- 日期： 11-22 15:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民再53号
【裁判摘要1】（《抵押合同》第二条“担保的主债权及担保范围”均约定，担保的主债权为主合同项下的本金人民币1亿元，担保范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；第十一条“其他约定事项”下第11.1项分别约定被担保债权数额。十份《不动产登记证明》“其他”栏记载的担保债权数额与前述11.1项中约定被担保债权数额一致）根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十八条规定，《物权法》第十六条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定是物权公示公信原则的体现，以登记作为公示方式的不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，故应充分注意制度设计上的差别。……因此，本案以《抵押合同》第二条约定认定抵押权的担保范围是符合实际的妥当选择,也更贴近双方签订案涉《抵押合同》及办理抵押登记时的真实意图。
【裁判摘要2】债权人就抵押财产行使优先受偿权不以债务人丧失或者部分丧失清偿能力为前提——根据《物权法》第一百七十九条的规定，只要出现债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人可以就抵押财产优先受偿，并不以债务人丧失或部分丧失清偿能力为前提。原审判决天保小贷公司仅能在美瑞金公司不能清偿债务的情况下、对其不能清偿的部分就案涉抵押不动产折价或拍卖、变卖所得价款在各不动产被担保债权数额范围内优先受偿，违反了前述法律规定。
摘要2：
摘要1：解读：根据《九民会议纪要》第６０条之规定——（１）债权人有权请求抵押人办理抵押登记手续；（２）不能办理抵押登记的，债权人有权请求抵押人以抵押物的价值为限、不超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任范围承担责任。
解读１：［违约责任］《民法典担保制度解释》第４６条第１款规定：“不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。”
解读２：[赔偿责任]《民法典担保制度解释》第４６条第２款规定：“抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。”
解读３：[未明确是担保责任还是赔偿责任]《民法典担保制度解释》第４６条第３款规定“因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。”
摘要2：【注解１】根据《民法典》第５７７条规定，在抵押人没有履行抵押合同或者履行抵押合同不符合当事人约定时，债权人可以请求抵押人继续履行抵押合同即协助办理抵押登记从而取得抵押权。
【注解２】不动产抵押合同有效但未办理抵押登记的情形下——（１）未受清偿债权人在债权可以要求拍卖、变卖标的物来实现其担保功能；（２）至于债权人能否优先其他债权人受偿是担保物权的效力而非抵押合同的效力。
【注解３】（１）在抵押合同有效的情形下，抵押人应在抵押物的价值范围内承担担保责任，除非标的物因不可归责于抵押人的原因灭失且没有代位物，债权人对于未办理抵押登记是否存在过错不应成为影响抵押人承担担保责任的因素（只是影响债权人优先受偿权）；（２）但是，债权人因未取得抵押权而受到其他损失（如优先受偿权损失）则可以向抵押人主张赔偿责任（债权人对未办理等于登记也有过错可以减轻抵押人赔偿责任），但该赔偿责任和抵押人承担担保责任不能超过抵押物价值范围。
- 日期： 12-09 08:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3904号
【裁判摘要１】《执行异议和复议规定》第２５条能否排除第２８条适用？——执行异议复议规定第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。本案中，银鹰地产公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担担保责任，从而导致案涉车库被人民法院查封，朱某某主张其享有排除执行的权益，原审法院参照适用执行异议复议规定第二十八条规定进行审理，并无不当。关于农行渝北支行提出的应当适用执行异议复议规定第二十五条的主张，本院认为，执行异议复议规定第二十五条规定的是人民法院判断案外人是否为权利人的一般标准，第二十八条则是针对人民法院判断不动产买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出的更为明确具体的规定。农行渝北支行以执行异议复议规定第二十五条排除第二十八条适用，逻辑上不能成立；其主张的实质，仍是对原审法院认定朱某某享有排除强制执行的权益提出的异议，本院将在下文予以回应。
【裁判摘要２】抵押物买卖合同是否无效？——尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与朱某某签订《车位转让协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《车位转让协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《车位转让协议》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与朱某某签订的《车位转让协议书》合法有效，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-09 09:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3904号
【裁判摘要１】商品房买卖返租合同和回购合同性质属于商品房买卖合同而非民间借贷合同——唐某某等62户买受人与云天公司签订商品房买卖合同，约定买受人一次性支付全款购买商铺，同时将商铺返租出卖人；买受人在购买本商铺前，本商铺已经由出卖人租赁给食天下公司统一经营食天下国际博展中心项目；买受人还有权在一定年限后选择以原价要求出卖人回购该商铺；双方还对办理备案及办证事宜达成合意。合同签订后，唐某某等62户支付了房款，商铺则依约由云天公司统一返租，并向买受人支付租金。上述约定和操作，虽然与一般商品房买卖合同一方交房、一方付款的单一交易模式有所不同，但并未超出以买卖商品房为核心的合同目的。唐某某等62户在出资购买商铺后，通过向云天公司返租收取租金，实现对房产的收益，符合多数买受人购买商铺并不是为了自用而主要以出租为目的的使用形式，不能得出双方达成了隐藏的民间借贷合意的结论。即便合同约定了买受人在一定年限后享有要求出卖人回购商铺的权利，亦不能因此认定买受人无购房之本意。零陵农行再审申请中提交的中国房地产协会发布的《永州商铺10年房价概况和走势分析》不属于新证据，不能真实反映案涉商铺约定的售价与当时同地段商铺的市场价格存在差异，也不能直接证明案涉商铺价格售价过低、双方并非真实的商品房买卖合同关系。因此，零陵农行主张唐某某等62户与云天公司之间为固定出资、保本收息的民间借贷关系，理据不足，本院不予采信，二者应为商品房买卖合同关系。案涉商品房买卖合同合法有效，唐某某等62户买受人为案涉商铺的真实权利人。
摘要2：【裁判摘要２】已经买受并实际占有、使用和受益的房产作为抵押财产，抵押权不构成善意取得——据原判决查明的事实，唐某某等62户在支付完毕全部房款并将所购商铺返租后已实现租金收取，应当认定其已实际对案涉商铺享有占有、使用和收益的权利。虽然唐某某等62户因云天公司的原因尚未办理房屋产权登记，但现有证据表明，唐某某等62户曾多次要求云天公司办理合同备案登记和房屋产权登记，但云天公司以各种理由推诿拖延，故案涉商铺未办理产权登记并非唐某某等62户的过错所致。零陵农行作为商业银行，其开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信状况。案涉借款人云天公司为房地产开发公司，其主要资产为案涉楼盘“云天·芙蓉广场”。该楼盘商铺均采用先出售再统一返租形式进行销售，在销售期间进行了长期而广泛的宣传，零陵农行向云天公司发放贷款时对此应当知悉。当云天公司以“云天·芙蓉广场”的商铺作为抵押财产向零陵农行提供借款担保时，零陵农行应当对云天公司“云天·芙蓉广场”的销售情况进行充分的审查，尤其是案涉部分商铺返租的租金还是通过零陵农行向买受人发放。零陵农行更应审慎甄别云天公司提供的抵押财产中是否涉及已经出售的房产，避免错误接受已经出售的房产作为抵押，损害买受人的权利。由于零陵农行未尽到金融机构的注意义务，存在重大过失，在签订抵押合同、办理抵押登记时错误接受已经由唐某某等62户买受并实际占有、使用和受益的房产作为抵押财产，零陵农行对案涉商铺抵押权不构成善意取得。因此，（2014）永中法民三初字第41号民事判决认定零陵农行对唐某某等62户所买受的商铺基于抵押权而享有优先受偿的权利，明显损害了唐某某等62户无过错买受人的权利，原判决对该判项予以撤销，并无不当。
