摘要1：——执行政府决定的行为是否构成违约
【案号】最高人民法院（2002）民一终字第41号民事判决书
【提示】联建合同一方因执行政府决定而不履行合同的，不应视为违约行为。
【裁判摘要】联建合同双方当事人约定：一方提供水源、电源、通讯，保证对方正常施工。由于联建工程擅自加层，政府有关主管部门要求立即停工接受处罚。联建工程在政府有关主管部门责令停工通知下达后就应停止施工，如继续施工则是违法的，一方执行政府的决定，采取停水、停电的措施不应视为违约行为。
【裁判意见】如按合同的约定，当事人的行为时违约行为，但在政府停工通知到达时，工程就应开始停止建设，当事人停水、停电在后，是在工程处于停工状态期间，即合同中止履行期间。而违约行为一般是发生在合同履行过程中，如果合同无效、不生效或中止履行，即使当事人履行也不发生效力，故而本案中当事人的行为不应视为违约行为，如继续施工则是违法的。也就是不说，无论是否停水、停电，按照政府的通知都应当停止施工。
【摘要】交大二院虽以联建房屋纠纷提起诉讼，但该合同名为联建，实为投资建房、房屋使用权纠纷。该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。交大二院将所使用的国有划拨土地，委托惠源公司投资建房，惠源公司所付建房投资款以及房屋建成后给交大二院交付的资助金具有房屋土地租金性质，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2002年第4卷（总第12卷），法律出版社2003年版，第339-347页】
摘要1：【案号】最高人民法院（2008）民一抗字第20号民事判决书
【提示1】施工过程中的停水停电属于意外事件，应当作为工程延期的事由。
【摘要】对于建设而言，水和电是必不可少的，而停水、停电这种情况的发生不是由施工方的故意或者过失导致，施工方对此无法预见且不能避免，施工中断属于意外事件。本案中，虽然双方在《工程合同》中没有约定停水、停电使工期延长的事由，但作为意外事件，它的发生客观上会造成施工中断，即使没有约定，按照公平原则，对这种意外事件造成的工程中断应当作为工程延期的事由。
【提示2】施工过程中的台风和暴雨属于不可抗力事件，当事人将不可抗力排除在免责事由之外的约定无效。合同一方当事人主张因不可抗力、意外事件而免责的，应就其发生及其结果承担举证责任。
【裁判意见】不可抗力具有三个构成要件：
①独立于人的行为之外：既非当事人的行为所派生，亦不为当事人的意志所左右；
②它的发生与损害后果之间具有事实上的因果关系；
③当事人按其现有的能力和应有的谨慎与勤勉不能对这种客观情况及其后果加以控制和克服。
【提示3】合同一方主张因不可抗力、意外事件而免责时，应就其发生及结果承担举证责任。
摘要2：【来源：《审判监督指导》（总第２９辑），人民法院出版社２０１０年版，第１２７－１４７页】
- 日期： 03-17 22:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省佛山市中级人民法院（2007）佛中法民五终419号民事判决书
【裁判结果】
一审法院认为，关于损害赔偿责任问题，出租人对租赁房屋拉闸停水、停电行为是其在解除通知合法送达承租人之后的行为，是出租人对自己房屋的处分权利，故承租人诉请宏升公司赔偿其经济损失没有法律依据，不予支持。
二审法院认为，虽然宏升公司享有合同解除权，但因承租人对合同解除事宜提出异议，双方应当通过合法途径予以解决。而出租人宏升公司擅自停水、停电行为，侵害了承租人的理由，已经超出其合理的自力救济范畴，性质恶劣，应当承担由其侵权行为造成的损害赔偿责任
摘要2：
摘要1：（供用电合同）
【裁判要旨】物业管理部门因用户违法用电等原因，未事先通知用户即自行中断供电，给用户造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
【意见】房屋承租方未按约向物业交付水电费，物业无权停电，也未举证事先通知承租方将停电，停电导致承租方损失构成侵权；物业停水电的原因是由于承租方拖欠水电费，承租方也应承担一定的责任。（双方过错）
【判决书字号】一审判决书：福建省厦门市湖里区人民法院（2001）湖民重字第0006号；二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2002）厦民终字第194号
摘要2：
- 日期： 08-10 15:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：案外人对执行标的物上主张享有租赁权并就此提出异议性质上应为实体异议，案外人对该异议裁定不服应提起异议之诉而不能提起复议。
解析：（１）只有案外人提出有根据的、能够阻止交付的理由之情况下，执行法院才适用《民事诉讼法》第２２７条案外人异议的程序进行审查；（２）若其所提理由显然不能阻却执行（包括阻止交付房产），如涉案房产查封在前租赁在后，执行法院可依法解除案外人对案涉房产的占有或者排除妨害，执行法院并可适用《民事诉讼法》第２２５条之规定进行审查。
