摘要1：最高人民法院关于审理海上货运代理纠纷案件若干问题的规定 （2012年1月9日最高人民法院审判委员会第1538次会议通过）法释〔2012〕3号
《最高人民法院关于审理海上货运代理纠纷案件若干问题的规定》已于2012年1月9日由最高人民法院审判委员会第1538次会议通过，现予公布，自2012年5月1日起施行。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等二十九件商事类司法解释的决定
二十九、修改《最高人民法院关于审理海上货运代理纠纷案件若干问题的规定》
1.将引言修改为：
“为正确审理海上货运代理纠纷案件，依法保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国海商法》《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国海事诉讼特别程序法》等有关法律规定，结合审判实践，制定本规定。”
2.将第六条修改为：
“一方当事人根据双方的交易习惯，有理由相信行为人有权代表对方当事人订立海上货运代理合同，该方当事人依据民法典第一百七十二条的规定主张合同成立的，人民法院应予支持。”
- 日期： 02-01 07:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申5464号
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。"本案中，案涉办公楼等建筑物未进行初始登记，王×、王××与丰裕公司之间的协议虽经人民法院裁定确认，但不动产物权变动以登记为要件，案涉建筑物及附着物未发生物权变动效力。王×、王××与丰裕公司的抵债协议目的是消灭金钱债权债务，其权利基础仍为债权，不能对抗对标的物变价的执行，应当依据查封先后确定受偿顺序。丰裕公司对争议的土地使用权办理登记并持有土地使用权证，人民法院可以对被执行人的财产采取查封措施。根据以上事实和法律规定，二审法院认定王×、王××对案涉土地使用权不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。
摘要2：【案号】甘肃省高级人民法院民事判决书(2019)甘民终281号
【摘要】本案中，案涉的办公楼等建筑物未进行初始登记，王×、王××与丰裕公司之间的协议虽经人民法院裁定确认，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权变动以登记为要件，案涉建筑物及附着物未发生物权变动效力。王×、王××与丰裕公司的抵债协议目的是消灭金钱债权债务，其权利基础仍为债权，自然不能对抗对标的物变价的执行，应当依据查封先后确定受偿顺序。由于丰裕公司对争议的土地使用权办理登记并持有土地使用权证，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，人民法院可以对被执行人的财产采取查封措施。一审法院认定王×、王××对丰裕公司名下l6667.89平方米土地使用权不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求不予支持并无不当。
- 日期： 03-15 08:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申2218号
【裁判摘要】守约方因诉讼支付的律师费系属因违约方的违约行为造成的实际损失——关于律师费问题。本案中，洛阳龙武公司提起本案诉讼，是因洛阳城建公司拒绝继续履行《土地使用权转让协议》的违约行为所致，洛阳龙武公司为本案诉讼支付的律师费，属于其因对方违约造成的实际损失，故二审判决根据实际支出的情况，判令洛阳城建公司向洛阳龙武公司支付相应律师费并无不当。
摘要2：【案号】河南省高级人民法院民事判决书(2020)豫民终1099号
【摘要】二审法院认为，．．．．．．二、关于律师代理费的问题。龙武公司上诉主张城建投公司支付律师费10万元，并提交的上海市建伟（郑州）律师事务所向龙武公司出具的金额为5万元律师费发票。一审以龙武公司未提交该项费用实际发生的相关证据，不予支持不当，本院予以纠正。城建投公司应支付龙武公司律师费5万元。
【解读１】龙武公司上诉请求：一、改判一审判决第二项为“洛阳市城建开发投资有限责任公司应按照上述第一项《土地使用权转让协议》约定内容履行义务，立即将位于洛阳市××××迎宾大道西侧，王城大道东侧，邯山防洪区南侧，史家屯北侧的76.655亩土地（原编号为xxx的土地使用权）过户给洛阳龙武置业有限公司”；二、撤销一审判决第三项，改判城建投公司支付龙武公司律师费10万元；三、本案一、二审诉讼费由城建投公司承担。事实与理由：一、一审判决第二项判项不明确、不具体，将导致案件在执行阶段无法执行，应予纠正。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决第二项表述不明确、不具体，将导致案件在执行阶段无法执行。二、一审法院驳回龙武公司关于10万元律师费的诉讼请求错误，应予改判。
【解读２】一审判决：一、洛阳龙武置业有限公司与洛阳市城建开发投资有限责任公司2015年12月30日签订的《土地使用权转让协议》合法有效；二、洛阳市城建开发投资有限责任公司应按照上述第一项《土地使用权转让协议》约定内容履行义务；三、驳回洛阳龙武置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回洛阳市城建开发投资有限责任公司的反诉请求。
【解读３】二审判决：一、维持河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民初186号民事判决第一项、第四项；二、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民初186号民事判决第三项；三、变更河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民初186号民事判决第二项为：洛阳市城建开发投资有限责任公司应按照上述第一项《土地使用权转让协议》约定内容履行义务，并于本判决生效后60日内协助将土地使用权证号为xxx名下的土地过户至洛阳龙武置业有限公司名下；四、本判决生效后10日内，洛阳市城建开发投资有限责任公司支付洛阳龙武置业有限公司律师代理费50000元。．
- 日期： 03-17 08:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终790号
【裁判摘要】对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，人民法院应依职权进行审查。本案中，双方在《合作协议》和《备忘录》中约定双方合作，欲对案涉土地进行商业开发，兴建顺兴生产及配套用房房地产项目，从约定内容可见双方的合作目的意在将工业用地进行房地产项目开发。一审法院据此确定本案案由为合资合作开发房地产合同纠纷并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，双方约定是否违反法律和行政法规的强制性规定，人民法院应依法对此予以审查。顺兴公司上诉主张一审法院适用的《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条、第十八条等规定均系管理性强制性规定，而违反上述规定，合同并非无效。神东天隆公司辩称上述规定系效力性强制性规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。对此本院认为正确理解、识别效力性强制性规定与管理性强制性规定，不仅关系到民商事合同效力维护，还影响市场交易的安全与稳定，人民法院应当根据法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定相关规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定。而判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。土地制度是我国的根本制度，土地资源的开发、利用和经营关系到国家的根本利益，违反上述规定即改变土地用途，将会损害国家、集体和社公共利益。因此，上述规定属于效力性强制性规定。顺兴公司违反该规定将案涉工业用地用于商业开发，改变了土地性质，一审判决认定案涉《合作协议》无效符合法律精神，但引用业已作废的本院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》存在瑕疵，应予纠正，然裁判结果并无不当，应予维持。
