摘要1：诉讼时效客体（适用权利范围）是指适用诉讼时效的权利范围，即诉讼时效适用于哪些权利范围。
【目录】诉讼时效客体的权利特征；诉讼时效客体应为债权请求权；民法典第１９６条、第１９９条规定的不适用诉讼时效的请求权；诉讼时效司法解释第１条规定不适用诉讼时效的债权请求权；民法权利与诉讼时效关系；保险索赔时效；仲裁时效；缺陷产品损害赔偿的诉讼时效期间为2年（产品质量法第45条）；申请执行时效期间为２年；申请仲裁时效期间１年；提示：继承权行使不受2年的诉讼时效限制；提示：房屋交付使用后请求办理过户登记的诉讼时效；提示：确认股东身份请求权不适用诉讼时效规定
摘要2：【解读】《上海市高级人民法院物权民事纠纷办案要件指南》规定“一般情形下，物权变动请求权的诉讼时效，仍适用二年的时效，因为在物权变动结果发生前，物权未发生转移或设定，请求人只能基于债权请求权要求对方交付或协助登记。”
摘要1：未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效？哪些房地产不能在市场上交易？ 未办理过户登记的房屋买卖合同依法有效。
摘要2：
摘要1：【序言】随着房价上涨，房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”！许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生，最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而，商品房买卖绝对不是简单的事情，其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神，就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么，在买房过程中应该如何防范和规避购房风险，维护自己的合法权益呢？《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈，最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同？2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效？哪些房地产不能在市场上交易？3.什么是商品房包销合同？4.“楼盘广告”的性质如何认定？商品房销售广告和宣传资料性质如何认定？ 5.什么是商品房现售合同？出售商品房现房应当具备那些条件？ 6.商品房预售合同有那些特点？商品房预售有哪些条件？ 7.什么是商品房预售登记？8.商品房预售后，开发商变更规划设计有哪些规定？ 9.什么是预售商品房转让？“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办？11.什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？12.什么是“按揭”？13.什么是“楼花抵押”？14.什么是商品房“五证”、“两书”？15.房地产权属证书包括那些证书？购房者有权在什么时间取得房屋权属证书？16.什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积？ 18.如何计算房屋使用率？19.商品房面积误差如何处理？ 生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？20.什么是商品房税费？购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？21.屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主，其约定是否有效？22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议？23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖？25.房屋质量不合格，买受人能否解除合同并要求赔偿？26.开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？27什么是开发商迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？28.购房者迟延支付购房款，开发商能否解除合同？
摘要2：【目录（续）】29.什么是商品房买卖合同法定解除权？购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任？ 30.购房者退房情形有哪些？ 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定？ 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算？ 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使？34.一房二卖合同，谁是所有人？35.签订买卖合同做为民间借贷担保，如何认定法律关系？附录1：商品房买卖合同（包括预售合同）交房和办证的诉讼时效；附录2：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，善意买受人应返还房屋使用费标准；附录3：商品房购房款是否具有优先受偿
摘要1：最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释[2004]15号）
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。
【备注】本篇法规中第二十条第二款已被《最高人民法院关于调整司法解释等文件中引用条文序号的决定》（发布日期：2008年12月16日 实施日期：2008年12月31日）调整
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定
六、修改《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
1.删除第三条、第四条、第二十九条。
2.将第十六条修改为：
“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”
3.将第十八条修改为：
“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，第三人依合同约定保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结。保留所有权已办理登记的，第三人的剩余价款从该财产变价款中优先支付；第三人主张取回该财产的，可以依据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。”
4.将第二十条第二款修改为：
“执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百四十五条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。”
5.将第二十五条修改为：
