- 日期： 10-23 21:52
- 作者：陈其象律师
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房地一并抵押
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2014）民申字第1170号
【裁判摘要】抵押土地但未抵押地上房屋，成立在后的租赁关系不得对抗成立在先的法定抵押权，此后承租地上房屋的人不能对抗抵押权人——根据《物权法》第182条第2款的规定，建设应当使用权抵押的，其地上建筑物视为一并抵押。此时，抵押权人取得地上建筑物抵押权与取得建设用地使用权的时间相同，该抵押权为法定抵押权。因此，即使建筑物未作抵押权登记，成立在法定抵押权之后的对建筑物的租赁关系也不得对抗抵押权人对建筑物的抵押权。
摘要2：【裁判摘要】《物权法》第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”上述第一款规定的实质是在我国目前房屋抵押登记和土地抵押登记分属不同部门办理的情况下，对房地产设定抵押权时的倡导性规范。第二款则是针对当事人未按照上述第一款规定一并抵押时的处理，即由法律直接规定为“视为一并抵押”。《物权法》第一百八十二条第二款的文义解释应是，只要在房地产之一的房屋（或者该房屋所占用的土地使用权）上已设立了抵押权，则与该房屋（或者土地使用权）相对应的土地使用权（或者土地使用权之上所附着的房屋）也一并设立了抵押权，而不论该抵押权是否已经办理了抵押登记手续。对于此种虽未依法登记但依据法律规定“视为一并抵押”的抵押权，其设立时间应与该房屋上设立抵押权的时间一致，即在该房屋上登记设立抵押权的同时，该房屋所占用的土地使用权上同时设立了法律规定的抵押权。
- 日期： 10-23 22:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2017）最高法民终38号
【裁判要旨】在建设工程价款优先受偿权与抵押权指向同一标的物，且该标的物拍卖、变卖所得价款不足以清偿工程欠款和抵押权所担保的主债权时，抵押权人的权益必然会因为建设工程价款优先受偿权的有无以及范围大小而受到影响。因此，抵押权人可对债务人与施工人之间的内容涉及实现建设工程价款优先受偿权的民事调解书提出第三人撤销之诉。
【裁判摘要】57号调解书内容错误将直接损害小河农商行的抵押权。建设工程价款优先受偿权是法定优先权，该权利一旦确定，当然优先于银行的抵押权，在建设工程价款优先受偿权与抵押权指向同一标的物，且该标的物拍卖、变卖所得价款不足以清偿工程欠款和抵押权所担保的主债权时，抵押权人的权益必然会因为建设工程价款优先受偿权的有无以及范围大小而受到影响。从现有的证据材料看，57号调解书的执行标的物有三套房屋，其中，在两套房屋上小河农商行设有抵押权，该三套房屋在57号调解书执行过程中三次流拍，后小河农商行设有抵押权的两套房屋一套被变卖，一套直接作价抵偿给永泰公司，而从剩余抵押物的评估价来看，尚不足以清偿小河农商行的全部债权，因此，小河农商行对于57号案件的处理结果，有法律上的利害关系。如果57号调解书存在错误，通过当事人约定的方式随意扩大法定优先受偿权的范围，将直接损害小河农商行的抵押权。
摘要2：
- 日期： 10-24 18:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执监204号
【裁判要旨】抵押权人提起的案外人执行异议不能排除对抵押物的强制执行——《民事诉讼法》第227条所指的案外人对执行标的提出的异议，其目的是排除对执行标的强制执行。抵押权人可以从执行标的的变价款中优先受偿，并不需要排除对抵押物的执行，强制执行程序可以保障抵押权人优先受偿权的实现。
【裁判摘要１】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定：“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”根据该规定精神，民事诉讼法第二百二十七条所指的案外人对执行标的提出的异议，其目的是排除对执行标的的强制执行。抵押权人可以从执行标的的变价款中优先受偿，并不需要排除对抵押物的执行，强制执行程序可以保障抵押权人优先受偿权的实现。本案中，泉州中行提出异议的目的亦非排除对土地使用权的强制执行，故本案不应当适用民事诉讼法第二百二十七条的规定。
摘要2：【裁判摘要２】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，泉州中院于2014年8月11日查封了案涉房产，故泉州中院查封案涉房产的效力及于案涉土地使用权。虽然该条第二款同时规定，“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示,未分别办理查封登记不影响查封效力。本案中泉州中院对涉案房屋进行查封登记先于厦门海事法院对土地使用权进行查封登记，且泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处在给厦门海事法院的送达回证上已经注明“已抵押登记，轮候查封房产”，虽然泉州中院未对土地使用权办理查封登记，但由于对房屋的查封效力及于土地使用权，故本案中泉州中院是首封法院。