摘要2：【注解１】判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。
【注解２】（１）《土地管理法》第５６条，《城市房地产管理法》第１８条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第１７条、第１７条等属于效力性强制性规定；（２）违反上述规定改变土地性质将工业用地用于商业开发应当认定合作开发房地产合同无效。
- 日期： 03-21 10:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）执行异议之诉中商品房占用范围之外土地使用权不属于审理范围；（２）法院仅对商品房占用范围内土地使用权能否继续执行进行审理并作出裁判不属于漏审漏判。
摘要2：
- 日期： 04-09 08:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终646号
【裁判摘要１】所购买商品房尚未竣工，不存在实际交付的可能，不能排除强制执行——根据《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定，买受人在购买不动产后，虽未取得物权登记，但在符合《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定的情形下，仍然享有排除其他金钱债权执行的权利。在本案中，谢××等24位被上诉人虽然与宝山公司签订了商品房买卖合同且已经支付全部或部分价款，但是谢××等24位被上诉人所购买商品房尚未竣工，不存在实际交付。因此，谢××等24位被上诉人未实际合法占有所购买商品房。亦即谢××等24位被上诉人所购买商品房并不符合最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定的条件。故谢××等24位被上诉人对于新兴公司请求执行保全登记在宝山公司名下的案涉土地使用权，不享有排除执行的权利，不能阻却对登记在宝山公司名下的案涉土地使用权进行保全的执行行为。一审判决认定谢××等24位被上诉人享有排除执行保全的民事权利，属适用法律错误，应予纠正。
【裁判摘要２】关于本案案件受理费问题。本院认为，诉讼财产保全是人民法院在受理案件之后、作出判决之前，对当事人的财产采取的限制当事人处分的临时措施。保全裁定的执行性质上属于控制性执行行为，不涉及财产权属和处分。本案新兴公司请求准予继续执行登记在宝山公司名下的案涉土地使用权的保全措施。当事人争议的焦点问题是应否对登记在宝山公司名下的案涉土地使用权采取保全措施，不涉及案涉土地使用权的权属和处分。故应按《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第二项关于非财产案件标准的规定交纳案件受理费用。一审判决确定本案案件受理费按财产案件标准交纳，显属不当，本院予以纠正。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2285号
【摘要】本案中，谢××等24位再审申请人虽然与宝山公司签订了商品房买卖合同且已经支付全部或部分价款，但是由于案涉宝山仕家小区二期工程尚未竣工，因此该工程商品房并未实际交付，谢××等24位再审申请人未实际合法占有所购买的该工程商品房，该商品房也未进入办理过户登记程序。原判决据此认定谢××等24位再审申请人所购买的商品房不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，其对于新兴公司请求执行保全登记在宝山公司名下的案涉土地使用权，不享有排除执行的权利，不能阻却对登记在宝山公司名下的案涉土地使用权进行保全的执行行为，并不缺乏事实和法律依据。．．．．．．从本案的执行标的看，原审法院保全查封的是案涉土地使用权并非该地上商品房，由于《执行异议和复议规定》第二十九条适用条件是执行标的为房地产开发企业名下的商品房，因此谢金川等24位再审申请人关于本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，原判决适用法律错误的主张，缺乏依据，不能成立。由于案涉土地使用权被原审法院查封系因新兴公司在其与宝山公司建设工程施工合同纠纷诉讼中的财产保全措施所致，在案涉宝山仕家二期工程尚未竣工及新兴公司与宝山公司建设工程施工合同纠纷案尚未审结的情况下，对案涉土地使用权的保全查封行为仅是一种临时性的限制处分的措施，对于谢××等24位再审申请人的实体权利并没有实质影响。
- 日期： 04-18 09:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】以招投标方式出让国有土地使用权的行为不属于招标投标法规范适用的“招标投标活动”，不适用招标投标法及其实施条例的相关规定，可以适用合同法及有关民事法律的相关规定——根据招标投标法的相关规定，招标投标法所适用的“招标投标活动”，是指采用招标投标方式采购工程、货物、服务等的活动。其中，“招标人”是提出招标项目、进行招标的法人或者其他组织，是交易活动中的受让方及支付价款的一方。“投标人”是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织，是交易活动中的货物出让方或工程项目、服务的提供者。相应地，是有权收取价款的一方。在上述意义上的“招标投标活动”中，确定中标人的基本规则是以报价最低的投标人为中标人。而在国有土地使用权招标出让活动中，虽然相关活动使用了“招标投标”的名称和竞争定价的形式，但从法律关系的实质看，此类活动与招标投标法规范适用的“招标投标活动”存在重大不同。首先，政府相关部门虽然是名义上的“招标人”，但其实质身份是交易活动中的出让方；而参与此类活动的“投标人”，则是交易活动中的受让方。即，在国有土地使用权招标出让活动中，招投标当事人的身份定位与招标投标法规范适用的“招标投标活动”恰好相反。其次，国有土地使用权招标出让的基本规则，是从报价最高的潜在竞争者中确定合同相对人。最后，招投标的标的物是国有土地使用权。此类标的物在法律上具有很强的特殊性，与招标投标法规范适用的工程项目、货物、服务等存在明显不同。综上分析，以招投标方式出让国有土地使用权的行为，不属于招标投标法规范适用的“招标投标活动”。因此，本案所涉国有土地使用权招标出让活动不适用招标投标法及其实施条例的相关规定。本案中，当事人的法律争议主要集中在双方是否建立了合同关系、相关约定的性质和效力如何认定、当事人是否应当承担法律责任等。对于上述问题，可以适用合同法及有关民事法律的相关规定作出裁判。
