摘要1：【案号】上海市高级人民法院民事判决书（2004）沪高民二（商）终字第285号
【提示】抵押人只能在实际代偿债务的范围内行使追偿权，抵押人要求以登记抵押的房屋评估价作为其行使保证责任的追偿数额，没有法律依据，人民法院不应支持。
【裁判摘要】抵押人以房屋为债务人向债权人提供抵押担保，债务人到期未能偿还借款，债权人将抵押人为债务人已登记抵押的房屋依法申请拍卖，并以拍卖所得款项为债务人承担了保证责任，据此，抵押人取得向债务人行使担保的追偿权。根据《担保法》规定，为债务人担保的抵押人行使追偿权以抵押权人实现抵押为要件，抵押人只能在实际代偿债务的范围内行使追偿权。抵押人要求以登记抵押的房屋评估价为其行使保证责任的追偿数额，没有法律依据，人民法院不应支持。
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摘要1：【案号】青海省高级人民法院民事判决书（2001）青民再字第8号
【裁判要旨】以划拨土地上的房屋抵押但未办理土地使用权抵押批准登记手续的，土地使用权抵押部分无效——设定抵押的房屋所占用范围内的土地使用权系通过无偿划拨形式取得，亦未缴纳土地补偿费或出让金，且土地使用权抵押未经有关土地管理部门批准登记，则抵押人不具有对土地使用权的处分权，无权进行抵押。用无偿划拨的土地使用权抵押担保债务，未经有关土地管理部门批准登记，与法律、法规相悖，故应认定房地产抵押合同中的土地使用权抵押部分无效，不受法律保护。
【裁判规则】违规拆除他人享有抵押权房屋应负侵权赔偿责任——将被拆迁人设定抵押的房产违规拆除，致使抵押权人无法行使抵押权，构成对抵押权的侵害，侵权人应赔偿该房屋评估价设定的抵押权损失，并承担抵押物拆除后抵押贷款部分的银行利息。
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摘要1：【目录】征收补偿范围；征收补助和奖励；涉及住房保障征收；产权调换；临时建筑
摘要2：【注解１】《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未对选择和确认房屋征收补偿价格评估机构是在作出征收决定之前，还是之后作出明确规定。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申12441号
【注解２】“住改非”房屋征收补偿标准——（１）产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申292号；（２）取得营业质证的住宅应当给予适当补偿。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申3677号
【注解３】作出房屋征收决定时间与被征收房屋价值评估报告确定时点相距较远时房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点？｜（１）如果房屋征收补偿决定的作出时间相距征收决定公告之日较远，且不可归责于被征收人，那么若以房屋被征收决定公告之日作为房屋价值的评估时点，将导致被征收人实际获得的补偿不足以获得相应的补偿；（２）虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定，征收主体原则上具有一定的裁量权限，但其仍应在合理的期限内作出。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申3108号
【注解４】房屋征收补偿决定确定补偿方式选择期限并无不当。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申1302号
摘要1：【裁判摘要】房屋拆迁过程中，被拆迁人、房屋承租人对于被拆房屋评估报告有异议的，有权申请复估。因此，基于正当程序原理，为保护被拆迁人、房屋承租人对被拆房屋评估报告依法申请复估的权利，拆迁人应将被拆房屋评估报告及时送达被拆迁人、房屋承租人。房屋拆迁行政裁决机关在裁决过程中，也应当对被拆房屋评估报告是否送达被拆迁人、房屋承租人的问题予以查明，并确保在裁决作出之前将评估报告送达被拆迁人、房屋承租人。房屋拆迁行政裁决机关未查明该问题即作出房屋拆迁行政裁决，且不能举证证明被拆房屋评估报告已经送达被拆迁人、房屋承租人的，所作房屋拆迁行政裁决属认定事实不清、主要证据不足，且违反法定程序。被拆迁人、房屋承租人诉至人民法院请求撤销该裁决的，人民法院应予支持。
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摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2017)鲁民终325号
【裁判摘要】对于房屋面积减少的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，超出3%的面积误差比的，房屋价款由出卖人双倍返还。因上述规定中明确双倍返还的计算基数为购房款，而非房屋的实际评估价格，一审法院根据本案碧海公司履约情况，参照适用上述规定，将原房屋评估价款作为购房对价，判令碧海公司据此承担双倍返还责任。如果按照房屋实际减少面积的市场评估价格计算，张某某房屋面积减少的实际损失为475528.08元（4019元×118.32平方米），少于一审判决认定的539436.09元。一审判决在本案碧海公司未依约履行房屋面积交付义务的情形下，参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，具有一定的合理性。张某某关于以房屋评估价格为基数进行双倍返还的请求，无法律依据，不应予以支持，一审判决认定并无不当，应予维持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申5100号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申60号