- 日期： 01-10 10:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1590号
【裁判摘要】交行陕西分行提出，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产"的规定，贺×和瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》无效。本院认为，《物权法》该条款规定的“不得转让"针对的是抵押的不动产的“过户行为"，“不得转让”即不得过户。该条款并非针对抵押的不动产转让合同的效力，不构成影响合同效力的强制性规定。．．．．．．本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住"，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。．．．．．．本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋"，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋。二审法院已查明贺×在陕西省无其他房产，故认定贺×名下无其他用于居住的房屋，并无不当。交行陕西分行再审申请提出，该条规定的“其名下”无其他用于居住的房屋，不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。该理由没有法律依据，本院不予支持。．．．．．．本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外"。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条即为第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外"中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书内容。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。
摘要2：
- 日期： 01-10 10:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3596号
【裁判摘要】房屋设定抵押后出卖，买受人支付购房款并占有，对不能过户存在过错，无权排除抵押权人执行——经查明，张××与兆祥公司签订《房屋订购协议书》及《房屋订购补充协议书》的时间分别为2014年3月17日及2014年6月25日，均晚于案涉抵押登记时间。且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在案涉房屋已经设立抵押且商品房预售许可证已经过期的情形下，张××与兆祥公司签订《房屋订购协议》及《房屋订购补充协议书》，未就订购房屋是否设定权利负担进行核查，未尽到注意义务，存在过错。
摘要2：
- 日期： 02-02 08:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省金华市中级人民法院民事判决书(2017)浙07民终4189号
【裁判摘要】本案中，工行义乌分行对抵押物华康公司所有的坐落于义乌市××、××号的房产（即案涉房产）在抵押合同约定的债务范围内享有优先受偿权，广发银行杭州文三支行对质押的华康公司就案涉房产的应收租赁款项在质押合同约定的债务范围内享有优先受偿权，均已经生效判决所确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外”的规定，不动产抵押的抵押标的物是不动产本身，并不及于因该不动产产生的租金收益等孳息。因此，华康公司将案涉房产抵押给工行义乌分行后，在工行义乌分行实现抵押权之前，又将基于该房产所产生的租金收益出质给广发银行杭州文三支行，并不违反法律规定，故两生效判决分别确定的抵押优先权及质押优先权系存在于同一财产上的两个不同的优先权。该两优先权虽在抵押权实现前并不存在冲突，但在依法实现抵押权时，基于上述法律规定，抵押权人工行义乌分行有权收取该抵押物上的天然孳息及法定孳息，原所有权人华康公司即丧失对抵押物天然孳息及法定孳息的权益。而广发银行杭州文三支行享有质押优先权的基础是华康公司对应收租金的收取权益，故在案涉抵押权实现后，在抵押物上就法定孳息即租金设定的质权归于消灭。因此，一审法院根据担保法解释第七十九条“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿”的规定，确认工行义乌分行对案涉房产享有的抵押优先权优先于广发银行杭州文三支行质押权受偿，并基于案涉房产上存在广发银行杭州分行的合法租赁权应予保护的缘由，对案涉房产进行带租拍卖，适用法律并无不当。在执行法院对案涉房地产裁定带租拍卖成交后，华康公司即失去案涉房地产的所有权，并进而丧失其对该房地产享有的其他权利，一审法院据此驳回广发银行杭州文三支行要求确认广发银行杭州分行与华康公司签订的《房屋租赁合同》项下自法院裁定案涉房地产所有权转移之日起至2030年11月9日止的房屋租金归其所有的请求亦无不当。综上，广发银行杭州文三支行的上诉请求于法无据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-03 11:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——未办理抵押登记的，抵押人应分别情况承担责任
【法理提示】依照物权法第十五条所规定的物权变动与原因行为的区分原则，是否办理抵押权登记不影响抵押合同的效力。抵押合同是否有效，根据合同法相关规定予以判断。抵押合同有效但未办理抵押登记的情形下，抵押人负有两项义务：一项是协助债权人办理抵押登记的义务，另一项是承担合同上的担保义务。抵押人违约未给债权人办理抵押登记时，债权人既可以要求抵押人承担因违约导致抵押权不成立的损害赔偿责任，也可以要求抵押人承担合同上的担保义务。
摘要2：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终934号
【摘要】未办理抵押、质押登记赔偿损失范围限定于本应抵押、质押的价值范围内——物的担保合同生效但担保物未办理登记情形下担保人责任的承担。首先，关于担保人所应承担责任的性质。在担保物办理了登记的情况下，债权人可以以其享有的担保物权就担保物直接行使优先受偿权，在担保物未办理登记的情况下，因担保人在担保合同中已经做出提供担保物以担保案涉债权实现的明确意思表示，未办理担保物登记之事实并不导致该合同义务的消灭，担保人仍应就担保合同项下的相关义务承担合同责任，包括依约对担保物的登记予以积极协助的责任，以及因其违约行为致使债权人受到损失而应承担的赔偿责任等。．．．．．．；其次，关于合成化工公司、融海公司承担赔偿责任的范围。设定担保物权的功能在于以担保物的价值保障债权人债权的实现。司法实践中，担保物的价值并非总和所担保债权的数额相等。《最高人民法院关于若干问题的解释》第七十三条规定，抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。因此，对于抵押人和质押人而言，其系以抵押物和质押物的价值为限对所担保的债权承担担保责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十三条的规定，因抵押人的行为导致抵押财产价值减少的，抵押权人也仅仅是有权要求抵押人停止其行为、要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保，抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。此种情形下债权人亦无权要求抵押人在抵押物价值之外承担责任。再次，因抵押人和质押人所承担的是担保合同项下的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。债权人与抵押人、质押人签订物的担保合同时，对于其只能在担保物价值范围内享有优先受偿权有着明确的预见，合成化工公司、融海公司未办理房产抵押登记以及股权质押登记，给长城资产所造成的损失应当限于本应抵押的房产、本应质押的股权价值范围内。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终81号
