- 日期： 12-28 17:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】建筑工程的承包人享有的工程价款优先受偿权的实现方式应是就工程折价或者拍卖的价款优先受偿而不是直接取得所有权，以物抵债工程款不享有优先受偿权——根据原审查明的事实，长城资产公司对嘉利成公司享有的债权以及对案涉二期在建工程享有的抵押权形成时间早于司××与嘉利成公司、新鲁班公司签订以包含案涉5套房屋在内的9处房产抵顶司××全部工程价款的协议时间之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，嘉利成公司未经过长城资产公司同意以案涉已经抵押房屋抵顶司××工程款，不符合上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建筑工程的承包人享有的工程价款优先受偿权的实现方式应是就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，而不是直接取得所有权。且根据原审查明的事实，司××没有在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定的六个月的法定期限内行使优先受偿权，且其关于对案涉工程的工程价款享有优先受偿权的主张亦与另案生效判决认定新鲁班公司就案涉工程价款享有优先受偿权的认定相矛盾。故司××基于其系案涉部分工程施工人，其与嘉利成公司、新鲁班公司签订了以案涉房屋抵顶工程款的协议而主张其系案涉房屋合法权利人并享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏法律依据。原审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，认定司××不享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益，认定事实及适用法律并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-28 17:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】承包人行使建设工程价款优先受偿权签订折价协议但未办理变更登记无权以物权所有权排除执行——本案恒浩公司虽然与康桥公司签订了以案涉房屋折抵工程款的协议，但未办理物权变更登记，故依据上述法律规定，恒浩公司不能以其对案涉房屋享有所有权为由排除执行。．．．．．．《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。"该条法律规定的系建设工程价款优先受偿权的行使方式，并未规定承包人与发包人协议将工程折价后，承包人即取得该工程的所有权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”依据该条司法解释规定，也不能得出承包人行使优先受偿权，与发包人协议将工程折价给承包人，承包人即取得所有权的结论。恒浩公司提出的其是案涉房屋的建设工程施工人，基于对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，与康桥公司签订协议将案涉房屋折抵工程款给恒浩公司，依据上述法律和司法解释规定，恒浩公司已取得案涉房屋所有权的主张，于法无据。
【裁判摘要２】建设工程价款优先受偿权折价协议不适用《执行异议和复议规定》第２８条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因自身原因未办理过户登记。”本案恒浩公司与康桥公司签订的是以案涉房屋折抵工程价款协议，并非上述司法解释规定的买卖合同，故恒浩公司关于依据上述司法解释规定，其对案涉房屋享有物权期待权，可以排除执行的主张，亦不能成立。
摘要2：
- 日期： 12-28 18:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】抵押权不得优先于承包人基于建设工程价款优先受偿权对房屋享有的权益——经审查，刘××在涉案房产查封前与瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》，并通过抵扣工程款的方式支付了全部价款，之后因为该房屋查封未能办理过户手续。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”因此，交行陕西分行享有的抵押权不得优先于刘××基于建设工程价款优先受偿权对房屋享有的权益。
摘要2：
- 日期： 12-28 18:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】建设工程价款优先受偿权优先于抵押权——第一，刘×购买案涉房屋系工程抵款的房屋。．．．．．．第二，建设工程价款优先受偿权优于抵押权。《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”即原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《建设工程价款优先受偿权问题批复》）第一条即是上述第二十七条的例外。《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故交行陕西分行对案涉房屋虽然享有抵押权，但其享有的抵押权不得优先于建设工程价款优先受偿权。本案中，刘×在人民法院查封之前已与瑞麟公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且刘×在二审中提供的证据足以证明案涉房屋系工程抵款，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百八十六条和《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条关于建设工程价款优先受偿权的规定。二审法院依照上述规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十三的规定，认定刘×享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。交行陕西分行认为本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。由于本案应适用《合同法》第二百八十六条和《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条之规定，关于刘×所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住房屋、刘×是否在人民法院查封之前合法占有房屋、刘×是否属于无过错买受人、是否已支付购房款等事实认定不影响刘×享有足以排除强制执行的民事权益的法律认定，不予审涉。
