- 日期： 02-28 15:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事判决书（2014）渝高法民初字第00004号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”虽然上述规定将“第三人实际占有该财产”作为人民法院不得查封、扣押、冻结的条件之一，但实际占有仍应当以合法占有为前提，本案中，因涉案房屋尚未竣工验收，不具备合法交付之条件，并且买受人也通过诉讼请求交付房屋，故买受人对未能实际占有涉案房屋并不存在任何过错。若将实际占有涉案房屋苛加于买受人，显然有违客观实际。我国物权法规定不动产物权变动以登记为生效要件，实际占有并不产生当然的物权变动效力，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于实际占有之规定，其实质体现为实际占有之公示效力。涉案房屋由于不具备合法交付条件，并不具备实际占有之可能，而联机备案较之实际占有，则具有更强的对外公示效力。综上，基于本案实际情况，买受人虽未实际占有涉案房屋，但仍享有阻止人民法院执行的实体权利。
摘要2：
- 日期： 03-01 22:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第202号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，异议人在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。但根据本案查明的事实，异议人与繁荣公司签订《房产认购协议书》，其在起诉时主张已支付合同总价款50％购房款共计1424905元，此种情况并不符合“已经支付全部价款”的条件，异议人在一审庭审时也确认并未实际入住诉争房产。因此，在异议人对诉争房产未支付全部价款且未实际占有入住的情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 07-20 19:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】重庆市第二中级人民法院民事判决书(2016)渝02民终2386号
【裁判摘要】上诉人黄道荣提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，具体到本案，应证明其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人虽与牟林签订有所谓的《房地产买卖合同》，但根据双方在《借款协议》中的约定并结合《房地产买卖合同》的签订时间及价款实际履行情况，双方签订该《房地产买卖合同》的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，房屋买卖并非双方真实意思表示，双方之间真实的法律关系应为民间借贷，不存在买卖合同的法律关系。上诉人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
摘要2：
- 日期： 07-24 19:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2015)鲁民一终字第150号
【裁判要旨】《离婚协议》约定归一方所有房产，产权未变动时，不因离婚后另一方的举债行为而被执行。
【裁判摘要】本案上诉的焦点问题如下：目前登记在司朝春名下的房产能否执行。2009年11月17日，庞振花与司朝春在日照市东港区民政局登记离婚，双方同时签订了《离婚协议书》，对子女抚养、财产及债务的分割进行了约定。后庞振花与司朝春又签订了《补充说明》。原审法院对上述《离婚协议书》及《补充说明》对庞振花、司朝春具有约束力的认定是正确的。根据《离婚协议书》约定，夫妻共有财产楼房两套归庞振花所有；而《补充说明》对两套房屋的坐落位置进行了补充详细说明，在无证据证明庞振花、司朝春还有其他房屋的情况下，可以认定《离婚协议书》中约定归庞振花所有的两套房屋中包括本案涉案房屋。涉案房屋系单位集资建房，未在房产部门办理房产登记手续，故无法办理变更登记，被上诉人对未办理过户登记无过错。因此，上诉人上诉称‘争议房产的所有权人是被上诉人司朝春并非被上诉人庞振花、司玮’的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。并且2011年8月29日，汇丰公司与司朝春签订典当借款合同。此时，距庞振花与司朝春登记离婚近两年的时间，原审法院认为‘涉案房屋已经不是夫妻共同财产，不能再用于偿还司朝春的个人债务。’正确。上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。汇丰公司的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【要旨】夫妻双方所签离婚协议中对不动产归属的约定未经登记并不直接发生物权变动效果，离婚协议中关于不动产归属的约定未经登记不具有对抗外部第三人债权的法律效力，除非第三人知道该约定。
摘要2：【注解１】离婚协议约定房子归一方所有且已经登记在一方名下，另一方无须另行办理产权过户手续即对该屋享有所有权，如不存在恶意串通规避债务的情形可以依法对抗强制执行。
【注解２】当事人以离婚协议的约定主张排除生效法律文书确定的金钱债权的执行，应当满足离婚协议真实、离婚协议订立于人民法院查封之前以及非因自身原因不能办理过户登记的要件。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申1912号