【裁判摘要】人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。但申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。民事诉讼法第一百零五条规定的申请保全错误赔偿责任为一般侵权责任。根据侵权责任法第六条第一款关于“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。"的规定，申请人承担损害责任在构成要件上须有过错。关于申请人过错的认定，应从当事人的主观过错、行为客观不法性等方面，结合案件事实综合判断。从主观因素来看，申请人一般应尽到合理、谨慎的注意义务，达到一般合理人标准，无故意或重大过失。从客观方面看，申请人的财产保全申请应有基本的事实依据与法律依据，对其诉讼请求有相应的证据予以支持，不能有显而易见的不法性。
摘要2：【摘要】本院认为，厦门国际银行珠海分行虽对伟雄集团提供的座落于佛山市顺德区容桂街道办事处卫红社区居民委员会环安路13号房产享有抵押权，但根据民事诉讼法第一百条、第一百零二条的相关规定，并不禁止抵押权人为实现债权而向人民法院申请财产保全，也不禁止查封抵押财产之外的其他与案件有关的财产。一审判决认为不动产的变现本身存在一定市场风险，且现行法律并未禁止享有抵押权的债权人申请财产保全的认定并无不当。
摘要1：解读：根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定，优先债权（担保物权、优先权）执行法院可以要求首封法院将查封财产移送其执行的条件包括——（１）优先债权已进入执行程序；（２）自首先查封之日起已超过60日且首封法院尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序。
【注释１】优先债权执行法院可以要求首封法院移送执行４个条件——（１）优先债权为生效法律文书所确认；（２）优先债权在其他法院进入了执行程序；（３）自首先查封之日起已经超过了６０日；（４）首先查封法院尚未就该查封财产发布拍卖公告或进入变卖程序。
【注释２】首封法院可以不向优先债权执行法院移送查封财产的处置权情形——（１）查封标的物存在争议，尚在执行异议审查或异议之诉审理过程中；（２）查封不动产涉及刑事案件执行，尚在协调处理中；（３）优先债权仅及于处分标的物的部分份额，首封法院拟就该财产进行整体处分；（４）房地分开登记的，抵押财产仅为地上建筑物或者土地使用权，首封法院拟将地上建筑物及土地使用权合并处分；（５）同一不动产存在两个以上优先权且首封法院为在先顺序优先权；（６）首先查封法院认为有其他不宜移送处分的情形。
【注释３】首先查封执行当事人之间达成执行和解协议、在先查封法院裁定暂缓执行或者中止执行等情形是否影响查封财产移送目前法律及司法解释无明确规定。
摘要2：【注解１】多个法院对执行财产查封、扣押、冻结由首封法院拍卖变价——《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第５６条规定：“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。”／“首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行。”
【注解２】在先查封、扣押、冻结法院不启动拍卖变价程序，普通债权的轮候查封债权人可以向在先查封、扣押、冻结法院提出执行行为异议，要求尽快启动处置程序——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第５条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；．．．．．．”
【问题】首封法院与轮候查封法院均为普通债权，在先轮候法院能否要求首封法院移送处置权？——（１）法律、司法解释未规定均为普通债权的在先轮候查封法院能否要求首封法院移送处置权；（２）首封法院怠于处置查封财产时轮候查封法院有权商请首封法院移送处置权。——福建省高级人民法院《关于首先查封与轮候查封均为普通债权的法院之间协调移送处置权处理意见》第１条
- 日期： 02-27 17:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6584号
【裁判摘要】社会经济活动中，在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。民法典施行前，针对抵押权与租赁权产生权利冲突该如何协调处理，法律没有作出明确规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”原则，表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。抵押权属于担保物权，体现标的物的交换价值属性，抵押权人行使权利实现抵押权，在实践中以发生标的物的所有权变动为一般样态。综合以上分析，本院认为判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。也就是说，同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。从本案以及与诉争租赁物(抵押物)相关案件查明的事实看，交通银行南通分行与天翔大酒店就案涉租赁物(抵押物)于2010年12月24日签订《最高额抵押合同》，于2010年12月28日办理抵押登记，设定了抵押权。2010年12月24日，天翔大酒店、灏旺公司、远东电器公司三方签订《房屋租赁协议》。但远东电器公司未能举证证明案涉租赁物(抵押物)于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，远东电器公司所主张的租赁权在实体法上不足以对抗交通银行南通分行的抵押权。在交通银行南通分行与天翔大酒店之间金融借款合同纠纷案件进入诉讼程序后，南通市中级人民法院于2018年6月22日第四顺位轮候查封了案涉不动产。该案件判决生效进入执行程序后，执行法院裁定拍卖、变卖诉争不动产，远东电器公司提出案外人执行异议被驳回后，提起了本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案诉讼程序中，远东电器公司一直未能举证证明其是否于人民法院查封前已经合法占有使用该诉争不动产。
摘要2：
- 日期： 03-10 08:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——抵押财产变价款分配之优先范围
【裁判要旨】抵押权的担保范围以当事人的约定为准，应及于主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，但迟延履行法院生效法律文书产生的加倍债务利息不在优先受偿范围之列。若抵押合同中未约定债权人可优先受偿法院罚息，则在执行程序中应作一般债权予以分配。
【案号】一审：(2016)沪0115民初83390号；二审：(2018)沪01民终344号
摘要2：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2018)沪01民终344号
【摘要１】迟延履行期间的加倍债务利息不在抵押优先受偿范围内——迟延履行期间的加倍债务利息是法定的，其产生的基础是债务人不履行生效法律文书确定的金钱给付义务。作为法院主动实施的一种执行措施，具有惩戒和赔偿的性质，其目的在于督促被执行人及时履行义务，而不是弥补优先受偿权人的损失。故迟延履行期间的加倍债务利息不应当在抵押担保债权所确定的优先受偿的范围内。
【摘要２】二审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。应当指出，一般抵押权与最高额抵押权是两个不同的法律概念。民生银行作为拍卖不动产的第一顺位一般抵押权人，其优先受偿的范围，依法包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
- 日期： 05-17 14:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省台州市中级人民法院民事判决书(2014)浙台撤终字第1号