摘要2：【裁判摘要２】投标人取得投标资格后未参与后续投标活动招标人能否没收投标保证金？——双方当事人虽然尚未进入正式订立招投标合同或者国有土地使用权出让合同的阶段，但对于前序准备阶段中每一个环节的权利义务均予以明确，且达成了合意，可以将其视作为订立正式合同之准备期间的阶段性合同条款，其与正式合同之间有关联但又具有一定的独立性。该阶段性合同条款的内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，对双方当事人均有约束力。现上诉人未在指定日期参加投标活动，被上诉人依约没收上诉人的保证金，有合同依据。．．．．．．本案中根据约定，20%的保证金随着出让活动的进行，其性质以及对应的合同义务均会发生变化。在出让活动的初始阶段，该保证金是作为参与出让活动的资格条件，只有交纳了保证金才享有进一步参与出让活动的权利。取得参与资格并明确以招标方式出让后至正式投标前的阶段，该保证金的性质实质为投标保证金，对应的合同义务是申请人应当在限定时间内进行投标，违反该义务即以被没收保证金的方式承担违约责任。故就其法律性质而言，仍然属于约定的违约金，可以适用合同法中关于违约金的相关法律规定。．．．．．．本案中上诉人认为保证金即违约金的金额明显高于被上诉人的实际损失，故请求调整违约金的金额。同时，上诉人还提出按照招标投标法实施条例的规定，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。而其交纳的保证金高达项目估算价的20%，所以即使应当承担违约责任，没收的保证金也应当以2%为限。．．．．．．现上诉人认为在涉案土地采取招挂复合方式出让，且已经以0.44%溢价率成交的前提下，仍然全额没收保证金，属于违约金过分高于造成的损失，故要求调整违约金，有事实和法律依据，本院予以采信。．．．．．．至于上诉人称应当参照招标投标法实施条例中的规定确定保证金以2%为限，如前所述本案不适用招标投标法，故对此理由，本院不予采信。
- 日期： 04-23 13:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民再45号
【裁判摘要】修订后的《中华人民共和国行政诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》均于2015年5月1日起实施，缘汇农业公司、京山县政府双方于2010年6月8日签订《关于处理京国用[2006]第335号土地使用权证范围内国有农用地问题的协议》，因缘汇农业公司于2015年3月17日已向法院提起民事诉讼，其在新法施行前以民事诉讼途径主张权利并无不当。二审裁定撤销一审判决，直接驳回缘汇农业公司的起诉，适用法律错误，应予以纠正。
摘要2：【案号】湖北省高级人民法院民事裁定书(2016)鄂民终971号
【摘要】本案双方当事人系因《335号地协议》的履行引发纠纷。该协议约定京山县政府无偿收回缘汇农业公司持用的京国用[2006]第335号土地使用权证范围内的228亩国有农用地，京山县政府另在京山县城市规划范围内无偿为缘汇农业公司置换100亩土地，如缘汇农业公司摘牌则京山县政府退还土地出让金，如第三方摘牌，则将剩余土地价款在扣除征地成本后拨付缘汇农业公司。上述约定系政府作为协议一方与享有土地使用权的法人企业之间就征地补偿事项作出的土地征收补偿协议。依据《中华人民共和国行政诉讼》第十二条第十一项关于“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的诉讼”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条关于“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议”的规定，本案所涉《335号地协议》在法律性质上应属行政协议。本案的特殊性在于缘汇农业公司于2015年3月17日提起民事诉讼，而修订后的《中华人民共和国行政诉讼》于2014年11月1日通过公布，于2015年5月1日起实施。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十六条第三款规定：对2015年5月1日前发生法律效力的判决、裁定或者行政赔偿调解书不服申请再审，或者人民法院依照审判监督程序再审的，程序性规定适用修改后的行政诉讼法的规定。该条款虽未直接规定新法实施前人民法院以民事案件受理的行政协议纠纷应否按修订后的行政案件受案范围规定全部纳入行政诉讼范畴，并不再以民事纠纷案件予以立案受理，但该条款确立了在行政诉讼领域程序性事项适用新法的从新原则。本案双方争议的受案种类及范围问题属程序性事项，依据前述条款规定，本案应作为行政案件审理。故缘汇农业公司主张案涉协议权利应另行提起行政诉讼。
- 日期： 05-20 14:45
- 作者：陈其象律师
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行政诉讼法精解
摘要1：十三、主要行政管理领域（一）不动产登记111.《土地登记规则》土地登记程序112.《土地登记办法》集体土地登记程序113.《土地登记办法》国有土地登记程序114.土地权属证书仅是土地权利的确认115.土地房产所有权证存根，效力等同于证书原件116.不存在土地权属争议的，才能登记、颁证117.房屋登记机关应尽审慎审查义务118.第三人善意取得的，违法房屋、土地登记应确认违法，保留效力119.换发证行为不可诉120.知道土地登记异议公告，不能认定知道或应当知道土地登记（二）国有土地上房屋征收121.棚户区的界定122.房屋征收决定的作出程序123.征收项目只要相关部门经审查认为符合相关土地、规划即可，并不要求其必须取得相应法定手续124.评估时点不能机械认定为征收决定作出日125.类似房地产的市场价格126.被征收人不配合入户评估，不对评估报告申请复估、鉴定，承担不利后果127.主张要以经营用房补偿，应提供证据证明128.取得营业执照的住宅应适当给予经营补偿129.给予停产停业损失补偿的条件130.就近路段的含义131.政府应当制定非普惠的补助和奖励办法132.集体土地征用后地上房屋拆迁可以按照征收条例执行133.强制拆除损失举证责任的转移134.房屋承租人一般不具有对征收行为起诉的原告资格135.何种情况下可直接对实际产权人补偿136.享受国有公房或国有单位产权房租赁权的承租人与征收决定具有利害关系137.承租人若有物品损失，与强制拆除行为之间有法律上的利害关系138.模拟征收相关程序（三）集体土地征收139.笼统诉征地行为属于被诉行政行为不明确140.省级政府征地决定属于最终裁决，省级政府对该征地决定的复议决定亦属最终裁决141.省级政府征收土地决定属于行政复议范围142.未对征地决定进行实体审查的复议决定可诉143.征地公告一般不可诉，但与征地批复内容不同可诉144.征地补偿安置方案公告一般不可诉，除非公告内容与方案不同145.对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议不能直接起诉146.征收土地方案公告的具体方式在无法律规定的情况下，一般应在被征收地张贴公告147.对集体土地给予征收补偿是县级以上政府的职责148.集体土地使用权的收回主体是集体经济组织149.土地补偿分配资格确认