【注解３】案外人基于执行债权形成前与被执行人签订的《离婚协议》对诉争房产所享有的权利能够阻却对该房产的执行。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第150号
【注解４】成立在先的离婚协议中的房产分割约定可以排除成立在后的债权强制执行。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终42号；最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申5165号
- 日期： 08-11 22:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2015）民申字第1579号
【裁判摘要】《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：”原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”尽管《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。但该规定第三十五条同时又规定：”诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”从前述司法解释精神看，在案件基础法律关系或者据以支持请求的主要事实发生变化，人民法院对当事人变更诉讼请求应持从宽态度。本案中，春龙公司原请求为要求日升公司履行办理土地使用权过户登记的行为义务，后因其自行办理了过户登记，原提出诉讼请求的基础事实发生了变化，再请求日升公司履行前述行为已缺乏诉之利益，基于减少双方当事人诉累、节约司法资源的考虑，一审法院同意春龙公司将诉讼请求从行为之债变更为金钱之债，并无不当。而且，是否存在违法允许变更诉讼请求的情形，也不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。因此，日升公司关于此问题的再审申请理由，不能成立。
摘要2：
- 日期： 08-29 20:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【规则摘要】
1.共有房产被查封，共有人提起析产诉讼，应予受理——共有房屋在执行案件中被部分查封，共有权人为析产目的提起诉讼的，应予实体审理，而不应程序上驳回其起诉。
2.买受人对未办过户没有过错的，法院停止执行情形——买受人已支付全部购房款并实际占有房屋，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院应判决停止执行该房屋。
3.执行异议之诉中，最高院“查扣冻规定”仍可适用——执行异议之诉中，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条可作审理依据。
4.被执行人与案外人另诉确权调解书，不能对抗查封——不动产被执行查封后，被执行人与案外人另行诉讼取得的确权判决或调解书，不能对抗申请执行人的申请执行权。
5.购房人提案外人执行异议之诉，三个构成要件审查——房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符合有关查封司法解释规定的三个构成要件的，应当停止执行。
6.保全查封异议，法院可按执行异议审查并裁定中止——房屋买受人对法院诉讼保全查封措施提出异议的，法院可立“执行异议”案号，经审查后可作出中止执行的裁定。
7.被执行人死亡的，可直接变更其继承人为被执行人——作为被执行人的公民死亡后，法院可直接变更其继承人为被执行人，对遗产进行处置，按先执行再析产顺序处理。
摘要2：无
- 日期： 12-03 19:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省宁波市中级人民法院行政判决书（2001）甬行终字第52号
【裁判要旨】房屋所有权人将房屋出资并办理了过户登记手续后，未办理土地使用权变更登记手续，按照“房随地走，地随房走”的原则，并不影响房屋的受让人取得土地使用权，房屋受让人有权作为被征收人获取房屋征收的补偿。
摘要2：无
- 日期： 04-07 09:39
- 作者：陈其象律师
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执行回转
摘要1：【案号】陕西省汉中市中级人民法院执行裁定书(2016)陕07执52号
【裁判摘要】《中华人民共和国民诉法》及其相关司法解释确立适用的执行回转制度，是指执行案件已部分或全部执行完毕后，据以执行的生效法律文书被撤销或变更的，按照新的生效法律文书，对已被执行的财产重新采取执行措施，恢复到执行前的状态的制度。关于具备执行力条件的执行依据确定的原则，应当是法律文书界定的权利义务内容要具体、明确，不能含糊不清或者存在歧义；要有给付内容且给付的范围要明确。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》18条从受理执行案件条件规定”申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确”。给付内容明确，除支付确定数量的金钱或财物外，还包括履行法律文书指定的确定的行为（审执分离原则）。在执行程序中，重要的是不需执行机构在执行程序中再次行使判断权对执行依据本身应载明的主体予以明确。《民诉法》第五十六条第三款规定的第三人撤销之诉的实质是要求改变判决、裁定和调解书已确定的法律关系，不是实体法上的请求权，而是诉讼法上的请求权。安基电力和汇鑫能源通过诉讼中的调解，达成以物抵债协议后由我院出具调解书予以确认，二者并未经过本院执行程序，自行办理了水电站财产的过户登记。申请执行人通过第三人撤销之诉从而撤销了调解书，排除了后续救济的法律障碍。由于该案并未经过本院执行程序，未经执行程序处理的财产返还，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》及其解释规定，无论是原案的被告，还是案外人，均无依据申请本院执行回转。
