- 日期： 08-23 10:35
- 作者：陈其象律师
- 标签：
借名购房
安置房
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2017)沪01民终6521号
【裁判摘要】
（１）本案的争议在于上诉人与被上诉人就涉案房屋是否存在借名购房协议，还是仅为购房款的借贷关系。针对于此，双方虽均未能提供购房款的直接支付凭证，但被上诉人通过提供涉案房屋的产权证、原始购房发票、部分缴费凭证、出租合同及录音等证据，已经证明了涉案房屋系由其出资并实际控制使用、出租收益的事实，且在涉案房屋取得产证八年的时间内上诉人均未提出任何异议；而上诉人对其与被上诉人为购房款借贷关系的主张却未能提供任何有效证据予以证明，对于涉案房屋实际由被上诉人占有使用的事实也无法合理说明或进行反驳，故一审按照举证责任规则采信被上诉人关于双方之间就涉案房屋实为规避动迁房上市交易政策而借名购房的主张，更具有合理性，于法不悖，本院予以支持。现涉案房屋过户已无障碍，上诉人理应按照诚信原则，将涉案房屋的所有权转移登记至被上诉人名下。
（２）但是，涉案房屋的物权登记不存在错误，涉案房屋为动迁安置房，上诉人系作为安置对象而取得涉案房屋，登记机关据此将涉案房屋产权证上权利人登记为上诉人，并不存在登记错误的情形。上诉人与被上诉人之间的交易其实是安置资格的买卖，只是因政策限制，被上诉人无法立时成为涉案房屋的登记产权人，故涉案房屋登记在上诉人名下确为双方当事人当初的真实意思表示。因此，本案并非所有权确认纠纷，而是被上诉人依据其与上诉人之间的借名购房协议提起的债权给付之诉，一审确定的案由有误，本院予以纠正。借名购房协议仅发生债权效力，该协议并非涉案房屋物权变动的原因，不足以否认不动产物权登记的推定效力。故一审直接确认涉案房屋归被上诉人所有，于法无据，本院予以纠正。但一审判令上诉人协助被上诉人办理涉案房屋变更登记至被上诉人名下的过户手续，则并无不妥，本院予以维持。
摘要2：
- 日期： 08-23 11:46
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1684号
【裁判摘要】就一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。"再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。
从本案的事实看，一方面，李某某系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，但案涉高朋花园车库负1-8某房屋系杂物间，李某某与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李某某亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李某某并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。
摘要2：（续）另一方面，李某某与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同，但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记，其依法享有抵押权。也就是说，早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前，农行九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在，李某某在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、世能物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据，因此，从本案查明的事实看，李某某作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系李某某自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。
【注解】先抵后售房屋买受人不能排除抵押权人强制执行。
- 日期： 10-14 10:57
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事裁定书(2016)川民申1012号
【裁判摘要】科技公司请求中升种业公司协助办理案涉土地使用权转移登记手续的诉讼主张与一般的债权请求权不同，该项请求权具有物权性质，不应适用诉讼时效的规定。因此，中升种业公司关于中正科技公司的诉讼请求已经超过时效期间的上诉理由不成立。
摘要2：【解读】土地受让方请求转让方办理过户登记手续不受诉讼时效限制。
- 日期： 10-15 08:27
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2015)深中法房终字第1642号
【裁判摘要】我国物权法已确立了物权登记制度，根据物权登记公示原则，避免权利冲突，实际权利人也应通过办理物权转移登记的方式取得物权。而本案中，一方面，深圳市规划和国土资源委员会备案的分户汇总表中显示蛇口兴龙大厦1栋6B房产预售权利人为深圳华丝企业股份有限公司，并非王某某，陈某某与王某某仅是房屋买卖合同关系，其请求直接确认物权，在法律上缺乏依据；另一方面，陈某某支付房款的证据不充分，在事实上依据不足。综合以上情况，原审判决驳回陈某某要求确认蛇口兴龙大厦1栋6B房产归其所有，并要求招商地产将该房产变更登记至陈某某名下的请求具有相应依据，本院予以维持。
摘要2：
- 日期： 10-25 15:54