“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未完成登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经完成登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。
查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。”
6.将第二十七条第二款修改为：
“人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道或者应当知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道或者应当知道该事实时起不再增加。”
摘要2： 7.将第三十一条第一款第三项修改为：
“（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债，且对该财产又无法采取其他执行措施的；”
8.条文顺序作相应调整。
摘要1：典房和典权制度始于古、用于今。但不论是我国《民法通则》还是《物权法》，均没有规定典权制度，至今为止只有最高人民法院系列司法解释和民事政策予以规范。典权作为古老的传统融资办法，在民间十分活跃，但典权并非法定物权种类，典权人无法享有“典权物权”的保护。陈其象律师特别策划推出《律师教你打典房官司》，帮助当事人认识典权，规避法律风险，维护自身的合法权益。
【目录】1.什么是典权？2.我国是否承认和保护典权制度？3.什么是房屋典权？什么是有期限房屋典权关系？什么是无期限房屋典权关系？有期限房屋典权回赎期限10年、无期限房屋典权回赎期限30年是否为固定不变期限？4.什么是回赎权？5.什么是典价和回赎典价？6.什么是找贴？7.典权和典当区别有哪些？8.什么是典权保护？出典的房屋在典期内转让并办理过户登记手续，典权是否受保护？房屋典权人应当如何保护自己的典权？9.什么是出典房屋绝卖后确权？
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摘要1：什么是典权保护？出典的房屋在典期内转让并办理过户登记手续，典权是否受保护？房屋典权人应当如何保护自己的典权？
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摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第09467号民事判决书
【提示】家庭财产分配按照夫妻达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。
【裁判摘要】夫妻之间达成的婚内财产分割协议是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定，是双方协商一致对家庭财产进行内部分配的结果，在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情况下，应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据。
【摘要】北京市第三中级人民法院认为：物权法以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。物权法第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，婚姻法及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。在夫妻财产领域，存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在该方名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，这是基于婚姻法规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为。因为结婚作为客观事实，已经具备了公示特征，无须另外再为公示。而夫妻之间的约定财产制，是夫妻双方通过书面形式，在平等、自愿、意思表示真实的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定。此种约定充分体现了夫妻真实意愿，系意思自治的结果，应当受到法律尊重和保护，故就法理而言，亦应纳入非依法律行为即可发生物权变动效力的范畴。因此，当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。需要指出的是，此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言，
摘要2：【摘要（续）】如夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权，就应当适用物权法等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题，应当优先适用婚姻法的相关规定。本案中，《分居协议书》约定“财富中心房屋归李某某拥有，李某某可以任何方式处置这些房产，唐某甲不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。”该协议书系唐某甲与上诉人李某某基于夫妻关系作出的内部约定，是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力。财富中心房屋并未进入市场交易流转，其所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全。故唐某虽在本案中对该约定的效力提出异议，但其作为唐某甲的子女并非《物权法》意义上的第三人。因此，虽然财富中心房屋登记在唐某甲名下，双方因房屋贷款之故没有办理产权过户登记手续，但物权法的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力。且结合唐某甲与李某某已依据《分居协议书》各自占有、使用、管理相应房产之情形，应当将财富中心房屋认定为李某某的个人财产，而非唐某甲之遗产予以法定继承。
摘要1：【问题提示】股权变更登记与否是否影响股权转让协议的效力？
【要点提示】
1．合法的股东会决议应当包括决议的程序合法、内容合法。公司股东会的决议行为违反《公司法》关于股东会召开程序的规定，其内容违反法律的规定，且该决议应认定为无效。股权转让协议的认定应以股东意思自治为原则，只要协议不违反法律上禁止转让的规定，就具有法律效力。
2．根据《公司法》规定，工商过户登记仅为所有股权转让的公示方式，并非股权转让协议的生效要件，未经工商登记并不能认定股权转让协议无效，协议双方仍应依约定履行各自义务。
【裁判要旨】
①股权的工商变更登记仅为所有股权转让的公示方式，并非股权转让协议的生效要件，未经工商登记并不能认定股权转让协议无效。
②股权转让是否办理变更登记，不影响股权转让协议的效力：因为股权转让协议是当事人之间约定一方向他方转让股权和他方向对方给付股权价款的有关权利义务关系的合同；而股权变更则是股权转让协议履行后的法律后果，也就是股权由转让人转移到受让人。
