- 日期： 11-08 15:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】一人有限责任公司能否用司法审计代替年度审计？｜证明一人有限责任公司的股东财产是否与公司财产相互独立的责任在于公司股东，不属于司法鉴定或审计的范围，对司法审计申请不予支持——根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十条规定，神禾公司对其财产是否独立于特力亚公司的财产负有举证证明的责任。虽然神禾公司提交了《审计报告》、会计账簿、银行流水等证据，但二审法院结合神禾公司作为特力亚公司一人股东期间未依法编制年度财务会计报告并进行年度审计，其提交的《审计报告》系在诉讼阶段单方委托作出，报告中未将案涉土地使用权列入资产范围，二审庭审时特力亚公司认可其未实际经营，但《审计报告》显示特力亚公司缴纳税金却无相应收入，会计账簿未附会计凭证，神禾公司与特力亚公司部分管理人员存在交叉任职等情形的事实，综合分析认定，认为神禾公司提供的证据不能证明其财产独立于特力亚公司的财产，对神禾公司的诉讼请求不予支持，并无不当。二审法院认为证明一人有限责任公司的股东财产是否与公司财产相互独立的责任在于公司股东，不属于司法鉴定或审计的范围，对神禾公司的司法审计申请不予支持，亦无不当。
摘要2：
- 日期： 11-14 15:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】购买７０年产权房办了４０年证，能否主张３０年损失？——申请人以商品房买卖合同中约定该商铺的土地使用权年限为70年，而涉案房产不动产权证书载明的土地使用权期限为40年为由，主张由被申请人返还多收取30年土地使用权对应的房款。对此，审查认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条明确规定，商业用地的土地使用权出让最高年限为40年，即商铺对应的土地使用权年限应当依法确定。申请人购买涉案商铺的目的是取得涉案商铺的所有权及与之对应的权益，而商铺不动产权证书载明土地使用权年限少于合同约定的使用年限，并不必然影响申请人已取得涉案商铺所有权及在规定期限内行使权利。鉴于商业用地的土地使用权年限属法定范畴，对有期限的建设用地使用权期限届满时，为保障土地使用权人权益，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定，赋予了土地使用权人可依照该规定，通过申请土地使用权续期的方式延长土地使用权期间从而继续使用土地的权利。结合申请人购买的涉案商铺位于住宅下面，与住宅共用一块土地，其土地使用权不可能脱离上面的住宅单独被收回。因土地使用权期限届满后申请人可依法续期，也不会导致40年后房屋无法使用，现有法律、政策规定不能确定申请人申请续期时可能产生费用的具体数额，故一、二审对申请人主张返还多付的房款的请求未予支持并无不当。
摘要2：
- 日期： 11-19 10:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终730号
【摘要１】工程价款优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提，即使施工合同无效或工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。故中建六公司主张优先受偿权，一审法院予以支持。但案涉工程的房屋已部分出售给众多购房人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故中建六公司享有优先受偿权不得对抗案涉房屋的买受人，且优先受偿权不涉及建筑物所占用的建设用地使用权。
【摘要２】建设工程施工合同具有一定的特殊性，在发包方欠付工程款的情况下，施工方由于无法取回其“实际投入”或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位权，即施工方可以从该工程拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值。本案中，凯盛源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一审法院判决确认中建六公司在凯盛源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，本院予以维持。
摘要2：
- 日期： 11-19 14:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终99号
【裁判摘要】建设工程价款优先受偿权的性质为具有担保性质的民事财产权利，属于私权范畴，承包人有权选择行使或放弃——建设工程价款优先受偿权的性质为具有担保性质的民事财产权利，属于私权范畴，友兰公司有权选择行使或放弃。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条关于“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”的规定，工程价款优先受偿权虽然旨在赋予承包人优于抵押权的法定优先权进而间接保障建筑工人、材料商的合法权益，但并未规定该优先权的行使、放弃需征得建筑工人、材料商的同意，友兰公司主张因其未征得上述人员同意，放弃优先权的意思表示无效，缺乏法律依据。友兰公司放弃优先受偿权系自愿，应为真实意思表示，也不违反法律行政法规的效力性强制性规定，本案也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故《承诺书》合法有效，对友兰公司依法具有约束力。另据林茵公司在友兰公司参与下于2012年3月23日向广源小贷公司出具的承诺函内容，友兰公司明知林茵公司向农行庄河支行借款的目的系用于偿还广源小贷公司的借款，其不仅保证案涉工程的工人工资及相关税费不拖欠，还在农行庄河支行向林茵公司放贷后，配合林茵公司以转账的形式借新还旧，偿还广源小贷公司的借款。而且，因林茵公司未偿还农行庄河支行借款，辽宁省高级人民法院68号判决已确认农行庄河支行对案涉工程及土地使用权享有优先受偿权。友兰公司以其放弃该工程款优先权可能侵害建筑工人的合法权益为由主张无效，请求判令其享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，原审未予支持，并无不当。
摘要2：