摘要2：
- 日期： 12-28 19:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者——首先，本案中马×作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《执行异议规定》第二十八条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。其次，原审法院关于本案购房人马×提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条规定条件的认定是否有误问题。经查，马×作为案涉房屋买受人，系在中天公司已经取得房屋预售许可证后、人民法院查封案涉房屋前与中天公司签订《商品房买卖合同》，且在案证据证明马×交纳了全部房款，中天公司向其出具了记载内容与《商品房买卖合同》所载信息相符的销售不动产统一发票，中天公司在人民法院查封前已向马×交付了案涉房屋，马×也为案涉房屋交纳了物业费、水电费等相关费用。在此事实基础上，原审法院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效，马×在法院查封前系合法占有案涉房屋，理据充分。另，原审已查明，案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以马＆等购房人支付的购房款清偿相关债务、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非因马×自身原因未办理过户登记。因此，原审法院认定马×的异议符合《执行异议规定》第二十八条规定的排除人民法院强制执行的情形，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-29 16:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本案中，许××作为购房买受人，对案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的特定买受人。就上述权利对抗的顺位原则而言，在已经支付全部或大部分购房款的房屋买受人的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护房屋买受人的物权期待权。在原审法院认定许××系真实的房屋买受人且已经支付购房款的情况下，参照上述权利顺位的原则，认定许××对案涉房屋所享有的权利能够对抗建银公司基于抵押权申请对该房屋的执行，适用法律并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-31 17:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】案外人以现金方式支付仅有收据不能证明已经支付购房款——因案涉房屋买卖关系发生于房屋抵押登记之后，因此杨×对其是否享有足以排除执行的民事权益需要结合人民法院查封前的房款支付、房产占有及用途等情况综合考量。首先，案涉房屋查封前，杨×与鑫懋源公司签订了《商品房买卖合同》并主张以现金支付的形式全额支付房款，辅之以收据和发票加以证明。但该发票形成于2016年，且缺乏入账凭证等其他证据形成完整证据链，据此二审法院认为上述证据不足以证明杨×已实际支付购房款的观点，本院予以支持。其次，《泰成宾馆租赁合同》因签章不全且鑫懋源公司向杨×转账的金额和时间与约定的租金支付要求并不相符，案涉房屋也因未完成装修不满足入住条件，因此上述证据不足以认定杨×在查封前已合法占有案涉房屋。因此，二审法院认定杨×对案涉房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的足以排除执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 06:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）《执行异议和复议规定》第２８条属于第２７条规定的除外情形；（２）买受人与出卖人约定过户期限，买受人在该期限内未及时办理过户不存在过错——《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条确立了对设有担保物权的执行标的不能排除执行的一般规则，但同时明确了法律、司法解释另有规定的除外情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权即属于前述第二十七条规定的除外情形。．．．．．．王××于2013年1月15日取得案涉房屋产权登记后，于当年7月30日即办理了抵押登记，此期间未超过曾××与王××约定交房后365个工作日内办理房地权属证书的期间，故未办理过户登记不是曾××自身原因所致。
摘要2：
