- 日期： 01-01 07:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】买受人在明知房屋所占土地为工业用地的情况下仍然签订案涉房屋购房合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度，应当认定买受人对未办理过户登记存在一定过错——首先，案涉房屋所占土地的性质为工业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第二十六条“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”、《中华人民共和国房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”等规定，工业用地的土地用途是被明确限定的。虽然案涉合同中约定杨××购买房屋的用途为：厂房，但基于金晨公司报批的用地规划许可，案涉土地的产权登记只能是以整块土地为单位予以登记，在未经行政批准变更土地用途之前，工业用地上分栋修建房屋的产权过户是受限制的。对此，买受人杨××在明知房屋所占土地为工业用地的情况下，仍然签订案涉房屋购房合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度。其次，杨××在购买案涉房屋之前，该房屋上已经设定了他人的抵押登记。作为具有完全民事行为能力的购房人，在购买房屋时，有义务对所购房屋是否存在权利瑕疵做基本考察，否则应视为未尽到合理注意义务，忽略他人权利障碍，应认定买受人对未办理过户登记存在一定过错。杨××上诉认为，办理过户登记手续买受人只有被动配合的义务，以及在购买房屋时没有正常途径查询抵押情形的理由不能成立。另，杨××一审中未提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，二审中亦未对此进一步举证，应当承当举证不利的法律后果。故杨××关于其满足《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的条件，有权请求对涉案房屋排除执行的上诉理由没有事实和法律依据，一审认定杨××对案涉房屋不享有足以排除强制执行权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 07:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件——而案涉《协议》不属于规范的商品房销售合同，亦没有经过规范的合同备案、网签以及预登记等手续，其外观要件上不符合常规的商品房买卖合同形式要件，可从《协议》是否构成实质合法有效的商品房买卖合同进行审查。首先，从形式要件看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；(九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，买受人乔××与华耀公司签订的《协议》第3条约定，甲方（华耀公司）在收到乙方（乔××）总房款之日自2012年10月7日至2018年10月7日至6年满如数返还乙方所付总房款。该约定明显有异于商品房买卖合同的一般条款。同时，该《协议》还缺少关于商品房的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等事项，而商品房买受人支付价款、出售方交付房产、继而将房屋过户至买受人名下，这是商品房买卖合同的基本合同目的，这些要件对于商品房买卖合同的成立来说至关重要，本案《协议》缺乏上述商品房买卖合同成立的基本要件。其次，从意思表示要件看，如前所述，案涉《协议》一方面约定一定期限内退回房款，另一方面没有关于房屋交付和过户登记事宜的约定，双方对于商品房买卖法律关系最基础的条件没有约定，或与一般商品房买卖法律关系约定不同，难以构成房屋买卖的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“实施下列行为之一，
摘要2：（续）符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；……"及《商品房销售管理办法》第四十二条：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款：（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；……”的规定可以看出，利用“返本销售”模式吸收资金可能构成犯罪，至少也是行政机关应当采取处罚措施的违法行为。从房款交纳的方式上看，相关款项未打入监管账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票等，种种均有异于普通的商品房买卖方式，从侧面印证双方之间不是一般意义上的商品房买卖法律关系。因此，本案中双方签订的《协议》未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件，二审判决以此认定乔××就案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，依据不足、适用法律不当。
- 日期： 01-01 08:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】签订买卖合同时房屋处于另案查封状态但之后解除查封，不影响法院对案外人在法院查封前已签订合法有效买卖合同认定——《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该条属于执行异议程序中的实质性审查条款，该条可以作为本案执行异议之诉审理的参照。综合本案证据和事实可以判断，陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。第一，案涉《涉外房地产买卖契约》经由中国司法部委托公证员钟某律师证实，经中国法律服务（香港）有限公司转递珠海市公证处并由珠海市公证处出具《公证书》，可以证明该合同中香洲公司法定代表人刘××和陈××的签字属实。由此可以认定，香洲公司和陈××在1995年订立了房屋买卖合同，合同内容合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于查封房产不得转让的规定，属于管理性规定，不影响双方房屋买卖合同的效力。虽然香洲公司和陈××订立买卖合同时，案涉房产处于查封状态，但之后解封，而本案执行所开始查封的时间是2013年，故本案属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，陈××提供的现代广场入伙合同书可以证实，香洲公司于1996年将案涉房产交付陈××占有。．．．．．．