【裁判规则】股权转让协议与股权变更登记并非同一法律事实，股权转让协议未经登记并不导致股权转让协议无效，仅不具有对抗第三人的效力。
【案例索引】一审：河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2008)开民初字第134号(2008年2月16日)(未上诉)
摘要2：【权威收录】最高人民法院中国应用法学研究所《人民司法案例》2009年第3辑（总第69辑）
摘要1：【案号】海南省海南中级人民法院民事判决书（2008）海南民二终字第203号
【裁判摘要】宅基地转让行为意思表示真实，合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定。没有登记，不发生物权变动。物权不能变动，但债权合同仍然有效。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。依据双方当事人签订的宅基地转让合同的约定，转让方的主要义务就是将土地变更登记到受让方的名下，受让方的主要义务就是支付价款。依据诚实信用原则，在受让方按照合同约定履行支付价款的义务的前提下，转让方就负有将出让土地过户到受让方名下的义务，包括使转让的出让土地达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的条件。转让方公司以自己不履行过户登记的义务，以自己没有使准备转让的土地达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件，以自己违约的事实，主张合同无效，属于违反诚实信用原则的行为，属于恶意抗辩，其抗辩理由不予支持。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
摘要2：【解读】附有违法建筑（违章建筑）且与不动产登记的权利状态不一致的买卖合同的效力认定（有效说）——认为当事人订立违法建筑买卖合同是有效的，其理由在于买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同的负担行为的行为，与出卖人的物权处分行为的效力无关；违法建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立；违法建筑无法初始登记的导致无法办理产权过户登记亦不能影响买卖合同的效力。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号
【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时，转让人虽未取得国有土地使用权证，但在诉讼前已经取得该证的，应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金，或对转让土地的投资开发未达到投资总额25％以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力。
【提示】《城市房地产管理法》第38条不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
【摘要】转让土地投资比例瑕疵不影响土地转让合同效力——关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，第38条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【裁判意见】当事人不得宣告合同无效以谋取不正当的利益。
【裁判观点】转让人在诉讼前取得国有土地使用权证的，转让合同有效，转让标的瑕疵不影响合同效力。
【摘要1】主张赔偿一切损失的诉讼请求，由于没有提出具体的损失数量和相应的证据，不予支持，予以驳回。
【摘要2】由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持，故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求，既与三方当事人在本案合同中的约定不符，又不符合定金罚则的适用范围，该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中，故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立，不予支持，予以驳回。
【要旨】土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效。
摘要2：【备注】签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因，土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果，该合同即原因行为是否生效，不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果，也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件，而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此，如果没有办理土地使用权过户登记，或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件，并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件，应当理解为房地产变动的结果条件，而不是原因条件，不符合该条规定的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同仍然有效。也就是说，如果属于房屋建设工程，没有完成开发投资额的25%以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件的，如果当事人签订了转让合同，同时双方要求房地产登记部门进行转让等级低 ，房地产登记部门可以以不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件为由不予登记，但转让房地产的合同仍然有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，以及没有按照出让合同约定进行投资开发，也不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的条件，只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件，不符合条件的，房地产登记部门可以不予过户，可以不让物权变动发生。——最高人民法院物权法研究小组编著：《条文的理解和适用》
【最高人民法院判决认为】关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。
【解读】最高人民法院二审维持了一审作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第２款的约定，办理完成土地过户的相关手续”的判决。
摘要1：【案号】广东某深圳市中级人民法院民事判决书(2011)深中法民五终字第19号