摘要2：无
- 日期： 04-12 19:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2013）执复字第17号
【裁判要旨】购房人支付房屋全部价款并已实际占有，虽未办理过户登记手续，但购房人对此并无过错，人民法院不得查封该房产。若房屋未竣工，购房人即使取得期房钥匙也不能产生实际占有房屋的法律效果，则法院可以对该房屋进行查封。
【裁判摘要】购房人支付房屋全部价款并已实际占有，虽未办理过户登记手续，但购房人对此并无过错，根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”人民法院不得查封该房产。
摘要2：无
- 日期： 04-12 19:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】（2014）苏执异字第0015号
【提示】房屋未竣工，购房人即使取得期房钥匙也不能产生实际占有房屋的法律效果，法院可以对该房屋进行查封。
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，案外人如欲阻却执行，应同时满足三个条件，即：支付全部价款、合法实际占有以及对未办理过户登记手续无过错。本案中，方某虽能证明其已支付全部价款并对未办理过户登记手续无过错，但仅提供2012年12月28日方某与红枫房产公司签订的《房屋交付确认书》不能证明其已经合法实际占有该房产。1、涉案房屋并不具备法定交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款亦规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”据此，竣工验收合格、办理竣工验收手续是房地产交付的法定前提条件。本案中，涉案房屋至今未竣工，未办理竣工验收手续，故涉案房屋不具有法定的交付条件。2、方某与被执行人红枫房产公司之间的该签约处分行为发生于本院2012年8月2日对案涉房产进行查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定，在本院已对该涉案房屋予以查封后，2012年12月28日方某与红枫房产公司签订的《房屋交付确认书》不得对抗申请执行人，不能证明其已合法实际占有该房产。
摘要2：无
- 日期： 04-12 20:55
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书（2015）浙民申字第2364号
【裁判摘要1】预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条”下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封。严格来说，在预售商品房合同关系中，作为买受人的被执行人对预售商品房仅拥有过户请求权，本身不足以改变执行标的物的权利归属，执行标的物不是被执行人的责任财产。但在正常情况下，作为买受人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的情况下，得以请求开发商办理过户手续，最终取得所有权，预查封就转化为对商品房的正式查封；在房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。正是在这个意义上，被执行人对预售商品房拥有的财产权益得以作为被执行人的责任财产予以”预查封”。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。
摘要2：【裁判摘要2】人民法院因诉讼保全向房产管理部门办理了预查封登记手续，却未通知房产公司的情况下，房产公司与购房户解除商品房预售合同没有明显过错，应属有效。
- 日期： 01-23 09:47
- 作者：陈其象律师
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商品房
破产财产
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1158号
【裁判要旨】房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部款项的消费者可请求该企业履行交付房屋并办理所有权变更登记的义务，该等行为并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。而且因消费者已支付购买商品房全部款项，故房地产开发企业破产管理人对商品房买卖合同并无解除权。
摘要2：【最高院认为】交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。
【解读】已支付全款的购房者要求被破产清算的开发商办理过户登记应予支持——购房消费者向开发商购买商品性住房并已经支付全部价款后开发商申请破产，在该商品房还未办理过户登记的情况下，虽然该房屋仍属于开发商的破产财产，但基于购房消费者就所购商品房对出卖人享有的特殊债权属性，要求破产管理人继续履行《商品房买卖合同》并为购房消费者办理过户登记的，法院应予支持。