第三，中国法律服务（香港）有限公司转递的钟某律师行的证明书和收款收据证明，陈××在订立合同之后已支付大部分购房款，而剩余购房款通过租金冲抵，据此可以证明陈××在人民法院查封案涉房产之前已支付全部购房款。第四，珠海市地方税务局出具的《关于香洲公司销售不动产问题的复函》证实，香洲公司未履行缴纳税款义务是导致案涉房屋无法办理产权证的原因，因此陈××未就案涉房产办理过户登记并非其自身原因造成。鉴于陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，原审支持其排除强制执行的请求，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 09:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为——法院查封被执行人房产与作出裁定送达给被执行人是执行程序中的两个执行行为。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为。康×与瑞麟公司于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》，违反了《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。执行裁定是否向被执行人瑞麟公司送达，康×是否知晓西安中院已经查封涉案房屋，不是执行异议之诉中应否停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的审查要件。据此，康×不享有排除强制执行的权益。
摘要2：
- 日期： 01-02 10:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】因限购政策导致无法办理过户登记不属于买受人过错，买受人有权排除执行——关于杨××提出的执行异议是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据前述理由，在法院查封之前杨××与柳××已签订合法有效的书面买卖合同；已经支付购房款。杨××原审提交的证据足以证明其在查封之前已经合法占有案涉不动产。杨××未及时办理过户是因北京市的政策，非因其本人存在过错。二审判决认定，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-02 10:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】买受人不具备购房资格导致无法办理过户登记存在过错无权排除执行——关于案涉房屋未办理过户登记是否因买受人自身原因的问题。青岛市国土资源和房屋管理局下发的《关于落实住房限购政策有关事项的通知》明确规定，合同网签备案时间在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限购政策限制。王×付款行为发生在2008年和2009年，至2011年1月31日之前仍未办理网签备案手续。再审审查期间，王×提交中海盛明置业于2018年6月出具的情况说明，拟证明案涉的《青岛市商品房出售合同》存放在中海盛明置业，没有交付王×；王×多次要求中海盛明置业办理网签备案及过户手续，但因中海盛明置业管理不善的原因，没有及时办理。本院认为，中海盛明置业系本案一方当事人，其出具的情况说明属于当事人陈述，其陈述中自认的事实涉及第三人的利益，对其陈述的事实应当提交相关证据证明。王×关于房产未能办理过户并非因自身原因的主张缺乏有效证据证明。一审法院于2014年7月15日查封案涉房屋时，争议房产仍登记在中海盛明置业名下，青岛市住房限购政策也未取消，王×未能办理过户登记是因其本人拥有多处住房而无法办理网签备案手续，属于因自身原因未能办理过户登记的情形。原审依据《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，认定王×对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，并不存在适用法律错误的情形。
摘要2：
- 日期： 01-03 08:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】如何理解《执行异议和复议规定》第28条第（四）项规定的“非因买受人自身原因”未办理过户登记？｜”对于其中“非因买受人自身原因”的理解，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为，即可以认定为符合该条件——对于“非因买受人自身原因”的理解，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为，可以认定为符合该条件。王××作为本案卖房人、被执行人，对案件事实的查明起关键性作用。王××一审、二审均未到庭参加诉讼，再审审查中王××到庭陈述：刘××、李××购买房屋后，联系王××办理过户手续，因王××在外地，不能配合办理。后来王××更换了两次手机号。证人张某的证言能够与之印证。故王××已认可刘××、李××向其提出办理过户登记请求的积极行为，是王××的原因导致未能办理。刘××、李××对此已完成举证。目前亦无证据证明刘××、李××与王××存在恶意串通、虚假诉讼等损害张×债权的情形。故刘××、李××的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，享有足以排除强制执行的民事权益。
摘要2：
- 日期： 01-06 14:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】基于所有权而享有的债权优先于普通债权分配——根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》(试行)第八十八条第二、三款“多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。一份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人对同一被执行人申请执行，执行的财产不足清偿全部债务的，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照各债权比例受偿。”及第九十四条“参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配。”的规定，在参与分配案件中对执行款物进行分配时，应当按照先清偿基于所有权和担保物权而享有的债权，后清偿普通债权的原则进行。本案中一、二审法院认定陈××所享有的债权是基于所有权应优先受偿，赖××认为陈秀林所享有的债权是普通债权，因此，上述规定应当作为审理本案的参考依据。关于陈××对江××的债权在涉案土地拍卖款分配中是否应当优先其他普通债权受偿的问题。由于本案涉案土地（贺州市星光路村民安置地规划地内三类××号城镇住宅用地），原是属于陈××享有和使用。后陈××将其所有的涉案土地转卖给江××并办理了过户登记。陈××参与分配的438000元债权，是原土地《买卖合同协议书》中约定的江××未支付的剩余土地款项。陈××参与分配的438000元债权，是基于被执行涉案土地而来，应当认定为基于所有权而享有的债权。．．．．．．而本案中陈秀林申请执行的依据是（2015）贺八民二初字第1684号民事判决书，并非2016年10月17日达成的《和解协议书》。因此，赖××关于陈秀林的债权因在2016年10月17日达成《和解协议书》而成为普通债权的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【案号】广西壮族自治区贺州市中级人民法院民事判决书(2019)桂11民终394号