【裁判摘要】根据相关法律及司法解释，在违约方詹某主张应对违约金数额予以调低的情况下，涉案违约金数额的确定应当以刘某的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，上诉人刘某主张的损失中绝大部分为涉案房屋另行出售的差价损失5681392元，对此刘某仅向法院提交了其于2010年3月29日将涉案房屋另行转让过户给案外人的过户登记价为1856万元的证据，而未提交相关转让合同、银行支付凭证等证据予以佐证，因而并不足以证实其房屋差价损高失达5681392元。同时，涉案合同仅履行至詹某支付了70万元定金、刘某将涉案房屋房产证托管于第三人某某房地产公司的阶段，刘某在詹某违约的一个月后即将房屋另行转让给案外人，再结合詹某违约的过错程度，如认定詹某应按合同约定的标准支付违约金4848278.4元，有违公平原则。因此，原审法院对违约金的标准予以调低是正确的。另一方面，詹某作为主张调低违约金数额的一方，亦无充分证据证实刘某的实际损失。在此情况下，原审法院应根据上述原则，在定金和违约金之间公平酌定违约金支付额，原审法院仅以无法确定刘某的实际损失数额为由酌情认定违约金数额为10万元，尚低于适用定金罚则，明显不足以对违约行为的惩罚，有失公平妥当，应当予以纠正。综合以上情况，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情将詹某应承担的违约金数额调整为人民币1000000元。
摘要2：
摘要1：【要点提示】房屋不动产物权变动实行公示公信原则。善意第三人购买了出租的房屋并办理了出租房屋产权过户登记的，与房屋承租人优先购买权的行使发生冲突，基于公示公信的原则，应当优先保护善意第三人的利益，以维护交易秩序的安全。
【案例索引】一审：福建省德化县人民法院[2002]德民初字第777号（2002年9月25日）；二审：福建省泉州市中级人民法院[2002]泉民终字第1752号（2002年12月13日）；再审：福建省泉州市中级人民法院[2004]泉民再终字第43号（2004年12月30日）
摘要2：
摘要1：【案号】四川省成都市中级人民法院民事判决书（2008）成民终字第2318号
【提示】房屋回购与流押的区别？
【裁判要旨】房屋回购等特别约定，应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足以就此认定双方之间形成了借款合同关系。
摘要2：【裁判摘要】罗开明、王明珍与何春霖自愿签订《协议》，约定罗开明、王明珍将涉案房屋卖给何春霖，并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该《协议》具备房屋买卖合同的基本条款，双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。罗开明、王明珍此后委托江洪玺与何春霖所签《房屋买卖合同》，也印证了双方自愿买卖涉案房屋的事实。在何春霖依约支付完购房款之后，罗开明、王明珍协助何春霖办理了该房屋的过户登记，何春霖已依法取得该房屋的房屋所有权证书，成为该房屋的合法所有权人。双方所签《协议》中关于罗开明、王明珍有权收回该房屋的时间和条件、签订《协议》后涉案房屋的使用以及资金占用费等特别约定，即：何春霖负有在2006年3月14日至同年9月13日期间将涉案房屋交由罗开明、王明珍居住使用，承诺同意罗开明、王明珍在此期间回购该房屋，且在此期间不得自行转让、出卖该房屋的义务；罗开明、王明珍则负有每月向何春霖支付资金占用费1.5万元的义务，应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足以就此认定双方之间形成了借款合同关系。根据《协议》约定，罗开明、王明珍在2006年9月13日之前有权回购该房屋，但前提条件是“将所有债务一次性结清”。本案中，罗开明、王明珍并未提供证据证明其已于2006年9月13日之前符合该条件，故其在2006年9月13日之后已无权要求按照《协议》约定回购该房屋。此外，根据罗开明于此后作为承租人与作为出租人的何春霖签订《房屋出租协议》的事实，应当认定罗开明、王明珍认可何春霖系该房屋的所有权人，双方之间另就涉案房屋形成了租赁关系。综合上述分析，应当认定罗开明、王明珍与何春霖之间依据《协议》就涉案房屋形成了买卖关系，该买卖关系合法有效，应受法律保护，且相关买卖手续均已履行完毕。另外，罗开明、王明珍关于其系以涉案房屋为担保向何春霖借款的主张，与双方实际办理的是产权过户登记而非抵押登记不符。况且，关于何春霖取得该房屋所有权的条件，双方约定的是何春霖支付完购房款，而非罗开明、王明珍未按期归还债务，此不符合我国现行立法所规范的流押的法律特征，故不能以双方约定违反了我国法律关于禁止流押的强制性规定为由而认定《协议》中关于房屋买卖部分无效。
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书（2014）粤高法民二终字第57号
【裁判摘要】戚某某与开平辉华公司之间就涉案房屋存在买卖关系，已支付全部价款，并实际占有涉案房屋，未办理过户登记手续并非戚某某的过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，奥斯码公司请求对涉案房屋予以执行缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2575号
【裁判摘要】虽然房屋上存在抵押，但买受人与出卖人之间约定涤除抵押权事宜的，视为买受人对抵押权可涤除产生合理信赖，买受人对房屋未能过户登记不具有过错——根据原审查明的事实，刘某某与徐某某签订房屋买卖合同时,案涉房屋虽处于吉林省吉林市高新区人民法院查封中,但同年即被该院解封。而案涉房屋虽然因银行贷款而设定了抵押权,无法进行正常的更名过户手续，但刘某某与徐某某签订的补充协议约定徐某某协助刘某某办理贷款转贷手续，将房屋贷款转到刘某某、刘某、徐某某名下。在案涉房屋抵押权未涤除的情况下,因朱某某与徐某某之间的租赁合同诉讼纠纷，案涉房屋于2011年、2012年被法院查封,且此后分别于2013年、2014年被续封。原审基于上述事实，认定刘某某对于案涉房屋无法办理产权过户登记不存在过错，亦不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。
摘要2：【注解】虽然买受人购买存在抵押房屋，无法进行正常更名过户手续，但是出卖人与买受人签订补充协议约定出卖人协助买受人办理办理贷款转贷手续将房屋贷款转到买受人名下，出卖人未履行其义务的，属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。