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申169号
【裁判要旨】建设项目涉及的土地使用权人或房屋所有权人与发展改革部门对项目的审批行为不具有利害关系，因而不具有提起行政诉讼的原告主体资格。
摘要2：——保护规范理论与利害关系的判断
【要旨】债务人夫妻的离婚登记行为、债务人的非抵押房屋转移登记行为、抵押人的公司股东变更登记行为，虽有可能影响民事债权人或者抵押权人债权或抵押权的实现，债权人或者抵押权人因而与上述行政登记行为有了一定的利害关系，但因此种利害关系并非公法上的利害关系，也就不宜承认债权人或者抵押权人在行政诉讼中的原告主体资格。上述债权人的普通债权和抵押权人的抵押权等民事权益，首先应考虑选择民事诉讼途径解决。申言之，只有主观公权利，即公法领域权利和利益，受到行政行为影响，存在受到损害的可能性的当事人，才与行政行为具有法律上利害关系，才形成了行政法上权利义务关系，才具有原告主体资格（原告适格），才有资格提起行政诉讼。
- 日期： 11-16 09:26
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行再18号
【裁判摘要１】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条规定，在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼；人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。本案中，一审庭审后，原审第三人赖某去世，赖某的继承人依法有权参加诉讼。二审在审理过程中，应当依法查找赖某的继承人并通知其作为第三人参加诉讼，但二审并未开展相关工作，迳行作出判决，属于《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第八十条第三项“未经合法传唤当事人而缺席判决的”的情形，审理程序违法。本案一、二审的焦点问题就是海丰县政府为赖某颁发的国有土地使用证是否合法有效，赖某虽系第三人，但亦属必须参与诉讼的当事人。二审在此问题上的程序违法，将直接影响案件审理结果的正确与否。
摘要2：【裁判摘要２】根据1998年修改施行的《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。赖某的国有土地使用权证系2002年颁发，该证书虽由海国土局填发，但发证机关系海丰县政府；黄某某的国有土地使用权证系2006年颁发，该证亦由海丰县政府颁发。根据1998年以及2004年《中华人民共和国土地管理法》的规定，海丰县政府系具有法定职责的土地使用权证发证机关，依法应当对其核发的土地使用权证的合法性承担责任。根据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款以及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十三条第一款规定，李某某以海国土局为被告提起诉讼，要求撤销涉案的两个国有土地使用证，属于错列被告。海丰县法院应当依法向李某某予以释明，告知其变更被告为海丰县政府。但海丰县人民法院未经告知和释明，直接进行实体审查，程序违法。考虑到自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款之规定，继续行使土地登记职责的部门是适格被告。海丰县政府确定为不动产登记机构的部门应当是本案的适格被告。
【裁判摘要３】第三人善意取得，违法房屋、土地登记应确认违法但保留效力——《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定，因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。尽管在土地登记案件中没有明确的法律或者司法解释的规定，但相关的法律原理是一致的，该规定可以在审理土地登记案件中参照适用。本案中，黄某某通过转让获得的涉案国有土地使用权是否属于善意取得，直接影响人民法院对于前后两个土地行政登记行为的判决方式。原一、二审对于黄某某某提交的证据进行质证后，并未对该关键事实予以认定，而是直接以前证主要证据不足为由予以撤销，并认定后证也因此应属无效，应予撤销。一、二审判决认定事实的主要证据不足，适用法律、法规确有错误。
- 日期： 03-30 16:10
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【目录】一、《规定》的起草背景和指导思想；二、房屋登记案件的受案范围 (一)可受理的房屋登记行为；(二)房屋登记排除司法审查的情形； (三)不影响可诉性的几种特殊情形；三、原告资格问题 (一)债权人诉转移登记的原告资格问题；(二)利害关系人起诉连续转移登记的原告资格问题；四、起诉和受理问题 (一)人民法院通知第三人参加诉讼； (二)房屋登记行政案件的管辖； (三)民行交叉及其处理；五、审理和判决(一)复印件、影印件的可采性； (二)房屋登记行为合法的判决； (三)判决部分撤销；(四)判决确认违法丧失效果；(五)判决确认违法保留效果；六、房屋登记案件赔偿问题；七、《规定》的适用范围
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申2401号