- 日期： 01-10 10:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）目前《执行异议和复议规定》第２８条能否适用以物抵债裁判尺度不尽统一；（２）以房抵债协议系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第２８条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人——本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在王××不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查王××的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王××对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王××与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王××的意思表示，仅表明王××取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。王××提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。王××虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证其在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。王××提交的其他案外人购买王××顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，
摘要2：（续）而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明王××在查封前合法占有案涉房屋，一审法院认定王××的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。
- 日期： 02-17 11:24
- 作者：陈其象律师
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行为执行
摘要1：解读：生效法律文书判决被执行人将房产分割分配给申请执行人但未明确房产变更登记的相关税费，执行法院有权根据税收法定原则，将被执行人依法应当承担的房屋过户登记税费作为行为执行的费用予以强制执行。
摘要2：
- 日期： 05-16 08:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】一审法院认定：根据潘××、曾××、健泰公司三方之间签订的一系列协议及合同，围绕潘××持有的谷铭翠城公司10%股权及相关合同权利，本案存在三个法律关系：一是潘××与曾××之间的股权转让关系；二是曾××与健泰公司之间的合同权利转让关系；三是潘××与健泰公司之间的股权转让关系。在上述法律关系中，潘××系谷铭翠城公司10%股权的持有人及转让方，曾××系第一手受让方；后曾××将其享有的受让郑××及潘××持有的谷铭翠城公司60%股权的合同权利加价1200万元转让给健泰公司，曾××系合同权利转让方，健泰公司为合同权利受让方；健泰公司受让合同权利后，直接与潘××签订股权转让合同，并办理股权过户登记手续，系潘××所持谷铭翠城公司10%股权的真正受让方。二、关于股权转让款的支付主体问题。曾××仅将其享有的合同权利转让给健泰公司，未将合同义务一并转让给健泰公司，且曾××在2010年11月9日及2013年8月28日通过书面方式承认拖欠郑××、潘××股权转让款并承诺与健泰公司结清股权权益转让款后，一次性与郑××、潘××结清欠款，故曾××仍应按照其与潘××签订的《股权转让协议》及补充协议的约定，支付拖欠的款项。．．．．．．故健泰公司系谷铭翠城公司股权的真正受让方。如果健泰公司与潘××不存在股权转让合同关系，则健泰公司取得谷铭翠城公司10%股权欠缺法律及合同依据，故健泰公司的抗辩理由与事实不符，一审法院不予采纳。潘××主张健泰公司应与曾××共同向潘××承担支付股权转让款的义务，一审法院予以采信。
【裁判判摘要２】再审法院认定：《股权转让合同》中约定潘××将其股权转让给健泰公司的意思表示是真实的，并在该约定合法有效的前提下，登记机关才依法为健泰公司将相应的股权变更登记在其名下。此时健泰公司实际从潘××获得出让的股权，《股权转让合同》中有关股权转让的约定履行完毕，健泰公司因此与潘××间形成了因转让股权支付对价的债权债务关系，虽在该合同中约定的股权转让价款虚低，但应当按照在先与曾××约定的真实转让价格支付对价。．．．．．．鉴于上述客观事实和原因，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定和该法第一百零九条关于“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，本院认为，在健泰公司尚欠股权转让款未付的情形下，
摘要2：（续）潘××要求健泰公司承担曾××欠付的剩余股权转让款518.8万元的给付责任，符合案件事实情况，有事实和法律依据，本院予以支持。
- 日期： 07-12 20:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”本案中，蒙××因向案外人文××借款50000元，将涉案房屋抵押给文××并办理了抵押登记。后因该房屋被东方市人民法院另案执行，文××提出执行异议，东方市人民法院曾作出（2001）东法执裁字第16号民事裁定，但之后该裁定已被撤销。文××向东方市政府申请办理涉案房屋过户登记时提供已被撤销的（2001）东法执裁字第16号民事裁定作为其申请颁证的材料，属于提供虚假材料办理房屋登记的情形。东方市政府向文某英颁发房权证东字第××号《房屋所有权证》（以下简称04××07号房权证）时亦未尽到合理审慎的审查职责，致使该颁证行为被另案生效判决确认违法。案外人李某成基于文某英持有04××07号房权证的合理信赖向其购买涉案房屋并办理了过户登记，另案生效判决已确认李某成属于善意取得。文某英以借款过户为由提供虚假材料办理涉案房屋的变更登记，是导致蒙××财产损失的主要原因，应对蒙××的财产损失承担主要赔偿责任。但东方市政府未尽合理审慎职责，违法颁证行为客观上为李某成购买涉案房屋增加了内心确信，是造成蒙××财产损失的另一原因，亦应承担相应赔偿责任。二审法院综合考虑东方市政府在颁发04××07号房权证过程中的过错程度及在损害发生中所起的作用，酌定其承担相应的行政赔偿责任，符合上述法律的规定。
