- 日期： 03-22 21:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】保险人可以向对物业设施负有安全、维护、保养、维护、管理责任的业主（出租人）及物业公司共同行使保险代位求偿权——未来岛投资公司作为业主对本案火灾起因主要是由于吉汇公司电工对仓库高压电控系统进行保养时操作不当所致也应当负有责任，属于业主未来岛投资公司未完全履行合同约定义务。这种行为的后果既可以构成合同违约，也可以构成侵权，是两个行为的竞合。同时，根据《租赁合同》第6.1条的约定，“在租期内，业主或业主指定的管理公司应负责厂房、外围区域，以及附件2规定的相关设备、设施和公用事业设施的物业管理，包括但不限于定期及不定期的保养维护、修理、清洁、绿化和保安。业主应当对管理公司的作为和不作为承担连带责任”。因此，人保公司向未来岛管理公司和未来岛投资公司追偿是有法律依据的。人保公司关于未来岛投资公司为诉争仓库电气、消防设施设备维修保养的法定义务人，其对未来岛管理公司未尽注意、提醒和督促等管理、监督义务，对火灾发生负有直接责任和领导责任，以及按照《租赁合同》第6. 1条的规定，未来岛投资公司应当对未来岛管理公司的作为和不作为承担连带责任的上诉请求和理由成立，本院予以支持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第2249号
【摘要】根据施耐德公司与未来岛投资公司签订的本案《租赁合同》的约定，未来岛投资公司作为业主与未来岛管理公司共同负责对案涉仓库的物业管理，并承担连带责任。未来岛投资公司在再审申请中提交的由施耐德公司出具的《情况说明》系该公司作为承租人和被保险人，在获得保险人支付的保险赔偿金后所作出的单方陈述。该《情况说明》虽然载明原《租赁合同》第6.1条关于未来岛投资公司指定物业管理公司及承担连带责任的约定不再执行，但从保险合同“最大诚信原则”出发，该证据不足以推翻当事人之前签订的《租赁合同》的效力。因此，原审判决根据《租赁合同》的约定和《火灾原因认定书》、《火灾事故责任书》等证据，认定未来岛投资公司应当对未来岛管理公司的本案债务承担连带责任，适用法律正确。
- 日期： 04-03 16:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《国民法典》第９４４条规定的“催告”也不是民事诉讼必需的“前置程序”——上诉人系物业公司，其以提供物业服务而作为业主的二被上诉人欠付物业费为由，主张二被上诉人给付物业费的诉讼请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”规定的民事诉讼案件受理条件，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定的“催告”也不是民事诉讼必需的“前置程序”，故一审驳回上诉人的起诉不当，应予纠正。
摘要2：
- 日期： 04-03 16:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】向业主催交物业费应为物业服务人诉请业主交纳物业费的前置程序——《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。根据上述法律规定，向业主催交物业费，应为物业服务人诉请业主交纳物业费的前置程序。将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件，一方面给予了物业服务人和业主直接沟通、协商的空间，使得物业服务人能充分了解业主诉求，以提高其服务质量，缓解双方关系，共促小区和谐，另一方面也督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务，有利于双方直接解决纠纷，节约司法资源。这也与民法典所倡导的维护社会和经济秩序，弘扬社会主义核心价值观的理念相一致。物业服务人未经催告而直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理。已经受理的，应裁定驳回起诉。本案中，经开庭审理，创新物业公司未提供证据证明其向赖××催交了物业费，赖××亦辩称多年来未见创新物业公司向其催收物业费，故创新物业公司未经催告程序而直接提起诉讼，不符合法律规定，依法应当驳回起诉。创新物业公司作为物业服务人起诉主张物业费，应当先行催告，经催告后业主在合理期限届满仍不支付的，方可提起诉讼。
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】物业服务企业起诉业主缴纳物业费前是否需要先书面催缴才能起诉？本案给出明确规定，即物业服务企业起诉前应当先经书面催缴程序才能起诉。
摘要2：
- 日期： 04-14 19:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。本案的法律事实虽然发生于民法典施行前，但对于设定抵押权的财产能否转让问题，民法典对此前的规定进行了发展性的修订，如果适用民法典不会明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的，可以适用民法典相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。涉案房产抵押期间，深华城市公司与深华物业公司、案外人深圳市深华贸易发展公司签订《协议书》及《补充协议》，约定深华物业公司代深华城市公司向改制时符合补偿安置条件的深圳户籍在岗员工和已实行内部退养的员工支付补偿安置费和内部退养人员生活费7199335元，深华城市公司则同意将案涉房产抵偿给深华物业公司。该方案已经得深圳市深华集团公司同意，符合当时国有企业改制财产处置审批政策要求。上述协议签订之后，深华物业公司已经付清前述款项，深华城市公司也将案涉房产已经交由深华物业公司占有、使用。在此情况下，一审法院适用民法典上述规定，认定案涉物业虽然设立了抵押，但可以转让，从而支持深华物业公司要求深华城市公司协助将案涉房产过户至其名下的主张，符合上述民法典司法解释规定精神，本院予以支持。一审法院根据深华物业公司一审诉讼请求，依据相关房产过户规定，判令深华城市公司协助深华物业公司办理涉案物业过户手续，并未超出一审起诉请求。一审法院该判决亦未改变涉案协议约定深华物业公司自行与抵押权人协调办理过户，深华城市公司予以配合的内容。至于深华城市公司协助办理过户的具体义务，相关房产过户规定已有相应规定，一审法院该判项并无不当。
摘要2：