- 日期： 10-24 21:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2015)川民终字第902号
【裁判要旨】抵押物被拆迁后所得补偿款由案外人领取的，应以案外人为物上代位权行使的被告。
【裁判摘要】在抵押关系存续期间，该抵押房屋因拆迁而灭失，其置换的房屋在本案审理过程中尚未修建。《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等财产优先受偿”。根据该规定，在担保物权的实体发生灭失时，如果存在担保物的价值变形物或代表物，则担保物权仍然可以于其上而存在，这是法律对担保物物上代位权的规定。因此，在抵押物被征收后，建行雅安分行依法享有抵押房产的物上代位权。但是，在本案实际履行中，由于罗某某将其所享有的征收房屋安置补偿权益转让于其子女。由其子郭某、其女罗某某与雨城区征收办签订《雅安市雨城区国有土地房屋征收安置补偿协议书》。而建行雅安分行在本案中对涉案抵押物主张优先受偿，涉及到案外人郭某、罗某某的民事权益。在本案中，建行雅安分行未将郭某、罗某某等列为当事人，故本案在郭某、罗某某等当事人缺位的情况下，对建行雅安分行请求的涉及案外人权益的抵押物优先受偿的主张不能直接进行审理，故对建行雅安分行在本案中的这一请求不予支持。
摘要2：
- 日期： 10-24 21:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申887号
【裁判要旨】银行同意转让抵押物，对抵押物不再享有抵押权——《物权法》第一百九十一条确立了抵押物需经“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了对抵押物的抵押权，抵押权人仅得就转让价金优先受偿。
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于农行道外支行因无法行使价金代位权而造成的损失，系农行道外支行与中财公司的债权债务关系，当事人应当另行主张。
摘要2：
- 日期： 10-25 14:51
- 作者：陈其象律师
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撤销拍卖
摘要1：【案号】北京市高级人民法院执行裁定书(2016)京执复36号
【裁判要旨】法院拍卖抵押物未通知顺位在后的抵押权人不属于撤销拍卖行为的事由——评估、拍卖中，未以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知顺位在后的抵押权人的，不足以构成严重违反拍卖程序，在没有证据证明损害了当事人或者竞买人的利益的情形下，不属于应当撤销拍卖行为的法定情形。
【裁判摘要】利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定的情形之一的，人民法院应予支持。本案中，四中院在拍卖公告中未说明涉案房屋存在抵押权的情况，未违反法律、司法解释的禁止性规定，也没有证据证明对交通银行厦门分行的权益造成了损害。四中院在评估、拍卖中，未以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知作为第二、第三顺位抵押权人的复议申请人，程序存在瑕疵，但不足以构成严重违反拍卖程序，也没有证据证明损害了当事人或者竞买人的利益。因此，四中院对涉案房屋的拍卖行为，不存在应当撤销的法定情形。
摘要2：【案号】最高人民法院驳回申诉通知书(2016)最高法执监411号
【法条链接】《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。／／优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
- 日期： 10-25 15:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2014)辽民二终字第00066号
【裁判要旨】已办理抵押登记的抵押房产即使被法院执行，法院对抵押物的执行行为也并不影响抵押权人依法对抵押物行使优先受偿权，且法院的执行行为并不能导致优先受偿权丧失。
【裁判摘要】军丰物资公司对设定抵押的房产依法办理了抵押登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十五条规定：已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。第八十条：在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。本案中，已办理抵押登记的抵押房产虽被法院执行，但法院对抵押物的执行行为并不影响抵押权人依法对抵押物行使优先受偿权，且法院的执行行为并不能导致优先受偿权丧失。
摘要2：
- 日期： 10-25 16:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2015)苏商终字第00078号