摘要2：
摘要1：解读：不适用诉讼时效规定的物权请求权包括——（１）停止侵害请求；（２）排除妨碍请求权；（３）消除危险请求权；（４）返还不动产物权请求权（目前不少农村地区房屋尚未办理不动产登记，不适用诉讼时效的范围包括了所有不动产物权的返还请求权）；（５）返还登记的动产物权请求权。
【注释１】确认物权请求权（实质为形成权或者确认权）不适用诉讼时效规定。
【注释２】共有物分割请求权是指共有人对其享有共有权的确认并以此为基础请求分割共有物（本质为形成权）——不适用诉讼时效的规定。
【注释３】部分物权请求权适用诉讼时效规定——未登记动产物返还财产请求权适用诉讼时效规定。
摘要2：【注解１】物权请求权是指物权在遭受侵害或者可能遭受侵害时，物权人有权要求恢复物权的圆满状态或者防止侵害的权利。
【注解２】房屋交付使用后请求办理过户登记不适用诉讼时效——权利人占有、使用房屋属于行使权利的行为，不存在超过诉讼时效的问题。
【精要】实践中，请求确认物权的请求权属于物权请求权范畴，不适用诉讼时效。请求办理房屋产权过户手续的请求权，具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。土地使用权为物权性质的权利，其被侵犯产生的请求权不适用诉讼时效的规定。——杜万华主编：《中华人民共和国民法典实施精要》第１０９页。
- 日期： 09-27 10:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：652.【查询】653.【冻结】654.【冻结的范围】655.【冻结期限】656.【户名与账号不符的处理】657.【扣划裁定的效力】658.【实施扣划的手续】659.【金融机构留置送达的允许】660.【金融机构的协助义务】661.【擅自解冻的责任】662.【网络查控的一般规定】663.【基本信息核对】664.【网络查询】665.【金融机构的协助查询】666.【反馈信息的效力】667.【网络冻结、扣划的材料】668.【金融机构的协助冻结】669.【其他金融资产的冻结】670.【优先受偿权处理】671.【网络扣划之一】672.【网络扣划之二】673.【金融机构协助扣划】674.【网络扣划失败的处理】675.【工会经费、党费】676.【军队、武警部队的存款】677.【封闭贷款结算专户资金】678.【国有企业下岗职工基本生活保障资金】679.【社会保险基金】680.【存款准备金、备付金】681.【期货保证金】682.【结算担保金】683.【旅行服务质量保证金】684.【承兑汇票保证金】685.【信用证开证保证金】686.【住房公积金】687.【职工建房集资款、自列住房基金】688.【粮棉油政策性收购资金】689.【银行贷款账户】690.【收益权收费账户内资金】691.【工业企业结构调整专项奖补资金】692.【农民工工资专用账户资金和工资保证金】693.【预售资金监管账户的冻结】694.【已冻结预售资金的使用】695.【提供担保解除预售资金的冻结】696.【预售资金监管账户的扣划】697.【矿山地质环境治理恢复保证金】698.【查封时的权属判断】699.【登记车辆的查封】700.【未登记车辆的扣押】701.【责令交出或协助查找】702.【保管原则】703.【扣押清单及笔录】704.【扣押公示】705.【专属管辖】706.【凭证式国库券的冻结、划拨】707.【充抵保证金的有价证券】708.【劣后执行】709.【调查与备案】710.【查封、扣押、处置的特殊规定】711.【查封、扣押财产的保管】712.【安全生产监督管理等部门备案】713.【有关主管部门的审批】714.【处置期限的特殊规定】715.【扣押与协助执行】716.【当事人申请】717.【扣押事项办理】718.【扣押损失的责任承担】719.【扣押的费用承担】720.【进出口货物扣押】721.【查询】
摘要2：722.【查封时的权属判断】723.【因法定事由而发生物权变动的不动产】724.【可分割或不可分割房屋】725.【被执行人出售的不动产】726.【被执行人购买的不动产】727.【在建工程的查封】728.【全部缴纳出让金土地使用权的预查封】729.【部分缴纳出让金土地使用权的预查封】730.【未登记房屋的预查封】731.【预查封的办理、期限计算及效力】732.【过户登记过程中的查封】733.【查封期限】734.【查封的程序】735.【已登记不动产的查封】736.【未登记建筑物的查封】737.【查封笔录】738.【房地一体原则】739.【轮候查封之一】740.【轮候查封之二】741.【不动产登记部门的协助义务】742.【房地权属的转移原则】743.【用途与出让年限改变的禁止】744.【生活必需居住房屋的执行】745.【在建工程的处置】746.【分批处置或者整体处置】747.【划拨土地使用权的执行】748.【集体土地使用权的执行】749.【无证房产的执行之一】750.【无证房产的执行之二】751.【无证房产的执行之三】752.【预售商品房的执行】753.【设立抵押预告登记房屋的执行】754.【变价财产上权利负担的处理】755.【抵押土地上新增房屋的执行】756.【抵押物添附的处理】757.【房产限购政策的适用】758.【具备购房资格的公告与承诺】759.【成交后购房资格的审核】760.【虚构购房资格的拍卖无效】761.【无购房资格以房抵债的禁止】762.【违反限购政策的制裁】763.【居住权的规定】764.【债权执行的一般规定】765.【债权冻结期限】766.【履行通知】
767.【提出异议的形式】768.【指定期限内的异议】769.【无直接法律关系的异议】770.【指定期限内未提异议】771.【放弃债权或延缓履行期限】772.【擅自履行的责任】
773.【次债务人到期债权追索的禁止】774.【履行证明】775.【生效法律文书确定的到期债权】776.【未到期债权的执行】777.【对收入执行的一般规定】778.【尚未支取的收入】779.【擅自支付的责任】780.【离休金、退休金、养老金】781.【适用范围】782.【公司财产执行之禁止】783.【股权所在地的确定】784.【股权冻结的形式判断标准】785.【禁止明显超标的额冻结】786.【股权冻结的程序】787.【股权价值
