- 日期： 05-14 07:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申7069号
【裁判摘要】行政协议解除及违约责任承担｜一、关于《企业补偿协议》应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案再审被申请人与再审申请人签订的涉案《企业补偿协议》约定，定城镇政府从幸福路双塘安置点门面给予刘××东西方向长53米，南北方向宽12米（红线退让以后）的门面房土地用于建安置房。但该土地已于2013年3月7日由定远县。因此，《企业补偿协议》的上述约定显已无法履行，致使合同目的不能实现，再审申请人刘××关于解除《企业补偿协议》的主张应予支持。二、关于《企业补偿协议》解除后，再审被申请人应当如何承担违约和赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案协议中约定的土地，已经由定远县人民政府批准，由定远县国土资源局于2013年3月7日拍卖出让，并被案外人以5553.88元／平方米的价格竞买取得。原审据此认定上述土地使用权2013年3月7日的市场价值应为3532267.68元（53米×12米×5553.88元／平方米）并无不当。在该土地使用权被拍卖出让致《企业补偿协议》无法履行的情况下，再审被申请人应当及时根据该土地的市场价值赔偿刘××的损失，但由于其至今尚未支付，因此，再审被申请人在支付上述款项的同时还应当承担相应的利息损失。故，二审法院判决再审被申请人按照中国人民银行同期同类银行贷款利率向刘××支付上述3532267.68元赔偿款的利息，自2013年3月7日至款清之日止，结论正确。
摘要2：
摘要1：解读：（１）内部请示、批复一般不可诉——上级行政机关对下级行政机关请求事项作出批复的内部行政行为，未对相对人的权利义务产生实际影响的，不属于行政诉讼的受案范围；（２）内部行政行为外部化具有行政可诉性。
摘要2：【注解１】对相对人权利义务产生实际影响的内部批复具有行政可诉性。
【注解２】地方人民政府对其所属行政管理部门的请示作出的批复，一般属于内部行政行为，不可对此提起诉讼。但行政管理部门直接将该批复付诸实施并对行政相对人的权利义务产生了实际影响，行政相对人对该批复不服提起诉讼的，人民法院应当依法受理。——指导案例22号：魏永高、陈守志诉来安县人民政府收回土地使用权批复案
- 日期： 05-22 09:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】海南省第一中级人民法院民事裁定书(2017)琼96破终2号
【裁判摘要】执行法院查封债务人资产后终本不能认定债务人具备破产原因——《中华人民共和国企业破产法》第二条第一款规定：“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（一）》第一条第一款规定：“债务人不能清偿到期债务并且具有下列情形之一的，人民法院应当认定其具备破产原因：（一）资产不足以清偿全部债务；（二）明显缺乏清偿能力。”依照上述法律和司法解释的规定，债务人破产的原因为不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力。本案中，虽然华达公司作为连带责任保证的债务人尚欠刘××的到期债务未予清偿，且深圳市宝安区人民法院在强制执行过程中以（2016）粤0306执6696号执行裁定书终止了执行程序，但深圳市宝安区人民法院在强制执行过程中查封了华达公司所有的位于海南省××县西侧的土地使用权（产权证号：xxx）等财产暂时未予处置，表明华达公司尚有财产可用于清偿债务，不能依据该院终止本次执行程序即认定华达公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力。刘××以华达公司尚未向其履行债务为由主张华达公司不能清偿其到期债务，并据此申请华达公司破产清算，理由不当，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-25 21:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】陕西省高级人民法院行政裁定书（2020）陕行终588号
【裁判摘要】行政机关依职权作出的行政撤销决定是否具有可诉性？——《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（五）项规定：“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（五）行政机关作出的不产生外部法律效力的行为；”据此，行政行为是否直接对外发生法律效果是适用该条司法解释需要重点判断的问题。所谓直接，是指法律效果必须直接对相对人发生，亦即行政行为一旦作出，即导致法律关系的发生、变更、消灭。所谓对外，是指行政行为对于行政主体之外的人发生法律效果，行政机关之间或行政机关内部的意见交换等行政内部行为因欠缺对外性而不具有可诉性。从本案被诉50号撤销决定来看，尽管其中包括“撤销你区2011年4月21日《关于国有土地使用权转让的批复》（宝金地批字[2011]03号）和土地出让合同，注销国有土地使用权证”等涉及权利义务的内容，但50号撤销决定同时还强调“由你区配合市级有关部门解决存在问题，按法定程序招拍挂土地”。因而，50号撤销决定并不具备直接、对外发生法律效果的特点，在性质上属于宝鸡市人民政府向金台区政府下发的内部工作安排，其法律效果还须通过有关职能部门依职权针对特定相对人作出相应处理决定加以实现。且根据查明的事实，50号撤销决定作出后，金台区政府已经启动了相关工作，包括作出《注销土地登记告知书》，但至今还未对佳恒公司作出实质性的行政决定，佳恒公司持有的相关国有土地使用证至今仍未办理土地注销登记，亦未有行政机关依法定程序发布注销公告或办理注销登记。因此，50号撤销决定对佳恒公司的权利义务并不产生实际影响，不具有可诉性，依法应当驳回佳恒公司的起诉。
摘要2：
- 日期： 06-01 16:51
- 作者：陈其象律师
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土增税
摘要1：问题：政府收回闲置土地是否免征土地增值税？