【裁判摘要】未经抵押权人同意擅自转让抵押财产的民事调解书违反了物权法律规定且损害抵押权人利益，抵押权人可以提起第三人撤销之诉撤销该民事调解书——《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原审被告众星公司与上诉人润浩公司未经抵押权人路桥浦发支行的同意，擅自转让抵押财产，（2013）台玉民初字第1027号调解书确认众星公司协助办理过户手续，违反法律规定。润浩公司与众星公司在（2013）台玉民初字第1027号房屋买卖合同纠纷一案中，未将抵押事实如实向法庭陈述，致法院错误地确认了双方协议中协助办理过户手续的内容，责任应由双方当事人自行承担。至本案起诉时止，众星公司未归还路桥浦发支行的债务，上诉人也未行使涤除权消灭转让标的物上的抵押权，在一定程序上损害了抵押权人的利益，原审法院对（2013）台玉民初字第1027号民事调解书予以撤销得当。根据物权行为和债权行为的区分原则，债权转让协议有效并不必然导致相应的物权变动，上诉人以双方签订的合同有效为由，主张（2013）台玉民初字第1027号民事调解书正确，没有损害第三人权益，理由不足，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 07-05 21:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】河南省洛阳市中级人民法院民事判决书(2018)豫03民终1341号
【裁判摘要】未办理抵押权登记不享有抵押权，债务人破产时无权主张取回权——以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，郭××与师友公司于2011年1月26日签订《借款担保协议》，该协议约定师友公司到期不能清偿郭××现金及利息时，担保房产所有权归郭××所有。协议签订后，双方未对担保物办理抵押登记。郭××与师友公司签订的《借款担保协议》内容违反法律的禁止性规定，不产生物权变动的法律效果，且双方未办理抵押权登记，该抵押权未设立，郭××对约定房产不享有取回权。
摘要2：
- 日期： 07-07 19:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事裁定书(2021)辽民申8678号
【裁判摘要】中朋公司提起本案诉讼要求确认有权行使别除权，实质为请求确认其基于担保物权享有优先受偿权。经查，二审法院已发生法律效力的(2005)民(3)合初字438号民事判决，已经确认中国银行股份有限公司沈阳分行对案涉财产享有优先受偿权，中朋公司通过受让取得债权也取得了相应权利，二审法院执行中亦裁定变更中朋公司为申请执行人，中朋公司在本案中请求确认对案涉财产享有优先受偿权，构成重复诉讼，原二审裁定的认定并无不当。关于中朋公司别除权的行使问题。本案中三利公司破产清算债权审核尚未结束，破产管理人未对中朋公司发出债权审核确认通知书，尚未明确否定中朋公司主张的优先受偿权，破产管理人与中朋公司关于中朋公司的优先受偿权尚未形成实质争议，中朋公司行使别除权缺乏前提条件，本案二审裁定驳回中朋公司的起诉并无不当。
摘要2：中朋瑞生（沈阳）房地产开发有限公司、辽宁三利房地产实业有限公司别除权纠纷民事二审民事裁定书
【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事裁定书(2021)辽01民终13120号
【摘要】对于中朋公司是否有权直接且立即行使优先受偿权问题，按照《中华人民共和国破产法》第四十六条之规定，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。本院注意到中朋公司的债权确认等程序尚未完毕，如优先债权数额等事实也有争议，故中朋公司的权利应当在破产法框架内行使，本案不宜实体处理。（二审裁定驳回起诉）
【解读】中朋公司向一审法院起诉请求：确认原告对被告抵押给原告的位于沈阳市和平区砂山街玉屏路的[和平国用(2000)字第1023号]国有土地使用权中16600.29平方米土地财产(以下简称“抵押财产”)有权行使别除权就抵押财产提出拍卖变卖申请(原告申报的优先债权数额为人民币123,597,859.11元),排除破产管理人及破产庭设置的行权障碍。庭审中，原告增加一项诉讼请求为[和平国用（2000）字第1023号]土地使用权中抵押给原告的29套住宅在建工程行使别除权，本案诉讼费由被告承担。
- 日期： 07-10 09:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省宁波市中级人民法院民事判决书(2014)浙甬商终字第1357号
【裁判摘要】关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。涉案《协议书》约定，如东来公司不按约归还本息，则徐××已登记备案的房屋归徐××所有。此约定是一种担保权的实现方式，但约定内容与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定所禁止的流质条款性质一致。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。就本案而言，虽然双方所设立的是一种非典型的担保方式，但为平衡双方当事人利益及确保破产债务人东来公司的其他债权人的公平受偿之目的，涉案《商品房买卖合同》作为一种担保权实现方式也应遵循物权法有关禁止流质的原则，且《协议书》也明确签订该《商品房买卖合同》“并非真实的销售行为”，故原审法院对涉案《商品房买卖合同》作出的无效确认并无不当，即在东来公司不按约归还本息情形下，徐××不能以该《商品房买卖合同》请求对方交付该合同项下的房屋。但是，需要明确的是，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，《协议书》中上述约定条款包括《商品房买卖合同》在前述意义上的无效，仅是双方所设立的非典型担保行为中有关担保权实现方式的部分内容，不影响该非典型担保方式作为担保行为的其他效力，即在如东来公司不按约归还本息情形下，徐××可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式担保其债权的实现。
摘要2：
- 日期： 07-10 09:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书(2019)浙06民终2823号
【裁判摘要】在破产程序中迟延履行期间的加倍部分利息因其惩罚性特征应处于末位清偿——本案二审争议的焦点为迟延履行期间的加倍部分债务利息在破产程序中是否应当确认为优先债权。第一，案涉加倍部分债务利息系被上诉人对上诉人享有的债权。无论该债权是否属于有财产担保的债权，被上诉人所享有的加倍部分债务利息，其性质属于对上诉人享有的债权。《企业破产法》第四十四条规定，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。作为上诉人的债权人，被上诉人权利的行使亦应当符合破产法规定，按照破产法的规定在破产程序中申报，依照破产法的规定进行清偿。即使被上诉人就其该部分债权对上诉人的抵押物享有优先受偿的权利，因上诉人进入破产程序这一特别程序，故应判断其优先受偿是否符合破产法的规定。第二，案涉加倍部分债务利息属于民事惩罚性债权。迟延履行期间的债务利息，源于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第一款规定，根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。加倍部分债务利息是对迟延履行行为和妨碍民事诉讼行为的制裁和惩罚，敦促被执行人自觉履行判决、裁定等法律文书所确定的义务，并警戒其他人不再发生类似的违法行为，其债权性质属于民事惩罚性债权。第三，破产法的核心要义是保护全体债权人公平受偿。《企业破产法》第一条规定，“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法”。于本案而言，即使加倍部分债务利息可约定纳入抵押财产范围，现上诉人已进入破产程序，在破产财产已不足以清偿全部债务的情况下，将迟延履行期间的加倍部分债务利息作为优先债权或普通债权予以偿付，不仅致债权人之间利益明显失衡，且有将债务人所受之惩罚转嫁全体债权人之嫌，明显违反破产分配公平清偿的原则，因此应当劣后清偿。又，《全国法院破产审判工作会议纪要》第二十八条规定，破产债权的清偿原则和顺序。对于法律没有明确规定清偿顺序的债权，
摘要2：（续）人民法院可以按照人身损害赔偿债权优先于财产性债权、私法债权优先于公法债权、补偿性债权优先于惩罚性债权的原则合理确定清偿顺序。因债务人侵权行为造成的人身损害赔偿，可以参照企业破产法第一百一十三条第一款第一项规定的顺序清偿，但其中涉及的惩罚性赔偿除外。破产财产依照企业破产法第一百一十三条规定的顺序清偿后仍有剩余的，可依次用于清偿破产受理前产生的民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。如上诉人所主张，该条款包含三层内容，一是法律没有明确规定清偿顺序的债权清偿顺序，二是因债务人侵权行为造成人身损害形成的债权的清偿顺位，三是关于破产受理前产生的惩罚性债权清偿顺位的特别规定。上述第三层内容表明，在破产程序中，无论其原来属于何种债权以及是否具有优先权，迟延履行期间的加倍部分利息因其惩罚性特征应处于末位清偿。综上所述，案涉迟延履行期间的加倍债务利息系破产债权，但应当劣后于普通破产债权清偿，即待此次破产程序中所有普通债权人的债权得以完全清偿后，仍有剩余破产财产可供清偿时，再予以清偿，方诚公司上诉请求成立的部分，本院予以支持。