- 日期： 11-28 16:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】国用土地出让合同日千分之一违约金能否调整？｜法院不宜依职权调整《国有土地使用权出让合同》中约定1‰／日违约金标准——本案再审的争议焦点为：《变更协议》约定的日千分之一违约金是否应予调整。．．．．．．本案违约金所涉欠款既是地方财政收入来源，也是龙泉驿区规划局贯彻中央行政机关的行政意志，事关公共利益，人民法院应当谨慎调整行使违约金的裁量权。虽然《合同法》第一百一十四条规定,违约金过分高于损失的,当事人可以请求调整，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张违约金过高时,人民法院应以实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚信原则予以衡量，但是土地使用权出让合同带有一定的行政因素，相较于普通的民事合同具有其特殊性。况且，违约金兼具损失填补功能和惩罚功能，是否调整违约金还应考量具体合同类型及对方当事人的履行情况。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)第七条及《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条均明确规定，在国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的,应当按日加收违约金额1‰的违约金。上述规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定,系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,其目的不仅在于弥补损失,更在于通过发挥违约金的惩罚性功能加强土地市场调控,提高土地利用效率,保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。故上述规定体现在土地出让合同中,不属于双方能够任意协商达成的条款,在不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下,原则上不宜以私法判决的方式否定其效力,亦不宜依职权作出相应调整。本案中，承基公司作为房地产公司在签订《变更协议》时应对协议内容有明确清晰的认知，一旦签署，对双方均具有约束力，同时龙泉驿区规划局已依约完成了合同约定的土地出让义务。因此,对《变更协议》中违约金条款的约定,除非有充足且正当理由,一般不应予以调整。．．．．．． 综上所述，承基公司主张调减违约金事由不能成立，龙泉驿区规划局不存在违约，其主张按照每日1‰支付违约金的请求，符合国家相关规定及双方合同约定，依法应予支持。
摘要2：
- 日期： 12-02 13:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】仅凭当事人主观推断未出示初步线索材料就向法院申请调查收集证据不属于法院依职权调查取证的范围，当事人以此为由申请再审不予支持——关于一、二审法院未支持巨龙公司调查收集证据的申请是否正确的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条的规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。本案中，巨龙公司提出了调查收集永利公司、海利公司预交土地保证金、土地保证金变更为土地预交款以及实际成交价格与每亩16.1万元差额是否被实际补偿或减免等证据的申请，其申请调查上述证据的目的在于证明政府通过其他方式变相负担了超过16.1万元/亩价格部分的成本。经审查，巨龙公司调查收集证据的申请不能成立。首先，永利公司、海利公司实际取得的土地使用权单价与《转让协议》约定的数额差异较大。原审查明，永利公司、海利公司通过公开招拍挂方式，取得案涉土地使用权面积合计995130.3平方米(约1492.71亩)，成交总价款117925万元，成交单价约每亩79万余元，且永利公司、海利公司另缴了相关税费。而《转让协议》约定巨龙公司确保案涉土地出让价格不高于《项目合同》中16.1万元/亩的价格。其次，巨龙公司申请调取证据的主张仅为主观推断，缺乏证据证明，也未提供初步线索材料。一审中，人民法院依据巨龙公司的申请，已进行了两次调查，但未得出其主张客观性的结论。二审中，巨龙公司虽称已向政府有关工作人员了解，但在仍无客观证据的情况下，要求人民法院启动程序调取案外人财务往来账目，缺乏合理性依据。第三，民事诉讼对人民法院依职权调查取证的情形有明确规定，本案中巨龙公司申请调查收集的证据不属于人民法院依职权调查取证的范围。
摘要2：
- 日期： 12-04 21:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】后案诉讼请求虽包括但多于前案诉讼请求的，不应认定构成重复起诉｜原告向人民法院提起诉讼并提出多项诉讼请求，其中部分诉讼请求与此前其向法院起诉并由法院已作出裁判案件中的诉讼请求存在重合情况，但该两案中后案诉讼请求虽包括但多于前案诉讼请求，两案诉讼请求不尽相同的，不应认定构成重复起诉——陈×因其与永兴公司的合作开发房地产合同关系提起本案诉讼并提出多项诉讼请求，其在本案与（2018）甘11民初11号案件中均提出了确认案涉土地及4号楼权属的诉讼请求，但其在本案中亦提出了确认案涉土地其他建筑物权属的请求。因此，本案诉讼请求与（2018）甘11民初11号案件的诉讼请求不尽相同，不构成重复起诉。原审法院以重复起诉为由驳回陈×的起诉，适用法律错误。
摘要2：【解读１】陈×向一审法院起诉，请求：1.确认永兴润苑住宅小区4号楼归陈×所有（价值1001万元）；2.确认登记在永兴公司名下的陇国用[2015]第8358号国有土地使用权归陈×和永兴公司共有，其中真实权利人陈×占30%共有份额；3.判令永兴公司协助办理国有土地使用权共有的变更手续；4.确认在陇国用[2015]第8358号土地上联合建造的地上建筑物归陈×和永兴公司共有，其中真实权利人陈×占30%份额；5.本案诉讼费由永兴公司承担。
【解读２】陈×与兰州银行陇西支行、第三人永兴公司案外人执行异议之诉一案中，陈×请求一审法院判决确认陇国用[2015]第8358号国有土地使用权项下的土地使用权归陈×和永兴公司共有，确认证号为陇国用[xxx]第xxx号国有土地上的建筑物为陈×与永兴公司联合开发建设并分割的xxx号楼房产归陈×所有。一审法院将上述案外人异议之诉与确认之诉合并审理后作出（2018）甘11民初11号民事判决，判决驳回陈×全部诉讼请求。