摘要2：150.安置补助费一般支付给农村集体经济组织，地上附着物及青苗补偿费则补偿给所有人151.征收部门与实际行使所有权的村民小组签订土地补偿协议不违法152.集体土地征收不能直接按照征收条例规定的程序和标准进行安置补偿153.强制拆除行为主体的推定154.集体土地承租人作为地上附着物的所有人有权提起履行补偿职责之诉155.被征收人知晓征地行为的推定158.起诉期限届满原所有权人即丧失对被征收房屋土地的权利（四）山林确权159.林木林地权属争议不同情形及其救济途径160.山林确权处理的要求和原则163.权属调处受理程序164.土地证无法确定争议地权属，仍属土地权属确权争议165.林权证无交叉、重叠，应请求撤销对方林权证，不应申请确权166.权属纠纷如经调处达成协议，则按照协议确权；如根据协议仍不能确权，则应当综合分析认定证据确认权属167.原则上应当将争议土地确权给长期管理使用争议土地的一方当事人168.使用其他农民集体土地满二十年的，可取得土地所有权169.未使用其他集体的土地满二十年如何处理170.林权证是林权纠纷处理的主要依据，应将其作为证据审查（五）收回土地171.收回国有土地使用权的条件172.确定闲置土地应当以宗地为单位173.无偿收回土地应查明政府是否有过错174.收回国有土地使用权补偿标准的基准日175.国有农场收回后补偿176.国有土地收回生效后，原土地使用权人与政府对该土地上的其他行政行为无利害关系（六）违法建筑拆除177.无证房屋不等于违法建筑178.违法建设治理可以消除对规划实施的影响，未必一定拆除179.违法建筑拆除应依照法定程序进行180.拆除违法建筑中的责成行为是内部行为，不可诉（七）行政协议181.行政协议案件属于行政诉讼受案范围，诉讼标的为行政协议行为182.行政协议违法不属于具体明确的诉求，法院应当对当事人释明183.审理行政协议案件，优先适用行政法律规范184.行政协议行为不得违反法律、法规、规章及其他规范性文件，签订协议需在裁量权范围内185.行政协议能否以口头的方式订立（八）村民相关问题186.乡镇政府不履行对村委会监督义务可诉187.乡镇政府对村规民约、村民决议有责令改正的权力188.村民决议不得剥夺和非法限制成员的土地承包经营权189.村委会不履行义务，提起民事诉讼的，不能再申请乡镇政府监督190.村民才享有宅基地使用权，且应经
- 日期： 06-01 16:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院行政判决书（2020）闽09行终110号
【裁判摘要】收回土地的价格是基于双方协商“同意”，不同于国家建设征收、收回的情形，不适用免征土地增值税的情形——关于本案是否属于免征土地增值税的情形。本院认为，《土增税暂行条例》第八条规定“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。”《土增税暂行条例实施细则》第十一条规定“……条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”本案上诉人主张其符合上述《土增税暂行条例》第八条第（二）项规定的免征情形。但该免征土地增值税适用于“因国家建设需要依法征收、收回的房地产”，且按照国家有关征收的法律规定，国家建设需要征收或收回的土地价格系由征收机关按照法律规定确定补偿安置方案予以确定，该征收价格一般不因被征收人的意志转变。而涉案宗地系因闲置，原福安市国土资源局于2017年12月4日作出《闲置土地认定书》，认定因政府原因导致上述地块闲置。2018年1月19日，福安市土地收购储备中心与大运公司签订《国有土地使用权收储合同》，约定大运公司同意将上述地块的国有土地使用权由福安市土地收购储备中心按8409.11666万元的价格收储，该收回土地的价格是基于双方协商“同意”，不同于国家建设征收、收回的情形。故现有证据不足以证明涉案土地收回，可以适用上述免征的情形。上诉人对此所提上诉无理，不予支持。
摘要2：【摘要】关于被上诉人是否存在遗漏审查复议申请事项及其法律后果问题。《税务行政复议规则》第七十条规定“行政复议机关应当全面审查被申请人的具体行政行为所依据的事实证据、法律程序、法律依据和设定的权利义务内容的合法性、适当性。”本案上诉人向被上诉人申请行政复议时要求撤销城南分局所作的《税务事项通知书》，并要求“免征土地增值税，或者确认申请人应缴土地增值税为0元”。上诉人在主张其土地增值税额问题中，明确提出城南分局遗漏扣除金额2089.926465万元，包括：房地产开发费用8473296.23元、与转让房地产有关的税金65968.42元、取得土地使用权所支付金额加计20%扣除金额1236万元（6180万元×20%），还进一步明确主张其系房地产开发的纳税人，应适用《土增税条例实施细则》第七条第（六）项加计20%扣除。而被上诉人所作行政复议未就上诉人是否可以按“房地产纳税人”适用《土增税条例实施细则》第七条第（六）项加计20%扣除进行认定，违反上述法律规定，存在程序违法。该程序违法必然造成上述有关税额是否可以加计扣除处于不确定性。且《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条第一款规定“纳税人、扣缴义务人、纳税担保人同税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。”因此，若原税务机关根据被上诉人所作的行政复议决定重新作出税务处理，上诉人需先缴纳税款始得行使行政复议权。也即被上诉人该点程序违法直接对上诉人产生实际影响，也不符合《中华人民共和国行政复议法》第四条所规定的及时、便民原则。......综上，被上诉人作为城南分局所属的税务局，依法具有行政复议的职权。虽然被上诉人所作行政复议决定撤销原税务处理机关的结论，并责令重新作出税务处理；但被上诉人行政复议违反法定程序，未就上诉人申请的税务处理事项进行全面审查，且该程序违法对上诉人产生实际影响。因此，本案行政复议决定依法应当予以撤销，并责令重新作出复议决定。
- 日期： 06-19 07:33
- 作者：陈其象律师
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土增税
摘要1：解读：（１）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；（２）凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％以内计算扣除。
摘要2：【注解】（１）利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；（２）利息支出不能够按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明：扣除金额不得超过“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％。
- 日期： 07-15 22:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】甘肃省高级人民法院执行裁定书(2019)甘执复120号
