- 日期： 12-28 17:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】承包人行使建设工程价款优先受偿权签订折价协议但未办理变更登记无权以物权所有权排除执行——本案恒浩公司虽然与康桥公司签订了以案涉房屋折抵工程款的协议，但未办理物权变更登记，故依据上述法律规定，恒浩公司不能以其对案涉房屋享有所有权为由排除执行。．．．．．．《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。"该条法律规定的系建设工程价款优先受偿权的行使方式，并未规定承包人与发包人协议将工程折价后，承包人即取得该工程的所有权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”依据该条司法解释规定，也不能得出承包人行使优先受偿权，与发包人协议将工程折价给承包人，承包人即取得所有权的结论。恒浩公司提出的其是案涉房屋的建设工程施工人，基于对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，与康桥公司签订协议将案涉房屋折抵工程款给恒浩公司，依据上述法律和司法解释规定，恒浩公司已取得案涉房屋所有权的主张，于法无据。
【裁判摘要２】建设工程价款优先受偿权折价协议不适用《执行异议和复议规定》第２８条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因自身原因未办理过户登记。”本案恒浩公司与康桥公司签订的是以案涉房屋折抵工程价款协议，并非上述司法解释规定的买卖合同，故恒浩公司关于依据上述司法解释规定，其对案涉房屋享有物权期待权，可以排除执行的主张，亦不能成立。
摘要2：
- 日期： 12-28 18:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】抵押权不得优先于承包人基于建设工程价款优先受偿权对房屋享有的权益——经审查，刘××在涉案房产查封前与瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》，并通过抵扣工程款的方式支付了全部价款，之后因为该房屋查封未能办理过户手续。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”因此，交行陕西分行享有的抵押权不得优先于刘××基于建设工程价款优先受偿权对房屋享有的权益。
摘要2：
- 日期： 12-28 18:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】建设工程价款优先受偿权优先于抵押权——第一，刘×购买案涉房屋系工程抵款的房屋。．．．．．．第二，建设工程价款优先受偿权优于抵押权。《执行异议和复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”即原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《建设工程价款优先受偿权问题批复》）第一条即是上述第二十七条的例外。《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故交行陕西分行对案涉房屋虽然享有抵押权，但其享有的抵押权不得优先于建设工程价款优先受偿权。本案中，刘×在人民法院查封之前已与瑞麟公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且刘×在二审中提供的证据足以证明案涉房屋系工程抵款，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百八十六条和《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条关于建设工程价款优先受偿权的规定。二审法院依照上述规定，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十三的规定，认定刘×享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律正确。交行陕西分行认为本案应适用《执行异议和复议案件规定》第二十七条的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。由于本案应适用《合同法》第二百八十六条和《建设工程价款优先受偿权问题批复》第一条之规定，关于刘×所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住房屋、刘×是否在人民法院查封之前合法占有房屋、刘×是否属于无过错买受人、是否已支付购房款等事实认定不影响刘×享有足以排除强制执行的民事权益的法律认定，不予审涉。
摘要2：
- 日期： 12-28 18:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照；（２）购房消费者有权排除工程价款优先受偿权强制执行——在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，赵××作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断赵××对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。
摘要2：（续）2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释就买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用该批复进行裁判，属适用法律不当。
【注解】《建设工程优先受偿权批复》第２条规定实质已经融入２０１５年施行的《执行异议和复议规定》第２９条规定条款之中，《执行异议和复议规定》施行后不可仅适用《建设工程优先受偿权批复》第２条规定进行裁判。