- 日期： 01-09 10:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】执行法院对经两次网络拍卖流拍后的被执行财产未作出变卖裁定即发布变卖公告不应当认定为严重违反程序规定且损害当事人或竞买人利益的情形——首先，本案中，执行法院对经两次网络拍卖流拍后的案涉房产进行网络变卖，是借助互联网平台进行的一个连续的财产处置流程。对此，《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第二条规定：“网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。”执行法院据此未作出变卖裁定即发布变卖公告，将变卖标的、期限、方式等信息进行公示告知，在程序上并无明显不妥，在结果上也未对复议申请人的利益造成损害，不应当被认定为严重违反程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。对于复议申请人以该事由请求撤销变卖程序的主张，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。其次，对于复议申请人主张的执行法院的公告期加变卖期总共只有60天违反了相关规定的事由，执行法院已经进行了更正，对复议申请人的利益亦未造成实质损害，不足以导致整个变卖程序被撤销。所以，对于复议申请人的该项主张，本院亦不支持。
摘要2：【解读】姚×就海南高院的变卖程序提起执行异议，请求撤销海南高院（2015）琼执字第5-3号变卖公告；重新裁定及公告变卖被查封的创新书店的房产及相应土地使用权。
- 日期： 01-20 13:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本案执行依据调解书主要内容除办理土地使用权变更和转移登记外，主要是双方继续履行之前达成的《合同书》、《补充协议书》和《补充协议书（二）》的内容，在付款条件方面，除对2000万要求领取调解书当日交付外，剩余款项5553.8万元仍按《合同书》和《补充协议书》约定的时间和条件办理银行监管和支付手续，但最迟在调解书生效后30日内办理银行监管手续，新地产公司逾期付款或逾期办理监管手续的，按日向大鹏公司支付0.3%的违约金。从河南高院查明的事实来看，新地产公司存在逾期付款的行为，但基于新地产公司提交的时任大鹏公司的法定代表人张××的公证、质证内容和大鹏公司从共管账户内给新地产公司转回资金余额113.1万多元等证据，可以看出，新地产公司每次的付款行为都得到了时任大鹏公司法定代表人张××的认可。因此，双方在履行调解书该项内容过程中是否违约的问题较为复杂，无法根据本案调解书及相关协议条款作出简单的事实判断，不宜在执行程序中直接予以认定。若大鹏公司认为新地产公司在调解书生效之后的付款行为存在违约，可通过另行提起诉讼的方式予以解决。
摘要2：
- 日期： 01-28 14:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】在双方当事人依据自行达成的以物抵债协议要求出具裁定时，对于该以物抵债和解协议是否损害其他债权人的合法权益和社会公共利益，执行法院应当在作出裁定前依法审查——经查，咸阳中院系依据《民事诉讼法解释》第四百九十一条之规定作出的（2018）陕04执恢10号之一裁定，将澳兴公司名下的007号地抵偿给国金公司。根据该条规定，只有在不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的情况下，人民法院才可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。因此，在双方当事人依据自行达成的以物抵债协议要求出具裁定时，对于该以物抵债和解协议是否损害其他债权人的合法权益和社会公共利益，咸阳中院应当在作出裁定前依法审查。本案中，根据咸阳中院查明的事实，2017年9月，美迪公司、澳兴公司以双方已达成和解协议为由向咸阳中院提出书面申请，要求终结对案涉土地的拍卖，咸阳中院亦于2017年10月终结对案涉土地的拍卖程序。因此，本案双方协商以9611.2万元以物抵债，并不属于《拍卖、变卖规定》第二十八条规定的债权人在拍卖过程中以流拍价承受标的物，实际上是以双方当事人协商确定的财产价格抵债。因此，不能以该二拍流拍价作为抵债价格不损害其他债权人权益的当然依据。因作出抵债裁定时，已经超过评估报告的有效期，应当考虑此时双方协商确定的这一财产价格是否符合市场情况。吴××是涉案土地使用权轮候查封债权人，咸阳中院在处置涉案土地过程中应当知悉，应当充分注意保护其合法权益。对于申诉人吴××提出的曾向咸阳中院执行人员表示以更高的价格接受或处置涉案财产的事实，应进一步查明。本案异议、复议裁定未充分审查上述问题，即认定以物抵债裁定不损害吴海杰的合法权益，系认定事实不清。第二，本案中，根据咸阳中院查明的事实，美迪公司与澳兴公司、西安银行等签订和解协议约定，由美迪公司代澳兴公司偿还所欠西安银行的贷款本息。美迪公司系代澳兴公司向西安银行偿还债务，美迪公司是否有权及如何取得西安银行的债权人地位，以及美迪公司是否有权向国金公司转让该债权，咸阳中院和陕西高院均未查清，即认定抵债的数额应当包含并先减去西安银行已经受偿的5930万元债权，并以此为基础计算剩余部分不足清偿在吴海杰案件之前已对案涉土地采取查封措施的五个普通债权案件，由此认定咸阳中院作出的（2018）陕04执恢10号之一裁定并未损害吴海杰的权益，亦显属事实认定不清。
摘要2：
- 日期： 01-30 23:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】第三人提供物的担保的情况下，法院可执行债务人的一般责任财产——第三人提供物的担保的情况下，大兴法院可否执行债务人的一般责任财产。《中华人民共和国民法典》第三百九十二条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，兰天公司以其名下的涉案房屋及涉案土地使用权为案涉债权提供物的担保，因上述法律并未规定存在第三人提供物的担保的情况下，债权人不得请求由债务人或者保证人承担责任，故大兴法院在轮后查封第三人兰天公司抵押物后，继续实施冻结债务人名下银行账户的行为，不违反相关法律规定。另，相比较处置涉案房屋及涉案土地使用权而言，直接执行债务人名下的银行存款，亦符合便利执行的原则。据此，大兴法院未予支持复议申请人的该项异议请求，并无不当，应予维持。
摘要2：
- 日期： 02-01 22:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】通过网络司法拍卖处置财产时，涉及因拍卖本身形成的税费，相应主体应分别承担各自部分税费——《网络司法拍卖规定》第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。根据上述法律规定，通过网络司法拍卖处置财产时，涉及因拍卖本身形成的税费，相应主体应分别承担各自部分税费。执行法院在进行网络司法拍卖时，就税费承担问题，理应按照上述法律规定进行公告公示。本案中，根据查明的事实，河池中院在对案涉土地使用权拍卖时，通过《拍卖公告》《拍卖须知》《标的物介绍》等向社会公示，拍卖成交后办理产权登记过户所涉及的一切相关税费均由买受人承担。由此可见，在涉案土地使用权拍卖过程中，河池中院公示的税费承担表述与上述法律规定不符，应予纠正。但广西高院、河池中院并未对税费的具体承担等内容进行严格审查即作出认定，并未明确指出应由被执行人承担的税费内容，存在认定事实不清的情况，河池中院应当重新审查处理。