- 日期： 04-16 08:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申6179号
【提示】抵押权即使同意出售抵押物也不能由此认定其丧失抵押权。
【裁判要旨】购房人在签订《商品房预售合同》之前，案涉房屋已设定抵押，即便抵押权人在办理抵押之后明确抵押人出售案涉房屋，也不能由此认定抵押权人丧失了对案涉房屋享有的抵押权。
【法条链接】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条【房屋消费者物权期待权保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
摘要2：【裁判摘要1】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
【裁判摘要2】王某某在与鑫东源公司于2014年5月25日签订《商品房预售合同》之前，案涉房屋已于2014年4月28日抵押登记给海控公司。即便海控公司在办理抵押之后明确同意鑫东源公司出售案涉房屋，也不能由此认定海控公司丧失了对案涉房屋享有的抵押权。
【注解】（１）房屋买受人若要排除普通债权执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第２８条也可以选择适用第２９条；（２）但房屋买受人若要排除优先权利的强制执行，则必须参照适用第２９条规定。
- 日期： 05-31 15:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省高级人民法院复议决定书(2015)鲁执复字第94号
【裁判要旨】协助执行人如有证据认为执行法院处理涉案土地使用权存有错误，可依法向执行法院提出审查建议，但不应停止办理协助执行事项。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定，“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条第二款规定：“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”本案中，泰安中院于2015年3月26日向申请复议人蒙阴国土局送达（2014）泰执字第87-13号、第88-12号、第89-11号执行裁定书及协助执行通知书，要求申请复议人协助将涉案土地使用权过户至申请执行人韩君堂名下。根据上述法律规定，申请复议人作为负有协助执行义务的土地管理部门，必须按生效法律文书的要求办理协助执行事项。申请复议人如有证据认为泰安中院处理涉案土地使用权存有错误，可依法向泰安中院提出审查建议，但不应停止办理协助执行事项。因申请复议人在收到上述法律文书后，未及时履行泰安中院所要求的协助义务，泰安中院再次责令申请复议人履行协助义务，但是申请复议人在并无蒙阴法院对涉案土地续封记录的情况下，仅以蒙阴法院的公函为由，仍不协助泰安中院办理涉案土地的过户登记手续，违反上述法律规定。
摘要2：
- 日期： 05-31 15:50
- 作者：陈其象律师
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协助执行
摘要1：【案号】山东省高级人民法院复议决定书(2014)鲁执复议字第75号
【裁判要旨】协助执行单位无权审查人民法院的法律文书，必须按照人民法院的协助执行通知书办理相关登记手续。而有义务协助执行的单位接到人民法院协助执行通知书后拒不协助办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以对其进行罚款。
【裁判摘要】第一，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”依照上述规定，协助执行单位无权审查人民法院的法律文书，必须按照人民法院的协助执行通知书办理相关登记手续。而有义务协助执行的单位接到人民法院协助执行通知书后拒不协助办理有关财产权证照转移手续的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条第一款第（三）项的规定，人民法院可以对其进行罚款。本案中，赣榆县国土资源局按照济南中院法律文书的要求办理土地使用权过户登记手续是其法定义务。济南中院分别于2013年6月20日、2013年7月22日、2014年1月21日先后三次发函赣榆县国土资源局，要求其依法履行协助义务，但其至今仍未履行，应认定其行为构成拒不协助办理有关财产证照转移手续，济南中院对其依法罚款符合法律规定。第二，济南中院查封该土地使用权先于赣榆县公安局查封的时间，对该土地使用权依法享有处分权。因此，赣榆县国土资源局以赣榆县公安局查封了需办理过户登记的土地使用权，不能协助济南中院办理过户登记的理由不成立。第三，关于申请复议人主张赣榆县人民政府要求其暂停办理该土地使用权过户手续的问题，没有事实依据，而且也不构成可以不履行协助义务的法定理由，本院不予支持。第四，济南中院向申请复议人送达以物抵债裁定书和协助执行通知书的时间是2013年5月30日，而《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》（下称《意见》）是2014年3月25日发布的，该《意见》公布实施前，济南中院已作出以物抵债裁定书和协助执行通知书，要求申请复议人履行协助义务，申请复议人拒不履行协助义务在先，该《意见》不能作为赣榆县国土资源局可以不履行协助义务的法律依据，亦不是免除对其罚款的法律依据。
摘要2：
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书（2014）粤高法审监民提字第24号