- 日期： 12-28 19:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者——首先，本案中马×作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《执行异议规定》第二十八条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关再审申请理由，不能成立。其次，原审法院关于本案购房人马×提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条规定条件的认定是否有误问题。经查，马×作为案涉房屋买受人，系在中天公司已经取得房屋预售许可证后、人民法院查封案涉房屋前与中天公司签订《商品房买卖合同》，且在案证据证明马×交纳了全部房款，中天公司向其出具了记载内容与《商品房买卖合同》所载信息相符的销售不动产统一发票，中天公司在人民法院查封前已向马×交付了案涉房屋，马×也为案涉房屋交纳了物业费、水电费等相关费用。在此事实基础上，原审法院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效，马×在法院查封前系合法占有案涉房屋，理据充分。另，原审已查明，案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以马＆等购房人支付的购房款清偿相关债务、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非因马×自身原因未办理过户登记。因此，原审法院认定马×的异议符合《执行异议规定》第二十八条规定的排除人民法院强制执行的情形，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-29 16:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时应适用《执行异议和复议规定》第２９条规定而排除第２８条的适用，房屋买受人有权根据第２８条规定排除工程价款优先受偿权人对房屋执行——关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。上述两条款及《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，排除第二十八条的适用。原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合以上四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。
摘要2：
- 日期： 12-31 07:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据郑州市不动产登记中心记载，案涉房屋的产权登记在元龙公司名下，被执行人张××作为预告登记权利人要进一步取得所有权，办理本登记，尚需符合更严格的条件。张××购房后因银行按揭断供违约，导致贷款银行起诉要求偿还银行贷款，元龙公司起诉要求解除商品房买卖合同。案涉商品房买卖合同解除之后，张一铎已无法取得房屋所有权，导致预告登记失效，对房屋不能办理本登记具有过错。张××能够合法取得案涉房屋的基础已经丧失，张××不再享有相应的物权期待权利，元龙公司作为原出卖人对案涉房屋享有的是物权性质的返还请求权。九民会议纪要第124条规定，在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，作为双务合同的商品房买卖合同解除后，双方互负返还义务，元龙公司已经将被执行人张××交纳的首付款和银行按揭款交纳到执行法院，在此情况下，元龙公司作为案涉房屋的开发企业有权申请解除查封、排除执行。
摘要2：
- 日期： 12-31 09:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——房屋消费者物权期待权在执行异议之诉中的保护
【裁判要旨】在执行程序中，基于对消费者生存权的维护，赋予消费者对买受房屋享有排除另案执行效力的物权期待权。具体应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九之规定，在满足法定条件情况下，房屋消费者物权期待权可排除另案强制执行。
【裁判摘要】第２８条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第２９条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议，第２９条的规定是第２８规定的特殊情形即专指房地产开发企业商品房出售的情形——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。现华融资产云南分公司和史××针对本案应当适用该规定的第二十八条还是第二十九条之规定产生争议。本院认为，第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而根据本案查明的事实，案涉房屋系房地产经营者明丰公司所开发的商品房，史××系向房地产开发企业明丰公司认购商品房，讼争的被执行的房屋即是登记于房地产开发企业名下的商品房，故本案依据史××诉讼主张的权利基础，应适用第二十九条之规定。华融资产云南分公司认为一审法院适用法律错误，本案应当适用第二十八条的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 12-31 11:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《查封扣押冻结规定》第１５条与《执行异议和复议规定》第２８条均可以适用于案外人执行异议之诉——首先，案涉房屋系被人民法院采取诉讼保全措施而查封，财产保全裁定的执行适用《查封扣押冻结规定》。《查封扣押冻结规定》第十七条对需要办理过户登记财产能否查封、扣押、冻结的规定，涉及无过错买受人民事权益的保护，可以作为判断高××民事权益能否排除强制执行的依据。高××在案涉房屋被查封后提出了执行异议，《执行异议复议规定》第二十八条关于不动产买受人对不动产提出异议时审查标准的规定，亦涉及无过错买受人民事权益的保护，同样可以作为判断高××民事权益能否排除强制执行的依据。《查封扣押冻结规定》第十七条对需要办理过户登记的财产能否排除强制执行作出了规定，《执行异议复议规定》第二十八条对不动产能否排除强制执行进行了细化和完善，虽然两者系分别针对执行程序中的执行行为与执行异议办理所作的规定，但关于排除强制执行、保护无过错买受人民事权益的意旨相同，并不存在矛盾冲突，其关于能否排除强制执行的规定在本案中均可予以适用，二审判决适用《执行异议复议规定》并无不当。