【裁判摘要】《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条规定，公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应的证据材料。也就是说，与被诉行政行为有利害关系，是行政诉讼原告主体资格的法定条件，且起诉人应当提供证据初步证明，其与被诉行政行为有利害关系，不能证明与被诉行政行为有利害关系的，不具有原告主体资格。在国有土地使用权经收回，并再行出让、转让的法律关系中，原土地使用权人超过法定起诉期限未对政府收回土地行政行为提起行政诉讼，收回土地行政行为已经实际发生法律效力，原土地使用权人丧失对相关土地的权利，之后再对政府出让被收回土地的行为，以及受让人取得土地使用权后转让相关土地给他人的转移登记行为提起行政诉讼的，原土地使用权人因丧失对相关土地的权利，与政府出让土地、办理相关土地转让手续的行政行为没有利害关系，不具有原告资格。
摘要2：【解读】国有土地收回后，原土地使用权人与政府对该土地上的其他行政行为无利害关系，不具有原告主体资格。
- 日期： 04-16 15:27
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2014)行提字第10号
【裁判摘要】国有资产管理部门的原告资格——与具体行政行为有法律上利害关系的当事人，既可能是该具体行政行为直接针对的对象，也可能是受到具体行政行为实际影响的其他主体。根据当时有效的《海南经济特区土地管理条例》第四十八条第二款规定，以国有土地使用权作为出资条件，与他人联合举办企业，涉及土地使用权流转的，应当拟定土地使用权处置方案，并报有批准权的土地行政主管部门与国有资产管理部门批准。因此，海口市政府、海口市国土资源局在办理涉案土地使用权转让登记时，应当将相关国有资产管理部门对土地使用权处置方案的批准文件作为必要条件。国有资产管理部门与涉案土地使用权转移登记、颁证行为也因此具有法律上利害关系；国有资产管理部门认为土地转让登记行为违法的，可以自己的名义提起行政诉讼。否定此类案件中国有资产管理部门的原告主体资格，不利于国有资产管理和保护，不利于防止国有资产流失。
摘要2：
- 日期： 04-19 08:50
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：解读：建设工程承包人基于工程价款优先受偿权针对行政机关对发包人房屋原始登记行政行为提起行政诉讼，只有符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》才具有原告资格，否则不具有行政诉讼的原告资格。
摘要2：【注解】（１）于房屋上是否可能存在承包人的建设工程价款优先受偿权，在相关的生效法律文书予以确定之前，显然不属于房屋登记行政机关在审查第三人就该房屋申请转移登记时应当予以考虑并保护的范围；（２）房屋登记机构作出房屋转移登记行为时建设工程价款优先受偿权并未确定且为房屋登记机构知悉，不属于应予特别的权利保护，建设工程价款优先受偿权人不具有行政诉讼原告主体资格。——参考案例：福建省高级人民法院行政裁定书(2019)闽行申168号
摘要1：第49号案例┃普通债权人不具有要求撤销肇事车辆行政登记的主体资格——吕某某诉山东省烟台市公安局交通警察支队车辆行政登记案
【裁判要旨】在由交通肇事引发的债权债务关系中，债务人将肇事车辆转让他人，行政机关为其办理了转移登记，债权人与该转移登记行为不具有法律上利害关系，不具有起诉该登记行为的原告资格。
摘要2：
- 日期： 05-02 06:33
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【观点摘要】房屋登记部门对于申请人依据遗嘱申请房屋产权登记的，登记确权的条件不应超越《物权法》、《继承法》等法律、行政法规规定的范围。我国《物权法》规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，但房屋登记部门却依据行政规范性文件《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，要求必须出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记，该行为超越了现行法律法规的规定；对此类未经出示遗嘱公证书不予办理房屋转移登记的具体行政行为，必将同本案一样越来越多地被法院司法审查认定为违法。
摘要2：
- 日期： 06-17 08:48
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申3804号
【摘要】150号《国土证》系定安县政府于1990年6月颁发，而冯某某等四人提起本案诉讼的时间为2018年9月4日，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款关于“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理"的规定，冯某某等四人提起诉讼的时间距150号《国土证》颁发之日起已经超过二十年，故对于冯行州等四人超过法定期限的起诉，人民法院应当不予立案受理，已经立案的，应当驳回起诉。因涉案土地于2000年7月、2017年9月两次进行了变更登记，并分别颁发了909号《国土证》和0001463号《不动产权证》，该两证所登记的内容与150号《国土证》的登记内容一致，面积与四至均未发生变化。因此，对冯某某等四人的实体权益产生影响的是1990年的初始登记行为。因冯某某等四人已丧失对初始登记行为起诉的权利，且初始登记行为已经生效，土地权属亦已明确，故颁发909号《国土证》和0001463号《不动产权证》并未设定新的权利义务，对再审申请人的权益亦未产生新的影响。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第规定，并参考《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条有关“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理"的规定精神，对冯某某等四人针对颁发909号《国土证》和0001463号《不动产权证》行为的起诉，也应裁定驳回。
