【笔记】以物抵债能否排除强制执行？
摘要1：解读：（１）以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，原则上不能排除强制执行；（２）特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，经审慎认定可以根据《执行异议和复议规定》第２８条之规定排除强制执行。
解析：多次以房抵债不适用《执行异议和复议规定》第２９条关于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。
【注解１】案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，不属于以物抵债，可以依法排除强制执行。
【注解２】（１）施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权；（２）工程款债权优先于普通债权受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，不适用《执行异议和复议规定》第２８条规定，施工方就案涉房屋享有的权利可排除普通债权的强制执行。——参考：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再352号《四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书》（备注：最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终869号《但某、达州银行股份有限公司万源市支行等案外人执行异议之诉民事二审判决书》持不同裁判观点）
【注释】（１）工程款优先权是对建设工程变价款分配顺序上的优先而非以房抵债的抵债房产使用价值的优先；（２）将工程折价款分配顺序上的优先直接认定为以房抵债的优先缺乏法律依据。
【注解３】（１）以房抵债符合《执行异议和复议规定》第２８条可以排除普通债权强制执行（以房抵债的债权人对涉案房屋进行了实际占有，具备准物权性质，应优先于普通债权）；（２）以房抵债不属于普通意义上商品房买受人，不能根据《执行异议和复议规定》第２９条对抗强制执行。
摘要2：【注解４】债的更改之以房抵债协议的案外人可以依据《异议和复议规定》第２８条排除执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2480号《闫某某诉杜某等案外人执行异议之诉案》
【裁判规则】以房抵债执行异议之诉裁判规则：只有认定双方当事人之间达成以房抵债协议构成债的更改的情况下，才有《异议和复议规定》第２８条适用的余地。
（１）代物清偿——案外人与被执行人签订代物清偿的以物抵债协议，但没有办理房屋所有权变更登记的，代物清偿不成立，应认定案外人与被执行人之间仍是借款法律关系，案外人不享有排除执行的民事权益，应判决驳回案外人的诉讼请求；
（代物清偿是指债权人受领他种给付以代原定之给付，代物清偿为要物行为，实践性合同）
（２）债的更改——案外人与被执行人签订债的更改的以物抵债协议，但没有办理房屋所有权变更登记的，应认定双方成立了房屋买卖协议，案外人是否享有排除执行的民事权益应当按照《异议和复议规定》第２８条的规定进行审查；如果办理了不动产登记预告，应按照《异议和复议规定》第３０条的规定审查处理；
（债的更改是指设定一新的债之关系以代替旧有之债而旧有之债即因此而废止即更改，即以他种之债而代替原定之债，新债务成立而原债务消灭；只有当事人有明确的消灭旧债的合意时才成立债的更改，否则不应认定为债的更改）
（３）新债清偿——案外人与被执行人签订新债清偿的以物抵债协议，但没有办理房屋所有权变更登记的，因以房抵债仅是双方当事人另行增加了一种清偿债务的履行方式而非原金钱给付债务的消灭，应认定双方为借款法律关系，案外人不享有排除执行的民事权益，应判决驳回案外人的诉讼请求。
（新债清偿又称为间接给付、新债抵旧，是指为了清偿债务经债权人同意对债权人负担新的债务，新债务因清偿而消灭，旧债务同时消灭的民事法律行为，常见如签发票据清偿债务方式；新债清偿协议只是债权人和债务人之间就增加一种可选的清偿方式达成的合意，而非以新债务代替旧债务，即新债清偿成立后新债务与旧债务处于并存状态）
【注解５】（１）目前《执行异议和复议规定》第２８条能否适用以物抵债裁判尺度不尽统一；（２）在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第２８条的规定轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终389号