摘要2：
- 日期： 02-03 11:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】房地一并抵押按照规划建筑面积比例计算抵押土地面积——依照物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，景德镇农商行对于3号、4号厂房、1号宿舍楼及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权。按照日常生活经验，地块一般具有可分割性。地块一般具有可分割性舍楼及其占用范围内的建设用地地块与其他尚未实际建成建筑的地块并非不可分割。密胜公司提供抵押物的建筑面积为24859.15平方米，规划建设面积55260.05平方米，仅占规划建设面积的44.99%。原判决据此认定景德镇农商行就涉案全部土地使用权权益的44.99%享有优先受偿权并无不当。即使在3号、4号厂房、1号宿舍楼之外，规划建设土地上实际暂未建成其他建筑，也不影响该地块本身作为规划建设用地的性质。即，其余未建建筑地块本应用于建设其他建筑，而不应作为物权法第一百八十二条规定的建筑物占用范围内的建设用地。景德镇农商行还主张案涉土地只有一份《国有土地使用权证》。因此，建设用地使用权及于整块宗地。根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单元进行核发，宗地可以进行分割、合并。因此，景德镇农商行仅以此为由认为案涉土地不可分割，不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-08 20:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】案外人对执行依据的仲裁裁决所指向特定物主张权利，因无法适用审判监督程序，应当通过申请不予执行仲裁裁决程序进行解决——本案的争议焦点为银雪公司的起诉是否符合案外人执行异议之诉的受理条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案执行依据虽为仲裁裁决，但同样具有法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款第二项规定，案外人提起执行异议之诉，须“有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关”。本案中，作为执行依据的仲裁裁决认定郑州银行嵩山路支行对涉案房产、土地享有抵押权，银雪公司的诉讼请求虽为“依法判决不得对坐落在尉氏县水坡镇闹店村开尉路路西房产证号为Ｎxxx××xxx、Ｎxxx××xxx房产的执行；不得对位于尉氏县水坡镇闹店村开尉路路西证号为尉土国用(xxx)第xxx号国有土地使用证项下的土地使用面积为46689.40平方米的土地使用权的执行(价值1000万元)”，但其在事实与理由部分则认为郑州银行嵩山路支行的抵押权不成立。法院在审理银雪公司的诉讼请求是否成立的过程中，必然要对郑州银行嵩山路支行的抵押权是否成立作出认定，而该认定与作为执行依据的仲裁裁决相关。因此，对于本案的执行问题，应当通过申请不予执行仲裁裁决程序进行。参照上述规定，二审法院驳回银雪公司的起诉并无不当。另外，法院对执行标的异议的处理裁定只是在执行过程中经过执行法院的初步审查作出，并非经过法定的诉讼程序，因而不能构成确认实体权利的最终依据，告知案外人、当事人有权提起执行异议之诉亦是为了更好的保障其诉讼权利。本案的执行依据为仲裁裁决，案外人对执行异议裁定不服的可通过申请不予执行仲裁裁决程序或执行异议之诉救济权利，但案外人的选择并不必然准确，须经法院审查后作出认定。故二审法院的认定与一审法院作出的(2016)豫02执异33号执行裁定并不存在矛盾之处。
摘要2：
- 日期： 02-10 11:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】第三人对执行法院查封登记在第三人名下财产的异议属于对执行行为提出的异议，第三人对执行裁定不服应通过执行复议程序来处理，而不应进入执行异议之诉——案涉房屋的所有权已于2018年8月1日转移登记至崔××名下，一审法院执行局于2019年10月25日作出(2019)吉2401执920号之一执行裁定，查封案涉房屋的产籍手续。崔××以案涉房屋已归其所有、一审法院强制执行其名下房屋没有任何事实和法律依据为由，对该执行裁定提出异议，属于对执行行为提出的异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条关于“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”之规定，在一审法院执行局裁定驳回了崔××的执行异议请求后，崔××对该裁定不服，应通过执行复议程序来处理，而不应进入执行异议之诉。同时，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”故在案涉房屋的所有权登记未被撤销的情况下，将该房屋仍作为隋××的财产予以查封缺乏法律依据。张×如认为隋××将案涉房屋卖予崔××损害其利益，应通过对其与隋××、崔××债权人撤销权一案进行申诉的方式，来主张自己的权利。综上，本案不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故原审赋予当事人提起诉讼的权利，并对本案进行实体审理错误，应予纠正。
摘要2：
- 日期： 02-10 13:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】就本案实体处理结果而言，虽然案涉争议房屋项下的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均登记办理在聚信公司名下，但邢××在一审中已提供相关凭证证明其为案涉项目下的4.71亩土地向巩义市孝北村委会共支付170万元土地款。邢××提供的其与柴××、聚信公司在2010年6月19日签订的《协议书》以及在2013年12月1日签订的《关于洛阳聚信房地产开发有限公司柴××和邢××共同开发新风花苑的调解协议》，对邢××、柴××、聚信公司如何开发案涉项目以及建成后如何分配房屋等作了约定。邢××原审中提交了其与郑州银河建筑工程有限公司就对案涉项目进行施工签订的《协议书》、郑州银河建筑工程有限公司出具的《证明》以及相关凭证等证据证明其对案涉项目进行了投资开发。柴××、聚信公司均未对邢宏端的上述行为提出任何异议。聚信公司在一二审中亦明确表示其非案涉土地的投资人，也非新风花苑项目出资人，该项目是柴××、邢××以聚信公司名义投资开发，聚信公司不是本案争议土地使用权人及房产的实际权利人。人民法院对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。原判决综合全案证据认定邢××是案涉土地使用权的出资人、案涉项目的实际投资开发人、已经出售案涉房产，并无不当。综合本案全案情况，原审法院判决不得执行案涉房屋，处理结果亦较为妥当。