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该规定系基于建筑物与所占土地的不可分性而禁止抵押人分别抵押，“视为一并抵押”的涵义为推定建筑物及其所占用范围内的建设用地使用权构成一个统一的抵押标的物，只要其中的建筑物或建设用地使用权一项通过抵押登记的方式设立抵押权，即应认定已设立土地及其上建筑物的一体抵押权。单独抵押设立的公示及公信效力及于一体抵押物中的其他部分。在债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可一并要求拍卖或变卖抵押的地上建筑物及其占用范围内的建设用地使用权，并以拍卖或变卖金额担保债权的受偿。
摘要2：
- 日期： 10-25 20:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】上海市高级人民法院民事裁定书(2016)沪民申1909号
【裁判要旨】抵押权作为担保物权具有不可分性，即使债权人未能根据借款合同的约定全额履行借款义务，作为抵押权人的债权人仍可就抵押物的全部行使优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 10-25 20:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】烟台市中级人民法院民事判决书(2016)鲁06民初11号
【裁判要旨】受让部分债务的受让人可以就其享有的债权份额主张对全部抵押物行使抵押权。
【裁判摘要】依据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”之规定，本案工行西大街支行将所涉债权转让给原告时，其抵押权一并同时转让，原告对被告提供的抵押物，享有抵押权。鉴于抵押权的不可分性，在抵押权所担保的债权未全部受偿前，抵押权人有权就抵押物全部行使权利。由于本案工行西大街支行转让的债权仅是担保债权中的部分债权，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十二条第一款关于“主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权”、第七十一条第一款关于“主债权未受全部清偿的,抵押权人可以就抵押物的全部行使抵押权”的规定，原告可以就其享有的债权份额对本案所涉抵押物的全部行使抵押权。
摘要2：
- 日期： 10-26 19:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖北省高级人民法院民事判决书(2016)鄂民终1168号
【裁判要旨】当事人可协议将已存在的债权纳入最高额抵押担保。
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第二百零三条第二款规定“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围”，即只要最终实际发生的债权总额不超过双方约定的最高债权额，即使该债权发生在最高额抵押权设立前，也应当被允许增补到最高额抵押所担保的债权范围内。是否将已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围，系当事人自己的权利，只要双方协商同意，法律应当允许。故华成矿业公司与建行宜昌西陵支行协议约定将LDZJDKHT-XL2013047号《人民币流动资金贷款合同》项下债权纳入最高额抵押担保范围符合前述法律规定，建行宜昌西陵支行在债权到期后，有权在旭升工贸公司不履行债务时主张对华成矿业公司提供的抵押物优先受偿。一审法院关于涉案最高额抵押担保内容不包括LDZJDKHT-XL2013047的《人民币流动资金贷款合同》项下的债务的认定与事实不符，本院予以纠正。
摘要2：
- 日期： 10-26 19:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书（2006）浙民二终字第176号
【裁判要旨】债权人知晓最高额抵押权的抵押物被查封的事实的，主债权不再增加。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终543号
【提示】抵押物已被扣押后，抵押权人对抵押物的租金可优先于租金应收账款质权人受偿。
【裁判要旨】法院通过查封对抵押财产施加以公权力之后，抵押人收取孳息的权利即被剥夺，不论抵押权人是否通知孳息的清偿义务人，抵押权效力已及于孳息。从物权法第197条第1款规定的立法目的及抵押权的性质来看，对法定孳息清偿义务人的通知并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件而是对抗要件。
【裁判摘要】物权法第一百九十七条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人。物权法第一百九十七条规定的对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗要件。
【解读】最高人民法院通过目的性限缩的方式将《物权法》第197条关于通知法定孳息清偿义务人的规定限缩解释为对抗要件而非生效要件。