- 日期： 01-01 06:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）以物抵债可以参数适用《执行异议和复议规定》第２８条规定；（２）买受人无钱支付办理过户登记费用属于因买受人原因未办理过户登记情形——本案中，齐××向一审法院提起诉讼，主张齐××与潘××通过“以案涉房屋抵偿300万元债务”方式，取得了案涉房屋的民事权益，请求法院支持排除强制执行的诉请。因法律及司法解释并未明确规定“以房抵债”情形下此类民事权益的构成要件，考虑到房屋买卖和“以房抵债”均系物权变动的原因行为，且情形类似，认定本案齐××是否具有足以排除强制执行的民事权益，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，齐××主张2010年与潘××签订了“以房抵债”协议，但是，直至2013年案涉房屋办理抵押登记时，案涉房屋仍然登记在潘××名下，齐××的理由是无钱支付办理过户登记的费用，这显属于因齐××的原因未办理过户登记，原审不予支持齐××对于案涉房屋排除强制执行的诉请并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 07:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】买受人在明知房屋所占土地为工业用地的情况下仍然签订案涉房屋购房合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度，应当认定买受人对未办理过户登记存在一定过错——首先，案涉房屋所占土地的性质为工业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第二十六条“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”、《中华人民共和国房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”等规定，工业用地的土地用途是被明确限定的。虽然案涉合同中约定杨××购买房屋的用途为：厂房，但基于金晨公司报批的用地规划许可，案涉土地的产权登记只能是以整块土地为单位予以登记，在未经行政批准变更土地用途之前，工业用地上分栋修建房屋的产权过户是受限制的。对此，买受人杨××在明知房屋所占土地为工业用地的情况下，仍然签订案涉房屋购房合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度。其次，杨××在购买案涉房屋之前，该房屋上已经设定了他人的抵押登记。作为具有完全民事行为能力的购房人，在购买房屋时，有义务对所购房屋是否存在权利瑕疵做基本考察，否则应视为未尽到合理注意义务，忽略他人权利障碍，应认定买受人对未办理过户登记存在一定过错。杨××上诉认为，办理过户登记手续买受人只有被动配合的义务，以及在购买房屋时没有正常途径查询抵押情形的理由不能成立。另，杨××一审中未提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，二审中亦未对此进一步举证，应当承当举证不利的法律后果。故杨××关于其满足《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的条件，有权请求对涉案房屋排除执行的上诉理由没有事实和法律依据，一审认定杨××对案涉房屋不享有足以排除强制执行权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 09:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力；（２）可以排除人民法院执行处分行为的系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人而并非抵押权预告登记的权利人——《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”根据前述规定，对于其他人享有抵押权的被执行人财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人则可以通过对拍卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。本案中，公积金中心对案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据前述司法解释的规定，人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据文义可知，该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非抵押权预告登记的权利人。公积金中心以其对案涉房屋办理了抵押权预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。在此前提下，原审是否查明案涉抵押权预告登记的时效等事实，不影响原审对公积金中心不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的事实认定。如前所述，公积金中心仅是案涉房屋的抵押权预告登记权利人，在其未提供证据证明已经具备完成本登记条件的情况下，原审对其要求确认就案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求未予支持，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 10:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】申购书具备买卖合同主要条款时应视为已订立书面买卖合同——银鹰公司与伍××于2015年8月31日签订的《银海新城一期车位申购协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定伍××受让“车位使用权”，但结合前后文可知，当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与伍××签订《银海新城一期车位申购协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《银海新城一期车位申购协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《银海新城一期车位申购协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与伍××签订的《银海新城一期车位申购协议书》合法有效，并无不当。