摘要1：解读：（１）用赃款购房并支付完毕但未办理过户登记，公安机关可以追缴赃款为由查封，法院根据生效刑事判决书追缴赃款为由可以执行该房产；（２）房产出卖人以房屋仍登记在出卖人名下主张排除执行不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申1499号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，其一，案涉房屋于2018年11月2日被裁定查封，而马某某与六合置业公司于2010年12月签订了《商品房认购协议书》，该协议明确约定了房屋位置、建筑面积、单价、优惠后的总房款等内容，且该协议经双方签字盖章确认。该协议包含了商品房买卖合同的主要内容，据此可确定买卖双方的基本权利义务，故应认定马某某与六合置业公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二审法院认定马某某与六合置业公司未签订商品房买卖合同缺乏事实和法律依据。其二，马某某提供的其签订或提交或缴纳的有关案涉房屋的2011年12月26日《六合苑小区前期物业管理服务协议》，2011年12月28日《河南省装饰装修工程施工合同》，2013年6月《宽带业务申请表》，2013年6月3日河南有线《综合业务受理单》、郑州热力公司缴费凭证、天然气发票等证据，所载明的时间均早于查封之日，可证明马某某于房屋查封之前对案涉房屋长期占有使用。其三，关于马某某是否已支付全部购房款的问题。马某某在原审中提交了六合置业公司出具的收取854650元购房款《收据》，证明其已支付全部购房款。对于购房人只提交卖房人出具的收据证明其已经支付购房款的，可根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。本案中，六合置业公司未参加原审诉讼，无法对其财务账册等证据进行核实。马某某称已经用现金向六合置业公司支付了全部购房款854650元，提供了六合置业公司的收据，且马某某称其从事皮革经营，有足额现金。本案应结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对马
摘要2：（续）某某是否支付购房款的事实作出认定。二审判决仅以马某某提交的六合置业公司出具的《收据》没有取款凭证等其他证据佐证、现金支付金额较大为由，认定马某某未支付购房款有所不妥，该问题需进一步查明。其四，关于未办理过户登记是否非因马某某自身原因的问题。马某某称多次要求六合置业公司办理网签及过户，六合置业公司对马某某的主张予以认可。故对于未办理过户登记是否非因马某某自身原因，原审法院亦需进一步查明。
【解读】执行异议之诉案件中，对于购房人只提交售房人出具的收据证明其已支付全部购房款的，可根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。具体而言，可结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对马某某是否支付购房款的事实作出认定。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申1912号
【裁判摘要】根据已查明事实，案涉北京市大兴区兴华光路（二段）××号院××××号1至2层38号商铺（产权证号:Ｘ京房权证兴字第××号）登记在钟××和张××两人名下，二人对案涉商铺各占50%份额。2011年5月18日张××与钟××在离婚协议中约定案涉商铺归钟××所有，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条第一款“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力"的规定，离婚协议关于案涉商铺归钟××所有的约定，对钟××与张××均具有约束力。钟××可以基于该离婚协议约定，享有要求张××将案涉商铺过户登记至其本人名下的请求权。但钟××与张××离婚协议关于财产分割的约定，系其双方内部约定，在所分割的房产未办理过户登记前，该商铺的物权并未发生变动。钟××以离婚协议的约定主张排除民生银行北京分行基于生效法律文书确定的与张××之间的金钱债权的执行，应当满足离婚协议真实、离婚协议订立于人民法院查封之前以及非因自身原因不能办理过户登记的要件。本案中，张××与钟××2011年5月18日签订离婚协议，该协议的签订在张××为以食为天公司的债务进行连带保证之前，也在法院查封案涉商铺之前，亦无证据证明离婚协议关于案涉商铺归钟××所有的约定系虚假或伪造，故可认定该离婚协议真实有效。但钟××与张××于2011年5月18日离婚，至法院2017年查封案涉商铺时，近六年时间里未办理房屋产权变更手续，从时间上看，钟××对办理案涉商铺产权变更登记持消极态度。虽然在离婚时，因案涉商铺上仍有抵押担保，客观上不能办理过户登记，但是离婚后，钟××仍然以张××名义用案涉商铺抵押贷款，表明钟××珠对案涉商铺不办理产权变更登记手续持放任态度，其对案涉商铺未办理过户登记存在过错，故钟××享有的民事权益不足以排除对案涉商铺的执行，二审判决的相关认定不存在适用法律错误的情形。
摘要2：【解读】当事人以离婚协议的约定主张排除生效法律文书确定的金钱债权的执行，应当满足（１）离婚协议真实、（２）离婚协议订立于人民法院查封之前以及（３）非因自身原因不能办理过户登记的要件。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5099号
【裁判摘要】（１）破产拍卖并非司法强制拍卖；（２）破产拍卖关于过户过程所涉及的一切税费由买受人承担的约定有效——《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第一条规定：“本规定所称的网络司法拍卖，是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。"本案拍卖财产系咸阳经纬公司破产程序中需要依法处分的财产，陕西省咸阳市中级人民法院是依据债权人请求对外进行的委托，不是人民法院强制处分财产的行为，原审判决认定案涉拍卖并非司法强制拍卖，并无不当。案涉《竞买公告》第六条规定，标的物过户登记手续由买受人自行办理，破产管理人协助，过户过程所涉及的一切税费由买受人承担。案涉《竞价须知》第八条第二款规定，处置人及破产管理人不承担任何费用，标的物过户所涉及的一切税费由买受人承担。南洋公司对于案涉《竞买公告》《竞价须知》的内容是知悉的。我国税收管理法律法规对于各种税收明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定税款缴纳。原审判决认定《竞买公告》《竞价须知》系对不特定竞拍参与人作出的，南洋公司参与竞买，《竞买公告》和《竞价须知》对其应具有约束力，案涉拍卖税款及资金占用费由南洋公司承担，依据充分，适用法律正确。西部产权交易所不是财产处分权人，原审判决认定其无权对表意非常明确的文字作出解释，亦无不当。
摘要2：【案号】陕西省高级人民法院民事判决书(2020)陕民终574号
【摘要1】破产拍卖并非司法强制拍卖——关于案涉拍卖的性质。本案拍卖财产系咸阳经纬公司破产清算程序中需要依法处分的财产。《中华人民共和国企业破产法》规定，破产管理人负有管理和处分债务人财产的职责；破产管理人依照该法规定执行职务，向人民法院报告工作，接受债权人会议和债权人委员会的监督。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第一条规定，本规定所称网络司法拍卖，是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。本案案涉拍卖财产的处置，是咸阳市中级人民法院依据债权人要求对外进行的委托，不是人民法院强制处分财产的行为。故一审法院认定案涉拍卖并非司法强制拍卖是正确的。