摘要2：【摘要１】《企业破产法》第二十条规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”据原判决查明的事实，2015年1月13日广东高院受理本案，同年3月24日天津一中院裁定受理天津九策高科技公司的破产重整申请，同年4月2日天津一中院指定天津市泛华清算有限公司担任天津九策高科技公司管理人。由于本案诉讼先于破产案件受理，根据破产法第二十条的规定，本案诉讼应在天津一中院指定天津九策高科技公司管理人且管理人接管该公司财产之后继续进行，而不应将本案移送受理破产案件的法院亦即天津一中院按确认之诉审理。本案判决生效后，天津一中院可依据本判决对民生银行深圳分行申报的债权进行确认，该破产债权亦将在重整程序中统一受偿。天津九策高科技公司有关原判决错误适用法律，对民生银行深圳分行的债权个别清偿将损害该公司其他债权人合法权益的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
【摘要２】自2013年12月31日和2014年12月25日该两份协议签订并生效之日起，民生银行深圳分行对天津九策高科技公司即享有请求支付案涉维权费用的债权，该债权的产生早于2015年3月24日天津九策高科技公司破产申请受理的时间。虽然该维权费用的具体数额系于破产申请受理之后由本案判决确定，但债权数额的确定并不影响该债权在破产申请受理之前已经产生的事实。故原判决判令天津九策高科技公司对案涉维权费用承担连带责任并无不当，本院予以维持。天津九策高科技公司有关该维权费用系参加重整程序的费用，不属于破产债权的主张不能成立，本院不予支持。
【摘要３】根据破产法第四十六条第二款关于“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”之规定，天津九策高科技公司按照原判决第四项和第七项就主债务的利息部分所承担的担保责任，应自天津一中院受理该公司破产申请时起停止计算。．．．．．．若破产申请被驳回，则不存在停止计息的问题。因此，本院不宜在本案中对停止计息问题进行判定，而应由受理破产申请的法院即天津一中院根据该破产案件的具体审理情况，确定天津九策高科技公司就主债务的利息部分承担担保责任的截止时间，其在确定利息计算截止日期时，可不受本案判决关于利息计算截止时间的约束。
- 日期： 10-27 07:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2017)闽执复1号
【裁判要旨】抵押物被扣押后抵押权人可收取法定孳息。
【裁判摘要】漳州中院2016年3月7日依法查封案涉房屋时，抵押权已经开始实现，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。因此，漳州中院向邱某某送达协助执行通知书，并要求其协助4月1日以后的租金于法有据。
摘要2：
- 日期： 10-27 07:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2015)湘高法民二初字第19号
【裁判要旨】抵押物被扣押前抵押权的效力不及于法定孳息。
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外”。根据上述规定，不动产抵押的抵押标的物是不动产本身，在抵押权实现之前，抵押权的效力原则上仅及于不动产本身，并不及于因该不动产产生的租金收益等孳息。因此，四达公司将涉案301房屋抵押给姜某某后，在姜某某实现抵押权之前，又将基于该房屋所产生的租金收益、物业管理费等应收账款出质给中信银行长沙分行并不违反法律的强制性规定。本院（2014）湘高法民二初字第20号民事判决在中信银行长沙分行与四达公司签订《最高额权利质押合同》并依法办理了应收账款质押登记的情形下，认定中信银行长沙分行对四达公司提供质押的租金收入以及物业管理费在最高债权额2.5亿元的范围内享有优先受偿权正确。
摘要2：【裁判规则】同一不动产上租赁收益权质押的质权人权利劣于已登记的不动产抵押权人。
【摘要】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条规定：“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿”。根据该规定，在本案存在姜某某的抵押权与中信银行长沙分行的应收账款质押权并存，二者之间发生竞合的情形下，成立在后的应收账款质押权不得对抗成立在先的抵押权，故姜某某成立在前的抵押权应优先于中信银行长沙分行的应收账款质押权受偿。
- 日期： 10-27 08:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江西省高级人民法院执行裁定书(2016)赣执异7号
【裁判摘要】依据《中华人民共和国担保法》第五十四条第（二）项规定，抵押物已登记的先于未登记的受偿。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第七十九条第一款规定，同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。因此，同一财产抵押权与质权并存时，如果抵押权已登记的，抵押权人优先于质权人受偿。
摘要2：
- 日期： 01-21 19:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2340号