【裁判摘要２】《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。本案中，银鹰公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担担保责任，从而导致案涉车库被人民法院查封，伍××主张其享有排除执行的权益，原审法院参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 13:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于案涉《认购书》是否属于合法有效书面买卖合同的问题。麦雅公司于2010年1月13日取得案涉商铺所在楼盘的房屋预售许可证，张××与麦雅公司于2011年1月19日签订了案涉09号商铺的《认购书》，萧越雄与陈权胜于2011年10月19日签订了案涉10号等5套商铺的《认购书》，后将10号商铺赠与张××。一审法院于2013年4月9日作出（2013）惠中法立保字第4号裁定预查封案涉房产。一审法院于2014年8月15日在查封房产上张贴了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法执字第282号之四执行裁定，预查封了案涉65套房产，预查封期限为三年。从时间来看，案涉09、10号商铺的《认购书》签订时间均先于人民法院查封。从内容来看，《认购书》中载明了当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且麦雅公司已经按照约定收受购房款，原判决认定其为合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。华建公司、华建惠州分公司关于《认购书》性质上是以房抵债协议，不是商品房买卖合同的再审申请理由不能成立。其次，关于张××是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。原判决根据张××提交的证据认定其在查封前已交纳案涉房产管理费及将案涉房产出租给案外人，认定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，并无不当。占有属人对物的关系，表现为人对物的事实上的控制和支配。该条件是否满足，关键应看购房人对房屋是否有事实上的控制和支配情形。本案中，张××将案涉商铺出租，是对房产进行处分的表现，足以证明其已占有案涉房产。华建公司、华建惠州分公司没有提供证据推翻原判决认定的该事实，其关于张××没有合法占有案涉房产的再审申请理由不能成立。 第三，关于张××是否已支付购房款的问题。
摘要2：（续）张××虽然没有以现金或转账方式向麦雅公司实际交付所有房款，但以房抵债亦是支付购房款的一种形式，且张××确有证据已将相关款项支付给陈权胜或其指定的账户，在麦雅公司对此予以认可，并出具了收款收据的情况下，原判决认麦雅公司于2012年9月6日出具收款收据，确认收到张××交付的案涉商铺款项1377420元，说明张××已支付完案涉商铺的全部价款，并无不当。华建公司、华建惠州分公司不能提供充分证据证明以房抵债存在虚构债务等情形，不足以推翻原判决认定的相关事实，其关于以物抵债不产生针对交易不动产的物权期待权的再审申请理由没有法律依据，本院不予支持。最后，关于案涉房产未办理过户登记是否因张××自身原因造成的问题。案涉房产因设立了抵押以及被人民法院查封，未能办理过户登记。故原判决认定非因张××自身原因导致未能办理过户，并无不当。
- 日期： 01-02 09:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】父母子女共同购买房屋，如父母名下用于多处房产，未成年女子不属于购房消费者——吴××购买案涉房产时未满18周岁，与其共同购买案涉房产的王×名下有多套住房，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第规定的第二项条件。吴××不能以其对案涉房产享有的物权期待权对抗在案涉房产上设定的抵押权。二审法院根据现有证据认定吴××不能排除对案涉房产的执行并无明显不当。
摘要2：
- 日期： 01-04 09:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】原告两次起诉依据的合同违约条款不同仍属于重复起诉——信文资产公司两次起诉依据的合同违约条款不同，但根据《民事诉讼法解释》第二百四十七条的规定，该起诉亦属于重复诉讼。首先，本案起诉的当事人相同。当事人相同，不受当事人在前诉与后诉中的诉讼地位的影响，即使前后诉原告和被告地位完全相反，仍然应当认定当事人为同一。其次，本案的诉讼对象具有同一性。诉讼对象又称诉讼标的或诉讼物，是指人民法院在民事诉讼中审理和判断的对象。我国民事诉讼法是从实体法上的请求权出发来界定诉讼标的的，诉讼标的乃是原告在诉讼上所为一定具体实体法之权利主张。原告起诉时，在诉状中必须具体表明其所主张之实体权利或法律关系，将诉讼标的认定为当事人在实体法上权利义务或者法律关系，法院审理范围十分明确，诉讼程序秩序稳定，当事人攻击防御目标集中。诉讼请求是建立在诉讼标的基础上的具体声明，具体的请求内容对于诉讼中识别诉讼标的及厘清其范围具有实际意义。因此，《民事诉讼法解释》将诉讼请求的同一性也作为“一事不再理”原则适用的判断标准。信文资产公司此次起诉与前次起诉请求权基础相同，均为违反合同约定之违约诉讼，诉讼请求标的和内容均为一致，本案的起诉只是依据的违约条款与前诉有所不同，但其请求权基础和诉讼请求在前诉和后诉中是完全相同的。再次，本案起诉的事实依据在前诉判决时已经存在。信文资产公司在本诉中认为，其提起本次违约诉讼与前诉所依据的《委托贷款委托合同》的条款不同，依据的事实是不同的。本案所涉是信文资产公司基于《委托贷款委托合同》15.2条的约定而提起的诉讼，该条款的内容系被申请人恒丰银行乐清支行应办理贷款担保事项，其所依据的事实是恒丰银行乐清支行未依约办理应收账款和股权质押的合同约定。《委托贷款委托合同》第6条约定，恒丰银行乐清支行应当协助信文资产公司监督贷款的使用并协助信文资产公司收回贷款。第15条约定，借款合同的担保方式为连带责任保证、抵押、质押。恒丰银行乐清支行根据信文资产公司的书面通知，与信文资产公司指定的担保人签订有关担保合同，作为本合同项下债权的担保、抵质押的，须到登记机关办理抵质押登记手续，并对有关抵质押他项权利凭证进行保管。1151号判决中信文资产公司提供的证据和判决认定的事实表明，信文资产公司提出的事实已经包含了“恒丰银行乐清支行是否应当按照合同约定办理应收账款和股权质押的合同约定”等内容，