【解读】（１）迟延履行期间的加倍债务利息系破产债权；（２）但应劣后于普通破产债权清偿，即待此次破产程序中所有普通债权人的债权得以完全清偿后仍有剩余破产财产可供清偿时再予以清偿。
- 日期： 07-10 11:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省博兴县人民法院民事判决书(2019)鲁1625民初453号
【裁判摘要１】钢结构车间属于不动产——关于涉案钢结构车间属于不动产还是动产的属性问题。《物权法》第二条第二款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。"《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”由以上规定，可知，不动产是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物；动产是不动产之外的物，是指在性质上能够移动，并且移动不损害其经济价值的物。动产与不动产概念的区别主要表现在：第一，是否可以移动。动产通常可以移动，而不动产则不能移动。第二，移动是否在经济上合理。房屋等土地附着物也可能是能够移动的，但一旦移动耗资巨大，而动产通常可以移动，即使是沉重的机器设备，也可以移动，且较之于不动产其移动损耗不大。第三，是否附着土地。不动产除土地之外，其他财产如房屋、林木等都是附着于土地的，通常在空间上不可移动，若发生移动影响它的经济价值。而动产通常并不附着于土地。本案钢结构车间属于地上定着物，附着于土地，以其所搭建架构形成的空间发挥效用，在空间上不可随便移动，一旦移动将损毁降低其作为车间的价值，故应当属于不动产。同时，钢结构作为车间的搭建材料，钢结构本身也具有一定的价值属性，拆除钢结构车间后，对钢结构按质量变卖实现经济价值，但所获价款并非钢结构车间的价值。综上，涉案钢结构车间首先应属于不动产，在变换形态，即钢结构车间拆除后，剩余的钢结构才属于动产。
【裁判摘要２】钢结构车间设定抵押权应当到房屋管理部门进行不动产抵押登记，登记在前的动产抵押登记不能优先于不动产抵押登记受偿——关于涉案长城山东分公司的不动产抵押权与华伟公司的动产抵押权之间的优先权顺位问题。《物权法》第一百八十条第一款规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，
摘要2：（续）应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”由以上规定可知，抵押权如何设定的依据在于抵押物的属性，对于不动产抵押应依照《物权法》第一百八十七条规定办理，对于动产抵押应依照《物权法》第一百八十八条规定办理。涉案三个钢结构车间中，3号彩涂钢结构车间、3号镀锌钢结构车间于2011年4月25日办理不动产登记，为本案20××19号房产中的两个车间；3号镀铝锌硅车间于2013年10月14日办理不动产登记，为本案20××82号房产。工行博兴支行于2014年2月19日办理20××82号房产的不动产抵押登记，于2014年7月11日办理20××19号房产的不动产抵押登记，依据的是不动产权属登记，其公示效力较高，对抵押物属性及权属情况，尽到了必要的审查义务；博兴农商行于2014年6月6日办理涉案三个车间的动产抵押时，对车间的属性判断错误，对抵押财产登记情况未尽到必要的审查义务，其享有的动产抵押权优先权顺位，应后于工行博兴支行的不动产抵押权。综上，恒达公司破产管理人未考虑钢结构车间的属性特点，依据《物权法》第一百九十九条规定的登记先后顺序，确定抵押权的优先受偿顺位，属于适用法律错误，应当予以更正。
- 日期： 07-10 14:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2021)京民终156号
【裁判摘要】中海阳公司进入破产程序后，主债权停止计息的效力是否及于成都禅德公司｜本院认为，中海阳公司进入破产程序后，主债权停止计息的效力不应及于担保人成都禅德公司。理由如下：首先，破产法第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”，该条是债务人进入破产程序后，对债权利息如何止付所作的特别规定，但仅规定破产债务人与其债权人之间如何在该程序中计息问题，并未涉及担保人。其次，担保制度的设立目的即是为了预防债务人不能清偿的风险，成都禅德公司在签订《抵押协议》《补充协议》时，已经预见到其有可能要代替主债务人中海阳公司承担包括本金、利息在内的全部债务。无论债务人是否破产，该责任和风险在上述协议签订之时即已存在，并不因债务人破产这一事实的出现而消减或免除。因此，北京银行昌平支行要求成都禅德公司承担破产申请受理后的债权利息，本身并未加重成都禅德公司的担保责任。第三，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第二十二条规定，人民法院受理债务人破产案件后，债权人请求担保人承担担保责任，担保人主张担保债务自人民法院受理破产申请之日起停止计息的，人民法院对担保人的主张应予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条明确规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。因案涉《抵押协议》第二十一条约定，成都禅德公司或中海阳公司在本协议有效期内被宣告解散、破产或歇业的，北京银行昌平支行有权处分部分或全部抵押资产，并从处分后的价款中优先受偿。即在《抵押协议》签订时，北京银行昌平支行与成都禅德公司均认可在中海阳公司进入破产程序后，以抵押财产价值实现北京银行昌平支行的全部债权。如果适用《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第二十二条的规定，显然背离了北京银行昌平支行的合理预期。故成都禅德公司应对担保协议项下的全部债务承担担保责任。一审法院相关认定正确，本院予以维持。
摘要2：
摘要1：解读：（１）《民法典》第４０３条规定动产抵押“未经登记，不得对抗善意第三人”，该“第三人”不包括普通破产债权人；（２）动产抵押未办理登记就该动产优先于普通破产债权人受偿而享有破产别除权。
【注解】（１）《民法典》第４０３条规定动产抵押“未经登记，不得对抗善意第三人”，该“第三人”的范围界定应是对同一抵押标的物享有物权关系的人，债务人的一般债权人（普通破产债权人）并不包括在内；（２）动产抵押权未办理登记并不因此丧失其优先受偿的性质，否则即意味着无论抵押权是否成立，在法律效力上都与一般债权没有任何实质差异，都将被同等对待，明显与动产抵押权的立法初衷相违背。
摘要2：【注释】未办理抵押登记的动产抵押财产不享有优先受偿权（破产别除权）——（１）《民法典担保制度解释》第５４条规定：“动产抵押合同订立后未办理抵押登记，动产抵押权的效力按照下列情形分别处理：．．．．．．（四）抵押人破产，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。”在抵押人破产的情形下，未办理抵押登记的抵押权人主张就抵押物优先受偿的，法院亦不应予以支持。（２）因此，抵押人破产，未办理登记的动产抵押权人对抵押财产不享有优先受偿权（即未办理动产抵押登记的抵押财产不享有破产别除权）。
- 日期： 07-16 05:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江西省高级人民法院执行裁定书(2018)赣执复105号