其次，执行异议作为执行异议之诉的前置程序，主要解决的是执行问题。根据执行效率原则，其审查以形式审查为主、实质审查为辅，但并非不进行实体审查。在此基础上，案外人执行异议之诉作为一项正式的诉讼程序，给予案外人举证质证、法庭辩论等诉讼权利，以实体审理为主，更加注重案外人民事权益的实体审查。但执行异议及案外人执行异议之诉均衍生于执行程序，均是案外人以其对执行标的享有实体民事权益为由启动的救济程序，两者的规范意旨相同且相互衔接。因此，在案外人执行异议之诉程序中，适用《查封扣押冻结规定》《执行异议复议规定》关于案外人民事权益能否排除强制执行的规定，有利于充分保护案外人的民事权益，亦有利于人民法院规范、统一民事诉讼和执行尺度。高××申请再审提出的有关二审判决不应适用《执行异议复议规定》而应适用《查封扣押冻结规定》，以及执行异议程序与案外人执行异议之诉不能适用同一规定的主张不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 12-31 14:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《查封扣押冻结规定》第１５条与《执行异议和复议规定》第２８条在执行异议之诉中可以同时适用——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”二审判决之后施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也有类似规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”相关规定都体现出一个原则：房屋买受人已经支付完全部价款（或依约支付部分价款并按法院要求支付剩余价款）、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记的，对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。参照前述规定所体现出的原则和精神，结合本案中天奥公司已经支付完全部价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实，本院认为天奥公司基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张应当获得支持。
摘要2：
- 日期： 12-31 14:34
- 作者：陈其象律师
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以物抵债
摘要1：【裁判摘要】（１）以物抵偿债务适用《执行异议和复议规定》第２８条规定；（２）执行异议之诉可以同时适用《执行异议和复议规定》与《查封扣押冻结规定》——《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，陈××夫妻与信阳亿诺投资有限公司及其法定代表人曹××签订的《协议书》，是在曹××享有的对陈××的债权到期的情况下签订，是各方真实意思表示，合法有效。该协议约定以案涉房屋抵偿债务，应当视为曹××作为买受人已向陈××交付全部购房款。案外人宋××使用案涉房屋开设超市，且于查封前向曹××交付租金，应当认定曹××已占有使用案涉房屋。本案无证据表明曹××因自身原因未能办理房屋过户。原审法院根据查明的事实，认定曹××对案涉房产享有足以排除执行的民事权利，符合上述司法解释规定。
摘要2：
- 日期： 12-31 14:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《查扣冻规定》不是判断当事人实体权利的主要依据——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定制定的目的和适用范围主要是“为了进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施”，并不是判断当事人实体权利的主要依据，原审法院也并非根据该条规定处理本案。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原审判决并未引用，故聚鼎公司提出原审法院适用上述两条规定错误的主张不能成立。
摘要2：
- 日期： 12-31 16:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】案涉金鑫商场商住楼因存在一房二卖问题，长期未竣工决算，也达不到房屋交付的条件，河南省濮阳市人民政府（以下简称濮阳市政府）出于保护实际买受人合法权益的目的，为了解决历史遗留问题，在金鑫商场补缴相关税费之后。在濮阳市政府对金鑫商场商住楼合法性予以认可的情况下，如果因案涉房屋未办理预售许可证而机械的认定《购房认购书》无效，将导致房屋被查封拍卖的后果由房屋买受人承担，有失公平。故基于张××与金建公司之间签订的《购房认购书》是双方真实意思表示，且案涉房屋已经实际交付的情况下，原审法院从维护社会稳定、保障商品房交易秩序和保护交易现状的角度出发，认定张××与金建公司之间签订的《购房认购书》有效并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-31 16:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据调卷审查和询问当事人，在西安中院于2015年5月7日查封案涉房产之前，闫××与瑞麟公司于2014年12月13日就该房产已经签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该房产至今未取得预售许可证，但并非闫××原因造成，而是瑞麟公司经营中出现的特殊情况所致。案涉房产以上的地上三层是西安市临潼区教育局出资委托瑞麟公司代建，地下一层也就是案涉房产是瑞麟公司出资建造的，并非一般意义上的商品房，再考虑到瑞麟公司的特殊经营状况。因此，不宜依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定未取得预售许可证就导致案涉房产买卖合同无效。．．．．．．因此，闫××的主张符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形。原判决据此认定，闫××就执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并不缺乏证据证明，亦不存在适用法律错误的问题。