- 日期： 01-17 21:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（2013）黔高民初字第8号民事调解书所认定的内容为，华城公司以“君悦华庭”B栋裙房四层整层及五层面积约为941.6平方米的房屋抵偿其所欠潮阳公司的债务，并由双方办理房屋产权变更手续。显然，该调解书确认的是双方于本案诉讼中达成的以房屋抵偿金钱债务的协议。该调解书并不能够产生确定物权的效力，而是对双方以他种给付替代金钱给付协议的确认。换言之，华城公司依据该调解书需要履行交付及房屋产权变更登记义务，在变更登记完成之前，前述房屋的所有权并不发生变更。因此，该调解书并未侵害对申请撤销该调解书的孟××、王×的民事权益。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十五条、第一百六十八条系对保全措施中解除或撤销保全措施权限及与执行程序衔接的规定，并非针对查封中财产能否处分的规定。并且，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第二十六条、第二十八条等规定可知，即使被执行人将其被查封财产转让给第三人，也并不影响在先查封措施的效力，在先的申请执行人利益仍能得到保障或者仍然能够获得执行利益。尤其是，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条、类推适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条等规定，（2013）黔高民初字第8号民事调解书并未违反法律规定。原审判决对此适用法律错误，本院予以指出。．．．．．．《还款协议书》在性质上系以物抵债，其中约定如在该协议签订之日即2010年1月27日起至2012年12月4日止，如华城公司能偿还汕头潮阳公司全部工程款，则汕头潮阳公司退还华城公司案涉房产的权利证书。从上述约定来看，双方以案涉房产偿还债务的约定虽然具有担保债权实现的功能，但如果华城公司未在上述期限内清偿债务，则转让房产与汕头潮阳公司的意思表示即应产生效果。该意思表示应该拘束双方。同时，以物抵债协议为诺成性合同，如果债务人尚未履行，债权人当然有请求继续履行的权利。在本案中，继续履行的请求权就表现为汕头潮阳公司请求华城公司按照《还款协议书》的约定交付房屋并办理产权变更登记手续。当然，在房产变更登记完成之前，汕头潮阳公司并非该房屋的所有权人。所以，汕头潮阳公司通过诉讼方式行使该请求权，在诉讼形态上为给付之诉而非确认之诉。汕头潮阳公司请求将案涉楼房四层整层“判归原告”，应当理解为在请求华城公司履行给付义务。
摘要2：（续）双方在（2013）黔高民初字第8号民事调解书中达成的华城公司、新世纪公司将案涉楼房四层整层“分归汕头潮阳公司”、五层楼房进行分割的协议，在性质上也只能是需要债务人给付和债权人受领给付的协议，而非确认权属或者类似共有物分割的协议，均不发生物权变动的效果。由此，原审判决关于“该约定不能成为汕头潮阳公司直接取得房屋产权的依据”的判断就不够清晰，该协议能够成为汕头潮阳公司请求继续履行交付房屋并办理过户登记义务的依据，但不能成为其已经享有所有权的依据。更进一步，原审判决以《还款协议书》并未实际履行因而潮阳汕头公司只能请求华城公司履行原工程款债务的结论就难以成立。原审判决此部分适用法律错误，本院予以纠正。
【案号】贵州省高级人民法院民事判决书(2014)黔高民再初字第1号
- 日期： 01-20 06:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】执行裁定载明将房屋产权过户给申请执行人所有不具有物权变动效力——根据（2003）一中执字第563号裁定书载明的内容，即“将泰丰公司所有的中国企业家大厦第六层的房屋产权过户给城建集团所有。相关手续由当事人自行办理"，该裁定仅明确了泰丰公司应当履行将涉案房屋产权过户给城建集团的交付义务，并未直接裁定该房屋所有权归城建集团所有，故在性质上属于仅具有执行效力的法律文书，而非具有直接变更物权关系的形成裁定，城建集团仍需在泰丰公司履行完交付义务并办理过户登记完成物权变动公示后，才能依法取得所有权。因此，案涉（2003）一中执字第563号裁定不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《最高人民法院关于适用的解释》、《物权法》以及《物权法司法解释（一）》中规定的可以直接导致案涉房屋所有权变动的法律文书。故原审判定城建公司不能依据（2003）一中执字第563号民事裁定书直接取得案涉房屋所有权，并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-01 22:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】拍卖成交后竞买人要求改变拍卖公告的税费分担方式不予支持——本案争议的焦点问题是：雷××关于从拍卖款中扣缴转让方应缴纳的土地增值税等税费的主张是否成立。福州中院在拍卖案涉房产时，未依网拍规定第十三条规定在网络司法拍卖平台发布拍卖公告当日公示评估报告副本，存在瑕疵。结合福建高院另案调查的案涉相关房产的税费情况，如果该瑕疵造成了案涉房产实际税费远超买受人雷××的预估，致使其产生重大误解，则雷××可以该重大误解致其购买目的无法实现为由，依网拍规定第三十一条的规定申请撤销拍卖。但买受人雷××不主张撤销本次拍卖，仅要求从拍卖款中扣缴转让方应缴纳的土地增值税等税费，该请求本质上在于请求变更重大误解而订立的合同，而非撤销该基于重大误解而订立的合同。就此而言，福建高院认为雷××的该项请求没有法律依据，符合现行法律规定，并无不当。《竞买公告》第七条关于“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的买卖双方的税费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，是福州中院在拍卖案涉房产过程中，对税费实际承担主体的约定以及公示。该约定并非对法定纳税义务主体的变更，不违反法律法规的强制性规定，也不违背税收法定原则。雷××在知悉竞买约定和相关的法律后果后参与竞拍并签署《拍卖成交确认书》，应视为同意《竞买公告》对税费负担的约定，并书面承诺遵守。在案涉房产拍卖成交后，雷××要求改变拍卖公告的税费分担方式，从拍卖款中扣缴转让方应承担的税费，有违诚实信用原则。若支持该请求，将会损害其他潜在竞买人与被执行人的合法权益，有违司法拍卖的公平、公正原则。
摘要2：