【裁判摘要】《中华人民共和国继承法》第八条规定：“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。”是否适用该规定，首先应确定本案属继承权纠纷还是物权确权纠纷。本案讼争房产原属黄意所有，黄意去世后，属陈基、陈甫英所有，陈基在1984年4月去世后，陈基所有的部分房产在分出其与关维青的夫妻财产份额后，由关维青及其子女即本案各当事人继承。陈直心于1987年12月向佛山市公证处办理继承公证。当时陈甫英、关维青、陈琴心、陈愉心到场，同意由陈直心继承并登记为陈直心名下所有。实际上陈甫英是将其从黄意处继承的份额赠与陈直心，关维青将陈基继承的份额的一半即房产的1／4份额即夫妻共有财产分得的份额赠与陈直心。其余的1／4房产，属于某的遗产，本应由关维青及10个子女继承，但作为陈基的部分继承人，关维青、陈琴心、陈愉心、陈直心直接处分了陈基的遗产，侵害了陈德心、陈锦心、陈冰心、陈石心、陈恒心、陈莹心、陈方心的继承权。因此，本案应认定为遗产继承纠纷，而非单纯的共有财产确权纠纷，应适用《中华人民共和国继承法》关于继承权纠纷的诉讼时效规定。陈直心在没有经所有继承人同意的情况下，将原佛山市高基街××号房产过户登记到其名下，并一直占有、使用拆迁安置补偿房产佛山市禅城区大塘正街××号×××房，侵犯了陈德心、陈锦心等部分继承人的继承权。诉讼时效从陈基死亡时开始，不得超过二十年。因陈德心、陈锦心的起诉超过了法律规定的诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。检察机关抗诉认为本案属物权确认纠纷而非继承权纠纷，应适用《中华人民共和国民法通则》或《中华人民共和国物权法》关于诉讼时效的规定，缺乏依据，本院不予采纳。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书（2016）最高法民抗102号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民终529号
【裁判摘要】本院认为，天策公司、伟杰公司签订的《信托持股协议》内容，明显违反中国保险监督管理委员会制定的《保险公司股权管理办法》第八条关于“任何单位或者个人不得委托他人或者接受他人委托持有保险公司的股权”的规定，对该《信托持股协议》的效力审查，应从《保险公司股权管理办法》禁止代持保险公司股权规定的规范目的、内容实质，以及实践中允许代持保险公司股权可能出现的危害后果进行综合分析认定。首先，从《保险公司股权管理办法》禁止代持保险公司股权的制定依据和目的来看，尽管《保险公司股权管理办法》在法律规范的效力位阶上属于部门规章，并非法律、行政法规，但中国保险监督管理委员会是依据《中华人民共和国保险法》第一百三十四条关于“国务院保险监督管理机构依照法律、行政法规制定并发布有关保险业监督管理的规章”的明确授权，为保持保险公司经营稳定，保护投资人和被保险人的合法权益，加强保险公司股权监管而制定。据此可以看出，该管理办法关于禁止代持保险公司股权的规定与《中华人民共和国保险法》的立法目的一致，都是为了加强对保险业的监督管理，维护社会经济秩序和社会公共利益，促进保险事业的健康发展。其次，从《保险公司股权管理办法》禁止代持保险公司股权规定的内容来看，该规定系中国保险监督管理委员会在本部门的职责权限范围内，根据加强保险业监督管理的实际需要具体制定，该内容不与更高层级的相关法律、行政法规的规定相抵触，也未与具有同层级效力的其他规范相冲突，同时其制定和发布亦未违反法定程序，因此《保险公司股权管理办法》关于禁止代持保险公司股权的规定具有实质上的正当性与合法性。再次，从代持保险公司股权的危害后果来看，允许隐名持有保险公司股权，将使得真正的保险公司投资人游离于国家有关职能部门的监管之外，如此势必加大保险公司的经营风险，妨害保险行业的健康有序发展。加之由于保险行业涉及众多不特定被保险人的切身利益，保险公司这种潜在的经营风险在一定情况下还将危及金融秩序和社会稳定，进而直接损害社会公共利益。
摘要2：（续）综上可见，违反中国保险监督管理委员会《保险公司股权管理办法》有关禁止代持保险公司股权规定的行为，在一定程度上具有与直接违反《中华人民共和国保险法》等法律、行政法规一样的法律后果,同时还将出现破坏国家金融管理秩序、损害包括众多保险法律关系主体在内的社会公共利益的危害后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项等规定，本案天策公司、伟杰公司之间签订的《信托持股协议》应认定为无效。天策公司依据该《信托持股协议》要求将讼争4亿股股份过户至其名下的诉讼请求依法不能得到支持。
【解读１】代持保险公司股权协议违反《保险公司股权管理办法》禁止性规定，协议无效。
【解读２】代持股协议虽然仅违反部门规章，未违反法律、法规的强制性规定，但该协议损害社会公共利益的，代代持协议无效。隐名出资人无权依据无效的代持股协议请求名义股东返还股权、无权要求公司确认股东资格办理工商过户登记。
- 日期： 10-11 08:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】无锡市中级人民法院(2017)苏02民初441号民事判决书；江苏省高级人民法院 (2018)苏民终975号判决书
【裁判摘要】金钱债权执行中，案外人因其已经接受以登记在被执行人名下的不动产抵债为由，提起执行异议之诉请求排除执行的，人民法院可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审理。对于案外人仅以实现债权为目的而进行的抵债行为，以及仅因无法承担过户费用而未办理过户登记的，应视为其并未成立物权期待权且系因自身原因未办理过户登记，人民法院对其排除执行的请求不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事裁定书(2015)三中民终字第15752号
