- 日期： 04-19 08:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行再24号
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定：“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。"由债权的相对性所决定，在一般情况下，债权人不具有基于其债权针对行政机关对债务人所作的行政行为提起诉讼的原告资格。上述规定中关于“行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外"属于有限地承认债权人原告资格的例外情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定:“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。"据此，在债权人已经依循法定方式对债务人相关财产权施以限制的情况下，行政机关作出房屋转移登记行为时应当预见到该行为可能对债权实现产生不利影响，此时行政机关应当对债权人的利益予以保护，并对是否作出相应的行政行为慎重考虑。在行政机关未予以保护或考虑的情况下作出了房屋转移登记行为时，债权人有权对该转移登记行为提起行政诉讼。上述规定虽然与本案情形稍有不同，即上述规定针对的是债权人对房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记提起诉讼，本案属于债权人对房屋登记机构为债务人办理房屋初始登记提起诉讼，但是，转移登记与初始登记均属于不动产物权变动的法定情形，且行政机关作出的行政行为在职权依据、适用法律等方面均无本质区别，故上述司法解释的精神可以适用于本案。本案中，十堰中达公司以十堰市房管局违法给十堰特铁厂办理房屋所有权初始登记侵犯其对十堰特铁厂享有的建设工程价款优先受偿权为由提起本案诉讼，请求撤销上述房屋所有权初始登记。然而，根据十堰中达公司提供的证据，本案并不存在前述规定中行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的相应情形，此时如要求行政机关作出行政行为时考虑对债权实现的影响既无法律法规依据，亦不符合一般登记规则。
摘要2：【注解】（１）在债权人已经依循法定方式对债务人相关财产权施以限制的情况下，行政机关作出房屋转移登记行为时应当预见到该行为可能对债权实现产生不利影响，此时行政机关应当对债权人的利益予以保护，并对是否作出相应的行政行为慎重考虑；（２）在行政机关未予以保护或考虑的情况下作出了房屋转移登记行为时，债权人有权对该转移登记行为提起行政诉讼；（３）以办理房屋登记侵犯其建设工程价款优先受偿权为由提起行政诉讼不具有原告主体资格。
- 日期： 04-20 09:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——行政机关不能对法院查封的不动产予以注销登记
【裁判要旨】行政机关不能对法院查封的不动产迳直予以注销登记。部门规章《土地登记办法》中规定，对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
【案号】（2008）慈行初字第38号；（2008）浙甬行终字第124号
摘要2：
摘要1：【案号】（2010）五行初字第1号行政判决书; （2010）海南一中行终字第38号行政判决书
【裁判要旨】公司依抵押权主张房屋登记行为违法具有诉讼主体资格——（１）作为债权担保的抵押权可使权利主体对抵押物享有优先受偿权；（２）在行政机关为该抵押物办理所有权证及他项权证行为违法导致权利主体的债权以及抵押权可能无法实现时，该主体是行政法上的适格原告，可以与行政行为有法律上利害关系为由提起行政诉讼。
【摘要１】关于原告的诉讼主体问题。原告的债权人身份是通过合法正当的程序取得的，作为债权人，其就享有对抵押物的清偿权利。原告作为债权人，就相当于这个他项权证书的行政相对人，．．．．．．因此原告认为被告所颁发他项权证的行为违法而向法院起诉，是合法的，是适格的原告。
【摘要２】对于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。在本案中，虽然该他项权证早在1997年就已经颁发，也就是说被告的具体行政行为在1997年就已经作出，但是作为原告的双泽公司却是在2010年1月18日才享有了对万达公司的债权，所以原告是在2010年1月18日知道了该他项权证，而对于该他项权证的内容，应该是在原告到被告处查阅他项权证的相关材料的时候才知道的，因此，原告的起诉并没有超过两年的诉讼时效。．．．．．．法院认为1996年第三人向三亚工行贷款并到被告处办理抵押登记时，本案原告并不是该他项权证的持有人，所以即使当时的债权人知道该他项权证的内容，也不能约束原告在取得他项权证后的诉讼时效的起算。因此，本案原告的诉讼时效并没有超过法定期限。
摘要2：【解读】诉讼请求——被告对不存在的房产颁发他项权证的行为违法并严重损害原告的合法权益。鉴于此，原告请求依法确认被告于1997年4月10日颁发房他证字第8-3568号房屋他项权证的行为违法。