- 日期： 02-02 21:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】双方互负义务的判决负有金钱返还给付义务的一方不能履行而强制执行时可以基于其对对方的返还请求权将其应从对方取得的返还财产作为执行标的——本案生效判决确定了双方相互返还的两项内容，一项是大金仓公司于判决生效之日立即向刘××、栾××返还资产转让款1900万元；另一项是刘××、栾××于判决生效之日立即将《交接单》上所列明的财产返还给大金仓公司。对于判决确定双方互负返还义务的案件，执行过程中，在双方均有履行能力的情况下，确实应遵循双方义务同时履行的原则，并使权利人各自实际取得所返还的财产。但在负有金钱返还给付义务的一方不能履行而强制执行时，可以基于其对对方的返还请求权，将其应从对方取得的返还财产作为执行标的，此与同时履行原则并不冲突，实际上是同时履行结果的体现。本案在返还价款的义务主体大金仓公司无其他财产可供执行的情况下，返还价款案最终查封拍卖返还房地产案的执行标的物，即刘××、栾××依照生效判决应返还给大金仓公司的房产，并无不当。申诉人大金仓公司另主张，房产已经过户给刘××和栾××，并非登记在大金仓公司名下，不能将其作为大金仓公司的财产查封拍卖。对此，首先，根据吉林高院复议裁定已经查明的事实，房地产部门证明案涉房产权属仍登记在大金仓公司名下。其次，在法律层面，即使案涉房产尚未实际返还给大金仓公司占有，甚或如大金仓公司所称，原已经过户给刘××和栾××，而在执行中并未重新登记在大金仓公司名下，也并不影响本案基于大金仓公司对刘××和栾××的返还（过户登记和实际交付）请求权，而直接将案涉房产作为大金仓公司的财产强制执行，并不需要首先实际返还占有及办理返还过户手续之后，再将已返还给大金仓公司的财产予以查封和拍卖。因此，无论刘××和栾××是否已经将该房产返还，都可以执行案涉房产，是否已经完成返还，对本案执行没有实质影响。
摘要2：
- 日期： 02-03 07:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】管理人报酬问题不属依民事诉讼法的相关规定审理民事案件的受案范围｜如管理人为了保障破产财产的整体生产使用效能、顺利变现和交付财产及办理过户等方面付出了合理的劳动，有权向担保权人收取适当的报酬。但在双方就管理人报酬数额不能协商一致的情况下，应由审理企业破产案件的人民法院确定。关于管理人报酬问题不属依民事诉讼法的相关规定审理民事案件的受案范围——关于文天阁典当行应否支付破产管理人的报酬及承担税款的问题。《最高人民法院关于审理企业破产案件确定管理人报酬的规定》第一条规定，管理人履行企业破产法第二十五条规定的职责，有权获得相应报酬。管理人报酬由审理企业破产案件的人民法院依据本规定确定。第十三条规定，管理人对担保物的维护、变现、交付等管理工作付出合理劳动的，有权向担保权人收取适当的报酬。管理人与担保权人就上述报酬数额不能协商一致的，人民法院应当参照本规定第二条规定的方法确定，但报酬比例不得超出该条规定限制范围的10%。本案中，如管理人为了保障破产财产的整体生产使用效能、顺利变现和交付财产及办理过户等方面付出了合理的劳动，根据上述司法解释的规定，有权向担保权人收取适当的报酬。但在双方就管理人报酬数额不能协商一致的情况下，应由审理企业破产案件的人民法院确定。故关于管理人报酬问题不属依民事诉讼法的相关规定审理民事案件的受案范围，本案不应涉及。至于文天阁典当行应否承担抵押物办理过户登记时的相关税费问题，亦属审理企业破产案件的人民法院确定的事项，本案亦不予涉及。原审法院将由审理破产案件人民法院确定的事项纳入普通民事案件进行审理，违反了民事诉讼法的相关规定，应予纠正。
摘要2：
- 日期： 02-10 14:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】挂靠方式开发经营房地产项目不能排除强制执行——《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴练兴以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求
摘要2：（续）交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴××享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。
- 日期： 02-11 11:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（三）关于袁××、邓××是否已支付全部价款｜2011年1月14日袁××向吴×支付161100元后，吴×对案涉房屋在扣除尚欠银行贷款部分以外的权益已经全部转让给袁××、邓××，此后均由袁××、邓××偿还银行按揭贷款。在袁××、邓××按约履行合同义务的情况下，吴×对案涉房屋不再享有购房款的请求权或其他权利。本院认为，对于吴×对案涉房屋应有的份额而言，袁××、邓××已经支付了全部对价。（四）关于案涉房屋未办理过户登记是否系因袁××、邓××自身原因｜袁××、邓××在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而袁××、邓××并不因此而具有法律上的可责难性。袁××、邓××对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。2015年5月，袁××、邓××曾以提起诉讼的方式主张办理权属变更登记，虽然其在起诉状中称因得知吴×负债提起诉讼，但是作为已支付了大部分房款并长期居住在案涉房屋的买受人，袁××、邓××诉请办理权属变更登记符合常理，并非必然以恶意对抗执行为目的。综合上述情形，本院认为，不应认定未办理过户登记系因袁××、邓××自身过错。此外，综合考虑袁××、邓××已实际支付案涉房屋绝大部分房款，自2010年即占有使用，邓××离异后至今仍居住在案涉房屋，且该房屋是邓××在成都市的唯一住房等因素，相较于天府银行高新支行基于吴×应当履行保证责任而享有的保证债权，对袁××及邓××、特别是邓××对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。
摘要2：
- 日期： 02-11 14:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本案中，在诉争房产办理过户登记之前，刘××享有的是将诉争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权是基于2012年其与郑×合法有效的《离婚协议书》产生，且该《离婚协议书》已在相关民政部门登记备案。而周××享有的请求权是基于2014年与郑×之间的债务产生，故刘××的请求权不仅早于而且优于周××的请求权。同时，从两种请求权的性质和内容来看，刘××享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而周××享有的是针对郑×的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。具体而言，郑×为借款提供连带责任保证时，周××并非基于郑×名下登记有案涉房产而同意其为借款人提供保证。因此，周××的金钱债权请求权与刘××的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故原判决在审理中参照相关案件精神，综合考量上述因素等，支持刘××关于停止对案涉房产强制执行的请求，并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-13 10:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】关于崔×是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。