【裁判摘要】《借款补充协议》约定，元亨曦地公司以其名下的三块土地使用权为信恒基公司向青岛天一公司的借款提供抵押担保。合同签订后，因双方均未办理上述土地使用权的抵押登记手续，故抵押权并未有效设立，在此情况下，青岛天一公司无权对上述土地使用权行使优先受偿权。虽然抵押权并未有效设立，青岛天一公司无权对抵押物行使优先受偿权，但在主合同即《借款协议》和从合同即《借款补充协议》均合法有效的情况下，元亨曦地公司对于因此给青岛天一公司造成的损失，应当承担赔偿责任。原审法院根据双方的过错程度，判决元亨曦地公司在其提供的抵押物价值的二分之一范围内对信恒基公司不能清偿的部分承担赔偿责任具有事实和法律依据，并无不当。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】
一、在借贷关系中，出借人为防止借款无法按期收回而要求借款人提供不动产作为债权担保的，双方应签订抵押合同并办理抵押物登记。出借人回避抵押担保制度，选择指定第三人与借款人签订委托合同并由该第三人取得出售借款人的不动产等重大权利的，此时委托合同虽意在实现抵押担保功能，但其项下的权利义务关系仍应受委托合同的法律规则之制约。
二、在委托合同项下，受托人负有遵照委托人指示，本着诚实信用的原则在授权范围内依法善意处理委托事务之法定义务。受托人无视委托人的真实意愿与切身利益，转而根据出借人指令恶意处分委托人财产，即使该处分行为对交易相对方发生效力，受托人仍应就其严重侵害委托人利益的行为承担相应赔偿责任。
摘要2：【解读】受托人无视委托人利益恶意处分委托人财产的，即使该处分行为发生效力，仍应就其过错承担相应赔偿责任。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第16号
【裁判要旨1】抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗抵押权。
【裁判要旨2】根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，房屋承租人主张拍卖房屋未通知其行使优先购买权，属于对人民法院执行行为是否合法的异议，而不属于对执行标的的异议。
【裁判要旨3】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却人民法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果。
【裁判要旨4】当事人所持因土地被征用而使抵押物发生变化、申请执行人就案涉土地使用权无权行使抵押权的主张，属于对执行所依据的法律文书的异议，而不属于对执行标的异议，应通过对执行依据的审判监督程序解决。
摘要2：【注解】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果。
【摘要】舒心门业申请再审称，．．．．．．本案舒心门业有两个租赁关系，一是国滨公司出租的土地使用权，另一是舒心建材出租的房屋使用权，一审、二审忽略了舒心门业与舒心建材之间的租赁关系，未作释明也未依职权追加舒心建材为被告，遗漏了应当参加诉讼的当事人，且在舒心建材未参加诉讼的情况下，认定案涉租赁合同无效，处分了案外人的实体权利。．．．．．．关于本案是否遗漏了应当参加诉讼的当事人问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，案外人执行异议之诉中，案外人对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。本案中，舒心门业作为案外人，对执行标的主张实体权利，以申请执行人中信银行和被执行人国滨公司为共同被告提起执行异议之诉，一审、二审法院根据其提起的诉讼确定当事人诉讼地位并无不当。舒心建材不属于本案中法院应当依职权追加的被告，舒心门业亦未举证证明其曾经要求追加舒心建材为被告，本案在程序上不存在遗漏了应当参加诉讼的当事人问题，故舒心门业的该项申请再审理由亦不能成立。
- 日期： 03-04 10:47
- 作者：陈其象律师
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借名购房
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2013)二中民终字第17142号
【裁判摘要1】一审法院判决认定：虽然民生银行在涉案房屋上设定了抵押权，但杜某某与杜某之间买卖的民事行为（该行为也是涉案房屋权属登记在杜超名下的原因行为）已经被人民法院生效判决认定为无效。而且民生银行在对杜某某、杜某提出的抵押物的权属状况进行审查时，曾委托评估机构到涉案房屋进行过评估，民生银行应当对涉案房屋的实际权属情况有所了解，在设定抵押权时，民生银行亦应对涉案房屋的权属情况进行更为审慎地审查。其与杜某某、杜谋的借款协议及抵押权纠纷，可通过另行诉讼的方式予以解决。
【裁判摘要2】二审法院认为：根据已生效民事判决的认定，杜某某与胡某某1、胡某某2所签协议书有效，杜某某与杜某之间买卖涉案房屋的民事行为无效，由此，杜超不能取得涉案房屋的所有权，且北京市住房和城乡建设委员会做出了撤销杜超房屋登记的决定。因此杜某将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行没有物权基础，民生银行现要求行使对该房屋的抵押权，无法实现。胡某某1、胡某某2虽然没有办理房屋的产权过户手续，但根据以上事实，其应当作为涉案房屋的实际所有权人。民生银行要求继续对涉案房屋强制执行，缺乏法律依据，其上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。