【裁判要旨】过户登记的诉讼请求，根据其请求权发生的权利依据分为合同纠纷及物权纠纷，分别对应不同的法院管辖规则。因借名买房导致实际权利人诉请出名人过户登记的，适用不动产专属管辖。
【裁判摘要】宋某某系认为其对涉案房屋具有所有权提起的诉讼，并请求判令武某某为宋某某办理房屋过户登记手续等。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”本案中，涉案房屋位于北京市朝阳区，故北京市朝阳区人民法院依法对本案有管辖权。
摘要2：
- 日期： 12-26 15:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事裁定书(2016)京02民辖终526号
【裁判摘要】中农公司系依据其与辽宁公司、樊某某签订的《协议书》，提起本案诉讼，请求判决樊某某将大连市旅顺口区向阳街42号房屋过户给中农公司、大连农商行配合樊某某完成过户手续，故本案系合同纠纷，并非因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。因《协议书》第一条约定，辽宁公司及樊某某同意通过合法程序将樊晓辉拥有的位于辽宁省大连市旅顺口区向阳街42号的623.67m2地上建筑物转让于中农公司，以抵偿辽宁公司所欠中农公司的债务，故本案明显不属于应按照不动产纠纷确定管辖的“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷”。综上，本案并非不动产纠纷，不应按照不动产纠纷确定管辖法院。
摘要2：【解读】买受人基于房屋买卖等合同诉请出卖人过户登记属于合同之诉，依法适用合同纠纷管辖或者协议管辖而不适用不动产专属管辖规定。
- 日期： 12-26 15:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事裁定书(2014)三中民终字第08939号
【裁判要旨】房屋买卖合同之诉诉请过户登记适用合同纠纷管辖。
【裁判摘要】原告系以房屋买卖合同纠纷为由提起的诉讼，并请求判令被告继续履行房屋买卖合同的过户义务将北京市朝阳区×室的房屋变更登记在原告名下等。本案应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条关于"因合同纠纷提起的诉讼。因本案合同履行地即房屋所在地位于北京市朝阳区，故北京市朝阳区人民法院依法对本案有管辖权。
摘要2：
- 日期： 12-26 15:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事裁定书(2016)京02民辖终446号
【裁判要旨】房屋买卖合同之诉请过户登记适用协议管辖。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初67号
【裁判这摘要】宋某某主张涉案房屋所在地为划拨土地，本案因违反划拨土地转让规定而无效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。首先，尽管涉案房屋所在土地使用以划拨方式取得，但宋某某对涉案房屋有所有权证，具有地上建筑物的产权证明；其次，韩某、高某某与宋某某订立存量房屋买卖合同后，韩某、高某某向土地管理部门和房产管理部门提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，相关部门予以受理；再次，韩某、高某某交纳了土地收益，且已经办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续。因此，本案不属于国有划拨土地地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定，且宋某某未提交证据证明存在其他合同无效的情形，故对宋某某要求确认存量房屋买卖合同无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】土地划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力。土地划拨性质不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效不予支持。
摘要1：【裁判要点】生效判决认定采矿权转让合同依法成立但尚未生效，判令转让方按照合同约定办理采矿权转让手续，并非对采矿权归属的确定，执行法院依此向相关主管机关发出协助办理采矿权转让手续通知书，只具有启动主管机关审批采矿权转让手续的作用，采矿权能否转让应由相关主管机关依法决定。申请执行人请求变更采矿权受让人的，也应由相关主管机关依法判断。
摘要2：【解读】探矿权受让人主体资格是否符合法定条件应由行政机关作出判断，通过申请执行主体变更不能最终解决——生效判决所称的转让方按照合同约定为受让人办理采矿权转让手续，并非对采矿权归属的确定，而首先应是指履行促成合同生效的报批义务，合同经过审批管理机关批准后才涉及办理矿业权转让过户登记。
- 日期： 01-18 12:35
- 作者：陈其象律师
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第三人撤销之诉
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2468号