摘要2：
- 日期： 02-10 14:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】挂靠方式开发经营房地产项目不能排除强制执行——《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴练兴以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求
摘要2：（续）交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴××享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。
- 日期： 02-15 07:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】法院能否强制执行划拨土地使用权？｜执行法院对划拨土地使用权的执行行为已经取得了有批准权的国土资源局批准，按法律规定办理相关手续并缴纳土地出让金，执行措施和程序均未违反关于处置划拨土地使用权的相关规定——虽然涉案土地为国有划拨土地使用权，但属于被执行人的财产性利益，中山中院在处置过程中经函商中山市人民政府批准出让并依法妥善处理，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，以及国家土地管理局[1997]国土函字第96号《对最高人民法院法经[1997]18号函的复函》、《最高人民法院关于人民法院执行以划拨方式取得的土地使用权的请示的答复》（[2005]执他字第15号）。同时，中山中院按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，在处置前向中山市人民政府函询了是否准予转让，向中山市国土资源局函询房地产拍卖应补缴的费用，且经中山市人民政府批准，中山市国土资源局出具《关于翠亨宾馆用地协议出让方案的复函》（中土函[2015]167号）、中山市城乡规划局《关于翠亨宾馆用地规划情况的复函》（函[2014]878号）对翠亨宾馆上述182745.5平方米用地函复准予出让。鉴于中山中院对涉案划拨土地使用权的执行行为已经取得了有批准权的中山市国土资源局批准，按法律规定办理相关手续并缴纳土地出让金，本案执行措施和程序均未违反关于处置划拨土地使用权的相关规定。
摘要2：
- 日期： 02-17 07:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】法院依法查封期限内任何单位不得进行处分，行政机关亦不可擅自变更国有土地使用权——扶余市政府作出的《收回国有划拨土地使用权决定书》与司法查封裁定冲突。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第44条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。依据上述规定，对于人民法院依法进行的查封，在查封期限内，任何单位不得进行处分，同理，行政机关亦不可擅自变更国有土地使用权。在本案中，涉案国有土地使用权处于人民法院查封期间，扶余市政府作出《收回国有划拨土地使用权决定书》，收回该国有土地使用权并注销其国有土地使用证，上述行为违反相关法律规定。与此同时，考虑到该案涉及到湿地保护的客观情况，即便撤销案涉决定书，事实上也无法将案涉土地返还给大字集团使用，综合上述因素考虑，本院确认扶余市政府作出《收回国有划拨土地使用权决定书》的行为违法。
摘要2：
- 日期： 02-17 08:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）被人民法院查封的财产任何单位不得进行处分；（２）国有土地使用权处于人民法院查封期间，土地管理部门决定收回国有土地使用权并注销其国有土地使用证均依法应予撤销——由于原审法院在2013年3月25日就已经作出（2010）云中法执字第1-15号执行裁定，裁定继续查封证号为云府国用（95）字第0300011号的土地使用权，继续查封期限为一年，并于次日将该执行裁定送达至云浮市国土资源和城乡规划管理局，而云安县人民政府于2013年6月28日才批准云安国土资源局收回该国有土地使用权并注销其国有土地使用证，其后云安国土资源局于2013年7月1日才作出决定收回该国有土地使用权并注销其国有土地使用证。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第44条“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结的财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。”以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”等规定，对于被人民法院查封的财产，任何单位不得进行处分。本案中，土地使用证号为云府国用（95）字第0300011号的国有土地使用权处于人民法院查封期间，云安县人民政府批准云安国土资源局收回该国有土地使用权并注销其国有土地使用证以及云安国土资源局作出决定收回该国有土地使用权并注销其国有土地使用证均违反上述规定，依法应予撤销。
摘要2：
- 日期： 02-17 08:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】百商祥泰公司依据北京市第二中级人民法院作出的民事裁定书，通过以物抵债的方式以拍卖保留价取得案涉房产及土地使用权，其在接收房产时出现困难遂提起本案之诉。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条，实行司法拍卖的，人民法院应当履行办理财产交付和出具证照转移协助执行通知书的职责，而本案所涉纠纷系在司法拍卖中发生，一审法院执行部门目前也在积极处理该纠纷，故此，涉诉房产的腾退问题目前宜由法院执行部门负责为宜。同时，百商祥泰公司在本案中要求车质尚公司承担占有使用房屋期间的相关费用之诉请亦宜在涉诉房产腾退之后再行解决。故此，一审法院裁定驳回百商祥泰公司的起诉并无不当，本院亦予以维持。