摘要2：（续）1151号判决对《委托贷款借款合同》《委托贷款委托合同》履行的事实进行了实体审理。最后，信文资产公司本次起诉的诉讼请求的实际内容，也是意在通过本诉来否定前诉1151号判决的裁判结果，因此本案无论从诉讼请求还是诉讼事实看，信文资产公司提起本案诉讼与1151号判决系基于同一事实和相同诉讼请求，其提起的本案诉讼构成重复诉讼。对1151号判决认定的事实和处理结果有异议，应当按照法律规定的程序进行。
【注解】（１）原告两次起诉依据的合同违约条款不同仍属于重复起诉；（２）当事人相同：不受当事人在前诉与后诉中的诉讼地位的影响，即使前后诉原告和被告地位完全相反仍然应当认定当事人为同一；（３）诉讼对象具有同一性：诉讼对象又称诉讼标的或诉讼物，是指人民法院在民事诉讼中审理和判断的对象，《民事诉讼法解释》将诉讼请求的同一性也作为“一事不再理”原则适用的判断标准。
- 日期： 01-06 18:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行工作规定》第９６条并未否定优先债权清偿权利——首先，《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条规定，被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。本条明确规定当作为被执行人的公民、其他组织的财产不能清偿所有债权时，相关债权人可以申请参与分配，排除了被执行人为企业法人时适用参与分配的空间。作为被执行人的企业法人财产不能清偿所有债权的，申诉人作为债权人可以向人民法院提出对该被执行人进行破产清算，通过破产程序受偿。本案中，被执行人为企业法人，申诉人申请在赣州中院执行程序中参与分配于法无据，本院不予支持。其次，《合同法》第八十一条规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。抵押权是从属于主合同的从权利，债权转让的，根据“从随主"规则，除法律另有规定或当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让。井冈山房地产公司通过债权转让从中源公司处受让取得（2013）赣民二终字第43号民事调解书确定的债权，案涉2、8栋房产系祥云公司向中源公司借款时设定抵押担保并办理了抵押登记的抵押物。井冈山房地产公司在受让债权的同时也取得了担保该债权的抵押权，对案涉2、8栋房产的处置享有优先受偿权。即便依申诉人主张，应当适用《执行规定》第96条规定进行参与分配，那么根据《执行规定》第94条的规定，参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配。井冈山房地产公司既是本案的申请执行人，又享有优先受偿权，其在2、8栋房产二拍流拍后，申请以该次拍卖所定的保留价接受财产，赣州中院依此作出1395裁定，将该财产交井冈山房地产公司抵债，符合法律规定，并无不当。再次，以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。
摘要2：
- 日期： 01-06 21:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】申请执行人执行异议之诉不因被执行人经法院裁定受理其破产重整申请而失去诉的权利——本案二审审理的焦点为：中诚信托公司提起的申请执行人执行异议之诉是否因被执行人经人民法院裁定受理其破产重整申请而失去诉的权利，一审法院裁定驳回中诚信托公司的起诉是否正确。本案系中诚信托公司提起的申请执行人执行异议之诉。执行异议之诉作为一种特殊的审判程序，目的是请求人民法院排除或者继续对特定执行标的进行执行。人民法院对其起诉是否受理，应审查是否符合民诉法规定的起诉条件和民诉法司法解释规定的申请执行人提起执行异议之诉的起诉条件。经查，中诚信托公司对典雅地产公司名下的房屋和车库申请强制执行，但执行程序因案外人胡万全提出执行异议而中止。中诚信托公司作为申请执行人向一审法院提起执行异议之诉，以实现其抵押权和债权，其起诉符合民诉法第一百一十九条及民诉法司法解释第三百零六条规定，依法应予受理。简言之，中诚信托公司对于案涉权益具备诉的利益，且提起的是一个独立的民事诉讼，对其程序性的诉讼权利应予保护。执行异议之诉本质是一个独立的审判程序，虽因执行程序而产生，但并非执行程序。中诚信托公司在执行程序中提起的执行异议之诉，目的是寻求对其担保物权优先受偿权进行保护的救济，本案提起执行异议之诉期间，被执行人典雅地产公司进入破产重整程序，按照企业破产法第二十条之规定，“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”本案一审期间，被执行人的管理人尚未确定，本应裁定中止审理。一审裁定作出后，受理被执行人破产重整申请的人民法院已确定其管理人，可以代表被执行人继续参与诉讼，故本案应当继续审理。破产重整程序是对债务人财产进行清理或对破产企业重新整合的法定程序，无论破产企业最终是重整或清算，均不能替代对债权人债权优先性的实体确定。破产重整程序启动，执行程序应当终结尚无法律规定，而裁定驳回因执行程序产生的执行异议之诉则更无法律依据，即便在诉讼中其实体请求未必得到支持，其之前已经行使的诉权也并不因此能够加以否定。本案中，案外人提起的执行异议是否足以阻却执行，以及是否可以对抗中诚信托公司的实体权利，均系本案执行异议之诉进入实体审理的审理范围,且通过执行异议之诉的审理确认各方当事人的实体权益，是破产重整程序中确认债务人破产财产范围的前提和依
摘要2：（续）据之一。一审法院以中诚信托公司可依据破产法申报债权以及其债权在破产重整程序中有清偿可能性，将执行异议之诉并入破产程序对当事人权益更有保障，裁定驳回其起诉对其实体权利的实现并无影响的论述，亦系需要在实体审理中认定的问题，并非审查中诚信托公司是否具有诉权所要考虑的问题。一审法院以中诚信托公司提起的执行异议之诉无程序性基础为由裁定驳回其起诉，适用法律错误，应予纠正。