- 日期： 04-24 13:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——债权人与抵押权人相分离时债权人能否享有抵押权
【案号】最高人民法院(2015)民一终字第107号
【法理提示】由于政府部门登记管理问题而出现的债权人与抵押权人相分离，此种情况下债权人能否依据各方的交易安排享有抵押权，存在不同观点，一种观点认为根据物权法定原则，债权人应为抵押权人，如果出现本案中债权人与抵押权人相分离的情况，则债权人不能享有抵押权，一审法院即采用此种观点；另一种观点认为，本案中，根据各方的交易安排，国瑞公司只是名义上的抵押权人，是为了履行案涉的借贷合同，不享有抵押权，债权人王某某为实质的抵押权人，各方在借贷合同、抵押合同中均有明确约定，因此，虽然债权人、抵押权人形式上分离，但债权人仍为实质的抵押权人，不违反《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）关于抵押权的一般规定。本案二审采用后一种观点，支持了王某某对案涉土地使用权享有优先受偿权的上诉请求。
摘要2：
- 日期： 04-24 13:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2016)皖民终582号
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。依据上述规定，当事人设定抵押权时，抵押权人应为债权人，即二者应为一致。本案中，璇进生物公司与隆达电力公司签订《借款协议》约定的债权人为隆达电力公司，丁某作为第三人以其自有房产为璇进生物公司的借款提供抵押担保，但唐某某骅与丁某签订的《抵押借款协议》中约定的债权人为唐某某，债务人为丁某，丁某以其自有房产为其债务承担抵押担保责任，且双方办理了抵押权登记，抵押权人为某某。即前份《借款协议》的债权人为隆达电力公司，而后份《抵押借款协议》的抵押权人为唐某某，两份协议中的债权人与抵押权人不一致。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条关于设定担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同，担保合同是主债权债务合同的从合同的规定，抵押合同作为债权债务合同的从合同，其设定的目的在于担保债权的实现，其从属性是抵押权的重要特征。《中华人民共和国物权法》第一百九十二条关于抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保的规定，亦明确了抵押权处分上的从属性。隆达电力公司虽为债权人，但不是抵押合同约定的抵押权人，唐某某虽为抵押权人，但其对丁健不享有案涉债权，故案涉抵押权的设立不符合法律规定。隆达电力公司依据房地产抵押登记主张对丁某房产享有优先受偿权依据不足。丁某关于抵押权未设立的上诉理由成立，本院予以支持。隆达电力公司虽辩称由于上海市宝山区房地产登记处不接受非金融企业间借款的抵押登记，故双方协商由唐某某代表公司办理抵押登记，但该辩称意见不能作为案涉抵押权登记在唐某某名下，却由其享的正当理由，本院不予采信。原审判决隆达电力公司对丁某名下房产享有优先权不当，本院依法予以纠正。
摘要2：
- 日期： 04-24 14:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第593号
【裁判摘要】本案中，虽然经登记备案的《借款抵押合同》载明的出借人为文某，但在一审、二审过程中，文某及拉图拉甘公司均认可，上述备案合同系为办理抵押登记手续而签订，本案所涉借款关系的实际出借人为鸿泰公司，鸿泰公司亦提交证据证明其实际向王某某、王某某交付了借款。二审判决在综合全案证据的情况下，认定鸿泰公司系案涉借款的实际出借人和相应抵押权的真实权利人，并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定，物权的种类和内容，由法律规定。二审判决确认鸿泰公司为实际抵押权人，并未违反法律关于抵押权种类和内容的规定。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。即虽然不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但在登记名义人、真实权利人等就物权归属及内容发生争议时，则应当根据相关证据，确认真实权利归属和内容。本案为抵押权确权纠纷，二审判决在查明案件事实的基础上，作出确认鸿泰公司为真实抵押权人的认定，并未违反《中华人民共和国物权法》关于物权公示公信原则的规定。
摘要2：
- 日期： 04-24 14:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2016)京民终191号