摘要2：
- 日期： 02-17 11:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】执行法院对房地对应问题、配套设施是否为不可分财产问题以及拍卖标的物是否位于自然保护区等问题均未审查，所作异议裁定认定基本事实不清、证据不足，撤销拍卖——本案的争议焦点为案涉拍卖是否存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。关于房地对应问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：”建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：”房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，”拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”根据上述规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循”房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房屋所有权应当一并处置。华融致远公司在异议、复议中均提出拍卖房地产存在严重超红线问题，导致登记机构不能出具房地一体的产权证。登记机构亦致函江西高院反映存在房产覆盖范围超出土地证载明范围的问题。而评估报告估价假设和限制条件部分第三点明确”估价对象的价值内涵是因司法处置涉及的整体房地产房地合一的市场价值”。第十一点明确”本次估价结果是在估价假设和限制条件下的房地产价值，如估价假设和限制条件发生变化，估价结果必须相应调整或重新估价。”评估报告估价结果报告部分第三点估价对象之”面积”部分载明”本次评估土地使用权面积为8921.48平方米”。可见，本案的一个关键性事实问题是房地是否对应，并且这个问题涉及到房地一体的法律秩序，影响到拍卖的合法性以及当事人权益的维护。江西高院未在查明该事实的基础上对司法拍卖的合法性作出判断，仅以”本案对有房产证和土地使用权证的资产依法按权证拍卖”进行回应，属于认定基本事实不清。关于配套设施问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，”拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”复议申请人提出案涉房地产在景区范围内，配套水电和道路在被执行人江西龙升实业有限公司控制之下导致拍得房地产不能进入和使用，并且被执行人也在拍卖之前向法院提出一并处置，司法拍卖具有漏拍不可分财产情形。
摘要2：（续）对此，江西高院应当审查复议申请人所提的配套水电、道路是否在使用上与拍卖标的物不可分，或者分别拍卖可能严重减损价值，但江西高院未予审查，属于认定基本事实不清。关于拍卖标的物是否处于自然保护区缓冲区的问题。复议申请人提出拍卖标的物位于自然保护区缓冲区，无法生产经营。对此，江西高院应当审查拍卖标的物是否处于自然保护区缓冲区，该事项是否属于法院应当调查的内容，以及如果属于自然保护区缓冲区是否影响司法拍卖的效力等问题。江西高院对该事实问题亦未审查。综上所述，江西高院对房地对应问题、配套设施是否为不可分财产问题以及拍卖标的物是否位于自然保护区等问题均未审查，所作异议裁定认定基本事实不清、证据不足。
- 日期： 02-17 11:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】晶石公司是北海中院（2016）桂05执恢19号案件的申请执行人，被执行人为淀粉总厂，晶石公司根据生效判决分别在630万元和140万元及其利息范围内对淀粉总厂涉案财产享有抵押优先受偿权，并且其在执行中首先查封了涉案财产。中京公司享有债权的执行案件是中国工商银行广西区分行信托投资公司北海办事处于申请立案执行的案件，被执行人是北海市华侨供应公司和淀粉总厂，但是北海中院未曾以该案对涉案财产进行查封。在涉案财产拍卖时，申请执行人晶石公司以1900万元的最高价竞得成为买受人，并向该院申请以债权冲抵竞买价款，北海中院于作出（2016）桂05执恢19号执行裁定，将涉案财产直接裁定归晶石公司所有，自裁定送达晶石公司时起转移上述土地使用权及其余财产所有权，晶石公司可持该裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。北海中院作出上述裁定认为晶石公司截止至2009年3月30日享有债权总额已达19906563.22元，大于1900万元竞买价款，且中京公司的债权为普通债权，不享有优先受偿权。但是在该执行程序中，中京公司于和两次向北海中院申请参与分配。参与分配解决的是数个债权人对同一债务人提出清偿请求的问题。当债务人有数个债权人，即使被执行人是法人，执行法院也应当作出财产分配方案，并送达各债权人和被执行人，从本案查明的事实来看，北海中院对晶石公司享有的债权没有区分优先权部分数额和普通债权部分数额，由于普通债权部分涉及多个债权人，至于涉及多少债权人、如何分配债权以及采取何种方法分配，均应在财产分配方案中体现，但是，北海中院却作出（2016）桂05执恢19号执行裁定，把涉案财产全部裁定给晶石公司，并没有作出财产分配方案，严重损害了各债权人的合法权益。中京公司作为债权人其中之一为此提出执行异议，北海中院作出（2018）桂05执异370号之一执行裁定支持其执行异议请求，撤销其作出的（2016）桂05执恢19号执行裁定正确。
摘要2：
- 日期： 02-21 13:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】执行和解撤回执行申请后再次申请执行未重新启动评估、拍卖程序而是以原执行程序中的变卖保留价径行裁定将案涉土地使用权抵偿债务适用法律错误——关于本案是否应当裁定以物抵债的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十六条规定：“申请执行人与被执行人达成和解协议后请求中止执行或者撤回执行申请的，人民法院可以裁定中止执行或者终结执行。”根据该法条规定，在执行过程中，如申请执行人与被执行人达成和解协议，申请执行人可以选择向人民法院申请中止执行或者撤回执行申请，人民法院将根据该项申请裁定中止执行或者终结执行。而中止执行和终结执行属不同性质的结案方式，二者的法律后果明显不同。在中止执行的情况下，执行程序仅为暂时停止，待导致中止执行的因素消失后，执行程序又可得以继续进行。而终结执行意味着执行程序的彻底结束，代表着原执行案件的消灭，即便此后申请执行人因符合法定条件得以再次申请执行，人民法院也再次立案执行，但此执行案件并非原执行程序的继续，而是属于新的执行案件。就本案而言，因申请执行人六盘水农商行撤回执行申请，六盘水中院已裁定本案终结执行。此后，虽然六盘水中院又依六盘水农商行的申请立(2018)黔02执恢19号案件执行，但立“执恢”号案件系基于加强对执行案件立、结案管理工作的需要，并非代表原执行程序的恢复，亦非原执行程序的继续，该案属于新的执行案件。此情形下，六盘水中院未重新启动评估、拍卖程序，而是以原执行程序中的变卖保留价径行裁定将案涉土地使用权抵偿债务，适用法律错误，应予纠正。