摘要2：
- 日期： 12-31 16:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本案中,在秦皇岛银行表示于1998年清理材料过程中发现涉案房产至2013年其就涉案房产提起诉讼主张权利前后长达十几年的期间内，秦皇岛银行既未申请办理产权过户登记手续，亦未向人民法院主张过涉案房产权利，且在为何始终没有办理涉案房屋产权过户登记手续的问题上，秦皇岛银行仅表述是因珠海四维公司名下房屋处于涉诉状态所致，并未提供有效证据予以证实，故不足以认定秦皇岛银行对未办理涉案房产过户登记手续无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，无论秦皇岛银行是否已全额支付涉案房屋购房款以及是否实际占有使用涉案房屋,秦皇岛银行对涉案房产均不享有足以排除执行的实体权益，原判决驳回秦皇岛银行关于中止执行及确权的诉讼请求，事实与法律依据充分。
摘要2：
- 日期： 12-31 17:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】案外人不能提供支付购房款转款凭证，法院不能推定其已经支付购房款——执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及到申请执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋消费者对买受房屋享有排除强制执行的民事权益。实际上，该规定赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人效力，突破了合同相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效，是否签订在人民法院查封之前，是否倒签；所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（不限于买受人所购房屋所在地）；支付房屋价款的证据是否充分，付款事实是否真实，已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十；等等。在依法保护案外人合法权利的同时，也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。关于本案二审判决认定郭××已经支付全部购房款是否缺乏证据证明问题。一审判决认定，郭××仅提交在合同签订当日以银行转账方式取款175000元的银行取款凭证，未提供证据证明该银行转账取款的收款方为众凯公司任丘分公司一方，即郭××不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款且支付的价款超过合同约定总房款的百分之五十，故郭××就涉案执行标的楼房不享有足以排除强制执行的民事权益。二审判决改判的理由是，虽然郭××不能提交向众凯公司任丘分公司缴纳房款的转账凭证及正规销售
摘要2：（续）发票，但其提交的存款及取款凭证、众凯公司任丘分公司的原始收据、穆××的证人证言、徐××的证人证言、中华人民共和国税收完税证明，结合众凯公司任丘分公司的陈述，能够形成一个完整的证据链，在河间联社不能提供反证的情况下，能够推定郭××已支付全部房屋价款。本院认为，二审判决关于郭××已支付全部房屋价款的推定缺乏证据支持。第一，执行异议之诉涉及申请执行人的利益，仅依靠被执行人一方出具的收据或者对案外人付款事实的承认不足以认定已经支付购房款的事实。第二，对于一审判决驳回郭××诉讼请求的主要理由，即郭××未提供证据证明其提交的银行转账取款的收款方为众凯公司任丘分公司一方，二审判决未作分析。第三，二审判决对郭××提交的存款及取款凭证、众凯公司任丘分公司的原始收据、证人穆×的证人证言、证人徐××的证人证言、中华人民共和国税收完税证明以及众凯公司任丘分公司的陈述，如何形成一个完整的证据链证明郭××经支付全部购房款，未作分析。第四，执行异议之诉涉及申请执行人利益，对于案外人是否享有阻却强制执行的民事权利的事实，应采用较普通民事案件更高的证明标准，二审判决根据郭××提供的证据推定其已支付全部房屋价款，但并未对证据的质证、认证作分析认定。第五，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案应由案外人郭××就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在郭××未完成举证责任前，举证责任并不转移至河间联社。二审判决认定，在河间联社不能提供反证的情况下，能够推定郭××已支付全部房屋价款，不妥当。因此，河间联社关于二审判决认定郭××已经支付全部购房款缺乏证据证明的再审申请理由成立，本院予以支持。
- 日期： 12-31 17:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】案外人以现金方式支付仅有收据不能证明已经支付购房款——因案涉房屋买卖关系发生于房屋抵押登记之后，因此杨×对其是否享有足以排除执行的民事权益需要结合人民法院查封前的房款支付、房产占有及用途等情况综合考量。首先，案涉房屋查封前，杨×与鑫懋源公司签订了《商品房买卖合同》并主张以现金支付的形式全额支付房款，辅之以收据和发票加以证明。但该发票形成于2016年，且缺乏入账凭证等其他证据形成完整证据链，据此二审法院认为上述证据不足以证明杨×已实际支付购房款的观点，本院予以支持。其次，《泰成宾馆租赁合同》因签章不全且鑫懋源公司向杨×转账的金额和时间与约定的租金支付要求并不相符，案涉房屋也因未完成装修不满足入住条件，因此上述证据不足以认定杨×在查封前已合法占有案涉房屋。因此，二审法院认定杨×对案涉房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的足以排除执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-31 17:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，由于一审法院于2014年4月21日查封案涉房屋，而王××与千禧公司签订《商品房买卖合同》的时间是2014年6月23日，即一审法院查封之后；案涉房产并不是居住用房，而是商铺，王××在与千禧公司签订《商品房买卖合同》后，自己并未实际使用该房屋，而是将其出租给他人经营餐饮酒楼；且王××是从乐达公司处抵账取得该房产，实际并未向千禧公司支付购房款。故，王××对案涉房屋享有的权益不足以排除一审法院的强制执行措施，原判决认定的基本事实并不缺乏证据证明，亦不存在法律适用错误的问题。