【摘要2】过户过程所涉及的一切税费由买受人承担约定有效——关于案涉拍卖涉及的税费及相应的资金占用费的承担。南洋公司参加网络竞拍时，对于《竞买公告》《竞价须知》的内容是知悉的。《竞买公告》第六条明确：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，破产管理人协助，过户过程所涉及的一切税费由买受人承担”。《竞价须知》第八条第二款“处置人及破产管理人不承担任何费用，标的物过户所涉及的一切税费由买受人承担”，上述内容具体明确，不存在任何歧义。南洋公司称其向西部产权交易所咨询，该所工作人员告知其“一切税费”是指按照税收法律法规规定，由买受人缴纳的相关费用。因西部产权交易所不是财产处分权人，其无权对表意非常明确的文字作出解释。且《竞买公告》《竞价须知》系对不特定竞拍参与人作出的，南洋公司参与竞买，《竞买公告》和《竞价须知》对其应具有约束力。我国税收管理法律法规对于各种税收明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定税款缴纳。税法对于税种、税率、税额的规定是强制的，而对于实际由谁缴纳税款没有做出强制性或禁止性规定。故一审法院认定案涉拍卖税款及资金占用费由南洋公司承担，认定事实及适用法律并无不当。
摘要1：解读：可以办理网签备案手续却一直未办理网签备案系怠于行使权利，应认定系自身原因未办理过户登记。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3675号
【注解】另外裁判观点：预告登记、网签或备案与权属转移登记无必然联系，买受人有权排除执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定 (2019)最高法民申3912号
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2020）最高法民终760号
【裁判摘要】以债权抵顶部分购房款不影响适用《执行异议与复议规定》第２８条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，关于尹××是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。据原审查明，．．．．．．2016年8月，东江公司与广福公司协商以房抵扣工程款，东江公司将其对广福公司享有的工程款债权1962314.59元转为尹××购买案涉商铺的购房款。2016年9月12日，尹××与广福公司就案涉商铺签订《购买协议》。案涉商铺于2017年7月20日被查封。富滇银行未提供证据证明案涉《购买协议》系尹××与广福公司串通倒签而形成的虚假购房合同，其主张该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不能认定为上述司法解释第二十八条规定的合法有效的房屋买卖合同的理由不能成立。原审认定尹××在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。关于尹结华是否在人民法院查封前合法占有案涉商铺问题。本院认为，上述司法解释规定的占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。．．．．．．本院认为，首先，尹××是基于合法有效的《购买协议》占有案涉商铺，案涉商铺虽未办理竣工验收手续，但尹××系根据广福公司的交房通知正常办理接房手续。其次，尹××接房后将案涉商铺出租给安济公司使用，可以证明案涉商铺已经具备了正常使用的条件，故原审认定尹××在人民法院查封前已合法占有该不动产并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。关于尹××是否已支付了全部价款问题。据已查明的案件事实，东江公司与广福公司同意以房抵扣工程款，并将其对广福公司的工程款债权1962314.59元转为尹××购买案涉商铺的购房款，实质是东江公司以其对广福公司的债权作为尹××向广福公司购买案涉商铺对价的一部分，
摘要2：（续）不违反法律、行政法规的规定。．．．．．．因此，尹＊＊已支付了案涉商铺全部价款。富滇银行称尹结华未支付案涉商铺全部价款的上诉理由亦不成立，不予支持。关于是否因尹××自身原因未办理过户登记问题。据原审查明，案涉商铺位于A8地块，因该地块上商铺未办理竣工验收手续，不具备产权证办理条件，故案涉商铺未办理所有权证并非买受人尹××的自身原因。综上，尹××对案涉商铺享有的权利符合上述司法解释规定的情形，原审认定尹××对案涉商铺享有排除执行的权利并无不当。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1343号
【裁判摘要１】当事人基于法院作出的“办证”判决属于债权请求权而非物权，不产生物权变动效力——张××基于与金港公司签订的《店铺展位合同书》经呼和浩特市新城区人民法院(2008)新民一初字第357号民事判决确认合法有效，该判决判令金港公司为张××办理房屋所有权证并支付违约金，上述判决属于给付判决，张××基于这一判决享有的权利，属于债权请求权，而非物权，该判决本身并不产生物权变动的效力。二审判决认定张××对涉案店铺享有的权利属于债权请求权于法有据，并无不当。张××主张其对争议商铺享有物权的申请理由不能成立。
【裁判摘要２】案外人执行异议之诉虽然未超过期限但执行标的物执行终结且特定标的物转让给第三人已不存在排除执行的可能，对执行异议之诉不予支持——首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”涉案店铺在执行程序中经三次流拍后由天力公司受让，符合上述法律规定中执行标的由当事人受让的情形，故案外人张××在执行程序终结前均得向执行法院提出执行异议。张××提出异议时，执行案件全案尚未执行终结，故其所提案外人异议符合上述法定期限。第二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”廊坊中院于2013年7月1日作出（2011）廊民执字第46-3号执行裁定，将包括张××购买商铺在内的38套商业门市房抵偿给天力公司。根据上述规定，涉案商铺的所有权在上述抵债裁定送达申请执行人天力公司时起即发生转移。并且，天力公司也已于2013年11月8日完成了涉案商铺过户登记。此时，涉案商铺的所有权已经转移，特定标的物的执行程序已经完毕。
摘要2：（续）天力公司其后又将涉案商铺转让给了第三人且办理了过户登记。案外人异议之诉的制度目的是通过正当程序判断是否应当排除对特定标的的执行。而当异议指向的特定标的物的执行已经终结，特定标的已转让给第三人之后，已不存在排除执行的可能，即在案外人异议之诉中已经不能对张××的权利进行救济，其可通过诉讼或其他程序向案件当事人主张权利。
【裁判摘要３】适用法律确有瑕疵但裁判结果并无不当不属于原判决、裁定适用法律确有错误的情形——如前所述，张××提出案外人异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定的期限要求，二审判决认定张跃林提起案外人异议之诉的时间已过法定期间，适用法律确有瑕疵。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条“有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误……”的规定，只有导致裁判结果错误，才能构成“适用法律确有错误”的再审事由。二审判决适用法律虽然存在瑕疵，但其判决结果并无不当，故并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误的情形。
