重庆市第一中级人民法院民事判决书渝一中法民终字第04519号
摘要1：【案号】重庆市第一中级人民法院民事判决书渝一中法民终字第04519号
【裁判要旨】赔偿房屋差价损失亦是在合同解除的前提下才成立，当事人请求赔偿的损失金额应在此时予以固定，故应以当事人提出解除请求的时间作为房屋价值的评估时点。
摘要2：
最高人民法院行政判决书(2016)最高法行再80号
摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2016)最高法行再80号
【裁判摘要】有征收必有补偿，无补偿则无征收。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。补偿问题未依法定程序解决前，被征收人有权拒绝交出房屋和土地。
【摘要１】评估时点不能机械认定为征收决定作出日——对被征收不动产价值评估的时点，一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收不动产价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。被征收人对征收补偿决定或者征收补偿协议所确定的补偿金额和其他内容有异议的，可以依法提起行政诉讼。征收机关依法办理相关提存等手续并书面告知被征收人领取补偿款项、使用安置房屋等内容的，被征收人无法定正当理由拒绝领取的，征收机关对诉讼期间被征收财物价格上涨而形成的损失不承担补偿责任。
摘要2：【摘要２】本案中，因实施道路建设改造工程的需要，太原市政府与相关职能部门可以依法收回国有土地使用权，但应当遵循法定的程序和步骤并应依法及时解决补偿问题。在本案中，太原市政府收回安业公司拥有使用权的749.5平方米土地时，既未听取安业公司的陈述申辩，也未对涉案土地的四至范围作出认定，尤其是至今尚未对安业公司进行任何补偿，不符合《土地管理法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条以及《征补条例》第八条、第十三条、第二十七条等规定的精神，依法应予以撤销。但考虑到相关道路建设改造工程确属公共利益需要，因此根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定，对太原市政府以《通告》形式收回安业公司749.5平方米国有土地使用权的行政行为应确认违法。今后如因道路建设改造实际使用安业公司相应土地，安业公司有权主张以实际使用土地时的土地市场价值为基准进行补偿；安业公司也有权要求先补偿后搬迁，在未依法解决补偿问题前，安业公司有权拒绝交出土地。
【法条链接】《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十七条【先补偿后搬迁】实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
【解读】政府征收土地和房屋时未解决补偿问题，国有土地使用权人和房屋所有权人有权拒绝交出土地和房屋。
房屋征收补偿范围
摘要1：【目录】征收补偿范围；征收补助和奖励；涉及住房保障征收；产权调换；临时建筑
摘要2：【注解１】《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未对选择和确认房屋征收补偿价格评估机构是在作出征收决定之前，还是之后作出明确规定。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申12441号
【注解２】“住改非”房屋征收补偿标准——（１）产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申292号；（２）取得营业质证的住宅应当给予适当补偿。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申3677号
【注解３】作出房屋征收决定时间与被征收房屋价值评估报告确定时点相距较远时房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点？｜（１）如果房屋征收补偿决定的作出时间相距征收决定公告之日较远，且不可归责于被征收人，那么若以房屋被征收决定公告之日作为房屋价值的评估时点，将导致被征收人实际获得的补偿不足以获得相应的补偿；（２）虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定，征收主体原则上具有一定的裁量权限，但其仍应在合理的期限内作出。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申3108号
【注解４】房屋征收补偿决定确定补偿方式选择期限并无不当。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申1302号
最高人民法院行政判决书(2017)最高法行再101号
摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2017)最高法行再101号
【裁判摘要】
一、国有土地上房屋征收过程中，只有市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门依法具有组织实施强制拆除被征收人合法房屋的行政职权。市、县级人民政府及房屋征收部门等不能举证证明被征收人合法房屋系其他主体拆除的，可以认定其为强制拆除的责任主体。市、县级人民政府及房屋征收部门等委托建设单位等民事主体实施强制拆除的，市、县级人民政府及房屋征收部门等对强制拆除后果承担法律责任。建设单位等民事主体以自己名义违法强拆，侵害物权的，除应承担民事责任外，违反行政管理规定的应依法承担行政责任，构成犯罪的应依法追究刑事责任。
二、市、县级人民政府在既未作出补偿决定又未通过补偿协议解决补偿问题的情况下，违法强制拆除被征收人房屋的，应当赔偿被征收人房屋价值损失、屋内物品损失、安置补偿等损失。人民法院在确定赔偿数额时，应当坚持全面赔偿原则，合理确定房屋等的评估时点，并综合协调适用《国家赔偿法》规定的赔偿方式、赔偿项目、赔偿标准与《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿方式、补偿项目、补偿标准，确保被征收人得到的赔偿不低于其依照征收补偿方案可以得到的征收补偿。
摘要2：【解读１】市、县人民政府及房屋征收部门等不能举证证明被征收人合法房屋系其他主体拆除的，可以认定其为强制拆除的责任主体。
【解读２】被征收人因违法强拆得到的赔偿不应低于其依法征收补偿方案可获得的征收补偿。
最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申60号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申60号
【裁判摘要１】关于涉案房屋评估报告的合法性问题。第一，关于评估单位的确定。评估单位系在公证机关的监督下，由被征收人代表抽选产生，并将结果进行了公示，以上程序没有明确证据表明存在违法之处。第二，关于评估方法。本案评估单位对涉案房屋的评估使用包含房屋所占地段商业用途土地的使用权价值的重置成本法，并未违反相关规定。再审申请人在没有配合鉴定部门对评估结论进行鉴定，也没有确凿证据表明评估方法和结果侵害其合法权益的情况下，对评估方法和结果提出异议，本院不予支持。第三，关于房屋的性质。房屋征收部门根据被征收房屋房地产权证和建设规划许可证所记载的“商住”性质，并结合现场勘测，认定争议房屋一层为经营性用房，二层为生产性用房并无不当。再审申请人提出二层也为经营性用房，但没有相应的证据予以证实，本院不予支持。第四，关于房屋的成新率问题。再审申请人主张涉案房屋的成新率应为六安市建拆（2009）4号文件规定的0.9。对此，六安市建拆（2009）4号文件公布的是城镇2009年度国有土地上房屋拆迁货币补偿基准价及相关调整系数。其中虽规定2000年至2004年的房屋成新系数为0.9，但涉案房屋的评估时点2011年已经距该文件公布的2009年过去了2年，评估机构据此将涉案房屋的成新系数调整为0.85并无明显不当。
【裁判摘要２】关于评估报告的时效问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”本案中，房屋征收公告作出的时间为2011年7月16日，评估报告的评估时点亦为2011年7月16日。此外，涉案房屋最终使用的评估报告作出的时间为2014年1月10日，征收补偿决定作出的时间为2014年4月15日，不论从征收决定使用评估报告的时间，还是评估报告本身的评估时点来看，均未违反相关法律规定。
摘要2：【解读】法院如何对房屋价格评估进行审查？——法院在审理国有土地上房屋征收案件时，应当从评估机关选定、评估工作流程、异议程序、价格专家委员会工作程序等方面对房屋评估报告是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他相关规定进行审查。
最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申6262号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申6262号
【裁判摘要】房屋征收系由多个过程性行为组成的行政行为，制定征收补偿方案、确定被征房屋价值评估时点等，均是市、县级政府作出征收决定的前置阶段性行为，不属于最终的行政决定，不直接对被征收人的权利义务产生影响。实际对被征收人权利义务产生影响的主要是房屋征收决定及补偿决定。如被征收人对房屋征收决定或者补偿决定不服，可依法申请复议或提起诉讼。复议机关或人民法院在审查房屋征收决定或补偿决定合法性同时，一并对房屋征收中的相关过程性行为进行审查。本案再审申请人沙某某单独针对《文化艺术城项目房屋征收补偿方案》、被征收房屋价值评估时点提起的诉讼，不属于行政诉讼受案范围，原审法院裁定驳回沙玉芝的起诉，适用法律并无不当。由于所诉《萧县文化艺术城项目房屋征收补偿方案》不具有可诉性，且该补偿方案未直接援引萧县人民政府萧政办（2010）34号文件，故原审裁定认为沙某某请求对萧政办（2010）34号文件进行附带审查不符合法定条件亦并无不当。