摘要2：
- 日期： 01-01 06:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）《执行异议和复议规定》第２８条属于第２７条规定的除外情形；（２）买受人与出卖人约定过户期限，买受人在该期限内未及时办理过户不存在过错——《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条确立了对设有担保物权的执行标的不能排除执行的一般规则，但同时明确了法律、司法解释另有规定的除外情形。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权即属于前述第二十七条规定的除外情形。．．．．．．王××于2013年1月15日取得案涉房屋产权登记后，于当年7月30日即办理了抵押登记，此期间未超过曾××与王××约定交房后365个工作日内办理房地权属证书的期间，故未办理过户登记不是曾××自身原因所致。
摘要2：
- 日期： 01-01 06:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】买受人明知存在不能办理过户登记的重大风险仍决定签订并继续履行购房合同存在过错，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记情形——张××与杨××于2013年11月13日签订的《房屋出售协议》载明，合同双方于2008年7月29日签订房屋出售协议，因房屋所有权证涉及到房证重置问题，市房产局限制案涉房屋更名过户，致使双方无法实现合同目的。双方在知道房屋因房产证重置问题暂时不能更名的情况下，同意履行上述2008年房屋出售协议。可见，杨××购买和入住案涉房屋的时间迟于吉林市中级人民法院查封时间，且其对未能办理更名过户的情况及原因亦属知情。案涉房屋的产权证存在重复登记被行政主管部门行政查封，杨××明知案涉房屋产权证存在不能办理过户登记的重大风险，仍决定签订并继续履行购房合同，具有过错，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。杨××的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原审法院不予支持并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 06:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】规避行为或行业惯例均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由——根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。判断案外人提出的执行异议是否符合法定情形，需审查案外人提出的异议是否同时具备该条规定的四个要件。从本案查明事实看，诉争的不动产登记在被执行人左××名下。关于案涉房产未办理过户登记是否属于非因买受人自身原因，琴琴咨询公司再审主张其作为房产中介，行业惯例为房源经公证再出卖，立即过户再出卖则多交税费而导致不经济；且当时办理该项业务的员工已辞职无法联系以及左××不配合，导致案涉房屋未能办理过户。本案中，不论是其为了规避多产生一次税费还是主张作为房屋中介惯例的不过户，均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由。作为专业的房产中介机构，琴琴咨询公司应该明确知晓不办理过户登记而产生的风险，故其应承担不办理过户登记而产生的法律后果。关于琴琴咨询公司主张因员工无法联系及左××有事未能及时配合问题，从其签订案涉包销合同及后续协议，既有相关的授权亦有左××等房产权利人可以及时联系的客观事实，但经过多年其仍未办理过户登记，故其提出的上述理由均无事实和法律依据。原审判决认定琴琴咨询公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件并无不当，本院对其再审主张不予支持。
摘要2：
- 日期： 01-01 06:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）以物抵债可以参数适用《执行异议和复议规定》第２８条规定；（２）买受人无钱支付办理过户登记费用属于因买受人原因未办理过户登记情形——本案中，齐××向一审法院提起诉讼，主张齐××与潘××通过“以案涉房屋抵偿300万元债务”方式，取得了案涉房屋的民事权益，请求法院支持排除强制执行的诉请。因法律及司法解释并未明确规定“以房抵债”情形下此类民事权益的构成要件，考虑到房屋买卖和“以房抵债”均系物权变动的原因行为，且情形类似，认定本案齐××是否具有足以排除强制执行的民事权益，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，齐××主张2010年与潘××签订了“以房抵债”协议，但是，直至2013年案涉房屋办理抵押登记时，案涉房屋仍然登记在潘××名下，齐××的理由是无钱支付办理过户登记的费用，这显属于因齐××的原因未办理过户登记，原审不予支持齐××对于案涉房屋排除强制执行的诉请并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 07:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】买受人在明知房屋所占土地为工业用地的情况下仍然签订案涉房屋购房合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度，应当认定买受人对未办理过户登记存在一定过错——首先，案涉房屋所占土地的性质为工业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第二十六条“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”、《中华人民共和国房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”等规定，工业用地的土地用途是被明确限定的。