【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定:”受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案《贷款合同》由中讯建通公司、中国银行吉林分行、伯爵公司三方签订，系三方真实意思表示。《贷款合同》第16条明确约定：对于借款人违约的，委托人有权直接或受托人在取得委托人授权后行使担保物权。伯爵公司对中讯建通公司与中国银行吉林分行之间存在委托代理关系，以及《贷款合同》的上述约定系明知的。中国银行吉林分行接受中讯建通公司委托与伯爵公司签订《抵押合同》，该《抵押合同》所担保的主合同指向明确，担保的主债权即本案《贷款合同》所涉中讯建通公司的债权，故该《抵押合同》直接约束中讯建通公司和伯爵公司。虽然相关抵押登记载明抵押权人为中国银行吉林分行，但抵押登记仅具有对外公示效力，并不影响委托人（债权人）、受托贷款人及债务人（抵押人）的内部权利、义务约束力及抵押权的实现，更无从影响各方当事人诉讼主体资格的确定，且中国银行吉林分行亦明确确认应由中讯建通公司就本案抵押物享有优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 04-24 19:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终673号
【裁判摘要】关于颐和酒店公司应否向韩某承担抵押担保责任的问题。第一，．．．．．．故从上述合同的签订情况看，颐和酒店公司对于《委托贷款合同》的存在及韩某与平安银行海口分行之间的代理关系应当明知，其是在对韩某为案涉贷款实际权利人有清楚认知的基础上签订的两份《抵押担保合同》。第二，对颐和酒店公司名下屯国用（2010）第11-00033号国有土地使用权办理抵押登记时，虽然登记的抵押权人为平安银行海口分行，但因该抵押法律关系是为案涉贷款设定，在委托贷款法律关系中，受托人平安银行海口分行的代理行为产生的后果应当归属于委托人韩某。在本案诉讼中，平安银行海口分行也明确表示韩某享有案涉国有土地使用权的抵押权，故韩某可以自己的名义直接向颐和酒店公司主张以平安银行海口分行名义设立的抵押权。
摘要2：【摘要】保证债务应和主债务一样破产申请受理时停止计息——2018年7月26日，长春中院受理了吉粮米业公司的破产重整申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息"的规定，韩某对吉粮米业公司享有的债权应于2018年7月26日停止计息。担保债务具有从属性，依法亦应当停止计息。因长春中院已于2018年5月22日受理了案外人王晶对吉粮集团公司的破产清算申请，故韩某对吉粮集团公司享有的担保债权应于2018年5月22日停止计息。
- 日期： 04-25 07:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】贵州省高级人民法院民事判决书(2019)黔民终779号
【裁判摘要】代行村集体经济组织职能的村民委员会对外担保，虽然经过村民代表会议讨论决定但未经过村民会议授权，担保合同无效——《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条明确规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。"本案中，中山居委会主张2014年6月13日形成的第二个村民代表会议决议系喻某某和王某某采取欺骗的手段骗取村民代表签名，但其未提供证据证明，从当天召开村民代表会议的会议记录及出庭人员证言，应认定该村民代表会议决议形成过程真实。王某某依据村民代表会议作出的决议与城北村村委会签订了《抵押担保合同》，并到修文县和城乡规划建设局办理了抵押登记，王某某在一审中提交了城北村《村民自治章程》，其主张该章程系在修文县龙场镇社会事务办复印取得，欲证实村民代表会议就案涉抵押担保事项作出决议系基于全体村民的授权，但王某某未在规定期限内提交该证据的原件，且该证据上没有龙场镇社会事务办的盖章及单位负责人签名，该证据来源不清、形式不合法，故对该证据本院不予采纳。原城北村在签订案涉《抵押担保合同》前并未召开过全体村民会议。现有证据不能证明2014年6月13日城北村村委会召开的村民代表会议取得了全体村民的授权，可以对案涉抵押担保事项作出决议，因案涉房屋系全体村民的集体财产，对该财产以借贷、租赁或者其他方式处分应当经全体村民会议讨论决定方可办理，故2014年6月13日城北村村民代表会决议同意用城北村综合大楼土地使用权和房产权作价600万元为喻某某向王某某的借款500万元作抵押担保的决议因违反民主议定程序及相关法律规定而无效，则依据该决议所签订的《抵押担保合同》无效，作为不动产物权登记的基础已不再成立，故在修文县和城乡规划建设局办理的（修房他证修文县字第××号）抵押登记亦无效。王某某不能依据该抵押登记对钟山居委会的抵押房产享有抵押权。
摘要2：
- 日期： 04-25 10:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省东莞市中级人民法院民事判决书(2018)粤19民初16号