解读：收回土地的价格是基于双方协商“同意”，不同于国家建设征收、收回的情形，不适用免征土地增值税的情形。
摘要2：【注解】（１）政府有偿收回闲置土地不属于因国家建设需要依法收回土地使用权，不能免征土地增值税；（２）政府无偿收回闲置土地，因不存在土地增值税额，不得征收土地增值税。
- 日期： 06-01 17:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再59号
【裁判摘要】在没有明确约定的情况下司法网拍竞买人不承担补交土地使用税——《拍卖公告》第六条载明，“．．．．．．办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及物管费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。”．．．．．．首先，从文义解释上看，《拍卖公告》第六条用概括加列举的方式约定了买受人需自行承担的税费，概括即“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费”，列举即括号中列明的相关税费。按通常理解，买受人应承担的税费应先以列举项目为准，如果某项税费不属于列举项目，则应判断是否属于“概括”范畴。案涉城镇土地使用税并非括号列明项目。“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费”明确表明买受人需承担的仅限于“办理过程中所涉及的”。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条第一款规定，“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。”城镇土地使用税是基于土地使用权人实际占用土地而征缴的税种，是为提高土地使用效益设置的税种，与土地权属变更无关，不属于“办理过程中”的税费。因此，城镇土地使用税不属于《拍卖公告》第六条约定的需补交税费。其次，从体系解释上看，《拍卖公告》第六条由三句话组成，第三句话是对买受人自行承担税费的约定，前两句话为“标的物过户登记手续由买受人自行办理。拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续”。可见，第三句关于税费负担的约定系在权属变更语境下作出的，并不包括权属变更过程之外的税费，即不包括案涉城镇土地使用税。再次，从交易规则或习惯来看，一方面，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二项和第十四条第三项规定，司法拍卖中应当说明拍卖财产现状、权利负担等内容，并在拍卖公告中特别提示拍卖财产已知瑕疵和权利负担。拍卖财产的瑕疵和权利负担等类似信息应当为被执行人掌握。
摘要2：（续）本案中，执行法院明确要求爱华医院提供案涉土地相关材料，爱华医院也承诺自行承担资料不齐造成的不利后果。但是，爱华医院并未举证其提供了与案涉土地相关的城镇土地使用税欠缴情况，《拍卖公告》未对该笔税费欠缴情况进行说明和提示，《评估报告》也未说明该欠缴情况及其对土地评估价格的影响。基于对《拍卖公告》《评估报告》披露信息的信赖，金创盟公司在参与竞买时对承担城镇土地使用税未有预期应属正常。另外，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八条第二款规定的“税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密”，竞买人一般无法从税务机关查询到被执行人欠税信息，即金创盟公司一般无法自行查询案涉城镇土地使用税欠缴情况。因此，在爱华医院未披露欠缴城镇土地使用税具体情况下，由金创盟公司承担拍卖时不属于权属交易行为产生的且无法预见的1579094.16元城镇土地使用税，有违公平原则。另一方面，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第九项规定，法院应当在拍卖公告中公示“拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式”，据此，竞买人一般仅对权属变更本身形成的税费负担有合理预见。城镇土地使用税虽与案涉土地直接关联，但竞买人对需要补交城镇土地使用税一般不会有预见，且其本身属于爱华医院纳税义务范畴。如若未经特别说明，即要求金创盟公司承担该税费有违诚实信用原则。最后，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定，“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”据此，网络司法拍卖本身形成的能够预见的权属变更税费，原则上尚且由法律规定的纳税义务人承担，与权属变更无关的超出竞买人预见的税费更应由法定纳税人承担，除非买卖双方当事人有明确具体的特别约定。本案中，案涉城镇土地使用税属于与权属变更无关的税费，应由其法定纳税人爱华医院承担，而非买受人金创盟公司承担。
【注解】司法拍卖中与权属变更无关的税费应由法定纳税人承担——城镇土地使用税作为与土地权属变更无关的税费，竞买人不应承担交税义务。
摘要1：解读：（１）城镇土地使用税是基于土地使用权人实际占用土地而征缴的税种，是为提高土地使用效益设置的税种，与土地权属变更无关；（２）在没有明确约定的情况下，补交城镇土地使用税不属于权属变更手续“办理过程中”的税费，应由其法定纳税人承担，网拍司法拍卖竞买人不承担补交土地使用税。
摘要2：
- 日期： 06-11 14:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】河南省焦作市中级人民法院行政判决书(2017)豫08行终246号
【裁判摘要】本案中，结合时代雅居商铺销售明细表、新发展公司与焦作市解放区人民政府就同期同一地段商铺交易的市场价格等证据，能够证实新发展公司通过非货币性资产交换的方式，将4084.28平方米商铺交付东王褚村委会所取得的收入是44283480元，并且新发展公司在2014年度申报企业所得税时，将44283480元计入了开发成本，但是，新发展公司并未将44283480元的销售收入进行纳税申报，其行为构成《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定的偷税。