【裁判要旨】即法律和司法解释规定了商品房的买受人作为消费者的权利优于承包人的建设工程价款优先受偿权，承包人的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，也即商品房的买受人作为消费者的权利优于抵押权和其他债权。抵押权人虽已取得案涉商铺所有权，但该所有权的取得，并非基于真实的商品房买卖合同关系，而是基于借款合同的抵押担保关系，并不以取得房屋所有权为目的，也未支付与同期同地市场价相符的合理对价，因此不能优于商品房买受人的民事权益。商品房买受人有权作为第三人申请人民法院撤销抵押人与抵押权人之间关于案涉房屋办理过户登记的生效裁判文书。
摘要2：
- 日期： 02-27 15:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2016)沪01民终10452号
【裁判要旨】出卖人签订房屋买卖合同后死亡的，合同义务应由继承人继续履行——出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务，交付房屋并办理房屋过户登记。
【裁判摘要】首先，关于合同是否终止问题。本案中，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系被上诉人与吴某经自愿平等协商达成，属合法有效合同，双方均应诚信履约。虽然吴某在合同履行过程中死亡，但，一者，房屋买卖合同并非人身依附性合同；二者，合同一方当事人死亡的情形并不属于我国《合同法》规定的合同终止情形；三者，双方当事人亦未约定此种情形下合同终止，因此，上诉人关于合同自然终止的主张，于法无据，本院不予采信。本院认为，被上诉人与吴某之间的房屋买卖合同法律关系依旧有效存续。其次，关于继承人应否继续履行合同的问题。三上诉人作为吴某的第一顺位法定继承人，其三人均未表示放弃继承，故根据我国《继承法》第三十三条的规定，其三人理应在继承遗产的范围内对被继承人吴某的债务承担清偿责任。需要指出的是，此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务，三上诉人对此理解明显有误，对其关于一审适用法律错误的主张本院不予采纳。本院认为，判由三上诉人继续履行被上诉人和吴某签订的房屋买卖合同，既是对诚实信用法律原则的尊重，亦是对死者生前真实意愿的尊重。
摘要2：
摘要1：解答：出卖人签订房屋买卖合同后死亡的，房屋买卖合同并非自然终止，合同义务应当由继承人继续履行。买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务，交付房屋并办理房屋过户登记。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终123号
【裁判要旨】夫妻离婚时在财产分割协议中约定一方名下的股权归另一方所有，但未办理过户登记的，构成委托持股关系。
【裁判摘要】首先，骆某某和李某于2008年离婚，双方在财产分割协议中约定李某名下的罗钾公司股权归骆某某所有，但未办理过户登记。一审庭审中，骆某某确认，其委托李某持股。因此，骆某某和李某之间构成委托持股的合同关系。其次，刘某某于2014年提起诉讼，要求确认李某名下的罗钾公司股权系李浩与刘某某等五人共有。经巴州中院主持调解，李某通过调解协议的方式将其名下罗钾公司1.1%的股权处分给刘某某等五人，并由巴州中院作出民事调解书。可见，李某是基于司法行为将罗钾公司的部分股权确认给刘某某等五人，并非个人私自处分行为。由于骆某某和李某之间是委托持股的关系，骆某某对李某享有的是债权，在没有证据证明李某和刘某某等五人在管理层持股案中恶意串通达成调解协议，且巴州中院作出的民事调解书未被撤销的情形下，本案不能认定李某将罗钾公司的部分股权处分给刘某某等五人的行为对骆某某构成侵权。如果骆某某因为持股受托人李浩的处分行为导致离婚财产分割不公，造成其损失，可以基于委托持股的关系或者离婚财产分割协议另行主张权利。
摘要2：
- 日期： 03-04 09:03
- 作者：陈其象律师
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网签
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2017)京03民终12764号
【裁判要旨】注销网签并不必然导致合同解除（不能推定双方合意终止履行，只能推断中止履行），但注销网签后一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记的（视为预期违约），视为以行为表示不履行合同，对方取得法定解除权有权解除房屋买卖合同。
【裁判摘要】根据刘某、李某与史某某共同申请注销网签的行为及其在撤销网签后并未积极主张进行重新网签，且刘某、李某亦未按照《房屋买卖居间合同》的约定履行相关义务，一审法院据此认定史某某享有合同的法定解除权，并无不妥。史某某向金某某、刘某发送告知函要求解除合同，有事实及法律依据。
摘要2：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）买卖、互换、赠与合同；
（三）继承或者受遗赠的材料；
（四）分割、合并协议；
（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；
（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（七）相关税费缴纳凭证；
（八）其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。