虽然案涉合同中约定杨××购买房屋的用途为：厂房，但基于金晨公司报批的用地规划许可，案涉土地的产权登记只能是以整块土地为单位予以登记，在未经行政批准变更土地用途之前，工业用地上分栋修建房屋的产权过户是受限制的。对此，买受人杨××在明知房屋所占土地为工业用地的情况下，仍然签订案涉房屋购房合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度。其次，杨××在购买案涉房屋之前，该房屋上已经设定了他人的抵押登记。作为具有完全民事行为能力的购房人，在购买房屋时，有义务对所购房屋是否存在权利瑕疵做基本考察，否则应视为未尽到合理注意义务，忽略他人权利障碍，应认定买受人对未办理过户登记存在一定过错。杨××上诉认为，办理过户登记手续买受人只有被动配合的义务，以及在购买房屋时没有正常途径查询抵押情形的理由不能成立。另，杨××一审中未提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，二审中亦未对此进一步举证，应当承当举证不利的法律后果。故杨××关于其满足《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的条件，有权请求对涉案房屋排除执行的上诉理由没有事实和法律依据，一审认定杨××对案涉房屋不享有足以排除强制执行权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 08:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】房屋认购书不完全具备《商品房销售管理办法》第１６条规定的商品房买卖合同主要内容，不能认定当事人之间已经签订合法有效的书面买卖合同——关于《认购书》的性质，双方争议《认购书》可否认定为双方已签订了合法有效的商品房买卖合同。对此，从《认购书》的内容看，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。虽然何××举证证明已经支付全部购房款并入住使用了案涉房屋，阳光公司也予以认可。但本案是有关执行标的的执行异议之诉，《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护房屋消费者的物权期待权，赋予买房人物权期待权以排除执行的效力，但同时也要保护申请执行人的合法权益，对于条文中所设置的可以排除执行的条件应从严掌握。该条文第（一）项之所以将“在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同”作为排除执行的条件之一，是因为合同一方是房地产开发企业，相比一般民事主体有更严格的监管制度，更有利于保护买房人合法权益。原则上都签订有规范的商品房销售合同，以方便办理销售合同备案、网签或者预登记手续。本案中，仅依据《认购书》还无法办理销售合同备案、网签等手续，显然不是规范的商品房买卖合同，何××亦无法根据《认购书》办理所购商品房的产权过户手续。据此，一、二审法院认定《认购书》不符合“签订了合法有效的书面买卖合同”的条件，并无明显不妥。
摘要2：
- 日期： 01-01 08:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】原审已查明，在河南省郑州市中级人民法院于2017年4月20日查封案涉房产之前，董××与吉××于2016年11月2日签订了《房屋买卖合同》。刘××主张该合同系董××与吉××恶意串通而签订，但其仅是从房产买卖的交易习惯、房产价格以及买卖双方与房款出借人的关系等方面进行的推断，不足以证明董××与吉××存在恶意串通，低价转让财产以损害第三人利益的主观恶意，故不能推翻原判决对董××与吉××在执行标的查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的认定。
摘要2：
- 日期： 01-01 08:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均是对买受人在何种情形下能够排除人民法院的强制执行而作出的规定，虽然两条法律规定在适用情形上存在交叉，但买受人只要符合其中一条规定的要件，即可以选择适用，并以此主张自己享有足以排除强制执行的民事权益。一审期间，宋××抗辩主张其符合第二十八条规定的要件，一审法院对此予以审查并适用第二十八条审理本案，不存在适用法律错误的情形。长富基金主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，无相应法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】关于宋××是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，宋××早在案涉房屋查封前即于2015年8月20日与中然公司就案涉房屋签订了《丽都国际商品房认购书》，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉《丽都国际商品房认购书》载明了买卖双方的基本情况及房屋的位置、面积、付款方式（工程款抵顶）等商品房买卖合同应具备的内容，且宋××已经以工程款抵顶的方式支付了案涉房屋的购房款，应认定案涉《丽都国际商品房认购书》的性质为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，中然公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉《丽都国际商品房认购书》应认定合法有效。
摘要2：