崔×与中然公司就案涉房屋签订《丽都国际商品房认购书》的时间早于一审法院的查封时间，该认购书具备房屋位置、面积、房屋价款等商品房买卖合同主要条款，崔×已实际支付了案涉房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定《丽都国际商品房认购书》为崔×与中然公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同。崔×提供了由中然公司出具的案涉房屋物业费、燃气初装费等交费票据及进户通知单，其上载明的时间均在一审法院查封案涉房屋之前，能够证明崔×已于一审法院查封之前占有案涉房屋。崔×未办理案涉房屋的过户登记系因中然公司未办理丽都国际小区的竣工验收手续，非因崔×自身原因所致。故一审法院认定崔×符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，并无不当。．．．．．．此外，中然公司虽将案涉房屋设立抵押，但该房屋包含在抵押权人兴业银行同意“抵押可售”范围内，无论该房屋系中然公司在抵押前还是抵押后转让，均取得了抵押权人兴业银行的明确同意。根据法律事实发生当时的法律规定以及抵押可售情况的一般处理，抵押权人应当就抵押房屋的出售房款进行提存或账户监管，对购房款行使价金代位权。至于长富基金对兴业银行出具《抵押可售函》持异议以及因无法行使价金代位权而造成的损失，属于其与兴业银行及中然公司之间的债权债务关系，应当另行主张权利。
摘要2：
- 日期： 02-13 12:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人董××对案涉房屋提出的异议符合该条司法解释规定的情形。．．．．．．在执行法院依法查封案涉房屋之前，董××的购房行为完成在先，英泰公司、华融湖南分公司以房抵押的行为在后。英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为，是违约行为。华融湖南分公司庭审中未能举证证明其在设定抵押权时，按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，对董××购买并占有的案涉房屋进行抵押，未尽应有的审慎注意义务。董××在先签订购房合同、支付购房对价、合法占有案涉房屋、没有办理产权变更登记系因“英泰国际综合楼(1-5层)项目”未完成竣工验收、英泰公司未依合同约定履行办理产权证照义务所致，董××客观上无过错；华融湖南分公司设立抵押在后，董××没有应尽注意义务而未尽的问题，主观上亦无过失。董××在完成购房缔约及履约时没有过错，不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错，而承担财产遭受侵害的责任和后果。英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意，在后设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人财产权利，有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。滥用优先权否定抵押制度，与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位，从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动，这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制；同时，应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在，使得购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，此时，合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果，这在《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现。本案中，董玉容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，
摘要2：（续）没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。
- 日期： 02-17 11:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】晶石公司是北海中院（2016）桂05执恢19号案件的申请执行人，被执行人为淀粉总厂，晶石公司根据生效判决分别在630万元和140万元及其利息范围内对淀粉总厂涉案财产享有抵押优先受偿权，并且其在执行中首先查封了涉案财产。中京公司享有债权的执行案件是中国工商银行广西区分行信托投资公司北海办事处于申请立案执行的案件，被执行人是北海市华侨供应公司和淀粉总厂，但是北海中院未曾以该案对涉案财产进行查封。在涉案财产拍卖时，申请执行人晶石公司以1900万元的最高价竞得成为买受人，并向该院申请以债权冲抵竞买价款，北海中院于作出（2016）桂05执恢19号执行裁定，将涉案财产直接裁定归晶石公司所有，自裁定送达晶石公司时起转移上述土地使用权及其余财产所有权，晶石公司可持该裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。北海中院作出上述裁定认为晶石公司截止至2009年3月30日享有债权总额已达19906563.22元，大于1900万元竞买价款，且中京公司的债权为普通债权，不享有优先受偿权。但是在该执行程序中，中京公司于和两次向北海中院申请参与分配。参与分配解决的是数个债权人对同一债务人提出清偿请求的问题。当债务人有数个债权人，即使被执行人是法人，执行法院也应当作出财产分配方案，并送达各债权人和被执行人，从本案查明的事实来看，北海中院对晶石公司享有的债权没有区分优先权部分数额和普通债权部分数额，由于普通债权部分涉及多个债权人，至于涉及多少债权人、如何分配债权以及采取何种方法分配，均应在财产分配方案中体现，但是，北海中院却作出（2016）桂05执恢19号执行裁定，把涉案财产全部裁定给晶石公司，并没有作出财产分配方案，严重损害了各债权人的合法权益。中京公司作为债权人其中之一为此提出执行异议，北海中院作出（2018）桂05执异370号之一执行裁定支持其执行异议请求，撤销其作出的（2016）桂05执恢19号执行裁定正确。
摘要2：