【裁判摘要】债务人破产后执行法院仍执行债务人财产的执行错误行为纠正：采取执行措施的执行法院应当将执行的价款返还给破产管理人，债权人可向破产管理人申报债权——《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。根据本案查明事实，2013年12月11日，兰州中院作出（2013）兰民破预字第9号民事裁定书，裁定受理以被执行人兰州远东公司为债务人的破产清算申请。按照上述法律规定，兰州中院受理破产申请后，应当中止对远东公司的执行程序，但该院并未中止执行，仍对被执行人远东公司的土地使用权及地上建筑物公告变卖，违反法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二)》第五条的规定，破产申请受理后，有关债务人财产的执行程序未依照企业破产法第十九条的规定中止的，采取执行措施的相关单位应当依法予以纠正。因本案案涉土地及地上建筑物已通过变卖程序由第三人甘肃仁达管业有限公司竞得，为平等保护各方当事人合法权益，兰州中作出（2017)甘01执恢91号执行裁定，冻结对已向兰州银行支付的2317万元的变卖款，对其错误执行行为进行纠正并无不当。且该院（2017)甘01执恢91号执行裁定并未否认兰州银行对案涉财产变卖款享有的优先受偿权，该院将上述变卖款返还破产管理人后，兰州银行依然可通过破产管理人主张债权。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二)》第二十二条的规定，系对该司法解释第二十一条第一款所列诉讼如何处理的特别规定，本案执行依据虽不属该解释第二十一条第一款所列情形，但依然适用破产法第十九条的规定。兰州中院（2019）甘01执异11号异议裁定以该案执行依据不属上述司法解释第二十一条第一款所列诉讼为由，认定该案不能依据破产法第十九条的规定中止执行，认定事实、适用法律错误，裁定撤销该院（2017)甘01执恢91号执行裁定处理结果不当，应予以纠正。
摘要2：【解读】（１）２０１３年１２月１１日，中院裁定受理债务人破产清算申请；（２）２０１４年４月１３日经公告变卖第三人成功竞买被执行人所有的土地及地上建筑物，中院裁定土地及地上建筑物归第三人所有，将拍卖款划拨至债权人银行，并裁定本案终结执行；（３）破产管理人向中院提出书面异议，请求撤销拍卖土地使用权的执行行为以及将拍卖价款划拨至债权人银行的行为，将案涉土地使用权及拍卖交付管理人；（４）中院以执行终结为由驳回异议请求，管理人向高院申请复议，高院支持管理人的异议请求；中院作出执行裁定冻结、划拨债权银行存款。
- 日期： 07-24 07:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2193号
【裁判摘要】挂靠借用资质无效并不导致内部合伙协议无效——首先，二审判决在认定权××、姜××、罗××之间合伙关系的基础上，适用《土地使用权司法解释》第十五条第二款关于房地产开发经营资质的规定认定合伙关系无效，属于适用法律不当。．．．．．．再次，个人合伙的内部关系与对外从事的交易行为应有区别，不能混同。《项目合作开发协议》及补充协议作为合伙人内部的权利义务约定，对权××、姜××、罗××具有约束力，不存在无效的情形，故在合伙关系内部是合法有效的。至于他们从事房地产开发因借用施工资质而导致施工合同无效，并不影响合伙内部关系的效力。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”根据该条规定，即使合伙人约定借用资质从事房地产开发，违反《土地使用权司法解释》的效力性强制性规定而无效，但合伙人关于分配合伙财产的条款约定不存在违反法律法规效力性强制性规定的情形，合伙协议也属于部分无效、部分有效的合同。合伙人也有权依据约定的分配比例，参与合伙积累财产的分配。
摘要2：【案号】四川省高级人民法院民事裁定书(2018)川民再267号
【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2016)川民终857号
【摘要】合伙组织借用资质开发房地产与出借资质公司之间不形成合作开发房地产关系——《项目合作开发协议》和《项目合作开发补充协议书》约定甲乙双方就开发案涉项目共同出资、共同经营、共享收益、共担风险。两份协议载明的合同甲方虽是中科公司，但《项目合作开发协议》将中科公司所占50%份额明确约定为“公司参与人权××占20%、姜××占30%”，权××、罗××、中科公司二审中也均认可两份协议的实际签订主体是权××、姜××、罗××，系三人合伙挂靠中科公司开发案涉项目。即《项目合作开发协议》签订时，权××、姜××、罗××对借用中科公司资质合伙开发案涉项目系明知。因此，上述两份协议因合伙目的违反国家法律、法规的强制性规定而归于无效。且上述协议签订后，权××、姜××、罗××也未成立具有房地产经营资质的企业来开发案涉项目，而是通过权××与中科公司签订《内部承包开发协议》的方式，挂靠中科公司开发经营案涉项目。中科公司仅出借资质、收取挂靠费，不参与案涉项目的实际开发建设经营，权××、姜××、罗××才是案涉项目的实际开发经营者。故中科公司作为企业资质出借者，亦不属于最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”中的合作开发房地产合同的一方当事人。
- 日期： 08-24 19:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：对于已设定抵押的土地使用权应当通过预估土地价值以及核减抵押金额查明土地剩余价值，对是否超过查封作出认定。
摘要2：
摘要1：解读：根据房地一体原则，执行法院仅拍卖房屋而漏拍土地使用权应当依法撤销拍卖重新拍卖。
摘要2：【注解】漏拍财产为其他不可分财产，应根据漏评、漏拍的财产价格占拍定的财产价格比例决定是否撤销拍卖｜（１）占比较高应撤销拍卖；（２）占比较低可以对漏评部分重新评估，由买受人补缴漏拍部分差价，买受人拒绝补缴的可以撤销拍卖。——参考案例：江苏省连云港市中级人民法院执行裁定书(2019)苏07执复154号
- 日期： 08-25 15:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：对收回国有土地使用权行政行为的合法性审查主要是从实体和程序两方面进行——（１）实体方面主要审查行政机关是否提交证据证明收回涉案土地符合法律规定的情形；（２）收回程序方面主要审查行政机关在作出收回闲置土地决定前，是否依照《闲置土地处置办法》的相关规定遵循了必要的程序。
摘要2：
- 日期： 11-26 07:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再400号
【裁判摘要】案外人和被执行人对执行标的都不享有权益，法院能否驳回案外人执行异议之诉？——根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，本案的审查不仅包括案外人武汉亘星公司是否享有足以排除强制执行的民事权益，亦包括申请执行人剑强人和公司对执行异议裁定不服的理由是否成立。因为申请执行人提出对执行标的继续执行的诉讼请求，须以被执行人对该执行标的享有实体权益为基础。因此，针对申请执行人提起的执行许可的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。同时，申请执行人亦应对其诉讼主张承担相应的举证证明责任。也即是说，申请执行人申请对登记在案外人名下或案外人已经具备权利外观的财产采取执行措施的，应当对该财产属于被执行人的责任财产范围承担举证责任。．．．．．．综上所述，虽然武汉亘星公司对执行标的不享有排除强制执行的民事权益，但剑强人和公司诉请申请许可执行亦无事实和法律依据。武汉亘星公司关于二审判决准许执行案涉国有土地使用权适用法律错误，应驳回剑强人和公司的诉讼请求的再审请求成立。
摘要2：【案号】湖北省高级人民法院民事判决书(2018)鄂民终38号
【注解１】竞拍土地成交后未签订书面国有土地使用权出让合同，竞买人不享有物权期待权无权排除强制执行——（１）采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立合建设应当使用权出让合同；（２）竞拍预成交不同于书面国有土地使用权出让合同，竞买人不享有物权期待权，无权排除强制执行。
【注解２】集体用地经政府决定征收转为国有土地，原土地使用人对土地开发前期投入并支付相关费用但未通过公开竞价或协议方式取得国有土地使用权——“原土地使用人”不能视为原国有土地使用权人，不能排除执行。