摘要2：【案号】海南省高级人民法院行政裁定书(2019)琼行终362号
【摘要１】经审理查明，1990年6月，定安县政府向陈某某颁发150号证。．．．．．．2000年7月，定安县政府向陈某某换发了909号证，该证载明的土地位置、土地使用者、土地用途、土地面积与150号证上记载的一致。2017年9月，定安县国土局向陈某某换发了0001463号证，该证记载的权利人、土地位置、土地用途、面积与上述两证记载的一致。冯某某等四人不服，于2018年9月4日向一审法院提起诉讼，请求：1.确认定安县政府向陈某某颁发的150号证违法；2.确认定安县政府向陈某某颁发的909号证违法；3.撤销定安县国土局向陈某某颁发的0001463号证。
【摘要２】本院认为，首先，关于150号证的颁证行为。该证系定安县政府于1990年6月颁发的，而冯某某等四人对此提起诉讼的时间为2018年9月4日，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款关于“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，因冯吗某某等四人提起诉讼的时间距150号证颁发之日起已经超过二十年，故根据上述法律规定，对于冯某某等四人超过法定期限的起诉，人民法院应当不予立案受理，已经立案的，应当驳回起诉。其次，关于909号证和0001463号证的颁证行为。由于两证的颁发系两次换证行为，所登记的内容与150号证的登记内容并未发生变化，即新证的换发并未改变原证的权利义务关系，对当事人的权利义务不产生实际影响。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项关于“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”的规定，909号证和0001463号证的换证行为均不在人民法院行政诉讼的受案范围内，对于冯某某等四人为此提起的诉讼，人民法院应当不予立案受理，已经立案的，应当驳回起诉。
- 日期： 06-17 15:41
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】（2013)惠中法行初字第19号；（2013）粤高法行终字第636号
【裁判要旨】具体行政行为在起诉期限届满后产生不可争力，其法律效果固然无可争议，但未必合法，即使该具体行政行为曾经行政复议维持。
【摘要】最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条第3款规定：“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”被上诉人针对涉案27733平方米土地，先后颁发了龙国用（1995）字第003号国有土地使用证、龙府国用（2010）第13240200001号国有土地使用证2份证件，但上诉人收到惠府行复〔2012〕157号行政复议决定书和惠府行复〔2012〕150号行政复议决定书后，只起诉了龙府国用（2010）第13240200001号国有土地使用证，而未在15日法定起诉期限内单独或一并起诉龙国用（1995）字第003号国有土地使用证，参照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条规定，法院应裁定不予受理或驳回起诉，原审法院作出实体判决不妥，应予纠正。
摘要2：
- 日期： 06-17 15:48
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁定书字号】一审裁定书：湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2011）夷行初字第02号行政裁定书；二审裁定书：湖北省宜昌市中级人民法院（2011）宜中行终字第00024号行政裁定书
【裁判摘要】最高人民法院《房屋登记规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。参照该规定，当事人对房屋变更登记行为中的未变更登记事项提出异议，应对该未变更事项的首次登记行为提起诉讼；若仅对后续变更登记行为提起诉讼，司法审查必将溯及该未变更事项的首次登记行为，从而超越当事人诉讼请求和案件审理范围。本案上诉人所诉的夷陵区小溪塔字第00000249号房屋所有权证系根据夷陵区房权证小溪塔字第00246129号房屋所有权证变更登记而来，并非发生房屋所有权的转移登记行为，除面积外，两产权证记载的房屋所有权人等内容一致，所指向的2、 4、 5号楼负一楼用途均登记为“仓储”。在第三人2007年申请办理的第00246129号房屋所有权证的登记内容未被证明有误的情况下，上诉人以被上诉人擅自更改规划，将负一楼用途从“健身房、停车场”变更为“仓储”为由，请求撤销根据该产权证变更登记而来的第00000249号房屋所有权证，对其起诉，人民法院应不予受理。
摘要2：【解读】参照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第5条规定，当事人对房屋变更登记行为中的未变更登记事项提出异议，应对该未变更事项的首次登记行为提起诉讼；若仅对后续变更登记行为提起诉讼，司法审查必将溯及该未变更事项的首次登记行为，从而超越当事人诉讼请求和案件审理范围，对其起诉法院应不予受理。
- 日期： 06-17 15:55