摘要1：解读：（１）一般取回权的发生依据是因物权关系而非债权关系，只有所有权或者其他物权人依照物上返还请求权才能提出取回请求；（２）合作开发放地下项目的实际占用建设用地使用权但为办理过户登记的债权人，不能向债务人破产管理人主张取回权。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申496号
【裁判摘要】房地产开发资质借用关系(房地产开发挂靠关系)中不具有房地产开发资质的房地产挂靠人不能排除强制执行——和平家电公司作为借用房地产开发资质的案外人，不具有足以排除强制执行的民事权利。案涉房地产虽形式上登记于天府房地产名下，但实际由和平家电公司开发建设并占有经营。纵览本案一审、二审全过程，本案各方当事人以及一审、二审法院对此项事实的认识是基本一致的，和平家电公司也正是基于此而主张排除执行。本院认为，即使和平家电公司对案涉房地产享有实际权利，该公司仍不能据此排除强制执行。理由有二：（一）相关法律及行政法规对房地产开发具有明确准入许可限制，故借用房地产开发资质的案外人不应当在异议之诉案件中得到特殊保护。对于借用房地产开发资质问题，现行法律及司法解释虽未明确规定借用资质合同无效。但探究城市房地产开发相关法律及行政法规，国家对于借用房地产开发资质，明显采取禁止、限制至少是不鼓励的态度：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定房地产开发企业应当具备名称、组织机构、固定经营场所、注册资本、足够的专业技术人员等条件。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定房地产开发企业应当具备100万元以上的注册资本、4名以上持有资格证书的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员；第九条规定房地产开发主管部门对房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目；第三十四条规定未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产开发主管部门予以行政处罚。基于上述规定，可以认为，房地产开发关系国计民生和社会公共安全，故国家将房地产开发作为特种行业，实行市场准入许可限制。借用房地产开发资质违反法律及行政法规相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖。在执行异议之诉案件的审理中，作为借用房地产开发资质的案外人，即使对房地产具有实际权利，仍不应当得到司法的特殊保护，不能据此对抗申请执行人，也即不具有足以排除强制执行的民事权利。 （二）案涉房产长期未变更登记系由案外人自身原因导致，其本身存在过错，应当自行承担相应法律风险。执行异议之诉案件审理中，对于该类未及时办理不动产变更登记又主张其具有实际权利的案外人能否排除执行问题，“非因自身原因未办理过户登记"应当作为审理要件之一。
摘要2：（续）本案一审、二审及再审审查期间，和平家电公司均自认未将案涉房产变更登记至其名下的原因是为了避免交易费用，可见案涉房产未办理过户登记系和平家电公司自身原因导致。该公司消极不行使变更登记权利，其本身存在过错，应当自行承担相应法律风险。
摘要1：解读：夫妻协议离婚将共同财产赠与子女但未过户登记存在可以排除强制执行和不能排除强制执行两种裁判观点。
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摘要1：【裁判摘要】抵押权人同意抵押人转让抵押不动产，买受人对未能办理过户登记不存在过错，有权排除执行——案涉抵押不动产销售引发的抵押权人优先受偿权与买受人物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。房地产开发中常因开发建设资金不足而需利用建设用地及在建工程抵押融资，在具备销售条件后又需销售以回笼资金偿还融资款，这时就需要抵押权人适度变更担保权利的实现形式。如果各方当事人都严格按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定进行交易操作，则是对各方当事人均无风险的交易活动。但是，如果开发商不诚信，将不动产虚假、低价销售或转移销售资金，则会危及抵押权人的权利实现，从而引发抵押权人和买受人之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形,其中第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可对抗享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。诉争房屋为不动产,赵××、王×作为买受人的权利能否排除东方资产重庆公司作为抵押权人的强制执行,需要从四个方面进行考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。．．．．．其次，关于是否在查封之前已合法占有的问题。．．．．．．第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项，买受人主张系诉争不动
摘要2：（续）产买卖合同项下款项,应承担相应的举证责任；如果买受人将款项通过银行转账支付到第三人名下账户，则买受人应提交当时的证据证明该款项支付的是诉争不动产买卖合同项下价款，由于涉及第三人的实体权利，常需第三人通过到庭作证等方式参与诉讼以便查明认定相关事实；如果买受人以收款收据而主张现金交付的，则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证，供人民法院综合判断。．．．．．．第四，关于未办理过户登记原因问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是认定未办理过户登记非因买受人自身原因的两种情形。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。但是,如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；此时,抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务,除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案中，抵押权人东方资产重庆公司已向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，抵押人中坤锦绣地产公司亦将其作为诉争房屋买卖合同的附件，赵××、王×对于诉争房屋的买卖产生合理信赖。虽东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司签订《监管协议》对销售回款进行监管，但该协议并不为诉争房屋买受人赵××、王×支付款项前所知晓，监管账户亦未在赵××、王×与中坤锦绣地产公司的买卖合同中约定为付款账号，中坤锦绣地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产重庆公司债务，系中坤锦绣地产公司违反合同约定而严重失信，但也是东方资产重庆公司应当承担的合同风险，赵××、王×对款项支付亦无过错。因此，赵××、王×作为买受人，在购买诉争房屋过程中已尽到相应的注意义务，诉争房屋未能办理过户登记并非赵××、王×的原因。