【裁判摘要２】流拍财产不能直接裁定过户给案外人——关于能否将案涉土地使用权直接裁定过户给案外人的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十七条、第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条的规定，对于无法拍卖或变卖的被执行人财产，人民法院可以依据申请执行人或其他执行债权人的申请裁定将该财产作价抵偿债务，接受抵债的主体应为申请执行人或者其他执行债权人，而非案外人。本案中，钟山分公司和恒邦公司非本案的申请执行人，也非其他执行债权人，六盘水中院直接裁定将案涉土地使用权过户给两公司，于法无据，亦应予以纠正。
摘要2：
- 日期： 02-21 15:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】即便抵押权人不同意以物抵债，执行法院将财产抵债给一般债权人时仍应保证抵押权人优先于一般债权人受偿——本案争议的焦点问题是三门峡中院的以物抵债裁定是否侵犯了抵押权人灵宝信用社的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第88条对多个债权人对同一债务人申请执行如何处理予以了明确，其中第二款规定“多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿”。因此，在当事人之间对所有权或担保物权没有争议的情况下，所有权人和担保物权人对债务人的财产享有优先受偿权。本案中，飞跃公司与灵宝信用社签订借款合同，并以其位于灵宝市豫灵镇中州路中段豫灵工业园区厂区的全部房产、机器设备等办理了抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。关于飞跃公司抵押房产对应的土地使用权范围，即灵宝信用社抵押权所及的土地使用权范围，原异议、复议裁定未予以查清。执行法院系将飞跃公司上述厂区资产中的东南与西南部分房产、土地使用权及机器设备等资产裁定抵债给一般债权人郭××。查明灵宝信用社抵押权所及的范围是确定执行法院以物抵债裁定是否侵犯灵宝信用社优先权的前提。同时，复议裁定认定“灵宝信用社至今既不同意以物抵债实现优先权，也怠于行使享有的债权。……执行法院从执行效率与执行公正考虑，经多次组织协商无法达成一致意见的情况下，将部分房屋及土地裁定郭洪潮所有，并无不当”，其中关于灵宝信用社“既不同意以物抵债实现优先权，也怠于行使享有的债权”的认定与相关执行笔录及申诉人的陈述存在矛盾，缺乏证据支持。该事实决定了执行法院将部分资产裁定抵债给郭××是否具有妥当性。需要指出，如果灵宝信用社的抵押权已经涵盖本案执行标的所包括的所有房产、土地使用权、机器设备等资产，则即便灵宝信用社不同意以物抵债，执行法院将部分资产抵债给一般债权人郭××时，仍应根据具体情况保证灵宝信用社优先于郭××受偿。综上，河南高院复议裁定对于灵宝信用社抵押权所及的土地使用权范围，灵宝信用社是否不同意以物抵债实现优先权且怠于行使债权等基本事实，认定事实不清，证据不足。
摘要2：
- 日期： 02-21 17:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体为分离状态，执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置——本案重点审查的问题是成都中院对案涉土地使用权单独拍卖是否违反法律规定。按照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。"原则上人民法院拍卖土地使用权时应当遵循“房地一体"原则，一并处分，但在此执行过程中认定拍卖是否应予撤销还应结合案件具体情况进行判断。首先，执行中适用该条规定的主要目的是为了防止土地使用权与土地上房屋权属分离。一般情况下，拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物属于同一主体的不得分开处置，如果拍卖前土地使用权与地上房屋等附着物已经分属不同主体，为分离状态，那么执行实践中可以允许根据具体情况确定如何处置。本案中，根据执行异议、复议裁定查明的事实，《土地估价报告》所附《天津市不动产登记簿查询证明》载明，所拍卖土地使用权上有2512平方米的4层建筑一幢，权利人为王×；还有未取得产权登记的建筑物，其性质以及权属不明。也就是说拍卖前房地不属于同一主体，拍卖公告备注中也具有本次拍卖仅限于土地使用权，建筑物不在拍卖范围内的内容，故不能仅因房地分离而撤销拍卖。其次，判断土地使用权与土地上房屋分别处理是否实际造成权属分离，有赖于具体事实的认定。申诉人所提拍卖公告备注中注明：“2、地面存在属于他人、地面存在属于他人的建筑地上自建有2512平方米房屋，原无证，后几经转移，由他人办理了产权证，但无土地证。现该房屋又由天津市河某某人民法院拍卖给他人，但不包含土地价值，买受人未能办理过户手续。"也就是说对于仍登记在权利人王×名下的上述房屋，已经拍卖给他人尚未过户，现申诉人主张其已经在本案拍卖土地使用权前经其他法院拍卖获得2512平方米房屋。但执行异议、复议裁定并未对此事实进行审查认定，属事实不清。
摘要2：
- 日期： 03-03 14:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）划拨土地的房地产转让应当由受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务；（２）人民法院拍卖划拨土地的房地产土地出让金的承担主体应当根据划拨土地是否作为已经办理出让手续的土地进行司法拍卖的具体情况确定；（３）房屋的买受人通过竞买支付的价款中已经包括土地出让金，其竞买所得的应该是已经办理土地出让手续的土地，故划拨土地上的房屋拍卖后的土地出让金应由被执行人承担——关于司法拍卖划拨用地的土地出让金应由哪方负担。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，划拨土地的房地产转让，应当由受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。根据上述规定精神，人民法院拍卖划拨土地的房地产，土地出让金的承担主体应当根据划拨土地是否作为已经办理出让手续的土地进行司法拍卖的具体情况确定。