【案号】河南省高级人民法院行政裁定书(2018)豫行申936号
《焦作市新发展房地产开发有限公司与国家税务总局焦作市税务局稽查局、国家税务总局焦作市税务局税务行政管理(税务)一审行政判决书》【案号】河南省焦作市山阳区人民法院行政判决书(2019)豫0811行初66号
【摘要】依据先前其与东王褚村委会签订的征地协议等，原告新发展公司已经交付涉案的4084.82平方米的商铺补偿征地款，该村委会接受并投入使用，上述换取行为符合《中华人民共和国企业所得税法》第六条，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十三条，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条，第三十一条第（一）项等规定的以非货币形式取得的收入的特征，依法应视同销售，应当以公允价值即市场价格确定价值，被告焦税稽查局作为主管税务机关，参照当地同类开发产品市场公允价值确定上述收入，符合法定确定收入的方法和顺序。该局结合时代雅居商铺销售明细表、同期同一地段商铺交易的市场价格等在案证据，确定上述涉案的4084.82平方米的商铺所取得的收入为44，283，480元事实清楚，且与原告新发展公司在2014年度企业所得税汇算清缴时按照市场价44，283，480元所计入了开发成本数额相符。．．．．．．《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款
摘要2：（续）并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款”。本案中原告新发展公司通过非货币性资产交换的方式，将4084.82平方米的商铺交付东王褚村委会取得的收入为44，283，480元，且该公司在2004年度申报企业所得税时已经将44，283，480元计入了开发成本，但并未将该44，283，480元销售收入进行纳税申报，符合《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定的情形，构成偷税。
【解读】（１）东王褚村未提供土地使用权——东王褚村提供的土地是集体土地不能用于商品房开发，合作建房协议书由东王褚村提供土地使用权条款无效，后由市政府出面将集体土地征收为国有土地并向东王褚村支付征地补偿款，然后由新发展公司补交土地出让金，再签订国有土地出让合同；（２）新发展公司与东王褚村应当是商品房销售法律关系，房款是东王褚村应当取得的征地补偿款；（３）新发展公司构成偷税——新发展公司将商铺市场价确认拆迁补偿费计入开发成本并分摊，而未将东王褚村的销售收入计入收入总额计算缴纳企业所得税，属于进行虚假的纳税申报，构成偷税。
- 日期： 06-19 06:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省江门市中级人民法院行政判决书(2017)粤07行终49号
【裁判摘要】政府收回闲置土地不属于因国家建设需要依法收回土地使用权，政府有偿收回闲置土地不能免征土地增值税；政府无偿收回闲置土地不存在土地增值税额不得征收土地增值税——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：……（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“……条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。……符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”本案中，《关于拨款收回恩平市大宇陶瓷有限公司土地的请示》、《闲置土地确认书》、《证明》等证据显示，涉案土地因闲置而被政府有偿收回。而大宇陶瓷公司以涉案土地因城市规划被政府协议收回为由，向恩平地税局申请免征土地增值税。恩平地税局根据恩平市国土局作出的《闲置土地确认书》等证据作出涉案《关于对恩平市大宇陶瓷有限公司申请免征土地增值税的复函》，答复不予免征其土地增值税，符合上述规定。涉案《关于对恩平市大宇陶瓷有限公司申请免征土地增值税的复函》作出后恩平地税局已向大宇陶瓷公司进行了送达，程序亦合法。由于恩平市国土局作出《闲置土地确认书》的行政行为与恩平地税局作出《关于对恩平市大宇陶瓷有限公司申请免征土地增值税的复函》行政行为系不同行政机关作出的不同行政行为，而且《闲置土地确认书》的真实性已经恩平市国土局盖章确认。原审法院采信恩平地税局提供的《闲置土地确认书》程序并不违法。至于大宇陶瓷公司认为恩平市国土局作出《闲置土地确认书》的行政行为不当，属于另一行政法律关系，不属于本案的调整范围，大宇陶瓷公司可通过另外法律程序来主张权利。
摘要2：
- 日期： 06-19 07:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院行政判决书(2015)苏行终字第00508号
【裁判摘要】财务费用中的利息支出，（１）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；（２）凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％以内计算扣除。——上诉人大山公司2009年至2013年支付泗洪宏源公有资产管理有限公司利息2608617元，支付苏中实业有限公司利息36905500元，两项合计39514117元，系向非金融机构借款利息，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项：“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。”以及《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）及《江苏地税1号公告》的规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。被上诉人宿迁地税稽查局在被诉的税务处理决定中将房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除，符合上述法律规范的规定。这种计算扣除，并非上诉人所说的“调减”。