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】福建省福州市中级人民法院行政裁定书(2020)闽01行终518号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定:“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。"本案中，案涉房屋原为案外人许某某所有，持有侯房权证Ｈ字第××号《房屋所有权证》、侯国用（2011）第××号《国有土地使用证》，2017年6月8日，案外人季某某自许某某处购买了案涉不动产并向被上诉人申请办理产权过户登记手续，2017年6月22日，被上诉人向季某某颁发了闽（2017）闽侯县不动产权00××14号《不动产权证》。现上诉人以涉案土地产权应为小区业主共有为由，诉请撤销闽（2017）闽侯县不动产权00××14号《不动产权证》，系对后续转移登记行为提起诉讼，根据上述规定，不属于人民法院受理范围。一审法院裁定驳回上诉人的起诉并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4635号
【裁判摘要】股权转让合同已经履行完毕，请求确认合同有效不予受理——当事人在确认之诉中提出的确认请求必须具有权利保护的利益，否则不具有诉的利益，人民法院不予受理。对合同关系提出的积极确认之诉的权利保护利益是当事人基于合同享有的合同利益。《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第一款规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）……"。本案中，李某与前海公司于2013年12月7日签订案涉协议，约定李明将其持有的帕米尔公司15%的股权以3600万元的价格转让给前海公司，至2015年4月1日，李某将其持有的公司股权转移登记至前海公司名下，前海公司支付了相应的股权转让价款和费用。双方当事人约定的合同义务业已履行完毕，李明基于合同享有的合同权益已经实现。因此，李某提起本案确认之诉，不具备通过法院判决对案涉协议效力和履行状态进行确认的必要性，缺乏权利保护的利益。一、二审法院先后裁定驳回李某的起诉和上诉，并无不当。
摘要2：【解读】二审判决认为：（１）李某起诉的意图是要求法院确认其与前海公司于2013年12月7日签订的《股权转让协议》为有效协议。根据李某的陈述，双方均已按该协议履行了各自义务，李某明已将其持有的帕米尔公司15%的股权交付给前海公司，前海公司也已将股权转让款支付给了李某，且在工商局办理了变更登记。在合同相对人前海公司没有对合同效力提出异议，并对合同效力进行仲裁、诉讼的前提下，《股权转让协议》亦已经履行完毕，所以李某的诉讼请求，既没有任何实际意义，也不需要法院和法律进行保护。所以，李某起诉要求确认该协议为有效协议，不符合起诉条件，法院不应受理。（２）对于李某要求确认《股权转让协议》已经终止的诉讼请求，因双方对该协议履行完毕后，前海公司向李某发出了要求解除该《股权转让协议》的通知，对此双方就合同解除问题未能达成一致意见，因此双方可协商解决，亦可通过仲裁、诉讼等合法方式进行处理，此系双方当事人自身的权利。而李某的诉讼请求是想通过法院确认合同的履行状态，该诉讼请求并无需要特别保护的法律利益，法院亦不需要干涉当事人行使自身的权利。
【解析】确认合同无效必须具有确认之诉利益，否则不予受理。
【注解】履行完毕的合同不能再启动确认合同效力（有效）之诉——合同义务业已履行完毕，基于合同享有的合同权益已经实现，提起本案确认合同有效之诉不具备通过法院判决对案涉协议效力和履行状态进行确认的必要性，缺乏权利保护的利益。
- 日期： 07-14 09:23
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1468号
【裁判摘要1】执行异议之诉可以参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定——基于案外人执行异议与执行异议之诉的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。
【裁判摘要2】只要买受人未过户具有合理客观理由即可认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”——《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记"排除执行的要件，只要买受人对于未办理过户登记具有合理的客观理由即可认定符合上述第四项排除执行的要件。第一，案涉《浙江省商品房买卖合同》第十六条产权登记条款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该房屋《房屋所有权证》；出卖人承诺于2014年11月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付买受人；买受人自行办理该商品房转移登记。据此，买受人自行办理商品房转移登记的前提是出卖人要将案涉房屋的《土地使用权证书》及《房屋所有权证》交付给买受人。……故恺利公司未依约向买受人提供《土地使用权证书》及《房屋所有权证》等办证所需材料的情况下，不能认定案涉房屋系因买受人的原因未办理过户登记。一审法院以恺利公司办理案涉房屋不动产权属初始登记的日期远早于案涉房屋被采取保全措施的日期为由认定案涉房屋系因买受人的原因未办理过户登记，忽视了案涉合同对恺利公司义务的约定及该义务是否实际履行的情况，属于认定事实不清，应予纠正。由此，本案亦符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项排除执行的要件，许某某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。由于案涉房屋的出卖人恺利公司未依约将办理过户登记所需材料交付给买受人导致案涉房屋未办理过户登记，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可排除强制执行的情形，不得执行该房屋。