本案执行过程中，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司受一审法院委托对案涉房屋进行评估，于2020年12月15日出具浙恒房地估［2020］第12094号《评估报告》，载明案涉房屋评估价格为人民币5093000元，其中房产价值人民币4580000元，装修价值人民币513000元；并在“估价报告使用限制”中特别说明，“估价对象属拆迁安置房，土地权利性质为划拨，根据《临安市人民政府关于印发临安市划拨土地住宅房土地使用权登记管理办法的通知》(临政函［2015］52号)，预计土地出让金为648072元，最终需补缴的土地出让金标准和金额以相关部门核定为准”“本次评估结果为估价对象在价值时点时的市场价值，未扣除土地出让金”。据此，案涉《评估报告》虽载明评估拍卖标的物的土地性质为划拨，但也明确了预计土地出让金以及评估结果未扣除土地出让金这二个特别注意事项。沈××以案涉房地产评估价是对房屋未缴纳土地出让金“状态”的评定为由，认为以评估价为基础所作的法拍定价不含土地出让金法益的上诉主张，与《评估报告》载明的内容不符。因而，案涉房屋的买受人通过竞买支付的价款中已经包括土地出让金，其竞买所得的应该是已经办理土地出让手续的土地，故案涉划拨土地上的房屋拍卖后的土地出让金应由被执行人沈××承担。
摘要2：
- 日期： 03-04 19:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】发包人并非建设工程所有权人，承包人无权就建设工程价款主张优先受偿权——《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条规定：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有人的除外。”案涉装修工程的7某、8某、9某、10某楼所有权及其土地使用权并非中城辉煌公司所有，依据上述司法解释规定，万兴建筑公司作为承包人无权就该四栋楼的工程价款主张工程价款优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 03-07 15:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【提示】仅就土地使用权享有抵押权的抵押权人，不能对确认他人就该土地上的工程享有建设工程价款优先受偿权的生效裁判提起第三人撤销之诉。
【裁判要旨】承包人的建设工程价款优先受偿权所涉房屋与他人抵押权所涉的土地虽然相互关联，但是建设工程价款优先受偿权的客体系扣除土地价值之后的建设工程，不及于建设工程所占用的土地使用权；虽根据房地一体原则，对案涉工程及所占有的土地应一同拍卖，但是并不影响抵押权人所享有的抵押权的效力和范围。因此，对土地使用权享有的抵押权人对建设工程价款优先受偿权的判决不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。
【裁判摘要】土地抵押权人对建设工程价款优先受偿权不具有第三人撤销之诉主体资格——有权提起第三人撤销之诉的主体：一是有独立请求权第三人，二是案件处理结果同他有法律上的利害关系的无独立请求权第三人。．．．．．．由于建设工程价款优先受偿权的客体系扣除土地价值之后的建设工程，不及于建设工程所占用的土地使用权，故南天公司享有的建设工程价款优先受偿权对××银行芜湖分行就土地使用权所享有的抵押权的实现不产生实质性影响，未损害××银行芜湖分行的民事权益，即：××银行芜湖分行所享有的抵押权本身不受南天公司享有的建设工程价款优先受偿权的影响。虽然南天公司为实现建设工程价款优先受偿权，根据房地一体原则，对案涉工程所占有的土地一同拍卖，但是并不影响××银行芜湖分行所享有的抵押权的效力和范围。因此，(2018)皖民终828号民事判决的处理结果，与××银行芜湖分行，不具有法律上的利害关系。故××银行芜湖分行亦不属于案件处理结果同他有法律上的利害关系的无独立请求权第三人，不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。
摘要2：【案例索引】某银行芜湖分行、安徽某建设有限公司、芜湖某房地产开发有限公司第三人撤销之诉案；入库编号：2023-07-2-470-003；一审：安徽省高级人民法院（2020）皖民撤1号民事裁定（2020年7月30日）；二审：最高人民法院（2021）最高法民终456号民事裁定（2021年3月26日）
- 日期： 03-08 21:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】在刑事裁判追缴违法所得的执行程序中，应当首先对违法所得财产予以执行追缴；如果被执行人违法所得的财产无法找到、价值灭失、被他人善意取得或与其他合法财产混合且不可分割的，可以强制执行被执行人的等值等额财产——追缴违法所得的执行范围是否限定在违法犯罪所得的财产之内。《中华人民共和国刑法》第六十四条规定，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔。《最高人民法院关于刑事涉财产部分执行的若干规定》第十条规定，对赃款赃物及其收益，人民法院应当一并追缴。依上述法律和司法解释，对违法犯罪所得的财产包括收益，均应予以追缴。但在违法犯罪所得的财产查无下落等情形时，能否追缴罪犯其他的等值财产，上述法律和司法解释没有作出明确的规定。最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部2018年1月16日联合发布的法发〔2018〕1号《关于办理黑恶势力犯罪案件若干问题的指导意见》第29条及2019年4月9日起施行的《关于办理黑恶势力刑事案件中财产处置若干问题的意见规定》第19条均规定，依法应当追缴、没收的涉案财产无法找到、被他人善意取得、价值灭失或者与其他合法财产混合且不可分割的，可以追缴、没收其他等值财产。上述规定，体现了任何人不能从违法犯罪中获得利益的基本原则。因此，在刑事裁判追缴违法所得的执行程序中，应当首先对违法所得财产予以执行追缴；如果被执行人违法所得的财产无法找到、价值灭失、被他人善意取得或与其他合法财产混合且不可分割的，可以强制执行被执行人的等值等额财产。本案依生效的刑事裁判应追缴邬××１、邬××２两人犯非法倒卖土地使用权罪的违法所得5033600元，执行法院经查无违法所得的款项时，可以在违法所得的限额内依法执行邬××其他等值财产。因此，执行法院对邬××名下的涉案房产采取强制执行措施，既未超出生效刑事裁判范围，也无违法不当之处。申诉人虽已证实涉案房产并非被执行人违法犯罪所得，但以此为由主张不得对涉案房产执行追缴，理由不能成立。
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