- 日期： 06-13 08:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】李×在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。包道村村委会主张李×并未合法占有案涉房屋，其主要是认为李×并未实际入住。本院认为，东川公司已于2010年10月8日向李×出具了《准住通知》，表示交付房屋；李×又与物业公司签订了《服务协议》《装饰装修管理协议》《住宅小区管理规定》等书面协议，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明李×在2010年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产"的规定，仅要求买受人“合法占有"，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。李×已对签订买卖合同至提出执行异议的数年间未予实际使用作出了解释，考虑到案涉房屋具有商用性质，并非普通住宅，以及东川公司承认出租给案外人使用是其单方行为，李×并不知情。二审法院关于不能因为东川公司将案涉房屋擅自出租而否定李×的合法占有的认定，不违反上述法律规定，并无不当。
摘要2：
- 日期： 09-24 10:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】给付物业费请求权诉讼时效期间起算点确定｜物业服务费债权是典型的继续性合同项下定期给付债权，给付每一期物业费的诉讼时效期间起算点从每一期履行期限届满之日起算——关于丽园物业公司主张的部分物业管理费是否超过诉讼时效期间问题。本院认为，因广发行开平支行未缴纳物业管理费，丽园物业公司分别于2004年3月－2007年9月期间，逐月或不间断的通过邮政特快专递方式向广发行开平支行送达《催款通知书》，要求该行缴纳拖欠的物业管理费，其对债权的主张行为依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，依法产生诉讼时效中断的后果。丽园物业公司自2007年9月催款至2008年1月提起诉讼，未超过二年的诉讼时效期间。广发行开平支行虽称2004年1月1日至2005年12月26日的物业管理费超过诉讼时效期间，但并未提供证据推翻丽园物业公司在上述期间向其送达的《催款通知书》，对此主张，本院不予采信。原判决认定丽园物业公司要求广发行开平支行支付2004至2007年期间的物业管理费未超过诉讼时效期间，并无不当，本院予以支持。
摘要2：
- 日期： 12-02 14:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】30份签证是否属于伪造。根据一审、二审判决书载明，新城公司提交的30份签证上均有施工单位新城公司、建设单位吐哈物业公司和监理单位的盖章，吐哈指挥部虽对签证的内容提出异议，但对所盖公章的真实性予以认可。吐哈指挥部作为民事主体，应承担盖章行为带来的法律后果，因此，其关于该30份签证属于伪造的申请再审的理由不成立。
【裁判摘要２】“审理案件需要的主要证据”是指已经客观存在的证据——《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第五项所规定之情形是指“对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的”，其中“审理案件需要的主要证据”是指已经客观存在的证据。吐哈指挥部所称的其对苗木种类、数量与设计图纸是否相符以及苗木成活率进行鉴定的申请，属于就专门性问题进行鉴定的申请，最终是否进行鉴定尚不确定，鉴定意见尚不存在，因此吐哈指挥部所称情形不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第五项所规定之情形，其关于此点的申请再审的理由不成立。
摘要2：
- 日期： 12-21 09:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——物业公司定价收取电费构成独占经营
摘要2：
- 日期： 12-27 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号）、《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号）以及《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）第一条规定，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。可见，物业服务企业的资质并非物业公司承接业务、提供物业服务以及收取物业费的条件，因此对唐××、王××提出的鼎盛公司无服务资质的主张，不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-18 08:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】是否存在挂靠的实际施工人不影响承包人主张工程款——关于青城公司作为本案诉讼主体是否适格的问题。2011年12月29日，华鼎公司与青城公司签订建设工程施工合同，将罗山新区华鼎怡星佳苑项目工程发包给青城公司，青城公司随后按照合同约定组织了案涉工程的施工建设。在原审审理过程中，青城公司提交了案涉工程的验收报告、施工现场签证单等资料，可以证明其组织工程施工建设的过程，故青城公司是本案适格的诉讼主体，有权向华鼎公司主张支付案涉工程价款。华鼎公司虽主张胡××是案涉工程的实际施工人，借用青城公司的资质参与工程施工，应当是案涉施工合同的主体，但是胡××并未作为本案当事人参加诉讼，亦未就案涉工程款提出任何诉讼请求，而胡××是否是实际施工人并不影响青城公司就案涉工程欠款向华鼎公司主张权利。
【裁判摘要２】工程未经竣工验收物业公司即进驻并接收房屋钥匙，认定向物业公司交付钥匙之时即为案涉工程转移占有之日，物业公司出具接收钥匙收据的时间即为竣工日期——关于案涉工程竣工日期的问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定，案涉工程未经竣工验收，物业公司即进驻并接收房屋钥匙，华鼎公司亦未否认已经占有和使用案涉工程，只是认为其占有和使用处于不稳定状态，故原判决认定华鼎公司擅自使用案涉工程，青城公司向物业公司交付钥匙之时即为案涉工程转移占有之日，物业公司出具接收钥匙收据的时间即为竣工日期，并无不当。
摘要2：