摘要2：
- 日期： 06-19 08:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：根据《土地增值税暂行条例》第６条规定，土地增值税扣除项目具体范围包括——（１）取得土地使用权所支付的金额；（２）开发土地的成本、费用；（３）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（４）与转让房地产有关的税金；（５）财政部规定的其他扣除项目。
摘要2：【注解１】（１）纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除；（２）如果不是因计算纳税的需要而发生的评估费用不得扣除。
- 日期： 07-04 21:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4052号
【裁判摘要】开发商与购房者签订房屋买卖合同并将房屋交付购房者但始终未能办理所有权过户登记，购房者未能取得房屋所有权，也没有生效法律文书导致该房屋所有权转移至购房者，购房者（债权人）不享有取回权——《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”破产取回权是物的返还请求权在破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他权利。故本案徐××是否有权取回案涉房屋，关键在于其是否对标的物享有所有权或其他权利。徐××申请再审中提交新证据用以证明案涉《商品房买卖合同》有效，但即使《商品房买卖合同》有效，由于案涉房屋所在的鸿坤国际大酒店房产相对应的土地使用权已被查封，泰丰公司至今未取得包括案涉房屋在内的鸿坤国际大酒店的房屋所有权证，未取得合法完整无瑕疵的处分权，案涉房屋仍不具备办理产权过户登记的条件，徐××迄今未能就案涉房屋办理房屋所有权转移登记并取得房屋所有权证，也没有生效法律文书导致案涉房屋的所有权从泰丰公司转移至徐××名下，故徐××行使取回权的条件尚不具备，其再审申请理由均不能成立。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2017)京民终22号
【摘要】我国商品房预售实行许可制度，开发企业未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，且商品房预售存在期限限制。…….本案中，泰丰公司与徐飞燕签订《商品房买卖合同》时，商品房预售许可证已过有效期，此后泰丰公司未办理过预售许可延期手续，未办理过竣工验收备案手续，亦未获准现房销售，故应认定合同签订时泰丰公司未取得商品房预售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，本案《商品房买卖合同》应认定为无效，自始没有法律约束力。徐××关于泰丰公司的预售许可证无需办理延期、即使过期亦不能说明泰丰公司失去预售资格及预售行为不合法、本案合同有效的上诉主张，没有法律依据，本院不予采信，其依此无效合同对合同标的物主张取回权的上诉请求本院不予支持。
- 日期： 07-05 22:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】四川省泸州市纳溪区人民法院民事判决书(2016)川0503民初509号
【裁判摘要】取回权，是指对破产管理人占有的实体上并不属于破产人的财产，财产的权利人有权不依破产程序而直接取回其财产。取回权纠纷是取回权人行使取回权时与破产管理人对标的物的物权归属发生争议时产生的纠纷，从取回权的特征上看，其主要表现为如下四个方面：（1）取回权是针对特定物的返还请求权。（2）取回权是以物权为基础的请求权。（3）取回权是在破产清算程序中行使的特别的请求权，并以破产管理人为其义务人。（4）取回权标的物在被取回之前视为破产财产，由破产管理人管理支配。本案中，原告范小红主张在永乐公司进入破产程序后，原告能够向破产管理人行使取回权，即主张对涉案的四宗土地及相应的房地产开发建设项目的全部财产权利归原告享有的诉讼请求，必须同时满足以下两个条件：一、原告必须有充分的证据证明涉案的四宗土地及相应的房地产开发建设项目均系由其个人全额投资；二、按照《物权法》和最高人民法院关于适用《破产法》若干问题解释的相关规定，涉案的四宗土地及相应的房地产开发建设项目依法不应认定为破产申请人永乐公司的财产。针对第一个问题，．．．．．．因此，仅从举证责任方面而言，原告没有充足的证据证明涉案的四宗土地和三个项目系由其全部投资。针对第二个问题，根据最高人民法院关于适用《破产法》若干问题解释的规定（二）第三条中有关“债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产”及最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定第六十七条有关“企业破产前受让他人财产并依法取得所有权或者土地使用权的，即使未支付或者未完全支付对价，该财产仍属于破产财产”的规定，本案已经登记在永乐公司名下，包括已经设置抵押担保的涉案土地均应认定为永乐公司的财产，以永乐公司名义开发的房地产项目也应依法认定为债务人永乐公司的财产。综上，原告范××起诉主张涉案的四宗土地及相应的房地产开发建设项目的全部财产权利归其享有的诉讼请求无事实依据和法律依据，其诉讼主张依法不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 07-07 19:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事裁定书(2021)辽民申8678号
【裁判摘要】中朋公司提起本案诉讼要求确认有权行使别除权，实质为请求确认其基于担保物权享有优先受偿权。经查，二审法院已发生法律效力的(2005)民(3)合初字438号民事判决，已经确认中国银行股份有限公司沈阳分行对案涉财产享有优先受偿权，中朋公司通过受让取得债权也取得了相应权利，二审法院执行中亦裁定变更中朋公司为申请执行人，中朋公司在本案中请求确认对案涉财产享有优先受偿权，构成重复诉讼，原二审裁定的认定并无不当。关于中朋公司别除权的行使问题。本案中三利公司破产清算债权审核尚未结束，破产管理人未对中朋公司发出债权审核确认通知书，尚未明确否定中朋公司主张的优先受偿权，破产管理人与中朋公司关于中朋公司的优先受偿权尚未形成实质争议，中朋公司行使别除权缺乏前提条件，本案二审裁定驳回中朋公司的起诉并无不当。