【裁判摘要】法院受理对主债务人破产申请不能发生对担保人中止执行法律效果——首先，《中华人民共和国企业破产法》第一百二十四条“破产人的保证人和其他连带债务人，在破产程序终结后，对债权人依照破产清算程序未受清偿的债权，依法继续承担清偿责任”，规定在该法“破产清算”章的“破产程序终结”一节，该法条只是规定破产清算后，债务人虽然应予注销，但保证人和其他连带债务人对破产债权未能清偿的部分仍具有清偿义务，并未限定债权人必须在主债务人的破产程序终结后才能向保证人和其他连带债务主张权利。因此，吉安中院受理对本案主债务人天祥公司的破产重整申请，并不能发生对溪远公司中止执行的法律后果。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十四条第一款规定的“保证期间，人民法院受理债务人破产案件的，债权人既可以向人民法院申报债权，也可以向保证人主张权利”，并不意味着债权人只能选择其一，两种途径可以并行不悖，否则将因为其中一个债务人破产使“连带责任”变成“补充责任”，与《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一项规定的连带债务中任一连带责任人均对主债务负有全部清偿义务的法律属性相背离。至于该法第四十四条第二款的规定，依照《最高人民法院关于对云南省高级人民法院就如何适用关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释第四十四条请示的答复》（[2003]民二他字第49号）精神，仅适用于债务人在破产程序开始时保证期间尚未届满，而在债权人申报债权参加清偿破产财产程序期间保证期间届满的情形。本案中，吉安中院受理对天祥公司破产重整之前，溪远公司的连带保证责任已为生效法律文书所确定，并不适用该司法解释的规定。再次，关于双重受偿的处理问题。本案中，如果本案债权人中行南湖支行已经在主债务人天祥公司破产程序中受偿，被执行人溪远公司在执行程序中可以债权消灭或部分消灭等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议，或者对债权人中行南湖支行提起返还不当得利之诉等其他途径予以救济。
摘要2：【注解】主债务人破产时应否中止对保证人及抵押担保财产的执行程序？——在主债务人破产重整期间执行法院不应中止对保证人及其名下抵押财产的执行程序。
- 日期： 09-07 23:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终702号
【裁判摘要１】一审法院认为：根据《典当管理办法》第三条的规定,典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本案中,亿嵘铜业公司并非从事典当活动的企业法人，其与朱××签订的《房屋典当合同》虽违反了《典当管理办法》的相关规定，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《典当管理办法》非法律、行政法规，仅是管理性规范，不能作为判断合同无效的依据,故本案《房屋典当合同》有效。案涉合同约定朱××支付约定房屋典价款，取得了该房屋的居住使用权和收益权，合同期内，房屋不计算租金、朱××支付的典款不计算利息，亿嵘铜业公司须对房屋质量负责；朱××有权对承典房屋进行转租或转典；合同期满，亿嵘铜业公司有权收回房屋、朱××有权收回典款。该合同名义上为典当，实际上是以息代租的房屋租赁合同。故对朱××关于双方依《房屋典当合同》成立房屋租赁关系的主张，予以支持。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。涉案房屋现已由朱××装修入住、使用且该协议尚在二十年期限内，双方均应严格依约履行合同义务。朱××与亿嵘铜业公司的租赁关系发生于2015年工行长汀支行就涉案房屋设定抵押权之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”之规定，
摘要2：（续）本案中涉案房屋的租赁关系不受该抵押权的影响,法院有权对涉案房屋带租进行拍卖。故(2019)闽08执异50号执行裁定驳回朱××关于解除对涉案房屋查封强制执行措施的异议请求并无不当,朱××要求不得拍卖涉案房屋的诉讼请求无事实、法律依据,不予支持。
【裁判摘要２】二审法院认为：一审认定朱××与亿嵘铜业公司之间为租赁关系并无不当。现朱××已提供证据证明其在人民法院查封之前已签订《房屋典当合同》，并已实际支付了房屋典价款以及实际占有使用案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。一审认定朱××在最长租赁期二十年内可以继续占有和使用该财产，并无不当。另外，案涉房屋虽属于工业用房，但朱××与亿嵘铜业公司之间并非商品房买卖关系，不影响双方之间的租赁关系的成立。
【解读１】诉讼请求：1.判决不得对坐落于长汀县XX镇XX村的宿舍楼(汀建房权证城字第2××7号)X房和第一层X号店执行拍卖；2.确认朱××与第三人亿嵘铜业公司签订的《房屋典当合同》合法、有效；3.诉讼费用由被告承担。
【解读２】一审判决:一、朱××与福建省亿嵘铜业有限公司订立的二份《房屋典当合同》分别在2011年2月11日－2031年2月10日、2012年7月31日－2032年7月30日期限内合法有效；二、驳回朱××的其他诉讼请求。二审判决驳回上诉，维持原判。
【注解】典房典权人能否排除强制执行？——典房合同名义上为典当，实际上是以息代租的房屋租赁合同，典房人可以根据《执行异议和复议规定》第３１条规定排除强制执行。
- 日期： 10-23 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1590号
【裁判摘要１】《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"二审法院参照该规定，结合案件事实认定贺×的行为符合以上情形。现交行陕西分行申请再审认为，二审法院认定的上述基本事实缺乏证据证明。对此，本院评析如下：（一）关于贺×是否已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。交行陕西分行提出，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产"的规定，贺×和瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》无效。本院认为，《物权法》该条款规定的“不得转让"针对的是抵押的不动产的“过户行为"，“不得转让"即不得过户。该条款并非针对抵押的不动产转让合同的效力，不构成影响合同效力的强制性规定。故交行陕西分行提出的该理由，不能成立。根据二审法院查明的事实，2014年8月6日，贺×与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定贺×购买瑞麟君府南区10号楼2单元1层20103号房屋，合同价款为55万元。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年1月27日，西安中院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定，查封了案涉房屋。根据上述事实应当认定，贺×与瑞麟公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）关于贺×所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住的房屋的问题。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住"，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，贺×所购房屋性质为居住用房。故交行陕西分行提出的贺×无法证明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定贺×所购房屋是居住用房。关于贺×名下是否还有其他房屋的问题。西安房管局出具的《财产查询反馈信息表》显示，贺×名下未登记其他房屋。交行陕西分行认为，贺×仅能证明其在陕西省内无其他用于居住的房屋，
摘要2：（续）而不能证明其在全国范围内再无其他用于居住的房屋，贺×亦未提供证据证明其配偶、子女名下均无其他用于居住的房屋。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋"，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋。二审法院已查明贺×在陕西省无其他房产，故认定贺×名下无其他用于居住的房屋，并无不当。交行陕西分行再审申请提出，该条规定的“其名下"无其他用于居住的房屋，不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。该理由没有法律依据，本院不予支持。（三）关于贺×已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。．．．．．．故一、二审判决认定贺×支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十并无不当。