【注解１】根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第１４条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。”（１）案外人对执行标的主张实体权利必须达到“足以”阻止执行标的转让、交付的，才能适用执行异议之诉程序；（２）案外人对执行标的主张实体权利“不足以”阻止执行标的转让、交付的，则应当适用执行复议程序。
【注解２】承租人以享有不动产租赁权为由对抗执行，不论是阻止标的物拍卖还是阻止标的物受让人移交占有不动产均按照案外人异议程序审查，进而导入案外人异议之诉审理。
【注释１】承租人能否对涤除租赁权的拍卖裁定提出案外人执行异议？——租赁权实质上属于实体权益，执行程序中对租赁权的审查认定不具有终局的效力，承租人对涤除租赁权的拍卖裁定有权提出案外人执行异议。
【注解２】承租人异议请求符合《执行异议和复议规定》第３１条规定４个要件应予支持——（１）承租人与被执行人之间的租赁合同合法有效；（２）租赁合同的签订时间发生在法院查封之前；（３）承租人在法院查封之前已经占有案涉不动产；（４）承租人与被执行人之间不存在恶意串通，承租价格真实合理。
摘要2：【注解３】最高人民法院法官王毓莹法官认为：在执行法院并未否定承租人租赁权的情况下，承租人仅仅是对执行法院要求其配合执行等执行行为有异议，应当按照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，以利害关系人的身份通过执行异议复议程序解决，承租人提起执行异议之诉的，应当不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉；在执行法院否认承租人租赁权的成立或者存续的情况下，承租人享有的实体权利有可能受到人民法院执行行为的影响，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。——高仁宝：《执行异议之诉法律适用指引》，法律出版社２０１８年版，第６６页。
【注解４】（１）如果承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封前已成立，且法院执行行为已经影响到其租赁权正常行使（如强制搬离），承租人以其租赁权受到侵害为由提出执行异议，在执行异议被驳回情况下承租人有权提起执行异议之诉；（２）如果承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封后按照执行行为异议和复议审查。
【注解５】承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封前已成立，法院执行行为并未影响其租赁权的行使，承租人对法院执行行为（如要求将租金支付至法院）提出执行异议，按照执行行为异议和复议审查。
【注解６】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，法院裁定中止对案外人占有的不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施，适用案外人执行异议和执行异议之诉。——参考案例：福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异125号；福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号
- 日期： 10-25 07:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号
【裁判摘要】《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；确立了同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权源于租赁合同，作为一种特殊债权，受到了物权化的特殊保护。基于租赁合同，承租人主要享有两种权利：一是依据租赁合同，请求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。前者属纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利因具备“占有”这一公示性表征，则会产生物权化与特殊保护之问题，亦为真正意义上之租赁权。即，对租赁权的物权化特殊保护与其具有“占有”这一物权公示状态密不可分，亦因此，实质性租赁权的成立以占有为条件，判断租赁权产生对抗性的时间起点亦为占有时；此亦符合确立“所有权变动不破租赁”原则，以避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权之制度本意。于不动产执行之时，在先设立的租赁权得以对抗抵押权，承租人须同时满足以下条件：一是于抵押权设立前成立真实有效的租赁合同关系；二是承租人实际占有使用该不动产；承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。