- 日期： 12-04 16:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1904号
【裁判摘要】不动产权利登记证书仅具有权利推定效力，在实际投资建造一方实际投资、实际控制项目建设并实际占有土地后，实际投资建设一方对包括土地使用权在内的建设项目享有无权，有权排除执行——第一，．．．．．．故从《合作开发协议书》《备忘录》约定的内容看，功德公司办理完项目开发所需手续后，项目虽然名义上登记在功德公司名下，但熙园公司实际为项目权利人。上述两份协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。第二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外，可以成为认定本案案件事实的依据。陕西省高级人民法院（2013）陕民一终字第00127号民事判决、本院（2014）民申字第719号民事裁定均认定：虽然案涉土地使用权登记在功德公司名下，但在功德公司与熙园公司之间，该不动产权利登记证书作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为功德公司是该土地唯一权利人的认定依据。在《合作开发协议书》《备忘录》履行过程中，熙园公司实际支付了兼并费用、土地出让金，实际投资、实际控制项目建设，并实际占有案涉土地，故熙园公司对包括土地使用权在内的案涉项目享有物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，可认定熙园公司系项目实际权利人。第三，关于卓富公司称双方合同约定不具有对外效力的问题。本院认为，熙园公司是依据其相关物权对抗法院的强制执行行为，并非利用合同条款约束卓富公司，故不涉及合同相对性问题。
摘要2：【注解】土地使用权实际权利人有权要求排除名义权利人的债权人对土地使用权的强制执行——合作开发房地产项目中双方协议约定项目所有收益归实际出资一方所有，但土地使用权仍登记在另一方名下，实际出资一方为土地使用权的实际权利人，未出资一方仅为名义权利人，实际权利人有权要求排除名义权利人债权人对土地使用权强制执行。
- 日期： 12-10 12:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）借用资质参与土地竞拍、开发不能排除强制执行；（２）《物权法司法解释一》第二条适用范围有限，仅适用于继承未能及时办理过户等极少数特殊情形，本案情形不适用该条规定，否则，会对物权稳定性造成巨大冲击——本院认为，一、二审及再审证据不足以证明邓×对案涉土地享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”2014年9月10日，中宝公司向灵宝市财政局缴纳竞拍保证金430万元，同年9月15日，中宝公司与灵宝市国土资源局签署案涉土地挂牌出让成交确认书，2014年10月9日，中宝公司向灵宝市财政局缴纳了竞拍土地余款20万元，同日，中宝公司缴纳了契税18万元。2014年10月24日，灵宝市人民政府颁发案涉宗地建设用地批准书，2015年3月9日，灵宝市住房和城乡建设局颁发案涉宗地建设用地规划许可证，载明用地单位为中宝公司，2015年5月21日，灵宝市人民政府颁发灵国用（2015）第27号国有土地使用证，土地使用证载明土地使用权人为中宝公司。依据上述法律规定及查明事实，可以确认案涉土地的土地使用权人为中宝公司，而不是邓×。二、中宝公司出具的《证明》载明：2014年9月15日下午16时，在灵宝市地产交易中心实施的国有建设用地使用权挂牌出让中，我公司购买的位于灵宝市环城桥东南角00-24-180号宗地的国有建设用地使用权，（宗地面积为4492平方米，拍卖地价为450万元）。现特此证明该块土地的拍买出资人为邓×，邓×是该宗地拍卖后的所有人。本院认为，现有证据不足以证明邓×与中宝公司上述往来款项具体性质，即不足以证明邓×系实际出资人和实际权利人，即使中宝公司出具的《证明》的内容是真实的，也只是说明邓×借用中宝公司的资质进行案涉土地的竞拍与开发的情形是存在的，该事实对邓×与中宝公司之间的利益分配具有效力，但不能改变中宝公司为案涉土地使用权人的对世权效力。同理，再审审查中，邓×作为新证据提交的三份材料内容即使是真实的，也只能证明邓×为规避法律借中宝公司之名办理土地使用权证，而不能据此确定邓×为土地使用权人。即不能产生物权变动效果，不能动摇物权登记公示效力的稳定性。
摘要2：（续）三、《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”该条例第五条规定：“设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件:（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。”邓×作为个人，不具有从事房地产开发业务的资质，对此事实，邓×是明知的。如其借用中宝公司资质开发房地产的事实存在，那么灵宝市人民政府颁发的国有土地使用证载明土地使用权人为中宝公司，就是邓×与中宝公司都认可的真实权利状态。本案中，二审判决以案涉登记簿上的登记为依据，认定案涉土地使用权人为中宝公司，即为实质性审查。而《物权法司法解释一》第二条适用范围有限，仅适用于继承未能及时办理过户等极少数特殊情形，本案情形不适用该条规定，否则，会对物权稳定性造成巨大冲击。本案并不存在《物权法司法解释一》第二条的情形，故邓×认为适用《物权法司法解释一》第二条的规定，应确认其享有土地使用权的理由不能成立。四、《物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”邓×借用中宝公司资质的行为违反了法律和行政法规的相关规定。因此邓×再审称借用第三人中宝公司名义拍得案涉土地，并未损害国家、集体、他人的合法权益是错误的。《中华人民共和国民法总则》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。"本案中，邓×明知其行为违法，依然选择规避相关法律及行政法规的规定，借用中宝公司资质对案涉土地进行开发，对此，邓×应承担其所实施的违法行为不受法律保护的风险。
- 日期： 12-11 15:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，法院查封在建工程时未对土地使用权一并查封但效力及于相应土地使用权，公司接受股东以土地使用权出资无权排除执行——桃花源公司成立前，一审法院已于2012年11月30日查封了欧尚花园2号楼在建工程，根据《查封扣押冻结财产规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，一审法院查封欧尚花园2号楼时虽未对土地使用权一并查封，但查封效力及于相应的土地使用权。中简公司在明知欧尚花园2号楼被查封的情况下，仍以欧尚花园2号楼项下的土地使用权出资，与上海和盘公司共同成立桃花源公司，存在明显过错。根据二审法院查明的事实，上海和盘公司的法定代表人张××系上海众喜公司的监事，中简公司的法定代表人郁××系上海众喜公司的前法定代表人，以上公司之间存在一定的关联关系。原判决认定中简公司以被查封的土地使用权出资存在明显过错，结合上述公司之间存在的关联关系推定桃花源公司应当明知案涉土地使用权已被查封，从而认定桃花源公司受让案涉土地使用权存在瑕疵，并无不当。
摘要2：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十三条２１查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。