摘要2：
- 日期： 08-03 06:40
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4287号
【裁判摘要】买受人未及时催告出卖人办理过户登记手续应认定对房屋转移登记办理错在过错，无权排除执行——2011年3月1日，张某某、魏某与鑫顺房产公司签订《商品房买卖合同》，并约定房屋交付使用后九十日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。张某某、魏某与鑫顺房产公司应按约在2011年6月1日前办理完成案涉房屋的权属转移登记。但根据本案查明的事实，张某某、魏某系于一年后即2012年6月15日，才向鑫顺房产公司出具自书催告办证函要求办理过户登记手续，二人对房屋权属转移登记的办理怠于行使权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，二审法院认定张某某、魏某就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以支持。
摘要2：
摘要1：解读：（１）根据《行政诉讼法》第７０条第１项规定，行政行为“主要证据不足的”的，法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为；（２）依据虚假材料作出的行为作为属于“主要证据不足”的情形，即使行政机关已经尽到审查义务，仍然属于可撤销的违法行政行为。
摘要2：【注解】共有财产在未经其他共有人同意的情况下转移登记给了第三人，行政机关无过错的，能否判决驳回原告的诉讼请求？——（１）共有财产在未经其他共有人同意的情况下转移登记给了第三人，实际上属于转移登记行为的基础事实不清，主要证据不足，不应当属于判决驳回原告诉讼请求的情形；（２）同时，确认违法判决并非对行政机关过错的确认，只是对其行政行为客观上违反法律的一种评价，尽管可能行政机关尽到了审慎的审查义务仍然没有能够避免将共有财产在未经其他共有人同意的情况下转移登记给了第三人，但是此时转移登记行为的违法性实际确定无疑的，存在严重违法当然不能驳回原告诉讼请求，不能因为登记机关无过错就将明显违法的行为视为基本合法。至于登记机关无过错，免除的是其承担行政赔偿的法律责任，而非从对行政行为判决形式上予以关照。
- 日期： 01-03 10:43
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6227号
【裁判摘要】案涉《商品房买卖合同》第五条“抵押情况”载明“与该商品房有关的抵押情况为【抵押√】【未抵押×】”，可见，在合同签订时，刘某、王某就已知道案涉房屋已被抵押，故二人应当知晓最终能否办理该房屋权属转移登记实际上存在不确定性，而在这种情况下却仍然签订《商品房买卖合同》，其自身的过错亦相当明显。综上，刘某、王某对于案涉房屋享有的权益不符合前述规定的情形。
摘要2：
- 日期： 01-05 17:16
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】山东省枣庄市中级人民法院执行裁定书(2020)鲁04执复34号
【裁判摘要】根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。"从该条规定看，人民法院预查封的对象是房屋。该《通知》第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。……。"滕州法院对预查封的房屋进行拍卖，符合法律规定。滕州法院认为预查封的对象不是房屋本身，而是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，预查封期间不能拍卖被预查封的房产，于法无据，应予纠正。关于被执行人李×以预查封的房屋所有权不属于被执行人所有为由提出异议，本院认为，该异议既不属于执行行为异议，亦不属于对执行标的物主张实体权利而提出的案外人异议，不予审查。
摘要2：
- 日期： 01-11 20:48
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民终576号
【裁判摘要】第一项诉讼请求构成重复起诉，其他诉讼请求未必构成重复起诉——依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条规定，重复起诉应同时满足三项条件：第一，后诉与前诉的当事人相同；第二，后诉与前诉的诉讼标的相同；第三，后诉与前诉的诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案诉辩争议的核心问题是本案诉讼请求是否实质否定了前诉的裁判结果。一审法院认定西航公司的诉讼请求均围绕《接盘协议》无效展开，认为本案构成重复起诉。管委会、市政府在一审中提出《接盘协议》无效这一诉讼请求构成重复起诉，认为案件总体不构成重复起诉。对其他诉讼请求逐项进行了回应，认为不成立，应予驳回。在接受本院询问时，西航公司表示即使《接盘协议》有效，其中涉及的有关税收、利率等问题也未明确规定，不能正常履行，该公司的其他七项诉讼请求与《接盘协议》是否有效无关。本院认为，前诉一、二审法院均认定《接盘协议》有效，判令西航公司履行协议项下义务，且西航公司向甘肃省高级人民法院的再审申请已被驳回。