【裁判摘要】医院收费权质押——中融公司根据《抵押合同（一）》及《抵押合同（二）》、《质押合同》，主张对案涉的抵押财产、质押财产享有抵押权、质权。光华医院抗辩上述合同因违反《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定、《中华人民共和国物权法》第二百三十二条的规定而无效，中融公司对案涉光华医院的土地、建筑物、医疗设备、医疗机构收费权不享有抵押权、质权。根据《抵押合同（一）》第七条的约定，结合光华医院的经营范围、性质，可以认定中融公司主张的抵押财产均属于公益性用途，光华医院的上述财产属于不得设定抵押的财产范围。《抵押合同（一）》、《抵押合同（二）》因违反《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定而无效，中融公司要求在光华医院应承担的债务范围内对抵押财产（附件一、二）享有优先受偿权，本院不予支持。至于光华医院收费权的质押，已经办理了出质登记，也符合《中华人民共和国物权法》第二百二十八条的规定。中融公司根据《质押合同》的约定，要求在光华医院应承担的债务范围内对质押财产享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。
摘要2：
- 日期： 05-06 21:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4267号
【裁判摘要】本案中，彭某某作为鹏跃公司法定代表人，向中行宣威支行提供了鹏跃公司营业执照、公司章程、股东会决议、公司股东身份证、公司股东签字及公司公章印文样本、登记于公司名下的房地产权属证书。本院认为，中行宣威支行尽到了审慎的审查义务，属于善意相对人。第一，鹏跃公司虽然不是专门提供担保业务的机构，但是法律并不禁止公司以自有资产对外提供担保。鹏跃公司主张提供担保超出其经营范围，缺乏法律依据。第二，鹏跃公司股东会决议上四位股东的签字，肉眼无法确认是同一人笔迹，且股东会决议上加盖的鹏跃公司印章，经已发生法律效力的云南省曲靖市中级人民法院民事判决确认，与彭庆跃提供的公司公章印文样本一致。鹏跃公司主张该股东会决议明显虚假，缺乏事实依据。第三，《中华人民共和国公司法》第十六条第三款规定，为公司股东或者实际控制人提供担保的，该股东或受该实际控制人支配的股东不得参加股东会就该事项的表决，且该事项要由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。由于饲料公司并非鹏跃公司的股东或实际控制人，彭庆跃在鹏跃公司股东会为饲料公司提供担保事宜中的表决权并不在上述法条明确禁止之列。即使因彭某某同时担任两公司法定代表人而排除他在案涉担保事宜上的表决权，其他投赞成票股东所持表决权亦超过了参会股东表决权的半数。鹏跃公司以彭某某参加表决违反法律规定为由主张股东会决议无效，不能成立。第四，案涉抵押物登记在鹏跃公司名下，中行宣威支行有理由相信鹏跃公司有权对其名下的房地产设定抵押。鹏跃公司主张其不是抵押物的真实权利人，不影响案涉抵押权的效力。
摘要2：
- 日期： 05-15 14:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终210号
【裁判摘要】照法律规定和办理抵押登记的一般操作流程，抵押人和抵押权人在就抵押财产再次订立抵押担保协议后，本应到登记机关先申请办理涂销原抵押权登记，然后再申请办理新的抵押权登记，对抵押物新设立抵押权。．．．．．．双方当事人采取了变通的方式，于订立新的最高额抵押合同之后，留用原先办理的他项权利证书，并将该他项权利证书作为合同的附件继续使用。该变通做法虽与常规做法有所不同，但并不违反《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，同时在一定程度上也简化了当事人先办理涂销登记然后又办理设立登记之繁琐的程序。因此，根据案涉抵押人与抵押权人先后签订《最高额抵押合同》和履行合同及办理抵押登记的情况，本案实际是当事人先办理了抵押登记，然后又签订了新的抵押合同，且由于签订的是最高额抵押合同，故抵押权设立在先，所担保债权发生在后，并不违反相关法律的禁止性规定。由此，作为抵押人的张某某、乔某某、薛某应按照所签《最高额抵押合同》的约定，以其各自所有的抵押房产，为华宁公司的案涉8000万元债务承担抵押担保责任。
摘要2：
- 日期： 05-16 08:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申343号
【裁判摘要】认为追偿权并非代位权——《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。该条仅确立了保证人承担保证责任后向债务人的追偿权。追偿权并非代位权。本案中，《借款合同》《抵押合同》《担保合同》《变更协议》等均未约定开元公司履行代为清偿义务后，有权代位行使国家开发银行对丰友公司的抵押权，或者开元公司履行代为清偿义务后，国家开发银行将其对丰友公司的抵押权转移给开元公司。开元公司关于其作为保证人因代偿债务而取得债权人国家开发银行对债务人丰友公司的抵押权的主张，缺乏法律和合同依据。
摘要2：
- 日期： 05-18 06:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2019)浙民再545号