- 日期： 01-21 17:38
- 作者：陈其象律师
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国有土地租赁
摘要1：解读：（１）《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第１２条规定“以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。”（２）以租赁方式取得的国有土地使用权可以抵押。
摘要2：
- 日期： 01-22 07:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知（法发[2004]11号 2004年3月23日）
【摘要】国土资源部于2004年1月15日发布了国土资发[2004]9号《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》。现将该《通知》转发给你们，在《通知》发布之日起，人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的案件，不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效。已经审结的案件不应依据该《通知》提起再审。
摘要2：
- 日期： 05-08 07:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】签字主体和履行主体不一致时如何确定合同主体？｜对民事合同主体的审查，不能仅仅依据载明的签字人，特别是签字人具有多重身份时，还要结合合同内容及履行情况来判断——本案争议的焦点问题是：案涉《合作开发房地产合同书》的合同主体是否为中伟基公司与龙祥公司；龙祥公司是否具备原告主体资格。案涉《合作开发房地产合同书》首部列明：甲方，王××；乙方，于××；尾部只有王××、于××二人签字，未加盖公章。因此，中伟基公司主张签订案涉合同的是两位自然人，因均不具备房地产开发资质，案涉合同无效，龙祥公司不是合同当事人，无权向中伟基公司主张权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则，公民、法人或其他组织在民事诉讼过程中均应遵守。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。中伟基公司在本案原一审、再审的审理过程中，均认可其与龙祥公司系合作开发关系，在其举示的相关证据和再审申请书中，亦自认系两个公司之间合作开发案涉工程项目。并且，人民法院对民事合同主体的审查，不能仅仅依据载明的签字人，特别是签字人具有多重身份时，还要结合合同内容及履行情况来判断。王××、于××在签订案涉《合作开发房地产合同书》时，分别担任龙祥公司、中伟基公司法定代表人。从合同约定内容看，本项目以中伟基公司名义开发建设，由其对外签订并履行《建设工程承包合同》《建设工程监理合同》，以及有关建筑装饰材料、设施、设备的《买卖合同》等，并按照投资比例分享收益、负责项目方案设计、规划、房屋销售等事宜，均指向具有开发资质的公司法人。从合同实际履行看，中伟基公司实际取得案涉工程土地使用权、办理相关立项开发手续、与肇源县棚改单位签订委托开发合同、与肇源县祥生建设投资有限责任公司签订《债券项目投资开发合同》、与龙祥公司签订《退股转让协议》。一审、二审法院认定《合作开发房地产合同书》中约定“乙方”的权利和责任，实际由中伟基公司承担并无不当，于××作为中伟基公司法定代表人签订的合同，所产生的法律后果应由中伟基公司承担。一审、二审法院认定案涉《合作开发房地产合同书》合同主体是龙祥公司与中伟基公司，双方系合作开发房地产法律关系，
摘要2：（续）因龙祥公司与中伟基公司均具有房地产开发资质，不违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，案涉合同应当认定合法有效。龙祥公司以双方合作开发房地产法律关系提起本案诉讼，符合原告主体资格条件。中伟基公司以诉讼主体不适格为由主张驳回龙祥公司起诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。
- 日期： 05-20 07:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】德珑公司在已经丧失涉案土地使用权及地上构筑物和附属设施所有权的情形下，对储备中心与唐银公司签订《收地协议》先行提起民事诉讼，请求确认《收地协议》无效，经终审判决驳回其诉讼请求后，德珑公司再次以保税区管委会和保税区规划房屋局为被告，请求确认储备中心与唐银公司签订《收地协议》的行为违法，德珑公司没有原告主体资格，系重复起诉，一、二审裁定驳回起诉并无不当。
【裁判摘要２】（１）经仲裁裁决或者民事判决解除土地使用权出让合同后，原土地使用权人与案涉土地不再具有利害关系，对行政机关涉案土地作出的相关行政行为不具有原告主体资格；（２）原土地使用权不执行生效裁决继续占用土地不能以土地使用权人身份取得原告主体资格——本案中，（2003）大仲字第0178号仲裁裁决解除了大连保税区土地管理局与德珑公司签订的《国有土地使用权出让合同》及《补充合同》，并判令德珑公司将涉案土地交还大连保税区土地管理局，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，涉案国有土地使用权自仲裁裁决作出之日起已经转移给大连保税区土地管理局，德珑公司至此已经丧失涉案国有土地使用权。德珑公司主张保税区管委会未实施收回土地、注销土地登记行为，因此并没有丧失对涉案土地的使用权，其主张与物权法第二十八条的规定不相符。本院认为，收回土地仅仅是物权转移后的具体实施行为，注销土地登记起到的也只是物权转移的对外公示作用，仲裁裁决生效后，即使有权的国家机关没有及时履行收回涉案土地、注销相关土地登记的法定义务，也并不影响仲裁裁决生效导致涉案土地物权转移的法律效果。因此，德珑公司的该项主张，本院不予支持。（2014）大民三终字第712号民事判决确认，德珑公司已将地上构筑物及附属设施一并转让给唐银公司且已实际履行完毕，据此德珑公司对涉案土地上的构筑物及附属设施亦不再享有权益。
摘要2：【裁判摘要３】土地储备中心签订土地使用权收购合同不属于行政诉讼受案范围｜土地储备中心根据《土地储备管理办法》第１３条规定与土地使用权人签订的土地使用权收购合同属于平等主体之间签订的土地使用权转让民事合同，不属于行政诉讼受案范围——签订《收地协议》的行为，实质是储备中心与唐银公司进行土地和地上构筑物及附属设施转让的民事行为，储备中心并非行政机关，不行使行政职权，转让土地使用权及地上附着物属于平等主体之间的民事交易行为，亦不存在受委托或者经授权行使行政职权的情形，与保税区管委会、保税区规划房屋局的行政职权没有关联性，不能视为两行政机关的行为。因此，德珑公司诉储备中心与唐银公司签订《收地协议》的行为并非行政行为，不属于行政诉讼的受案范围。一、二审裁定驳回德珑公司起诉，并无不当。
摘要1：最高人民法院关于地方人民政府作出的同意收回国有土地使用权批复是否属于可诉具体行政行为问题的答复（2012年8月23日 〔2012〕行他字第9号）
【摘要】地方人民政府针对其所属土地行政管理部门作出的同意收回国有土地使用权批复，土地行政管理部门直接据此付诸实施且已经过复议程序，原国有土地使用权人对地方人民政府同意收回土地使用权的批复不服提起诉讼的，人民法院应当依法受理。
摘要2：
- 日期： 06-28 19:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：在已取得土地使用权范围内开采砂石无须办理矿产开采许可证和缴纳资源补偿费。