【裁判摘要１】关于涉案房屋评估报告的合法性问题。第一，关于评估单位的确定。评估单位系在公证机关的监督下，由被征收人代表抽选产生，并将结果进行了公示，以上程序没有明确证据表明存在违法之处。第二，关于评估方法。本案评估单位对涉案房屋的评估使用包含房屋所占地段商业用途土地的使用权价值的重置成本法，并未违反相关规定。再审申请人在没有配合鉴定部门对评估结论进行鉴定，也没有确凿证据表明评估方法和结果侵害其合法权益的情况下，对评估方法和结果提出异议，本院不予支持。第三，关于房屋的性质。房屋征收部门根据被征收房屋房地产权证和建设规划许可证所记载的“商住”性质，并结合现场勘测，认定争议房屋一层为经营性用房，二层为生产性用房并无不当。再审申请人提出二层也为经营性用房，但没有相应的证据予以证实，本院不予支持。第四，关于房屋的成新率问题。再审申请人主张涉案房屋的成新率应为六安市建拆（2009）4号文件规定的0.9。对此，六安市建拆（2009）4号文件公布的是城镇2009年度国有土地上房屋拆迁货币补偿基准价及相关调整系数。其中虽规定2000年至2004年的房屋成新系数为0.9，但涉案房屋的评估时点2011年已经距该文件公布的2009年过去了2年，评估机构据此将涉案房屋的成新系数调整为0.85并无明显不当。
【裁判摘要２】关于评估报告的时效问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”本案中，房屋征收公告作出的时间为2011年7月16日，评估报告的评估时点亦为2011年7月16日。此外，涉案房屋最终使用的评估报告作出的时间为2014年1月10日，征收补偿决定作出的时间为2014年4月15日，不论从征收决定使用评估报告的时间，还是评估报告本身的评估时点来看，均未违反相关法律规定。
摘要2：【解读】法院如何对房屋价格评估进行审查？——法院在审理国有土地上房屋征收案件时，应当从评估机关选定、评估工作流程、异议程序、价格专家委员会工作程序等方面对房屋评估报告是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他相关规定进行审查。
摘要1：解读：（１）房屋征收决定及补偿决定具有行政可诉性；（２）作出征收决定的前置阶段性行为不属于最终的行政决定，不直接对被征收人的权利义务产生影响，不属于行政诉讼受案范围。因此，房屋征收补偿方案、被征收房屋价值评估时点不具有行政可诉性。
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摘要1：【裁判摘要】房屋征收评估方法的选择——根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”根据该办法，在没有与案涉房屋相类型，鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下，山东省弘裕土地房屋评估有限公司黑龙江省分公司未采用市场比较法，而采用成本法和收益法进行鉴定，不违反该办法。城子河区政府主张该鉴定意见采取的评估方法不当，但是并未提供证据证明，其主张不能成立。
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摘要1：【裁判摘要】（１）划拨土地的房地产转让应当由受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务；（２）人民法院拍卖划拨土地的房地产土地出让金的承担主体应当根据划拨土地是否作为已经办理出让手续的土地进行司法拍卖的具体情况确定；（３）房屋的买受人通过竞买支付的价款中已经包括土地出让金，其竞买所得的应该是已经办理土地出让手续的土地，故划拨土地上的房屋拍卖后的土地出让金应由被执行人承担——关于司法拍卖划拨用地的土地出让金应由哪方负担。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，划拨土地的房地产转让，应当由受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。根据上述规定精神，人民法院拍卖划拨土地的房地产，土地出让金的承担主体应当根据划拨土地是否作为已经办理出让手续的土地进行司法拍卖的具体情况确定。本案执行过程中，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司受一审法院委托对案涉房屋进行评估，于2020年12月15日出具浙恒房地估［2020］第12094号《评估报告》，载明案涉房屋评估价格为人民币5093000元，其中房产价值人民币4580000元，装修价值人民币513000元；并在“估价报告使用限制”中特别说明，“估价对象属拆迁安置房，土地权利性质为划拨，根据《临安市人民政府关于印发临安市划拨土地住宅房土地使用权登记管理办法的通知》(临政函［2015］52号)，预计土地出让金为648072元，最终需补缴的土地出让金标准和金额以相关部门核定为准”“本次评估结果为估价对象在价值时点时的市场价值，未扣除土地出让金”。据此，案涉《评估报告》虽载明评估拍卖标的物的土地性质为划拨，但也明确了预计土地出让金以及评估结果未扣除土地出让金这二个特别注意事项。沈××以案涉房地产评估价是对房屋未缴纳土地出让金“状态”的评定为由，认为以评估价为基础所作的法拍定价不含土地出让金法益的上诉主张，与《评估报告》载明的内容不符。因而，案涉房屋的买受人通过竞买支付的价款中已经包括土地出让金，其竞买所得的应该是已经办理土地出让手续的土地，故案涉划拨土地上的房屋拍卖后的土地出让金应由被执行人沈××承担。
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