此种情形下，西航公司通过本案提出确认协议无效的诉讼请求，实质上否定了前诉的裁判结果，该项诉讼请求构成重复起诉，应予驳回。西航公司上诉称前诉判决书未在判项中确定协议效力，故本案可认定协议无效，该主张不具有法律依据，本院不予支持。但是，个别诉讼请求实质上否定前诉裁判结果，不当然意味全案构成重复起诉。本案西航公司除提出确认《接盘协议》无效的诉讼请求之外，还提出了其他七项诉讼请求，一审法院直接认定西航公司“其他诉讼请求均是在以《接盘协议》无效的基础上对双方权利义务的重新划分"，缺乏依据。根据已经查明的事实，《接盘协议》双方互负义务，均未履行完毕。前诉是管委会主张交付证照、办理转移登记的行为给付之诉，西航公司只进行了抗辩，未提出反诉。在《接盘协议》有效的前提下，人民法院应对西航公司的诉讼请求是否具有合同依据和法律依据进行审理。一审法院认为本案全案构成重复起诉，适用法律错误，本院予以纠正。
摘要2：
- 日期： 01-31 17:05
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1769号
【裁判摘要１】贾××、姜××与刘×、国××民间借贷纠纷一案，巴彦淖尔市临河区人民法院于2014年10月28日作出（2014）临民初字第4283号民事判决，该判决已经生效。上述案件案由是民间借贷纠纷而非物权确认纠纷，该判决并未确认案涉房产所有权归属于贾××、姜××，只是判决刘×、国××协助贾××、姜××办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续，该判决不能直接引起物权变动的法律效果。因案涉房产一直登记在刘×名下，物权变动并未完成，贾××、姜××对刘×只享有债权请求权。
【裁判摘要２】基于以房抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前不能据此产生针对交易不动产的物权期待权——本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
摘要2：【案号】内蒙古自治区高级人民法院民事判决书(2015)内民一终字第00184号
【摘要】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中贾××、姜××与刘×于人民法院查封之前签订涉案房屋抵顶协议书，该协议是双方当事人真实意思表示，贾××、姜××以债权抵顶房屋价款。贾××、姜××为占有涉案房屋另出借给刘涛500万元用以解除涉案房产的抵押登记，临河区人民法院（2014）临民初字第4283号民事判决书也认定刘×、国××将所抵顶房屋及权属证件交付给贾××、姜××。刘×认可其外债数额巨大，无力支付过户税费，无法配合贾××、姜××办理涉案房屋过户手续，贾××、姜××对未办理过户登记没有过错。故贾××、姜××享有的权利依法能够排除招商银行包头分行对涉案房产的申请执行，贾××、姜××请求停止执行涉案房屋有事实及法律依据。
- 日期： 02-01 17:00
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：——以物抵债受让人能否排除金钱债权强制执行
【法理提示】以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式。一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的法律关系。因此，根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。
摘要2：【案号】最高人民法院民事判决书 (2019)最高法民终286号
【摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，首先，从陈××与铜仁分公司签订的10份《商品房买卖合同》来看，该系列合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但陈××与铜仁分公司均认可铜仁分公司系以案涉10套房屋中20%的份额用于清偿赤峰伟映公司对陈××的所欠债务，双方的真实意思表示为以房抵债，即陈××签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，陈××对赤峰伟映公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。
- 日期： 02-02 10:54
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1894号
【裁判摘要１】对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋并未登记在陈××１、陈××２名下，陈××１、陈××２主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人"在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人"，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人"可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人"通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。因此，除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2018)最高法执监34号