【裁判摘要】交付全部或大部分房款的购房消费者所享有的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，但应以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件——本案案涉房屋系住宅，而赵某某在杭州市又无其他住房，且其已经实际向亚细亚公司支付超过一半的购房款计833070元，在亚细亚公司未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，赵某某要求返还购房款之请求权在亚细亚公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。亚细亚公司提出，案涉房屋已经被人民法院强制拍卖，房屋产权已经不再登记在亚细亚公司名下，故赵某某不应享有优先受偿权。然如前所述，房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2019）最高法民终520号
【裁判要点】依据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人执行异议被驳回后，其异议与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起案外人执行异议之诉。据此，虽执行标的系生效裁判文书确认的抵押物，但案外人的诉讼请求并不否定生效裁判文书关于确认抵押权的内容，而是主张其对执行标的享有的民事权益足以排除强制执行的，人民法院应予受理。
摘要2：
- 日期： 05-27 08:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2019）最高法民申5142号
【裁判摘要】执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的一般原则。但执行异议复议规定第二十八条、第二十九条则进一步规定了何种情形下的不动产买受人可排除对于执行标的的强制执行。从执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定看，其针对的可以排除执行的对象是金钱债权，而“金钱债权”在一般意义上是与非金钱债权相对而言的，就广义而言，既包括了无担保或者其他优先性的普通债权，也包括设定了担保或者存在其他优先性的债权。从上述规定的沿革看，其与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条密切相关。尤其是在执行异议之诉案件审理中，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》作为适用于审判程序的司法解释，其立法目的对于判断执行异议复议规定第二十七条与第二十八条之间的适用关系尤为重要。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所要保护的主体是为满足生活需要而购买、使用商品房的个人。也就是说，为了生活消费需要而购买商品房的买受人，其对于所购房屋的权益，在符合法律规定的条件时，应当优先于抵押权等优先受偿权而获得保护。而对于是否系生活消费需要，则并不必然以是否系从开发商处购买一手房为标准予以区别对待。
【裁判摘要２】虽然执行异议复议规定第二十八条第三项规定的要件为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，但在本案情形下，不宜机械地理解为在执行异议之诉中，在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，就不能够对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。
摘要2：
- 日期： 06-19 16:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执监470号
【裁判摘要】建设工程价款优先受偿权范围不包括土地价值，房地产进行整体拍卖后拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿——本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、一百四十七条规定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分，建筑物、构筑物等转让的，所占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，即便房地分属不同权利人，在处置程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。本案中，上海二中院基于“房地一体"原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体"应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。
摘要2：