摘要2：【解读】借名买房中借名人有充分证据证明其未房屋实际权利人，也可对抗法院对出名人的强制执行（申请执行人对办理抵押存在过失）。
- 日期： 03-27 15:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——采矿权抵押未经备案登记的原因不属于《担保法解释》第五十九条之情形时不享有优先受偿权确认
【关键词】采矿权；抵押；登记；备案；优先受偿权
【裁判要旨】债权人仅持有抵押人交付的权利凭证，但不能提供实际办理抵押物登记手续相关证据的，不属于《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第五十九条规定的“因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记”的情形，不享有优先受偿权。
【案件索引】一审：天津市高级人民法院（2016）津民初3号（2016年7月4日）；二审：最高人民法院（2016）最高法民终605号（2016年12月7日）
摘要2：【解读】国土资源主管部门办理的矿业权抵押备案视为矿业权抵押权登记，矿业权抵押权自备案时设立——矿产资源作为土地附着物，探矿权、采矿权抵押应遵循登记生效主义原则，抵押权自登记时设立。在法律、行政法规尚未明确矿业权抵押登记部门的情况下，国土资源主管部门依据部门规章或者地方性法规办理的矿业权抵押备案可视为矿业权抵押权登记，矿业权抵押权自备案时设立。
- 日期： 03-27 15:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国土资源部关于采矿权人为他人债务提供担保的采矿权抵押备案有关问题的通知（国土资发〔2015〕56号）
【摘要】
为落实《国土资源部关于停止执行（关于印发（矿业权出让转让管理暂行规定）的通知）第五十五条规定的通知》（国土资发〔2014〕89号）精神，采矿权人以其拥有的采矿权为抵押物，为他人贷款债务提供担保而申请抵押备案的，应提交的申请资料、具备的条件、备案通知及抵押解除等相关要求，按照《国土资源部关于进一步完善采矿权登记管理有关问题的通知》（国土资发〔2011〕14号）第二十八条至三十一条规定执行，其中，抵押备案申请书需抵押人、抵押权人及债务人三方分别签字盖章。
本通知自印发之日起施行，有效期五年。
摘要2：
- 日期： 03-27 15:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2015)川民初字第32号
【裁判摘要】关于浦发银行温江支行对观斗高桥煤炭公司、汪家沟煤炭公司因煤矿关闭所获得的补助款是否享有优先受偿权的问题。依照相关法律规定，在抵押权已依法设立的前提下，如抵押物灭失后有代位物（如补偿金、赔偿金）的，抵押权人有权对该代位物行使优先受偿权。而本案中，浦发银行温江支行分别与观斗高桥煤炭公司、汪家沟煤炭公司签订《采矿权最高额抵押合同》后，未办理相关抵押手续。在我国，矿业权（包括探矿权、采矿权）属于行政许可取得的权利，我国矿产资源法及相关法规、规章对其流转均作出了限制性的规定，不允许当事人自由流转。以矿业权设定抵押本身虽然有别于直接转让，但抵押权人实现抵押权，必然产生矿业权转让的后果，故其实质是广义上的转让行为。因此，以矿业权设定抵押的，也应当满足法律规定的条件，并履行相关手续，否则，可能因构成变相的矿业权转让而难以完成，抵押权人的利益难以得到实际保障，国家规定的矿业权流转的审批制度也将被架空。目前，我国对矿业权抵押实行备案制，当事人应持抵押合同和矿业权许可证到原发证机关办理备案手续，抵押权应自此方得设立。本案双方并未办理相关的抵押备案手续，故相应抵押权未依法设立，浦发银行温江支行不享有抵押权。在此前提下，该行也不享有抵押物的代位物即补偿金的优先受偿权。原告浦发银行温江支行的该项诉请，本院依法不予支持。该合同当事人因签订、履行《采矿权最高额抵押合同》这一债权合同而产生的争议，可以依法另行处理。
摘要2：
- 日期： 04-26 14:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2014)湘高法民三初字第1号
【裁判要旨】转让设有抵押权的土地使用权仅在办理过户手续时受到限制，不影响土地使用权转让合同的效力——土地使用权行设定抵押权的事实，仅会导致土地使用权转让办理过户手续时受到限制，不影响土地使用权转让合同本身的效力。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，涉案《土地使用权转让合同》及《补充协议》经双方当事人协商一致已经成立并生效。被告日月公司辩称《土地使用权转让合同》及《补充协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，应为无效合同。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》的该项规定属于管理性规定，并非效力性规定，拟转让的土地是否达到25%以上的投资，并不影响土地使用权转让合同的效力。