摘要2：
- 日期： 10-14 13:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（1992年12月4日建设部令第22号发布 根据2011年1月26日住房和城乡建设部令第9号公布 自公布之日起施行的《住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定》修正）
摘要2：
- 日期： 12-01 06:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）当事人主张的事实缺乏证据证明，不足以使人民法院确信该事实能够存在的情形不属于“原判决认定的基本事实缺乏证据证明的”情形；（２）人民法院确信恶意串通事实存在的可能性的证明标准为“能够排除合理怀疑”，而不是 “具有高度可能性”——《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定：“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”，人民法院应当再审。原审判决认为阳江市国土局所举证据不够充分，并认定其主张本案挂牌出让竞买人之间存在恶意串通行为不存在，属于当事人主张的事实缺乏证据证明，不足以使人民法院确信该事实能够存在的情形，而不属于前引规定所要求的原判决认定的基本事实缺乏证据证明的情形。本院《关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”人民法院确信本案恶意串通事实存在的可能性的证明标准为“能够排除合理怀疑”，而不是前引司法解释第一百零八条第一款规定的“具有高度可能性”。
【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第143号
【摘要１】挂牌出让不适用《拍卖法》——根据本案各方当事人确认并经一、二审查明的事实，案涉土地使用权出让交易是以挂牌出让的方式实施的。挂牌出让土地使用权交易作为一种特定的民事行为，应当按照国家有关土地使用权挂牌出让的规定执行并受合同法的规制。虽然土地使用权的挂牌出让与拍卖出让两种方式在部分操作程序上有相近之处，但却在交易的主体资格、竞买人人数要求、竞报价方式、成交条件等方面存有重大差异；而拍卖法约束和规范的只是拍卖行为。《中华人民共和国拍卖法》第二条明确规定，该法只适用于由拍卖企业所组织实施的拍卖行为，国家工商行政管理部门在执法实践中，不但对于土地使用权的挂牌出让行为不适用《中华人民共和国拍卖法》，而且对于不属于拍卖企业的土地管理部门组织实施的土地使用权拍卖行为，亦明确强调不适用该法。本案中，《土地使用权交易成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》是基于土地使用权的挂牌出让而非拍卖出让行为而签署，并且其组织实施的主体是当地土地管理部门设立的土地使用权交易机构，该机构属于专门的事业单位而非拍卖企业，故对于本案所涉土地使用权挂牌出让行为，不应适用《中华人民共和国拍卖法》的规定。
摘要2：（续）对于本案当事人因该项挂牌出让活动所签署的《土地使用权交易成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》的效力问题，应当依据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行审查认定。原审判决依照《中华人民共和国拍卖法》第三十七条、第六十五条的规定确认上述成交确认书和出让合同无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。
【摘要２】（１）确认合同效力案件按件收费；（２）有过错的胜诉方应当承担案件受理费——根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，财产案件的受理费按照诉讼请求的金额或价额交纳，“其他非财产案件每件交纳50元至100元”。本案中，阳江国土局的诉讼请求虽然包括双方相互返还财产的内容，但是当事人在一、二审中所争议的以及一、二审法院审理的只是案涉《土地使用权交易成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》的效力认定问题，并且一审法院在判决书中已经阐明相关财产争议问题需另循法律途径解决。故对于本案一、二审诉讼费用，均应按照非财产案件受理费的收费标准收取。关于诉讼费用的负担，《诉讼费用交纳办法》之所以规定诉讼费用由败诉一方承担，是基于败诉方对于纠纷的产生和诉讼的形成负有过错这一一般情况。．．．．．．据此应当认为，各方当事人之间的争议以及本案诉讼，完全是由于练达公司的上述不当行为所引发，阳江国土局并无过错。所以，尽管本院认为认定练达公司的行为构成恶意串通的证据不足，对该公司的诉讼主张应予支持，但并不能因此而否认练达公司对于引发本案争议和诉讼所负有的责任。故而，因本案诉讼所产生的案件受理费，理应由练达公司承担。．．．．．．．本案一、二审案件受理费各100元，均由阳江市练达×××××公司承担。
- 日期： 02-04 19:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：农村集体土地私有权可以强制执行，但要根据农村集体土地使用权性质而定。
解析：农村集体土地使用权分为——（１）农用地使用权（土地承包经营权）；（２）宅基地使用权；（３）非农经营用地使用权；（４）非农公益用地使用权。
摘要2：
- 日期： 05-03 14:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】关于《土地使用权出让合同》是否在诉前已由出让人发函解除，华奥公司起诉请求解除合同应否支持的问题．．．．．．（一）关于案涉合同是否在诉前已由出让人发函解除的问题。合同的解除可以由双方当事人协商一致解除，也可以由约定解除权人或者法定解除权人行使合同解除权予以解除，合同自解除通知到达对方时解除。案涉合同未经双方当事人协商解除，蓟州规划和自然资源分局于2008年4月1日向华奥公司发出《关于解除合同的通知》，该解除通知是否发生解除合同的效力，须综合双方履约情况予以认定：其一，解除通知发出前，华奥公司支付了大部分土地出让金，而出让人未履行己方义务调整土地使用权出让年限、核定50年地价，华奥公司拒付剩余款项有合理理由。．．．．．．其二，解除通知发出后，华奥公司及时就合同解除提出了异议，蓟州规划和自然资源分局向华奥公司作出了收回解除通知、继续履行合同的意思表示。．．．．．．其三，解除通知发出后，双方当事人事实上仍在履行合同义务，解除通知并未发生合同解除的法律效力。．．．．．．综上，蓟州规划和自然资源分局上诉主张案涉合同已在诉前由其发通知解除，理据不足，本院不予支持。（二）关于华奥公司起诉请求解除合同应否支持的问题。．．．．．．据此，综合双方的履约情况，应认定蓟州规划和自然资源分局构成根本违约。依据《合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"，当事人可以解除合同的规定，一审法院支持华奥公司解除合同的诉讼请求，判令解除案涉《土地使用权出让合同》，并无不当，本院予以维持。
摘要2：【解读１】华奥公司一审起诉请求：1.解除双方签订的《土地使用权出让合同》，判令蓟县国土局返还华奥公司土地使用权出让金2250万元及至实际返还之日的同期银行贷款利息；
【解读２】一审法院判决：一、解除华奥公司与蓟县国土局于2006年6月9日签订的《土地使用权出让合同》；二审维持原判。