- 日期： 06-20 06:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：建设工程价款优先受偿权范围不包括土地价值，房地产进行整体拍卖后拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。
摘要2：
- 日期： 06-21 16:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省高级人民法院执行裁定书(2019)粤执异58号
【裁判摘要】为子女上学而购买二套房仍属于满足家庭生活需要，其商品房消费者物权期待权作为生存权益应优先于在建工程抵押权保护——关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋"应如何理解的问题。本院认为，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋"，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住、生活及学习要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善或是满足对孩子受教育的需求，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案中，金某某、刘某某提交的不动产登记查询结果显示刘某某在惠阳区××房，不动产权证号为xxx，建筑面积为51.48平方米。异议人主张是因为小孩需要在惠州市上户口就近入学，但涉案房产一直无法办证，才于2017年再买此套小面积房产给孩子上户口入学。经审查，异议人的未成年子女金某2，于2006年4月21日出生，正值求学年龄。由于小孩的受教育权是公民的基本权利之一，同样应受到优先保护，异议人的此项主张具有事实依据。而且，异议人是于2015年购买涉案房产，购买时间早于上述房产且支付了相应价款。因此，不能因为异议人为保障孩子的受教育权而后购买了一套房产就否定异议人依据上述司法解释对涉案房产享有的合法权益。
摘要2：【载《执行工作指导》（２０２０２０２）】
【解读】（１）2015年9月13日，异议人与惠州国墅园公司签定《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定异议人以393168元人民币的价格向惠州国墅园公司购买涉案房产；（２）刘某某名下有一套房，不动产权证，建筑面积为51.48平方米。异议人主张是因为小孩需要在惠州上户口就近入学，而涉案房产一直无法办证，才不得以于2017年再买此套面积小的房子给孩子上户口入学。
- 日期： 06-29 10:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号
【裁判摘要１】因开发商未按期交房致使《商品房预售合同》解除，房贷由出卖人承担，购房者无需还款——《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
【裁判要旨２】本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交付房屋而致使合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
摘要2：
- 日期： 07-14 08:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申2458号
【裁判摘要】（１）一般债权人不具有第三人撤销之诉的主体资格；（２）实际施工人不享有工程款优先受偿权——根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，有权提起第三人撤销之诉的主体为第三人，包括有独立请求权第三人和无独立请求权第三人。首先，圣大公司不是天乐公司与生源公司、工矿公司合作开发房地产合同法律关系的主体，不享有该法律关系中的权利，亦不承担义务，即对（2017）甘12民终263号案件的诉讼标的不具有独立请求权，不是该案有独立请求权的第三人。其次，圣大公司基于与生源公司、工矿公司、甘肃第一建设集团有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案的调解结果，享有要求生源公司给付金钱债务的一般债权，与（2017）甘12民终263号民事判决结果没有法律上的牵连关系，亦不具备无独立请求权第三人的特征。圣大公司基于（2016）甘12民初48号民事调解书享有对生源公司的一般债权，不在第三人撤销之诉保护的民事权益的范围。虽然圣大公司为实现前述债权申请对涉案土地采取保全措施，并不因此对涉案土地享有实体上的权利。圣大公司主张其对生源公司的债权中有部分系工程款，属于优先受偿的债权。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”建设工程价款的优先受偿权的请求权主体是承包人。同时，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条仅赋予实际施工人突破合同相对性向发包人主张欠付工程价款的权利，并未规定其可以主张建设工程价款优先受偿权，故圣大公司作为实际施工方不享有工程款优先受偿权。圣大公司作为一般债权人，也不具备《全国民商事审判工作会议纪要》规定的提起第三人撤销之诉的特别情形，因此不具备第三人撤销之诉的原告主体资格。