摘要2：【解读１】（１）房屋征收决定及补偿决定可诉；（２）作出征收决定的前置阶段性行为不属于最终的行政决定，不直接对被征收人的权利义务产生影响，不属于行政诉讼受案范围。
【解读２】房屋征收补偿方案、被征收房屋价值评估时点不具有可诉性。
【案例笔记】房屋征收方案、被征收房屋评估时点是否可诉？
摘要1：解读：（１）房屋征收决定及补偿决定具有行政可诉性；（２）作出征收决定的前置阶段性行为不属于最终的行政决定，不直接对被征收人的权利义务产生影响，不属于行政诉讼受案范围。因此，房屋征收补偿方案、被征收房屋价值评估时点不具有行政可诉性。
摘要2：
最高人民法院行政裁定书（2015）行监字第634号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书（2015）行监字第634号
【裁判摘要】关于以决定赔偿时的市场评估价予以赔偿问题｜《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”住房和城乡建设部发布的建房（2011）77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”也就是说，在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋行为，行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。
摘要2：
最高人民法院行政判决书（2018）最高法行再202号
摘要1：——公平补偿与房产评估时点
【要旨】评估时点不能机械认定为征收决定作出日。
【裁判要旨】被征收房屋价格评估是否一律以征收决定公告日作为评估时点？——人民法院也不宜动辄轻率否定以“征收决定公告之日”作为评估时点的合理性，也不宜简单以“征收决定公告之日”起或者估价报告出具之日起的“一年”或者“两年”作为判断标准。人民法院对在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的1年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点，应结合以下因素综合判断：一是注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。二是市、县级人民政府未在1年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。三是补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。四是坚持《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。即“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”。此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。五是征收房屋范围是否过大，难以在1年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。
摘要2：
最高人民法院行政案件裁判要点汇编200则（下）
摘要1：十三、主要行政管理领域（一）不动产登记111.《土地登记规则》土地登记程序112.《土地登记办法》集体土地登记程序113.《土地登记办法》国有土地登记程序114.土地权属证书仅是土地权利的确认115.土地房产所有权证存根，效力等同于证书原件116.不存在土地权属争议的，才能登记、颁证117.房屋登记机关应尽审慎审查义务118.第三人善意取得的，违法房屋、土地登记应确认违法，保留效力119.换发证行为不可诉120.知道土地登记异议公告，不能认定知道或应当知道土地登记（二）国有土地上房屋征收121.棚户区的界定122.房屋征收决定的作出程序123.征收项目只要相关部门经审查认为符合相关土地、规划即可，并不要求其必须取得相应法定手续124.评估时点不能机械认定为征收决定作出日125.类似房地产的市场价格126.被征收人不配合入户评估，不对评估报告申请复估、鉴定，承担不利后果127.主张要以经营用房补偿，应提供证据证明128.取得营业执照的住宅应适当给予经营补偿129.给予停产停业损失补偿的条件130.就近路段的含义131.政府应当制定非普惠的补助和奖励办法132.集体土地征用后地上房屋拆迁可以按照征收条例执行133.强制拆除损失举证责任的转移134.房屋承租人一般不具有对征收行为起诉的原告资格135.何种情况下可直接对实际产权人补偿136.享受国有公房或国有单位产权房租赁权的承租人与征收决定具有利害关系137.