- 日期： 01-07 09:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】公证债权文书执行过程中案外人主张对公证债权文书已经明确申请执行人享有抵押权的涉案执行标的享有实体权利并主张排除执行，应适用案外人执行异议和异议之诉的救济途径而不应适用《公证债权文书执行规定》第２４条规定直接提起诉讼的救济途径——民事诉讼法第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，从李××提出的异议请求及理由来看，其主张已购买案涉房产中的一部分，支付全部价款，按照《异议复议规定》第二十八条的规定，其对案涉房产享有的实体权利能够排除人民法院的强制执行；其并非主张作为本案执行依据的公证债权文书确认的抵押权无效，或者主张撤销该抵押权。李××的异议请求符合民事诉讼法第二百二十七条规定的案外人异议的要件，执行法院应当受理其以案外人身份提起的执行异议，并就其主张的实体权利是否能够排除人民法院的强制执行进行审查。河北高院分析认为，李××的异议请求，实为请求撤销公证债权文书确认的抵押权或者请求抵押合同无效，应当按照《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第二十四条第一款规定向有管辖权的人民法院提起诉讼，从而改变了李××的异议请求事项以及其请求通过执行异议程序解决争议的真实意思表示。李××在异议中未曾提出撤销案涉抵押权的请求事项，而是以自己享有案涉房产的实体权利为由提出排除执行的请求。况且，能否排除执行亦不以撤销或解除案涉抵押权为先决条件，而应以李××主张的实体权利是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的排除执行的法定条件为要件。河北高院认为李××应当另诉请求撤销公证债权文书确认的抵押权或者请求抵押合同无效，实际上并不能解决李××提出的案涉房产实体权利的争议。如果李××对案涉房产不享有实体权利，即便案涉抵押权被确认无效或撤销，也无权主张排除执行。
摘要2：
- 日期： 01-08 14:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】债权人要求担保人承担担保责任专门违约金不予支持——关于包商银行巴市分行要求双河羊绒公司、海天房地产公司、杨永光、温红梅、杨永亮、代玉英分别支付保证担保违约金230万元的问题。对此，后者抗辩主张不应该承担包商银行巴市分行请求的违约金。双河羊绒公司和杨××１、代××及杨××２、温××分别与包商银行巴市分行签订的《最高额保证合同》中，均约定担保方式为连带责任保证，担保范围包括主合同项下借款本金、利息、复利及罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，在违约责任中也均约定保证人不履行或不完全履行合同约定义务的，应向债权人支付主合同项下本金的10%违约金，并赔偿由此给债权人造成的全部损失。如前所述，借款人金天阳公司未按《流动资金借款合同》约定如期偿还包商银行巴市分行借款本金及利息，已构成违约，金天阳公司应按合同约定承担罚息、复利及违约金，双河羊绒公司、海天房地产公司、杨××１、代××及杨××２、温××作为抵押人或保证人，应当在其抵押、担保范围内对案涉借款承担保证责任，且《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》为从合同，其约定的抵押人、保证人承担的责任不应超过主债务人，因此，对于包商银行巴市分行要求双河羊绒公司、海天房地产公司作为抵押人分别承担230万元违约金及双河羊绒公司、杨××１、代××及杨××２、温××作为保证人各承担230万元违约金的诉讼请求，法院不予支持。
摘要2：
- 日期： 01-10 08:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要1】历史欠税与执行行为没有牵连关系，税务机关因请求被执行人优先缴纳欠缴税款而提起执行异议主体不适格，法院应当裁定驳回其异议请求——本案争议焦点为海口市税务局提出执行异议的主体是否适格。揭阳中院裁定以物抵债处置被执行人钱江公司名下钱江大厦的行为，旨在履行法院强制执行的职责，保障申请执行人的合法债权得到清偿。《中华人民共和国行政强制法》规定，当事人在期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关可依法强制执行。海口市税务局本身具有税收强制执行权，对于拖欠税款的企业，海口市税务局完全可以行使行政强制执行权，采取强制措施以履行行政管理的职责。海口市税务局所称钱江公司在2015年度尚欠缴税13562798.48元，该税款属于企业的历史欠税，并非因本案执行行为而产生的税费，与本案执行行为没有牵连关系。而执行异议是在司法执行过程中，为了救济当事人、利害关系人及案外人的权利，解决执行过程中发生的程序和实体争议而设置的程序。故揭阳中院异议裁定认为海口市税务局不属于法律规定的当事人、利害关系人，无权就揭阳中院实施的执行行为提出异议，据此驳回海口市税务局的异议申请，所作处理正确，并无不当。
【裁判摘要2】现行法律法规中唯有破产法对税务机关在民事诉讼程序中享有税收优先权作出相关规定，民事执行方面的法律以及司法解释没有关于税收优先权可在执行程序中参加案款分配并优先实现的规定——《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条第一款规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当优先于抵押权、质权、留置权执行”。虽然海口市税务局具有征收税款的职责，但征收税款的行政行为与民事执行行为分属不同的程序。现行法律法规中，唯有破产法对税务机关在民事诉讼程序中享有税收优先权作出相关规定，民事执行方面的法律以及司法解释没有关于税收优先权可在执行程序中参加案款分配并优先实现的规定。因此，海口市税务局以钱江公司欠有税款且税款具有优先权为由，请求揭阳中院确认海口市××大厦××层享有税收优先权的复议理由，不能成立。
摘要2：
- 日期： 01-10 08:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】申请执行人享有债权为无担保普通债权，应当按照税收优先规定，将法院冻结被执行人银行账户内存款优先用于清缴税款——本案争议的焦点问题是法院冻结的被执行人银行账户内的存款是否应当优先用于清缴税款。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”本案中，被执行人万丰公司所欠税款的产生时间为2015年1月1日至2016年10月31日，系在法院冻结被执行人银行账户之前；而且申请执行人农业银行乳山支行对被执行人享有的债权为无担保普通债权。因此，本案符合税收优先的规定，被执行人银行账户中的存款应当优先用于清缴其所欠税款。