摘要2：
- 日期： 07-15 16:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1208号
【裁判摘要】未经抵押权人同意而签订《商品房买卖合同》有效——预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使何毅明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故抵押权人主张案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。
摘要2：
- 日期： 08-03 05:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终479号
【裁判摘要】购房人购买的是已经设定抵押的房屋，购房人对未能办理房屋过户登记存在过错——本案中，贵远信公司购买案涉房屋未办理过户登记，原因在于其购买前，该房屋已设立有其他人的抵押权登记。贵远信公司购买案涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人贵远信公司自身的原因。．．．．．．因此，一审判决关于贵远信公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行民事权益的认定并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-03 06:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2575号
【裁判摘要】虽然房屋上存在抵押，但买受人与出卖人之间约定涤除抵押权事宜的，视为买受人对抵押权可涤除产生合理信赖，买受人对房屋未能过户登记不具有过错——根据原审查明的事实，刘某某与徐某某签订房屋买卖合同时,案涉房屋虽处于吉林省吉林市高新区人民法院查封中,但同年即被该院解封。而案涉房屋虽然因银行贷款而设定了抵押权,无法进行正常的更名过户手续，但刘某某与徐某某签订的补充协议约定徐某某协助刘某某办理贷款转贷手续，将房屋贷款转到刘某某、刘某、徐某某名下。在案涉房屋抵押权未涤除的情况下,因朱某某与徐某某之间的租赁合同诉讼纠纷，案涉房屋于2011年、2012年被法院查封,且此后分别于2013年、2014年被续封。原审基于上述事实，认定刘某某对于案涉房屋无法办理产权过户登记不存在过错，亦不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。
摘要2：【注解】虽然买受人购买存在抵押房屋，无法进行正常更名过户手续，但是出卖人与买受人签订补充协议约定出卖人协助买受人办理办理贷款转贷手续将房屋贷款转到买受人名下，出卖人未履行其义务的，属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。
摘要1：解读：（１）《信托法》已经确认了信托财产的独立性，除《信托法》第１７条规定的四种情形外，人民法院不得对信托财产强制执行；（２）信托受益权作为一种财产权可以被执行（法院不得强制终止信托，不得侵犯信托法律关系中合同双方的合法权益）。
解析：在信托法律关系存续期间，独立于委托人与受托人的信托财产除《信托法》第17条规定的4种情形外，免予强制执行。
【注释】当信托公司作为信托纠纷案件被告，原告申请对信托公司固有财产进行诉讼保全时，根据《九民会议纪要》第９６条规定，为防止诉讼保全给信托公司的正常经营带来不必要的负面影响，应当秉持善意保全的理念，最大限度降低对信托公司正常经营活动的不利影响。——参考：《民事审判实务问答》243.信托公司固有财产的诉讼保全
摘要2：【注解１】被执行人为委托人——（１）信托存续期间信托财产区别于委托人的固有资产，委托人的债权人无权申请执行信托财产；（２）委托人设立信托前已对该信托财产设定抵押权等权利负担，享有优先受偿权的债权人可以申请执行对应的信托财产；（３）委托人与受益人为同一人（自益信托），委托人的债权人可以申请执行委托人的受益权；（４）信托终止后委托人的债权人可以申请归属于委托人的剩余信托财产。
【注解２】被执行人为受托人——（１）信托存续期间信托财产区别于受托人的固有资产，受托人自身债务的债权人无权申请执行信托财产；（２）受托人处理信托事务所产生债务，债权人要求清偿该债务可以申请执行信托财产；（３）信托财产本身应担负税款可以强制执行信托财产。
【注解３】被执行人为受益人——（１）信托存续期间信托财产区别于受益人的固有资产，受益人自身债务的债权人无权申请执行信托财产，但可以申请执行受益人的受益权；（２）信托终止后受益人的债权人可以申请执行归属于受益人的剩余信托财产。
- 日期： 08-08 19:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：未办理登记的不动产抵押合同的效力（最高法院民二庭第7次法官会议纪要）