- 日期： 02-26 18:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——对执行程序中债务人实体异议的审查
【裁判要旨】当事人在履行民事调解书过程中产生了新的实体权利义务争议，在案情复杂、争议较大的情况下，为更充分保障当事人程序权利，不宜在执行程序中直接作出判断，当事人可以通过另行诉讼救济。
【案号】执行异议：（2020）闽72执异9号；执行复议：（2020）闽执复102号
【裁判摘要】本案的争议焦点是（2017）闽72民初1314号《民事调解书》第三条规定的复议申请人支付余款的条件是否成就问题。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十九条第一款明确规定，调解书确定的担保条款条件或者承担民事责任的条件成就时，当事人申请执行的，人民法院应当依法执行。根据上述规定精神，人民法院可以在执行程序中对当事人履行调解书的情况及承担民事责任的条件是否成就予以审查。本案复议申请人郑××认为林××提供的《海上船舶检验证书簿》存在瑕疵，导致无法办理所有权变更登记；林××则认为，复议申请人郑××不积极办理船舶过户登记，而且案涉船舶始终处于郑××的控制之中，所有权已经发生转移。由于双方对未按照调解书规定办理所有权变更登记的责任问题争议较大，且属于在履行民事调解书过程中产生的新的实体权利义务争议，在案情复杂、当事人双方争议较大的情况下，为更充分保障当事人程序权利，不宜在执行程序中直接作出判断，当事人可以另行通过诉讼程序寻求救济。执行法院可根据诉讼结果确定是否对复议申请人进行执行。
摘要2：
- 日期： 03-04 19:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】基于《商品房买卖合同》而享有房屋交付请求权实质为债权请求权，不享有房屋所有权，不享有优先于抵押权人的权利——山东能源公司对案涉房屋的权利性质是否能够排除华融公司抵押权。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法另有规定的除外”。据原审查明，本案申请执行人华融公司于2013年9月2日受让招商银行贵阳有限公司贵阳分行对睿力房开公司的债权，并与睿力房开公司签订了《抵押协议》，对案涉房屋办理了抵押登记，抵押期限为2013年9月8日至2016年9月8日，该抵押权经生效的最高人民法院(2017)最高法民终959号民事判决确认，华融公司对案涉房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因案涉房屋未办理所有权过户登记，山东能源公司对案涉房屋享有的权利系基于其与睿力房开公司签订的《商品房买卖合同》而享有房屋交付请求权，权利内容为请求睿力房开公司履行交付房屋的义务，实质为债权请求权，山东能源公司不享有案涉房屋所有权，不享有优先于抵押权人的权利。故山东能源公司认为其作为一般买受人符合上述司法解释第二十八条的规定，对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益的理由不能成立，不予支持。
摘要2：
- 日期： 03-10 19:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】在预查封阶段不能对案涉房产进行处置，只有完成过户登记取得案涉房屋的物权预查封转为正式查封后才能对案涉房屋进行拍卖、变卖和折价——法院对案涉房屋进行预查封是否必然进入强制执行｜蔡××、黄××、成至公司在与欧××的民间借贷纠纷案件中申请诉前财产保全，后由一审法院对案涉房产作出预查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项和第十六条规定，人民法院的预查封仅系执行部门在房屋未办理产权登记之前，根据网签备案情况所作。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得该房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。但预查封不是正式查封，预查封的被执行人对未登记在其名下的房屋仅享有所有权期待利益，对能否成为真正的权利主体，尚处于不确定状态。在预查封阶段不能对案涉房产进行处置，只有完成过户登记，欧××取得案涉房屋的物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖和折价。蔡××、黄××、成至公司依据另案生效判决请求法院强制执行，现二审判决支持京鹏公司执行异议之诉的请求，由蔡××、黄××、成至公司承担本案的全部诉讼费并无不当。若蔡××、黄××、成至公司认为欧××基于购房合同享有的权利可作为执行标的，或根据购房合同履行的实际情况，欧××取得案涉房屋产权，蔡××、黄××、成至公司可另行主张。
摘要2：
- 日期： 03-14 20:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本案的焦点问题是关于本案仲裁裁决内容是否明确可以执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第三条规定：“仲裁裁决或者仲裁调解书执行内容具有下列情形之一导致无法执行的，人民法院可以裁定驳回执行申请；导致部分无法执行的，可以裁定驳回该部分的执行申请；导致部分无法执行且该部分与其他部分不可分的，可以裁定驳回执行申请。（一）权利义务主体不明确；（二）金钱给付具体数额不明确或者计算方法不明确导致无法计算出具体数额；（三）交付的特定物不明确或者无法确定；（四）行为履行的标准、对象、范围不明确；仲裁裁决或者仲裁调解书仅确定继续履行合同，但对继续履行的权利义务，以及履行的方式、期限等具体内容不明确，导致无法执行的，依照前款规定处理。"根据本案仲裁裁决的裁项以及仲裁机构出具的法律文书生效证明，丁××应在2017年10月7日前向抵押银行办理还清贷款及涂销抵押手续，并应向潘××支付律师费、保全费及担保费、仲裁申请费用等。由此可见，仲裁裁决既包括丁××的金钱给付义务，也包括履行特定行为的义务。潘××申请执行上述内容的仲裁裁决，具体明确可以强制执行。执行法院对此裁定驳回潘××的执行申请，适用法律不当，应当予以撤销，本案对此部分应当继续执行。但是，仲裁裁决并未认定或裁决本案《房屋买卖合同》关于其余购房款给付的数额、期限以及涉案房产过户登记、交付占有的方式、期限等具体内容。《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第四条规定：“对仲裁裁决主文或者仲裁调解书中的文字、计算错误以及仲裁庭已经认定但在裁决主文中遗漏的事项，可以补正或说明的，人民法院应当书面告知仲裁庭补正或说明，或者向仲裁机构调阅仲裁案卷查明。仲裁庭不补正也不说明，且人民法院调阅仲裁案卷后执行内容仍然不明确具体无法执行的，可以裁定驳回执行申请。"潘××请求执行变更登记涉案房产，执行法院应依上述司法解释的规定予以另行处理。
摘要2：