【裁判摘要２】《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条即为第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，因为它是第二十七条的但书内容。第二十九条之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。据此，在贺×的行为符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在案涉商品房上设定有抵押权，贺×也享有足以排除强制执行的民事权利。本案中，贺×已承担相应举证责任，提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的情形，二审法院参照适用该规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，认定贺×享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。
- 日期： 10-25 07:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号
【裁判摘要】《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；确立了同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权源于租赁合同，作为一种特殊债权，受到了物权化的特殊保护。基于租赁合同，承租人主要享有两种权利：一是依据租赁合同，请求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。前者属纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利因具备“占有”这一公示性表征，则会产生物权化与特殊保护之问题，亦为真正意义上之租赁权。即，对租赁权的物权化特殊保护与其具有“占有”这一物权公示状态密不可分，亦因此，实质性租赁权的成立以占有为条件，判断租赁权产生对抗性的时间起点亦为占有时；此亦符合确立“所有权变动不破租赁”原则，以避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权之制度本意。于不动产执行之时，在先设立的租赁权得以对抗抵押权，承租人须同时满足以下条件：一是于抵押权设立前成立真实有效的租赁合同关系；二是承租人实际占有使用该不动产；承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。具体言，就租赁权与抵押权的对抗效力，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约履行支付租金的合同义务，并实际占有使用租赁物的，可以认定成立在先租赁权；在此情形下，租赁权之物权化保护规则得以适用。．．．．．．(一)旌展贸易公司与佳宇电机厂是否成立真实有效的租赁合同关系．．．．．．．书面合同作为当事人之间达成一致合意之载体，于依法成立时对合同双方产生拘束力及履行效力，但于认定合同双方之间的合同关系或者合同当事人所享有合同项下之权益，得以对抗合同之外权利或其他法律关系时，除审查是否签订真实的书面合同外，还应综合考量该合同是否进行了备案或公证、是否实际履行了合同项下义务、是否基于合同义务之履行产生一定的对外公示状态等合同履行事实，以评判当事人之间是否真实形成足以产生外部对抗效力的合同关系。．．．．．．(二)旌展贸易公司是否实际占有使用案涉厂房｜租赁权就性质而言属债权而非物权。
摘要2：（续）合同法上之“所有权变动不破租赁”，突破合同相对性之一般规则，赋予承租人特殊的权益保护，故亦称之为租赁权之物权化。债权之物权化保护，应具有一定形式的权利外观作为公示方式；合法有效的公示，方能产生对抗买受人的效力。因此，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当提交证据证明其于所主张的租赁期内实际占有使用该不动产。同时，基于租赁权得以对抗其他一般债权之本质，在于保护承租人对承租物实际利用之自由和利益，故上述“占有使用”，通常认为应是承租人实质意义上的实际占有使用；这是由于，如果离开承租人对租赁物具有直接支配、控制的物权化权利外观和内涵，则很难产生优于普通债权之特别效果。．．．．．．综上所述，旌展贸易公司提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的租赁权，其请求确认带租拍卖、中止要求其腾房、停水停电等强制措施的执行异议，不能成立。
- 日期： 10-25 14:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异125号
【裁判摘要】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，法院裁定中止对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施，属于案外人执行异议和执行异议之诉——案外人旌展公司作为承租人仅享有阻止租赁物交付的请求权，且该请求权的享有必须是租赁合同签订于查封之前或抵押权设立之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签认合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持"的规定，对案外人旌展公司提出中止腾房、停水、停电强制措施及带租拍卖的异议请求主要审查以下三个要件，一是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂是否签订合法有效的书面租赁合同，并按约支付租金；二是案外人旌展公司是否合法占有并使用涉案不动产；三是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂之间的租赁关系是否成立于人民法院查封之前。本案案外人旌展公司提供的证据可以证实其在人民法院查封之前与佳宇电机厂签订书面租赁合同，并按合同约定履行交纳租金的义务，且实际占有使用涉案不动产，其对涉案不动产的租赁权符合上述要件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，本案涉案不动产虽系申请执行人的抵押财产，但该抵押权设立在本案租赁关系成立之后，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押财产的受让人继续有效。因此，鉴于本案案外人旌展公司对涉案不动产的租赁权设立在抵押权和法院查封之前，可以排除本院强制交付与停水、停电等强制执行措施，其异议主张可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：案外人请求带租拍卖的异议成立，中止本院对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施。
摘要2：【解读】案外人请求中止要求案外人腾房、停水、停电等强制措施，并在（2017）闽09执212号公告中披露涉案房产已经存在租赁关系的事实，在拍卖、变卖后阻止向买受人移交涉案房产。
- 日期： 12-16 09:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】抵押权人同意抵押人转让抵押不动产，买受人对未能办理过户登记不存在过错，有权排除执行——案涉抵押不动产销售引发的抵押权人优先受偿权与买受人物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。房地产开发中常因开发建设资金不足而需利用建设用地及在建工程抵押融资，在具备销售条件后又需销售以回笼资金偿还融资款，这时就需要抵押权人适度变更担保权利的实现形式。如果各方当事人都严格按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定进行交易操作，则是对各方当事人均无风险的交易活动。但是，如果开发商不诚信，将不动产虚假、低价销售或转移销售资金，则会危及抵押权人的权利实现，从而引发抵押权人和买受人之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形,其中第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可对抗享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。诉争房屋为不动产,赵××、王×作为买受人的权利能否排除东方资产重庆公司作为抵押权人的强制执行,需要从四个方面进行考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。．．．．．其次，关于是否在查封之前已合法占有的问题。．．．．．．第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项，买受人主张系诉争不动