【法律问题】在未办理登记的抵押不动产抵押合同中，抵押人应承担何种责任？
【法官会议意见】不动产抵押权的设立以登记为必要，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立，债权人如主张享有抵押权的，不应得到支持。但是否登记并不影响抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，就对双方具有约束力。如抵押人依约负有办理抵押登记的义务，但因抵押物灭失或转让而不能办理抵押登记的，抵押人应承担相应的违约责任，以抵押物的价值为限赔偿债权人履行利益的损失。连带责任须有明确的法律或约定依据，在双方并未约定抵押人承担连带责任的情况下，债权人请求抵押人承担连带责任的，人民法院不予支持。
摘要2：
- 日期： 08-10 06:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖北省武汉市中级人民法院执行裁定书(2019)鄂01执异1118号
【裁判摘要１】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。"根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对房屋享有的权利优于抵押权。本案中，案涉房屋用途为住宅，案外人属于上述规定中的“消费者"，且已支付大部分款项，故其享有的权利可以对抗本案在建工程的抵押权人。
【裁判摘要２】根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，商品房消费者名下虽有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋"。本案案外人竺某、赵某某系夫妻关系，竺某名下虽已有一套住房，但该房屋面积仅有43.6平方米，其购买的案涉房屋面积为84.44平方米，仍属于满足基本生活之需要，可以认定其符合上述规定精神。
【裁判摘要３】根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分"之规定，案外人基于案涉房屋享有的权利及于该房屋项下占用的土地使用权。故，案外人对案涉房屋项下占用的土地享有的权利能够排除执行。
摘要2：
- 日期： 08-10 07:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终160号
【裁判摘要】购房消费者的判断应从严审查、严格把握，购房者购买多套房产不属于满足基本生活之需情形，不能排除强制执行——《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可见，适用该批复的主体应是“消费者”，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而本案中系以其他债权抵付购房款的方式一次性购买三套房屋，超出一般生活所需，而戴某某未能进一步举证证明购买三套房屋确系生活需要，故戴某某主张其系消费者的依据不足，对其相关上诉请求不予支持。
摘要2：
- 日期： 08-10 20:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2017)最高法执监335号
【裁判摘要】案外人主张对案涉不动产享有在先租赁权，以对抗该不动产抵押权的执行的，本质为阻却房产的交付，执行法院应通过案外人异议程序予以审查，不得直接认定租赁关系成立并“带租拍卖”——本案被执行人系郑某某，涉案房产登记在其名下，执行法院临汾中院可以执行该房产。在该案的执行过程中，案外人赵某某向临汾中院提出对涉案房屋享有20年租赁权，且20年租金已一次性支付给房产所有权人郑某某的异议。案外人于案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。临汾中院未针对赵某某提出的20年“以债抵租"合同作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系成立并可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。同时，执行法院由此拟“带租拍卖"的行为亦会对涉案房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于李某某、赵某某债权的顺利实现。故，李某某、赵某某主张执行法院应对赵某某提出的20年租赁合同问题，作为案外人异议，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查的申诉理由成立，应予支持。
摘要2：
- 日期： 08-10 21:07
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2017)浙民终706号
【裁判要旨】债务人签订最高额抵押并借新还旧的，抵押权设立的节点为新债权成立后抵押变更登记的时间节点，不得对抗变更登记之前成立的租赁权。
摘要2：