摘要2：中朋瑞生（沈阳）房地产开发有限公司、辽宁三利房地产实业有限公司别除权纠纷民事二审民事裁定书
【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事裁定书(2021)辽01民终13120号
【摘要】对于中朋公司是否有权直接且立即行使优先受偿权问题，按照《中华人民共和国破产法》第四十六条之规定，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。本院注意到中朋公司的债权确认等程序尚未完毕，如优先债权数额等事实也有争议，故中朋公司的权利应当在破产法框架内行使，本案不宜实体处理。（二审裁定驳回起诉）
【解读】中朋公司向一审法院起诉请求：确认原告对被告抵押给原告的位于沈阳市和平区砂山街玉屏路的[和平国用(2000)字第1023号]国有土地使用权中16600.29平方米土地财产(以下简称“抵押财产”)有权行使别除权就抵押财产提出拍卖变卖申请(原告申报的优先债权数额为人民币123,597,859.11元),排除破产管理人及破产庭设置的行权障碍。庭审中，原告增加一项诉讼请求为[和平国用（2000）字第1023号]土地使用权中抵押给原告的29套住宅在建工程行使别除权，本案诉讼费由被告承担。
- 日期： 07-15 21:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民终1892号
【裁判摘要】申请查封人对被查封财产在查封后擅自对外抵押民事案件有权提起第三人撤销之诉——《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定．．．．．．根据该条规定，有权提起第三人撤销之诉的主体为第三人，包括有独立请求权第三人和无独立请求权第三人。和丰置业和建行白山分行是在案涉房屋被查封之后，签订抵押合同并办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第五项的规定，依法被查封、扣押、监管的财产属于禁止抵押的财产。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发［2004］5号）第二十一条规定，已被法院查封并办理查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，办理抵押手续的，人民法院应当确认其行为无效。宁波建工基于该查封，首先，在物权法上享有排除他人在之后对查封标的进行抵押、转让等处分的权利，其由此与该查封标的具有物权法上的利害关系；其次，宁波建工虽然为一般债权人，但基于法院查封而与查封标的具有物权法上利害关系，其债权可以认定属于法律特殊保护的债权，基于司法查封产生排除抵押权的后续设立，其中所体现的利害关系不同于允许不同物权竞存条件下事实上的利害关系。一审法院（2016）吉民初11号民事调解书确认的调解协议第二项关于建行白山分行可在和丰置业的给付义务范围内，对前述在建工程和国有土地使用权行使抵押权的内容，违反《中华人民共和国物权法》第一百八十四条关于查封财产禁止抵押的效力性强制性规定，且该项内容可能直接导致宁波建工就案涉土地使用权、房屋拍卖款项获得清偿的权利无法实现，（2016）吉民初11号民事调解书第二项与宁波建工具有法律上的利害关系（主要是物权法上的利害关系），宁波建工属于无独立请求权的第三人，其有权提起第三人撤销之诉。一审法院认定宁波建工不具有提起本案第三人撤销之诉的主体资格，适用法律错误。
摘要2：
- 日期： 07-23 11:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1909号
【裁判摘要】主张合伙关系一方提供投资协议、投资明细、投资汇款等证据予以证明，对方未能提供借据或者利息约定等证据证明双方为借贷关系，应认定成立合伙关系——关于葛×、华东公司与孙××之间是否存在合伙关系问题。从举证责任分配的角度，孙××就存在合伙关系提供了以下证据：共同出资入股协议、13.2万元投资汇款、葛×出具的《投资明细》、100万元欠据等，能够初步证明其主张。而葛×、荀××认为合伙关系不成立或已经解除，却未能提供相应书面证据，其辩称13.2万元款项系借款也并无借据或利息约定等证据佐证，故应当认定孙××与葛×、华东公司之间存在合伙关系。双方在共同出资入股协议中仅约定了合伙事项，并未约定是否进入公司持股等事项，本案并非公司股东纠纷，原审也未认定孙××为公司股东，原审适用法律正确。
摘要2：孙某某与葛某、荀某某、大庆市杜尔伯特蒙古族自治县华东农业发展有限责任公司案
【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2014)黑民终字第37号
【摘要】有其他证据作证的复印件应予认定——孙××举示的投资明细，虽加盖华东公司公章及法定代表人葛×的名章，但为复印件。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（四）项的规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。葛×、荀××主张孙××没有证据证明该复印件有原件或与原件一致。经审查，该明细中列明的第1项购买土地金205，000.00元，有2004年华东公司购买该地块时与双城市国土资源局签订的国有土地使用权出让合同及华东公司支付205，000.00元土地出让金结算票据作为佐证；明细中列明的第5项打机井、第6项安装变压器、第7项地上架线内容与2011年3月23日华东公司与祺祥公司签订的三份土地使用权转让合同上载明的土地使用权包括地上架线、机井、变压器等内容一致，故该明细的复印件有其他证据佐证。原审判决通过上述证据的相互印证对承旭综合批发市场投资明细予以采信并无不当，葛×、荀××的此项上诉请求，本院不予支持。
摘要1：解读：个人合伙组织借用资质开发房地产与出借资质公司之间不形成合作开发房地产关系。