摘要2：
摘要1：解读：民法典实施后担保人仍然可以在法院生效判决主文中直接明确担保人追偿权并可以直接向人民法院申请执行，在执行程序中直接实现担保人追偿权。
【注释１】（1）《担保法解释》第４２条只是规定判决书主文中明确追偿权的，保证人无须另行诉讼，未规定抵押担保人履行担保债务后行使追偿权的方式；（２）《最高人民法院关于判决书主文已经判明担保人承担担保责任后有权向被担保人追偿，该追偿权是否须另行诉讼问题请示的答复》明确担保人（包括保证、抵押和质押等）可以适用《担保法解释》第42条规定行使追偿权。
【注释２】生效法律文件已经载明担保人承担担保责任后可向主债务行使追偿权——（１）担保人在承担担保责任后无须另行提起追偿权诉讼，可以持原执行依据和履行凭证等证明材料直接向有管辖权法院申请执行主债务人（但追偿权范围限于担保责任范围内）；（２）执行法院立案后应当作出主债务人偿还的追偿裁定作为执行依据（不允许上诉但可复议一次）。
【注释３】生效法律文书载明追偿权可以直接申请执行在于追偿权本质是一种代位请求权（原债权人退出债权，担保人取得债权人地位），执行依据载明的追偿权转化为具有可执行性。
摘要2：【注解】生效法律文书仅确定连带责任人之间享有追偿权但未明确各连带责任人应承担的责任份额——承担清偿责任后的连带责任人不能直接申请执行其他连带责任而应当另行诉讼取得执行依据。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2018)最高法执监240号
- 日期： 01-16 16:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】股权让与担保的债务人在清偿债务前请求法院确认其股东资格，目的在于在尚未履行还款义务的情况下确认对已经转让抵押物的权利，不应得到支持——让与担保作为非典型担保的一种形式，系由债务人或第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。如让与担保不存在法律法规所规定的无效事由，人民法院应当认定作出相应交易安排的合同有效。但如果合同约定债务人到期没有清偿债务，则财产归债权人所有的，参照物权法禁止流押、流质的强制性规定，亦应认定该条款无效，但流质条款的无效并不当然影响合同其他部分的效力。……让与担保作为一种权利转移性担保，以转让标的物权利的方式达成债权担保的目的。在股权让与担保中，债务人实质为案涉股权真实权利人，债权人形式上享有股权，实质享有担保物权。本案中，股权让与担保为从合同，其主合同借款合同系双务合同，双方权利义务均应依法依约诚信履行。债务人周××、邓××既不诉请确认上述“如未履行付款义务即丧失回购权”的流担保条款无效，也未主动清偿债务，同时也没有主张应以案涉股权折价或者拍卖、变卖所得价款清偿债务，而仅起诉请求人民法院确认其股东资格，目的在于在尚未履行还款义务的情况下确认对已经转让抵押物的权利，其诉请不应得到支持，原审处理结果并无不当。
摘要2：
摘要1：解读：（１）最高额保证合同对保证期间的计算方式、起算时间等有约定的，按照其约定；（２）没有约定或者约定不明，保证期间自债权确定之日起开始计算（被担保债权的履行期限均已届满的），或者自最后到期债权的履行期限届满之日起算（被担保债权的履行期限尚未届满的）。
摘要2：【注解】最高额保证期间没有约定或者约定不明时保证期间为６个月，最高额保证期间的起算：
（１）被担保债权的履行期限均已届满——最高额保证期间自债权确定之日起算；
——最高额保证期间起算日＝最高额债权确定日（被担保债权的履行期限均早于最高额债权确定之日）
（２）被担保债权的履行期限尚未届满——最高额保证期间自最后到期债权的履行期限届满之日起算（目的在于避免出现主债权的履行期限尚未届满但保证期间已经届满的期限）；
——即最高额保证期间起算日＝最后到期债权的履行期限届满日（被担保债权的履行期限迟于最高额债权确定之日，最高额债权确定之日存在被担保的债权履行期限尚未届满情形）。
- 日期： 01-21 16:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据上述两份最高额抵押合同和权利登记证明，东莞银行合肥分行在淮土国用2013第75、76号土地使用权证所载地上四幢在建房屋和淮土国用2013第59、63号证所载国有土地使用权上取得了抵押权，《土地他项权利证明书》和《在建工程抵押登记证明》载明的抵押债权额和抵押贷款额分别为5000万元、1250万元、1840万元、1880万元和7000万元，合计1.697亿元。上述登记载明的抵押债权数额和两份《最高额抵押合同》约定抵押债权数额不一致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，红岭创投公司享有的最高额抵押担保债权数额应以登记记载的为准，即1.697亿元。红岭创投公司请求按照合同约定的2.2亿元为最高额抵押债权，缺乏事实和法律依据，但原判认定的最高额抵押债权数额有误，一审法院再审予以改判。
摘要2：