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十七条规定，“一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。”从上述规定看，一方当事人不履行或者不完全履行和解协议，对方当事人申请恢复执行的，人民法院应当恢复执行。但和解协议履行完毕的，不应当恢复执行。本案中，按照和解协议，时代公司违反了关于协助办理抵债房产转移登记等义务的时间约定。天宇公司在时代公司完成全部协助义务之前曾先后两次向法院申请恢复执行。但综合而言，本案仍宜认定和解协议已经履行完毕，不应恢复执行。．．．．．．对于时代公司上述一系列积极履行义务的行为，天宇公司在明知该履行已经超过约定期限的情况下仍一一予以接受，并且还积极配合时代公司向法院申请解封已被查封的财产。天宇公司的上述行为已充分反映其认可超期履行，并在继续履行和解协议上与时代公司形成较强的信赖关系，在没有新的明确约定的情况下，应当允许时代公司在合理期限内完成全部义务的履行。．．．．．． 至于时代公司迟延履行和解协议给天宇公司造成的损失，天宇公司可以依法通过另诉的方式主张权利。综合以上，本案宜认定和解协议已经履行完毕，不予恢复执行。
摘要2：【解读】（１）2016年4月1日，无锡中院在淘宝网上发布拍卖公告，对查封的被执行人的9套房产进行拍卖。时代公司提出异议后，拍卖中止。时代公司向无锡中院提出异议，请求撤销对时代公司财产的拍卖，按照双方和解协议确认本执行案件执行完毕。（２）无锡中院裁定：驳回时代公司的异议申请。（３）时代公司不服，向江苏高院申请复议，请求依法撤销无锡中院（2016）苏02执异26号执行裁定书，裁定申请人异议成立；解除对9套房产的查封。（４）江苏高院裁定：撤销无锡中院（2016）苏02执异26号执行裁定；撤销无锡中院于2016年4月1日作出的对剩余9套房产继续拍卖且按合同及发票确定金额扣减执行标的的通知；撤销无锡中院于2016年4月1日发布的对被执行人时代公司所有的云港佳园九套房产的拍卖。
- 日期： 03-18 20:25
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2019)闽09执复2号
【裁判摘要】仅有网签能否预查封？｜（１）网签没有备案的法律效力；（２）预查封法定条件为商品房预售合同登记备案——根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条的规定，预查封是对被执行人尚未进行权属登记，将来可能会进行登记的不动产进行的一种限制性措施，只有登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。预查封对象系被执行人基于有效的不动产买卖合同所享有的债权，即不动产交付请求权和不动产所有权转移登记请求权，而非不动产这一标的本身。若商品房买卖合同因被解除则债权消灭，被执行人朱×及共有人肖××作为买受人确定不能获得涉案商品房的所有权，涉案商品房不再是预查封的对象，需返还的购房款成为执行的标的。同时，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售，防止开发企业捂盘及一房多卖而建立的一个网络化管理系统，故网签没有备案的法律效力，只能实现备案的管理效果。本案复议申请人福安市中阳天润房地产开发有限公司提出未签订书面买卖合同、未支付购房款、双方无签约意向等事由主张解除查控措施，执行法院应查清涉案商品房是否具备预查封的法定条件，即涉案商品房是否签订书面买卖合同、相关部门是否有商品房预售合同登记备案等。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、第十九条的规定，涉案商品房在符合预查封的情形下，要处置被执行人购买的尚未进行权属变更登记的房地产，应书面征得出卖人的认可并由出卖人出具书面同意处置意见。综上，福安市人民法院异议裁定认定基本事实不清、证据不足，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销福安市人民法院（2018）闽0981执异68号执行裁定。二、发回福安市人民法院重新审查。
摘要2：
- 日期： 04-06 16:07
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2930号
【裁判摘要】王××与天宇公司签订《以房屋抵付欠款合同》后，尚未办理房屋所有权转移登记手续，王××并未取得案涉房屋所有权。根据《办理执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，买受人应当同时符合以下三个条件，其权利才能够排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《办理执行异议和复议案件规定》第三十条规定，受让人对被查封的不动产办理了受让物权预告登记的，其权利可以排除执行。王××未能举证证明所购房屋系用于居住，亦未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋，且未对受让的房产办理物权预告登记，不符合司法解释规定的情形，故其享有的权利不足以排除执行。
摘要2：
摘要1：解读：可以办理网签备案手续却一直未办理网签备案系怠于行使权利，应认定系自身原因未办理过户登记。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3675号
【注解】另外裁判观点：预告登记、网签或备案与权属转移登记无必然联系，买受人有权排除执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定 (2019)最高法民申3912号
摘要2：