摘要2：【注解１】另外裁判观点认为：个人合伙组织挂靠房地产公司从事房地产开发经营活动，是对房地产公司进行承包经营，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”的规定，认定合伙承包开发房地产项目的协议并不违反法律强制性禁止性规定，应属有效。——参考案例：江苏省高级人民法院民事判决书(2010)苏商终字第0157号《殷某某与殷某合伙协议纠纷上诉案》
【注解２】关于个人合伙约定借用企业房地产资质进行房地产开发的合伙协议是否无效？——存在合伙协议有效和无效两种不同的裁判观点。
- 日期： 07-27 15:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2021)最高法执监398号
【裁判摘要】司法拍卖划拨土地后土地出让金是否由买受人承担？——《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，在划拨土地转让的情况下，应当由划拨土地的受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。根据该条规定，划拨土地办理抵押的情况下，抵押权人优先受偿权的范围仅限于扣除土地出让金之后的划拨土地使用权本身的价值。该条并未明确规定，要由抵押权人缴纳土地出让金。因此，《城市房地产管理法》第五十一条规定与第四十条规定并不冲突。人民法院在拍卖办理了抵押登记的划拨土地后，关于土地出让金的承担主体，应该综合以上两个条文确定。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，应该也是已经办理了土地出让手续的土地，其所支付的价款中包含了土地出让金，人民法院应当从所得款中扣除土地出让金，将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，也应该是尚未办理出让手续的划拨土地，其所支付的价款中亦不包含土地出让金，人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。本案中，通过拍卖平台公布的评估报告和拍卖公告，均明确本案评估拍卖的标的物的土地性质为划拨土地。拍卖公告还明确，拍卖标的物以现状进行拍卖，标的物转让登记手续由买受人自行办理。根据评估公司提交的说明，评估拍卖标的物的价格明显低于周边出让土地上的写字楼价格。因此，申诉人通过竞买所得的，应该是尚未办理土地出让手续的划拨土地，其支付的价款中，亦不包括土地出让金。申诉人关于应该适用《城市房地产管理法》第五十一条规定由抵押权人承担缴纳土地出让金义务的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 07-27 15:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）如果划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖，买受人所支付的价款中包含了土地出让金，买受人不承担划拨土地出让金；（２）如果将尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖，买受人竞买所得是尚未办理出让手续的划拨土地，买受人所支付的价款中不包含土地出让金，应当由买受人承担划拨土地出让金。
摘要2：【注解】
（１）根据《城市房地产管理法》第４０条第１款规定，在划拨土地转让的情况下，应当由划拨土地的受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务；
（２）根据《城市房地产管理法》第５１条规定，划拨土地办理抵押的情况下，抵押权人优先受偿权的范围仅限于扣除土地出让金之后的划拨土地使用权本身的价值：
Ａ．如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，应该也是已经办理了土地出让手续的土地，其所支付的价款中包含了土地出让金，人民法院应当从所得款中扣除土地出让金，将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人。
Ｂ．如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，也应该是尚未办理出让手续的划拨土地，其所支付的价款中亦不包含土地出让金，人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。
- 日期： 08-01 16:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院行政裁定书(2020)苏行申1293号
【裁判摘要】自然资源管理部门根据政府撤销房屋所有权登记决定和撤销土地使用权证决定作出注销登记行为不属于行政诉讼受案范围——《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第(四)项规定，提起诉讼应当属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第(十)项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。该解释第六十九条第一款第(一)项规定，不符合行政诉讼法第四十九条规定，已经立案的，应当裁定驳回起诉。本案中，南通中院已作出(2011)通中民终字第0412号生效民事判决，判决确认徐×与袁××签订的房屋买卖协议无效。海门市政府依据上述生效民事判决，作出海房撤字[2010]第9号《撤销房屋所有权登记决定书》，撤销了徐×名下的海政房字××号房产证，并针对海国用(2007)第070159号《国有土地使用证》作出了《撤销土地使用证决定》。之后，海门自然资源和规划局在土地登记薄上作出被诉注销登记行为。该注销登记行为实际上是对海门市政府作出的《撤销土地使用证决定》的执行，并未对徐×的权利义务产生新的增减，对徐×权利义务产生实际影响的是海门市政府作出的《撤销土地使用证决定》，而非海门自然资源和规划局作出的注销登记行为，故根据上述法律和司法解释的规定，本案所涉注销登记行为并不属于行政诉讼的受案范围。如果徐×认为其案涉土地使用权受到侵犯，应针对《撤销土地使用证决定》提起行政复议和诉讼。事实上，徐×亦已照此寻求过救济。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百三十六条第七款的规定，因徐×就海门自然资源和规划局所作注销登记行为提起的诉讼，应当裁定驳回其起诉，故其不服海门市政府针对该注销行为作出的行政复议决定提起的诉讼，亦应一并裁定驳回其起诉。据此，原审法院裁定驳回徐×的起诉并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-10 10:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申3011号