具体言，就租赁权与抵押权的对抗效力，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约履行支付租金的合同义务，并实际占有使用租赁物的，可以认定成立在先租赁权；在此情形下，租赁权之物权化保护规则得以适用。．．．．．．(一)旌展贸易公司与佳宇电机厂是否成立真实有效的租赁合同关系．．．．．．．书面合同作为当事人之间达成一致合意之载体，于依法成立时对合同双方产生拘束力及履行效力，但于认定合同双方之间的合同关系或者合同当事人所享有合同项下之权益，得以对抗合同之外权利或其他法律关系时，除审查是否签订真实的书面合同外，还应综合考量该合同是否进行了备案或公证、是否实际履行了合同项下义务、是否基于合同义务之履行产生一定的对外公示状态等合同履行事实，以评判当事人之间是否真实形成足以产生外部对抗效力的合同关系。．．．．．．(二)旌展贸易公司是否实际占有使用案涉厂房｜租赁权就性质而言属债权而非物权。
摘要2：（续）合同法上之“所有权变动不破租赁”，突破合同相对性之一般规则，赋予承租人特殊的权益保护，故亦称之为租赁权之物权化。债权之物权化保护，应具有一定形式的权利外观作为公示方式；合法有效的公示，方能产生对抗买受人的效力。因此，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当提交证据证明其于所主张的租赁期内实际占有使用该不动产。同时，基于租赁权得以对抗其他一般债权之本质，在于保护承租人对承租物实际利用之自由和利益，故上述“占有使用”，通常认为应是承租人实质意义上的实际占有使用；这是由于，如果离开承租人对租赁物具有直接支配、控制的物权化权利外观和内涵，则很难产生优于普通债权之特别效果。．．．．．．综上所述，旌展贸易公司提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的租赁权，其请求确认带租拍卖、中止要求其腾房、停水停电等强制措施的执行异议，不能成立。
- 日期： 10-25 07:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2020)闽执复22号
【裁判摘要１】一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为，是指执行法院运用国家强制力，强制实现执行依据中所确定权利的公法行为。执行行为异议，是指当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定，向执行法院提出的书面异议。本案异议人宁德市旌展贸易有限公司书面异议并非针对该院执行行为提出，其异议不符合《中华人民共和国民事诉讼法》(下称《民诉法》)第二百二十五条规定条件。异议人宁德市旌展贸易有限公司应先向该院申报其租赁权，由该院审查是否带租拍卖，其如对审查结论不服可通过执行异议途径救济。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定驳回宁德市旌展贸易有限公司异议申请。
【裁判摘要２】二审法院认为：本案争议的焦点问题是，复议申请人旌展公司就涉案厂房提出执行异议是否符合受理条件。具体分析如下：本案中，异议人旌展公司在宁德中院作出(2017)闽09执212号《公告》，责令涉案厂房使用人自行搬迁腾房后，向该院提出异议，请求该院中止要求其搬出涉案厂房和采取停水、停电措施，以及在拍卖公告披露该公司租赁涉案厂房事实并在拍卖后阻止向买受人移交涉案厂房。同时，提交了签订于申请执行人兴业福安支行抵押权设立以及宁德中院查封之前的《厂房租赁合同》以及向该厂有关人员转账支付租金、电费、卫生费等的《银行存款明细账》作为证据。旌展公司针对宁德中院腾房《公告》提出的异议，实质上是主张以设立在抵押权和法院查封之前租赁权排除该院在租赁期内对涉案厂房的强制交付，其申请符合执行异议的受理条件，宁德中院以不符合执行异议的受理条件为由裁定驳回其异议申请不当，应予纠正。
摘要2：
- 日期： 10-25 14:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异125号
【裁判摘要】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，法院裁定中止对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施，属于案外人执行异议和执行异议之诉——案外人旌展公司作为承租人仅享有阻止租赁物交付的请求权，且该请求权的享有必须是租赁合同签订于查封之前或抵押权设立之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签认合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持"的规定，对案外人旌展公司提出中止腾房、停水、停电强制措施及带租拍卖的异议请求主要审查以下三个要件，一是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂是否签订合法有效的书面租赁合同，并按约支付租金；二是案外人旌展公司是否合法占有并使用涉案不动产；三是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂之间的租赁关系是否成立于人民法院查封之前。