张，订约双方约定变更土地性质，违反《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，应认定无效。双方协议变更讼争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。金力泰公司与贺兰县国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条和第二十四条明确约定，变更土地用途或转让土地均应报贺兰县国土资源局批准，说明该宗土地变更用途或转让并非禁止，可以通过申报批准而实现。金力泰公司关于协议无效的主张，缺乏法律依据，不能成立。
【解读１】以工业用地合作开发房地产并约定对用地性质进行变更的合作开发合同合法有效。
【解读２】当事人以工业用地合作开发房地产但未在合同中约定对用地性质进行变更，擅自将工业用地用于商业开发的，该合作开发合同应认定无效。
摘要2：１.宁夏×××钢结构有限公司与银川开发区××房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案——合作开发房地产合同约定变更工业用地使用权性质，不导致合同无效
２.宁夏×××钢结构有限公司银川开发区与××房地产开发有限公司合作、合资开发房地产合同纠纷案——认定变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定的效力问题
- 日期： 10-15 09:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第3451号
【裁判摘要】《土地使用权出让转让条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权”。上述规定不应作为认定本案《土地使用权转让协议》无效的法律依据。
摘要2：【解读】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第２６条并非认定土地转让使用权无效的效力性强制性规定。