被告日月公司以其转让的土地未达开发投资总额的25%为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持；被告日月公司主张涉案土地在转让时已设置了抵押担保，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让的相关规定，转让合同应无效。经审查，涉案土地之上设定了土地抵押的事实已在合同中明确约定，双方当事人对此均明知且涉案合同及补充协议还约定了由日月公司提供置换物解除抵押，再为远和公司办理土地使用权变更登记，故涉案土地之上的抵押权应由日月公司提供置换物予以解除。土地使用权转让合同的签订并不影响抵押权人的权利，抵押权人仍可以就该抵押物行使其抵押权。因涉案土地上设定有抵押权的事实，仅令土地在办理过户手续时受到限制，而不影响土地使用权转让合同本身的效力。因此，被告日月公司的该项主张没有法律依据；日月公司还主张涉案土地被司法冻结，亦违反上述规定而应归于无效。根据查明的事实，原告远和公司与被告日月公司签订涉案《土地使用权转让合同》的时间是2011年6月20日，
摘要2：（续）签订补充协议的时间为2012年12月5日，而涉案土地被司法查封、冻结的时间是2013年10月24日，表明在签订涉案合同及补充协议时涉案土地上并没有司法查封、冻结的事实。况且司法查封、冻结的事实及法律后果仅导致土地使用权过户登记受限制，而不影响土地使用权转让合同的效力。综上，涉案合同及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方当事人均应严格履行合同。
【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民一终字第254号
【备注】上诉人湖南日月投资有限公司、彭某提起上诉后，未按通知书的要求缴纳上诉费，裁定按自动撤回上诉处理。
- 日期： 05-17 22:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】甘肃省高级人民法院民事裁定书(2017)甘民申1485号
【提示】签订商品房预约合同后，因房屋被抵押而未签订本约合同不适用定金责任。
【裁判摘要】德汇公司虽未在签订《商铺认购协议书》时告知王某所售商铺已抵押的事实，但该抵押权可在德汇公司偿还贷款后予以撤销，并不必然导致商铺产权无法办理或者合同目的无法实现，且双方协议仅为认购并未签订《房地产买卖契约》，王某的实际利益并未受到损失。若在签订《房地产买卖契约》后确因抵存在押权导致无法办理产权登记，可主张德汇公司的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，基于抵押权人同意出售抵押物，双方未能订立商品房买卖合同的原因并非一方当事人对认购协议无故反悔，王某交付的100000元定金是为担保《房地产买卖契约》的签订，德汇公司并未拒绝签订合同，也未出现必然导致合同目的无法实现的情形，不适用定金罚则。但在《商铺认购协议书》订立的过程中，确因德汇公司的缔约过失责任导致王某对合同订立目的存在合理怀疑，王某主张解除商铺认购协议合法有据，德汇公司应当返还100000元定金并承担利息，故原审判决并无不当。
摘要2：
- 日期： 05-31 16:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2013)高民终字第3121号
【裁判摘要】本案诉争房屋的抵押权设定在先，商品房买卖合同签订在后。（2008）一中民初字第6585号民事判决写明工商宣武支行有权就抵押物拍卖、变卖所得优先受偿，以偿还鸿润公司对工商宣武支行所负的相关债务。上述生效判决已经明确指定了执行财产，而本案诉争的房产亦为执行财产的一部分。判决生效后，即产生既判力，非经法定程序不得随意改变或者否定其内容和效力。工商宣武支行于2009年7月即申请了强制执行，案外人针对生效民事判决所确定的执行标的物提出的享有实体权利的主张不能对抗该法律文书的强制执行效力。因此，本院认为，应当许可工商宣武支行对本案诉争标的物继续执行。
摘要2：
- 日期： 05-31 17:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2017)京民终421号
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定:抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，秦某某于2006年从鸿润公司处购买诉争房屋时，鸿润公司已将在建工程抵押给工行宣武支行并办理了抵押登记，鸿润公司出售诉争房屋时既未通知工行宣武支行，亦未将在建工程已抵押之事实告知秦某某，在抵押权未消灭之前，依据上述法律规定，原判认定工行宣武支行可以行使抵押权并无不当。
摘要2：
- 日期： 06-06 14:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申1498号
【裁判摘要】本案中王某某作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。