摘要1：【裁判摘要１】人民法院在强制执行程序中，强制执行的范围亦仅能以远达公司的责任财产为限。根据民法基本原理，责任财产是指民事主体所有的具有金钱价值的各种权利的总体所构成，其范围并不等同于民事主体所有的财产客体的范围。据此，判断案涉房屋是否属于远达公司的责任财产的唯一标准，是在执行措施实施时远达公司对案涉12套房屋的权利状态。本案中，系争12套房屋在人民法院查封之前，已经由远达公司与城投公司、信丰县人民政府以协议的方式约定作为安置房使用。这一约定，系远达公司对其开发房产的合法处分，在信丰县人民政府、城投公司已经履行了相应的合同义务之后，远达公司对该12套房屋已经不再享有任何实体性的民事权利，而仅负有在房屋开发建设完成后向城投公司交付安置房的合同义务，案涉12套房屋已经从远达公司的责任财产中分离出来。与此相对应，城投公司作为债权人，在案涉《协议书》签订后，虽然因案涉房屋尚未完工以及房屋被查封等原因尚未办理过户登记，但城投公司作为买受人有权要求远达公司办理案涉房屋的过户登记手续。因此，在案涉12套房产已经不属于远达公司的责任财产的情况下，林××作为查封债权人要求将系争房屋纳入强制执行的范围，其主张依法不应得到支持。原审判决以城投公司受让案涉12套房屋的目的是用于拆迁安置为由认为城投公司的地位类似于被拆迁人，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，认为城投公司的地位优于普通债权人，适用法律虽然有所不当，但由于其判决结果正确，因此本院在指出其瑕疵的同时维持其判决结果。
摘要2：【裁判摘要２】执行异议之诉作为排除不当执行的制度，其审理范围是确认执行标的物是否属于债务人的责任财产，并在此基础上决定能否排除强制执行，其法律适用系以《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等民事实体法的规定为依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，并非是对案外人权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围。申请人林××主张将该条规定作为审理本案的法律依据的申请理由，混淆了执行异议的审查与执行异议之诉的审理之间的差别，本院不予支持。
【裁判摘要３】关于城投公司是否有权提出执行异议的问题，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”。据此，城投公司依据其与远达公司签订的《协议书》所享有的权利提出执行异议，符合法律规定，林××主张只有对标的物享有物权或特殊债权的主体才有权提起执行异议，并无相应的法律依据，本院不予支持。
【法条链接】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条１５被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
摘要1：【裁判摘要】该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于案涉《认购书》是否属于合法有效书面买卖合同的问题。麦雅公司于2010年1月13日取得案涉商铺所在楼盘的房屋预售许可证，张××与麦雅公司于2011年1月19日签订了案涉09号商铺的《认购书》，萧越雄与陈权胜于2011年10月19日签订了案涉10号等5套商铺的《认购书》，后将10号商铺赠与张××。一审法院于2013年4月9日作出（2013）惠中法立保字第4号裁定预查封案涉房产。一审法院于2014年8月15日在查封房产上张贴了公告，于2015年5月6日作出（2014）惠中法执字第282号之四执行裁定，预查封了案涉65套房产，预查封期限为三年。从时间来看，案涉09、10号商铺的《认购书》签订时间均先于人民法院查封。从内容来看，《认购书》中载明了当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且麦雅公司已经按照约定收受购房款，原判决认定其为合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。华建公司、华建惠州分公司关于《认购书》性质上是以房抵债协议，不是商品房买卖合同的再审申请理由不能成立。其次，关于张××是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。原判决根据张××提交的证据认定其在查封前已交纳案涉房产管理费及将案涉房产出租给案外人，认定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，并无不当。占有属人对物的关系，表现为人对物的事实上的控制和支配。该条件是否满足，关键应看购房人对房屋是否有事实上的控制和支配情形。本案中，张××将案涉商铺出租，是对房产进行处分的表现，足以证明其已占有案涉房产。华建公司、华建惠州分公司没有提供证据推翻原判决认定的该事实，其关于张××没有合法占有案涉房产的再审申请理由不能成立。 第三，关于张××是否已支付购房款的问题。
摘要2：（续）张××虽然没有以现金或转账方式向麦雅公司实际交付所有房款，但以房抵债亦是支付购房款的一种形式，且张××确有证据已将相关款项支付给陈权胜或其指定的账户，在麦雅公司对此予以认可，并出具了收款收据的情况下，原判决认麦雅公司于2012年9月6日出具收款收据，确认收到张××交付的案涉商铺款项1377420元，说明张××已支付完案涉商铺的全部价款，并无不当。华建公司、华建惠州分公司不能提供充分证据证明以房抵债存在虚构债务等情形，不足以推翻原判决认定的相关事实，其关于以物抵债不产生针对交易不动产的物权期待权的再审申请理由没有法律依据，本院不予支持。最后，关于案涉房产未办理过户登记是否因张××自身原因造成的问题。案涉房产因设立了抵押以及被人民法院查封，未能办理过户登记。故原判决认定非因张××自身原因导致未能办理过户，并无不当。
摘要1：【裁判摘要】过户登记请求权具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定——《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第二十四条规定：“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。”根据上述规定，已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记的，人民法院不予支持对方当事人以超过诉讼时效期间的抗辩。本案中，根据查明事实，金桥商厦申请执行王××，要求其履行配合过户义务，金桥商厦已经占有案涉调解书明确的11户房产，并支付了475万元款项，王××系案涉调解书确定的应配合办理过户的义务人，故参照上述规定，王××不可以金桥商厦申请执行超过法定时效为由阻却执行。
摘要2：