摘要2：（续）产买卖合同项下款项,应承担相应的举证责任；如果买受人将款项通过银行转账支付到第三人名下账户，则买受人应提交当时的证据证明该款项支付的是诉争不动产买卖合同项下价款，由于涉及第三人的实体权利，常需第三人通过到庭作证等方式参与诉讼以便查明认定相关事实；如果买受人以收款收据而主张现金交付的，则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证，供人民法院综合判断。．．．．．．第四，关于未办理过户登记原因问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是认定未办理过户登记非因买受人自身原因的两种情形。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。但是,如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；此时,抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务,除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案中，抵押权人东方资产重庆公司已向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，抵押人中坤锦绣地产公司亦将其作为诉争房屋买卖合同的附件，赵××、王×对于诉争房屋的买卖产生合理信赖。虽东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司签订《监管协议》对销售回款进行监管，但该协议并不为诉争房屋买受人赵××、王×支付款项前所知晓，监管账户亦未在赵××、王×与中坤锦绣地产公司的买卖合同中约定为付款账号，中坤锦绣地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产重庆公司债务，系中坤锦绣地产公司违反合同约定而严重失信，但也是东方资产重庆公司应当承担的合同风险，赵××、王×对款项支付亦无过错。因此，赵××、王×作为买受人，在购买诉争房屋过程中已尽到相应的注意义务，诉争房屋未能办理过户登记并非赵××、王×的原因。
摘要1：解读：（１）抵押权预告登记不具有排除法院强制执行的效力；（２）抵押权预告登记权利人对抵押权预告登记房屋不能排除强制执行。
【注释】根据《民法典担保制度解释》第５２条规定，抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款：
（１）预告登记不具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；
（２）预告登记具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
摘要2：【注解】（１）抵押权预告登记并非不动产买卖中预告登记，抵押权预告登记不能排除强制执行；（２）但抵押权预告登记符合一定条件可以具有优先受偿权。
- 日期： 12-28 17:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】建筑工程的承包人享有的工程价款优先受偿权的实现方式应是就工程折价或者拍卖的价款优先受偿而不是直接取得所有权，以物抵债工程款不享有优先受偿权——根据原审查明的事实，长城资产公司对嘉利成公司享有的债权以及对案涉二期在建工程享有的抵押权形成时间早于司××与嘉利成公司、新鲁班公司签订以包含案涉5套房屋在内的9处房产抵顶司××全部工程价款的协议时间之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，嘉利成公司未经过长城资产公司同意以案涉已经抵押房屋抵顶司××工程款，不符合上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建筑工程的承包人享有的工程价款优先受偿权的实现方式应是就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，而不是直接取得所有权。且根据原审查明的事实，司××没有在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定的六个月的法定期限内行使优先受偿权，且其关于对案涉工程的工程价款享有优先受偿权的主张亦与另案生效判决认定新鲁班公司就案涉工程价款享有优先受偿权的认定相矛盾。故司××基于其系案涉部分工程施工人，其与嘉利成公司、新鲁班公司签订了以案涉房屋抵顶工程款的协议而主张其系案涉房屋合法权利人并享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏法律依据。原审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，认定司××不享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益，认定事实及适用法律并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 06:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】预告登记、网签或备案与权属转移登记无必然联系，买受人有权排除执行——《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。．．．．．．案涉《车位申购协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故宋××未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。
摘要2：【裁判摘要２】关于《车位申购协议书》的效力问题｜银鹰公司与宋××于2016年2月24日签订的《车位申购协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定宋××受让“车位使用权"，但结合前后文可知，当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与宋××签订《车位申购协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《车位申购协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《车位申购协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与宋××签订的《车位申购协议书》合法有效，并无不当。
- 日期： 01-01 10:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】申购书具备买卖合同主要条款时应视为已订立书面买卖合同——银鹰公司与伍××于2015年8月31日签订的《银海新城一期车位申购协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定伍××受让“车位使用权”，但结合前后文可知，当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与伍××签订《银海新城一期车位申购协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《银海新城一期车位申购协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《银海新城一期车位申购协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与伍××签订的《银海新城一期车位申购协议书》合法有效，并无不当。
【裁判摘要２】《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。本案中，银鹰公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担担保责任，从而导致案涉车库被人民法院查封，伍××主张其享有排除执行的权益，原审法院参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理，并无不当。
摘要2：