- 日期： 01-01 08:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】签订买卖合同时房屋处于另案查封状态但之后解除查封，不影响法院对案外人在法院查封前已签订合法有效买卖合同认定——《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该条属于执行异议程序中的实质性审查条款，该条可以作为本案执行异议之诉审理的参照。综合本案证据和事实可以判断，陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。第一，案涉《涉外房地产买卖契约》经由中国司法部委托公证员钟某律师证实，经中国法律服务（香港）有限公司转递珠海市公证处并由珠海市公证处出具《公证书》，可以证明该合同中香洲公司法定代表人刘××和陈××的签字属实。由此可以认定，香洲公司和陈××在1995年订立了房屋买卖合同，合同内容合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于查封房产不得转让的规定，属于管理性规定，不影响双方房屋买卖合同的效力。虽然香洲公司和陈××订立买卖合同时，案涉房产处于查封状态，但之后解封，而本案执行所开始查封的时间是2013年，故本案属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，陈××提供的现代广场入伙合同书可以证实，香洲公司于1996年将案涉房产交付陈××占有。．．．．．．第三，中国法律服务（香港）有限公司转递的钟某律师行的证明书和收款收据证明，陈××在订立合同之后已支付大部分购房款，而剩余购房款通过租金冲抵，据此可以证明陈××在人民法院查封案涉房产之前已支付全部购房款。第四，珠海市地方税务局出具的《关于香洲公司销售不动产问题的复函》证实，香洲公司未履行缴纳税款义务是导致案涉房屋无法办理产权证的原因，因此陈××未就案涉房产办理过户登记并非其自身原因造成。鉴于陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，原审支持其排除强制执行的请求，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 09:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为——法院查封被执行人房产与作出裁定送达给被执行人是执行程序中的两个执行行为。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为。康×与瑞麟公司于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》，违反了《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。执行裁定是否向被执行人瑞麟公司送达，康×是否知晓西安中院已经查封涉案房屋，不是执行异议之诉中应否停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的审查要件。据此，康×不享有排除强制执行的权益。
摘要2：
- 日期： 01-01 09:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力；（２）可以排除人民法院执行处分行为的系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人而并非抵押权预告登记的权利人——《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”根据前述规定，对于其他人享有抵押权的被执行人财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人则可以通过对拍卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。本案中，公积金中心对案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据前述司法解释的规定，人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据文义可知，该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非抵押权预告登记的权利人。公积金中心以其对案涉房屋办理了抵押权预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。在此前提下，原审是否查明案涉抵押权预告登记的时效等事实，不影响原审对公积金中心不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的事实认定。如前所述，公积金中心仅是案涉房屋的抵押权预告登记权利人，在其未提供证据证明已经具备完成本登记条件的情况下，原审对其要求确认就案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求未予支持，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 10:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】申购书具备买卖合同主要条款时应视为已订立书面买卖合同——银鹰公司与伍××于2015年8月31日签订的《银海新城一期车位申购协议书》对车位转让价款、交付时间、产权办理等事宜作出了明确约定，具备买卖合同的主要条款。协议文本约定伍××受让“车位使用权”，但结合前后文可知，当事人实际买卖的标的物是车位所有权。尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与伍××签订《银海新城一期车位申购协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《银海新城一期车位申购协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《银海新城一期车位申购协议书》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与伍××签订的《银海新城一期车位申购协议书》合法有效，并无不当。
【裁判摘要２】《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。本案中，银鹰公司因以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保而承担担保责任，从而导致案涉车库被人民法院查封，伍××主张其享有排除执行的权益，原审法院参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理，并无不当。
摘要2：