【裁判摘要】村民之间宅基地上房屋买卖应视为宅基地一并出卖——根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条的规定，生效的人民法院裁判文书确认的事实，可以作为定案依据。蒋××１与蒋××２、王××关于涉案三间房屋的买卖关系已经生效的(2002)桂市民终字第812号民事判决确认成立。又根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。本案系同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地一并出卖。兴安县政府根据生效的民事裁判文书确认蒋××１已将涉案三间房屋转让给蒋××２、王××，并将争议的三间房屋所占的土地使用权，确权归蒋素芳、王兴元所有，未违反法律规定。
摘要2：
- 日期： 08-14 06:47
- 作者：陈其象律师
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区分查封
摘要1：解读：（１）法院对登记在同一权利证书下不动产进行整体查封后，经被执行人申请，应当及时协调相关部门办理分割登记并解除对超标的部分的查封；（２）相关部门无正当理由拒不协助办理分割登记和查封的，依照民事诉讼法第一百一十四条采取相应的处罚措施。
摘要2：【注解】如土地使用权以及地上建筑物（写字楼）在办理初始登记时并未进行申请区分登记往往无法实现区分查封而只能整体查封，但对超出金额部分的土地使用权应当允许被执行人开发利用。
摘要1：解读：根据《善意执行意见》第二、５条规定，查封在建工程后原则上应当允许被执行人继续建设。
摘要2：【注释１】执行法院擦合法未竣工验收建设工程法律依据？——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第２条第２款规定“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”
【注解２】执行法院对未竣工验收建设工程的变价依据？——《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知》（法[2012]151号）
【注解３】未经竣工验收或验收不合格的建设工程能否请求强制交付使用？——根据《建筑法》第６１条第２款规定，当事人请求将未经竣工验收或者验收不合格建设工程交付使用不予支持，但仅要求转移占有除外。
- 日期： 08-18 15:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民再221号
【裁判摘要】对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第５条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件——根据《城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条之规定，房地产转让应当签订书面转让合同,除应当载明房屋坐落位置、面积、价款等基本信息外，还应当载明房地产权属证书、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。房地产转让属于法律规定的要式法律行为，且应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。对于房屋买受人是否符合查封前签订书面买卖合同的认定，应当要求书面文件具备物权变动的内容和合意，或符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但不应突破书面合同这一形式要件。本案中黄××没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄××提供的占有该房屋的证据并不充分，且至今该房屋也未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。综上，黄××不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
摘要2：
- 日期： 08-18 17:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2021)最高法执监435号
【裁判摘要１】缴纳了土地出让金但尚未取得土地权属证书的土地可以拍卖——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。本案中，元亨公司系出让取得案涉土地使用权，并已缴纳全部国有土地使用权出让金，虽然尚未取得土地使用权登记证书，但2012年8月，元亨公司作为37411.1平方米土地使用权(包括案涉土地使用权)申报用地单位，填报的了《建设用地审批表》和《国有土地使用权出让审批表》，白城市国土资源局、白城市人民政府在审批意见栏中加盖公章确认。据此，白城中院认定案涉土地使用权是元亨公司财产，在元亨公司作为被执行人未及时履行生效判决确定义务的情况下，依法处置案涉土地使用权，并无不当。元亨公司主张未登记的土地使用权不能执行，没有法律依据。
【裁判摘要２】《异议复议规定》第二十一条规定与《网拍规定》第三十一条规定均规定了当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的情形。《网拍规定》出台后，对于通过网络进行的司法拍卖所提执行异议的审查，原则上应适用《网拍规定》第三十一条规定，但也不排斥适用《异议复议规定》第二十一条的一般规定。元亨公司主张该条已经废止，是对法律规定的误解。吉林高院依据《异议复议规定》第二十一条规定审查元亨公司关于撤销拍卖的异议，并无明显不妥。