本案案外人旌展公司提供的证据可以证实其在人民法院查封之前与佳宇电机厂签订书面租赁合同，并按合同约定履行交纳租金的义务，且实际占有使用涉案不动产，其对涉案不动产的租赁权符合上述要件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，本案涉案不动产虽系申请执行人的抵押财产，但该抵押权设立在本案租赁关系成立之后，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押财产的受让人继续有效。因此，鉴于本案案外人旌展公司对涉案不动产的租赁权设立在抵押权和法院查封之前，可以排除本院强制交付与停水、停电等强制执行措施，其异议主张可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：案外人请求带租拍卖的异议成立，中止本院对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施。
摘要2：【解读】案外人请求中止要求案外人腾房、停水、停电等强制措施，并在（2017）闽09执212号公告中披露涉案房产已经存在租赁关系的事实，在拍卖、变卖后阻止向买受人移交涉案房产。
摘要1：【裁判摘要】关停行为具有行政可诉性|（１）“关停行为”包括下发相关通知、批复、督查送阅件、供电局停电、水务局停水等一系列行政行为，以起诉不符合“有具体的诉讼请求和事实根据”的起诉条件为由驳回起诉存在不当；（２）“关停行为”本身完全可以表现为一种行政事实行为，不宜苛求当事人必须择出其中的某一个具体程序性环节才允许起诉——本案在案证据显示，被申请人二连市政府于2012年4月9日作出限期关停重点区域粘土砖厂的22号通知以及于2014年5月13日作出同意对和平等三家砖厂予以关闭的29号批复，上述行政行为已经产生了外化效果。本案在卷材料亦反映出存在停水、停电等一系列行政强制行为。一审法院认为当事人的起诉缺乏事实根据，属于认定事实不清。根据当时有效的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条第二款之规定，针对当事人未能正确表达诉讼请求之情形，人民法院应当予以释明。人民法院审查诉讼请求是否明确、具体，应根据原告的起诉状等材料予以综合审查、审慎判断。有权利则有救济，对于当事人提出的合法合理的诉求，人民法院应当高度重视，依法及时受理。在本案在案证据可以证明存在关停砖厂行为，且可以初步推定该关停行为系被申请人组织实施的情形下，一审法院以荣兴砖厂未能提供证据证明为由裁定驳回起诉，显失偏颇。而二审法院则指出所诉“关停行为”包括下发相关通知、批复、督查送阅件、供电局停电、水务局停水等一系列行政行为，以起诉不符合“有具体的诉讼请求和事实根据”的起诉条件为由不支持当事人的上诉请求，亦存在不当。“关停行为”本身完全可以表现为一种行政事实行为，不宜苛求当事人必须择出其中的某一个具体程序性环节才允许起诉。二审法院的分析理由碎片化了政府组织实施下的一系列关停政策表现，且未履行相应释明义务，即迳行裁定驳回上诉、维持一审裁定，确有不妥。本案从当事人权利救济的便捷性和可得性角度看，给予其相关诉权有利于人民法院统筹多方面因素综合作出审查判断，有利于实质性化解涉案行政争议。
摘要2：
- 日期： 07-07 21:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】从我国目前的法律、法规来看，没有规定农村征地补偿中商业用房的安置补偿问题。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：……（六）吊销许可证和执照、责令停产停业的，赔偿停产停业期间必要的经常性费用开支；……。虽然本案不是因吊销许可证和执照、责令停产停业提起的诉讼，但停水停电措施造成的后果和此类似，故本案可参照此赔偿标准计算赔偿数额。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条第一、二款规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。参照前述规定，生产经营者应当提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料证明其停产停业损失。本案中，从一审、二审查明的事实看，黄××虽然主张损失额为1552200元，但并未提供充分证据予以证明。案涉餐馆停水停电时间长达三年四个月，在黄××没有提供前三年的平均效益、纳税凭证等证据证明停产停业损失，亦无法证明其存在其他经常性费用开支的情况下，原审按照每年的租金支出计算赔偿额并无不当。
摘要2：