摘要2：【摘要】本案购房人王某某提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形，涉及以下几方面问题：（一）关于王某某是否与中天公司签订合法有效的书面买卖合同，王奶奶提交了其在中天公司已经取得房屋预售许可证后至人民法院查封案涉房屋前期间与中天公司签订的《商品房买卖合同》，中天公司为其出具的案涉房屋销售不动产统一发票记载内容亦与《商品房买卖合同》所载信息相符并盖有中天公司发票专用章，且双方已实际履行合同，据此可以认定王某某与中天公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同已经订立。（二）关于王某某与中天公司之间的房屋买卖合同是否因无权处分而属效力待定，根据建银公司、中天公司与盛京银行签订的《委托贷款合同之补充合同》中关于“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续”的约定，以及中天公司取得案涉房屋商品房预售许可证的相关情况，原审法院认定建银公司已同意中天公司销售案涉房屋，并无不当。建银公司关于中天公司无权处分涉案房屋、《商品房买卖合同》效力待定的主张，不能成立。（三）一审法院已查明，王某某在大连市无其他用于居住的房屋。（四）对于王某某已全额支付购房款的事实，建银公司并未提出异议。因此，王某某提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的情形。
【解读】在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民四终字第19号
【裁判要旨】受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务提供财产担保的，管理人有权请求予以撤销。
【解读】在法院受理破产申请前１年，以其财产为原先没有提供财产担保的债务新增抵押担保的行为导致本可用于向普通债权人清偿的整体财产数额减少，损害了破产债权人的整体利益。在此情况下，管理人有权请求法院予以撤销。
摘要2：【摘要】关于成都太子奶公司的抵押担保责任问题。成都太子奶公司没有在本案一审审理过程中以反诉方式主张撤销权诉请，而是由其管理人向成都市温江区人民法院提起了撤销权纠纷诉讼，并不违反我国民事诉讼法的规定。该撤销权纠纷案的管辖权争议已于2010年3月4日由成都市中级人民法院作出终审裁定，成都市温江区人民法院作为受理破产申请的人民法院对该案享有管辖权。由于该案处理的是成都太子奶公司与苏格兰银行之间的抵押合同是否具有可撤销情形的问题，本案中成都太子奶公司是否应当承担抵押担保责任须以该撤销权纠纷案的审理结果为依据，故原审法院未依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第一款第（五）项的规定中止审理本案不当。目前该撤销权纠纷案已由成都市中级人民法院作出终审判决，本案现已具备继续进行实体审理的条件。从该撤销权纠纷案终审判决查明认定情况看，成都太子奶公司确系在人民法院受理破产申请前一年，以其财产为原先没有提供担保的债务新增抵押担保。成都太子奶公司的上述行为导致本可用于向普通债权人清偿的整体财产数额减少，损害了破产债权人的整体利益，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第（三）项的规定，人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务提供财产担保的，管理人有权请求人民法院予以撤销。成都市中级人民法院终审判决撤销成都太子奶公司与苏格兰银行的《机器设备抵押合同》以及双方办理抵押登记的行为，已经发生法律效力，对当事人具有法律拘束力。本案原审判决关于成都太子奶公司以抵押物对北京太子奶公司债务承担抵押担保责任的判项应予撤销。
- 日期： 10-15 15:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终436号
【裁判摘要】物权法第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”本院认为，在设定抵押权时，建筑物和其占用范围内土地具有不可分离的依附关系，法律将建筑物和其占用范围内建设用地使用权视为一个整体，规定了“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，即在抵押权设定时，应当将建筑物和其占用范围内建设用地使用权一并抵押，不允许分别抵押。以地上建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押，不得仅抵押地上建筑物。抵押地上建筑物的，债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并折价、拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权。本案中，中行甘井子支行与首宇公司签订的抵押合同一约定以首宇公司提供的三项抵押物作为担保，虽然双方只对上述第2项工业产房及第3项在建工程办理了抵押登记，对第1项国有土地使用权未办理抵押登记，但是第1项国有土地使用权是在第2项工业产房及第3项在建工程占用范围之内，双方对合同约定的第1项国有土地使用权作为抵押财产均有明确预期。根据物权法第一百八十二条的规定，第1项国有土地使用权应当与第2项工业产房及第3项在建工程一并抵押，未一并抵押的也视为一并抵押。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1987号