摘要2：
摘要1：解读：（１）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第２条第２款规定：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”（２）已缴纳土地出让金但尚未取得土地权属证书的土地可以根据土地审批表确定权属并进行拍卖。
摘要2：【注解】（１）根据《民法典》第３４９条规定，建设用地使用权登记是建设用地使用权设立的法定公示方式，未经登记不发生物权效力；（２）仅通过签订建设用地使用权出让合同或者取得政府批准的划拨用地相关文件并没有取得建设用地使用权物权，只要登记后才能取得物权。
- 日期： 08-22 19:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2014)执申字第243号
【裁判摘要】在案外人对执行标的享有排除执行的实体权利而怠于提出异议，导致其债权人的债权有不能实现之虞时，案外人的债权人代位提起案外人异议的，人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理—— 本案中，在中山中院查封、拍卖登记在案外人南海发电厂名下土地使用权的情况下，案外人南海发电厂作为登记权利人，本来可以提出执行异议寻求救济，但由于南海发电厂未提出异议，导致其债权人富昌公司的债权有不能实现之虞。在这种情况下，富昌公司以法院执行登记在案外人南海发电厂名下土地使用权侵害其债权为由提出异议，实际上是为保全自己的债权而代案外人南海发电厂提出异议，异议的主体虽然是案外人的债权人，但异议事由系基于对涉案土地使用权主张实体权利，异议的根本目的在于排除对涉案土地使用权的执行。因此，该异议本质上是一种实体性异议，只有参照《民事诉讼法》第二百二十七的规定进行审查处理，才能为各方当事人提供充分的程序保障，确保最终通过异议之诉对涉案土地使用权的权属和能否执行问题作出裁判。相反，对富昌公司提出的异议，如果依据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定审查，因异议审查程序和复议程序中均应坚持形式审查为主的原则，因此无法对涉案土地使用权的真实权属和能否执行的问题从实体上作出裁判，无法从根本上解决本案中的实质争议。综上，在案外人对执行标的享有排除执行的实体权利而怠于提出异议，导致其债权人的债权有不能实现之虞时，案外人的债权人代位提起案外人异议的，人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。
摘要2：
摘要1：问题：借用他人资质开发房地产（挂靠开发房地产）能否排除强制执行？
解读：房地产开发挂靠关系（房地地产开发资质借用关系）中不具有房地产开发资质的房地产挂靠人不能排除被挂靠人房地产开发企业的债权人的强制执行。
摘要2：【注解１】（１）当事人之间借用房地产开发资质开发经营合同应属无效；（２）借用资质方以其为执行标的实际所有权人为由提出排除执行应予驳回。
【注解２】借用资质人的债权人申请查封登记在出借人名下的土地使用权或房屋，法院驳回出借人排除执行诉讼请求。——参考案例：（２０１８）甘０４民终４３６号、（２０１６）黑７５民终７０号。
- 日期： 08-24 19:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2015)执复字第51号
【裁判摘要】对于已设定抵押的土地使用权应当通过预估土地价值以及核减抵押金额查明土地剩余价值对是否超过查封作出认定——关于已设定抵押的三处土地使用权，因不排除保全申请人通过强制执行受偿的可能，云南高院应当通过预估土地价值及核减抵押贷款金额，查明该部分土地剩余价值，进而对是否构成超标的查封作出认定。
摘要2：
- 日期： 08-24 19:28
- 作者：陈其象律师
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区分查封
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2017)最高法执监231号
【裁判摘要１】已经出售房产是否应该解除查封应当由房产买受人向执行法院提出案外人异议解决，被执行人并非适格异议主体——申诉人所主张的已出售的17套房产是否应该解除查封。案涉房产登记于莆田中宏公司名下，执行法院按照登记权属对房产予以查封具有相应法律依据。申诉人主张17套房产已销售给他人不应予以查封。对此，应当由房产买受人向执行法院提起案外人异议并另案解决，莆田中宏公司并非适格的异议主体。该公司以此事由主张解除17套房产的查封，本院亦不予支持。
【裁判摘要２】（１）土地使用权确实不能实现分割查封可以对土地使用权进行整体查封；（２）房产能够分割处分执行法院应当通过分批分栋拍卖，一旦拍卖所得款项清偿全部债务需解除其余查封；（３）整体查封后超出债权金额部分的土地使用权应当允许被执行人开发利用——首先，因对地块三分割查封存在客观障碍，故执行法院对土地进行整体查封符合本案实际。其次，执行法院通过分批分栋方式拍卖房产，整体查封不会导致整体拍卖，一旦拍卖所得款项清偿全部债务，其余查封自然解除，并未损害莆田中宏公司合法权益。最后，福建高院复议裁定已明确莆田中宏公司可以对地块三剩余土地进行必要的开发及融资，即使对地块三整体查封，也并未对莆田中宏公司正常经营造成影响。综上，莆田中院对地块三整体查封具有客观原因，也并未损害莆田中宏公司合法权益，莆田中宏公司的该项申诉主张不能成立。
摘要2：林某某诉福建省中通恒基投资有限公司等民间借贷纠纷案
【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2017)闽执复44号
【摘要】莆田中院查封秀屿区东峤镇前沁村地块三是否合法的问题｜因莆田中院查封的莆田市秀屿区东峤镇前沁村商住综合区二期（A－03）42套房产，位于东峤镇前沁村地块三（土地证号码：莆国用【2006】第××××号）范围内，考虑到42套房产尚未对所占用的土地进行分割，且前述第三项17套房产可能因销售而被解除查封，故莆田中院查封东峤镇前沁村地块三并无不妥。但莆田中院应在保证本案债权清偿的前提下，允许复议申请人在法院的监督下对东峤镇前沁村地块三剩余土地进行必要的开发及融资活动。