- 日期： 01-21 18:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号发布）第二十九条规定：“国有土地有偿使用的方式包括：(一)国有土地使用权出让；(二)国有土地租赁；(三)国有土地使用权作价出资或者入股”。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一，神羊公司依据租赁合同获得了案涉国有土地的使用权，并由土地行政管理机关向其颁发了国有土地使用权证书，神羊公司以租赁方式取得国有土地使用权符合法律规定。按照《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款第三项的规定，抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物，可以抵押。案涉土地虽为以租赁方式取得，但以该方式取得的土地进行抵押并不违反法律及行政法规的强制性规定，神羊公司与马来西亚进出口银行签订的抵押合同合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以土地使用权抵押的，应当办理抵押物登记。对案涉两宗土地沈阳国土局铁西分局均办理了抵押物登记，分别为马来西亚进出口银行出具了铁西他项（2007）第0034号、铁西他项（2007）第0036号《土地他项权利证书》，案涉两宗土地的抵押权依法设立。铁西城市管理局关于案涉抵押权不成立的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。．．．．．．虽然马来西亚进出口银行对案涉抵押物享有优先受偿权，但参照《中华人民共和国担保法》第五十六条规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有权优先受偿。本案神羊公司取得土地使用权虽系以租赁方式取得，但因神羊公司在租赁取得土地后，并未按照租赁合同约定支付土地租赁款，并且按照租赁合同的约定，土地租赁租金以分期缴纳方式支付，案涉抵押物的折价或者拍卖、变卖的受让人实际系以承继神羊公司与第三人之间的租赁合同的方式取得案涉土地的使用权，在实现抵押权时抵押物的受让人应继续按照神羊公司与第三人之间所签订的租赁合同继续履行且其权利范围不能超过神羊公司所享有的权利。马来西亚进出口银行对抵押物实现优先受偿时，应扣除自抵押权实现之日至租赁合同到期之日止的租金后的款项享有优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 01-22 08:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】梅坂集建1994字第5497号土地上定着的建筑物并未就本案讼争借款设定抵押，该幅土地使用权亦未办理抵押登记，台江农商银行主张其与闽清土地管理局签订的梅地押合（071）号、梅地押合（072）号《闽清县划拨土地使用权附条件抵押合同》具有土地抵押登记的效力，该主张于法无据，不予采信。台江农商银行主张根据最高人民法院《关于适用﹤中国人民共和国担保法﹥若干问题的解释》（简称《担保法解释》）第五十九条之规定，三友针纺织品公司已将梅坂集建1994字第5497号土地使用权证交由台江农商银行保管，可认定台江农商银行对该幅土地使用权有优先受偿权。对此，本院认为，《担保法解释》第五十九条适用的前提是当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，而本案中台江农商银行并未举证证明存在这一情形，故对其该主张不予支持。台江农商银行对梅坂集建1994字第5497号土地使用权不享有优先受偿权。
摘要2：
摘要1：解读：根据《民法典》第３８９条、第６９１条之规定，除当事人另有约定外，法定担保效力范围（担保范围）包括——（１）主债权及其利息；（２）违约金；（３）损害赔偿金；（４）担保物权之保管担保财产；（５）保证之实现债权的费用或担保物权之实现担保物权的费用。
摘要2：【注解１】（１）《民法典》继受原《担保法》《物权法》一贯立场，对被担保的债权作较为宽泛规定，在当事人未约定对担保范围限制的情况下，被担保债权包括主债权和因债权发生的各种附属债权；（２）如果担保人担心附属债权额范围过大而影响到自己的合理预期，应自行在担保合同中明确约定被担保债权范围，对担保范围进行限制。
【注解２】根据《民法典担保制度解释》第１５条第１款之规定，除非当事人另有约定外，法定最高额担保范围（最高额担保效力范围）包括主债权和附属债权在内的全部债权（即法定最高额担保之最高债权额是指包括主债权及附属债权等在内的全部债权，而非仅指本金债权）。
- 日期： 01-30 08:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（1）网签备案并非物权预告登记而是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，不具有物权预告登记的公示效力；（2）网签备案登记不能可视为法院查封——关于越秀公司提出的因办理商品房网签备案手续从而获得优先受偿权的问题，江西高院(2017)赣民终585号判决已经明确，根据《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》《中华人民共和国物权法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，越秀公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。同时，越秀公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，本院认为，作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，越秀公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，本院不予支持。越秀公司对案涉房产不享有优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 02-02 08:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】只要主债权依然受到人民法院的保护，债权人要求行使抵押权的主张都应当得到支持——从法理上分析，抵押权作为一种担保物权，其兼具物权的长期性以及担保的从属性，物权的长期性使得抵押权原则上并不因诉讼时效的经过而不再受人民法院的保护，但因其从属性，一旦被担保的主债权因诉讼时效经过或者未在民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行而成为自然债务，担保物权也随之不再受到人民法院的保护。反之，只要主债权依然受到人民法院的保护，债权人要求行使抵押权的主张都应当得到支持。本案债权的原债权人对债务人申请仲裁，并在仲裁裁决作出后于民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请了强制执行，故应认定本案的抵押权未超过行使期间，依然受人民法院的保护。
摘要2：