承租人若有物品损失，与强制拆除行为之间有法律上的利害关系138.模拟征收相关程序（三）集体土地征收139.笼统诉征地行为属于被诉行政行为不明确140.省级政府征地决定属于最终裁决，省级政府对该征地决定的复议决定亦属最终裁决141.省级政府征收土地决定属于行政复议范围142.未对征地决定进行实体审查的复议决定可诉143.征地公告一般不可诉，但与征地批复内容不同可诉144.征地补偿安置方案公告一般不可诉，除非公告内容与方案不同145.对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议不能直接起诉146.征收土地方案公告的具体方式在无法律规定的情况下，一般应在被征收地张贴公告147.对集体土地给予征收补偿是县级以上政府的职责148.集体土地使用权的收回主体是集体经济组织149.土地补偿分配资格确认
摘要2：150.安置补助费一般支付给农村集体经济组织，地上附着物及青苗补偿费则补偿给所有人151.征收部门与实际行使所有权的村民小组签订土地补偿协议不违法152.集体土地征收不能直接按照征收条例规定的程序和标准进行安置补偿153.强制拆除行为主体的推定154.集体土地承租人作为地上附着物的所有人有权提起履行补偿职责之诉155.被征收人知晓征地行为的推定158.起诉期限届满原所有权人即丧失对被征收房屋土地的权利（四）山林确权159.林木林地权属争议不同情形及其救济途径160.山林确权处理的要求和原则163.权属调处受理程序164.土地证无法确定争议地权属，仍属土地权属确权争议165.林权证无交叉、重叠，应请求撤销对方林权证，不应申请确权166.权属纠纷如经调处达成协议，则按照协议确权；如根据协议仍不能确权，则应当综合分析认定证据确认权属167.原则上应当将争议土地确权给长期管理使用争议土地的一方当事人168.使用其他农民集体土地满二十年的，可取得土地所有权169.未使用其他集体的土地满二十年如何处理170.林权证是林权纠纷处理的主要依据，应将其作为证据审查（五）收回土地171.收回国有土地使用权的条件172.确定闲置土地应当以宗地为单位173.无偿收回土地应查明政府是否有过错174.收回国有土地使用权补偿标准的基准日175.国有农场收回后补偿176.国有土地收回生效后，原土地使用权人与政府对该土地上的其他行政行为无利害关系（六）违法建筑拆除177.无证房屋不等于违法建筑178.违法建设治理可以消除对规划实施的影响，未必一定拆除179.违法建筑拆除应依照法定程序进行180.拆除违法建筑中的责成行为是内部行为，不可诉（七）行政协议181.行政协议案件属于行政诉讼受案范围，诉讼标的为行政协议行为182.行政协议违法不属于具体明确的诉求，法院应当对当事人释明183.审理行政协议案件，优先适用行政法律规范184.行政协议行为不得违反法律、法规、规章及其他规范性文件，签订协议需在裁量权范围内185.行政协议能否以口头的方式订立（八）村民相关问题186.乡镇政府不履行对村委会监督义务可诉187.乡镇政府对村规民约、村民决议有责令改正的权力188.村民决议不得剥夺和非法限制成员的土地承包经营权189.村委会不履行义务，提起民事诉讼的，不能再申请乡镇政府监督190.村民才享有宅基地使用权，且应经
最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申3108号
摘要1：【裁判摘要】作出房屋征收决定时间与被征收房屋价值评估报告确定时点相距较远时房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点？｜（１）如果房屋征收补偿决定的作出时间相距征收决定公告之日较远，且不可归责于被征收人，那么若以房屋被征收决定公告之日作为房屋价值的评估时点，将导致被征收人实际获得的补偿不足以获得相应的补偿；（２）虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定，征收主体原则上具有一定的裁量权限，但其仍应在合理的期限内作出——本案的争议在于作出房屋征收决定的时间与被征收房屋价值评估报告确定的时点相距较远时，房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第二十六条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，征收部门应当报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。前述规定的目的一方面在于有序地推进征收项目的进行，以保障公共利益得以实现，另一方面也可以及时地解决行政争议，以实现被征收人权益的保障。虽然征补条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但是如果房屋征收补偿决定的作出时间相距征收决定公告之日较远，且不可归责于被征收人，那么若以房屋被征收决定公告之日作为房屋价值的评估时点，将导致被征收人实际获得的补偿不足以获得相应的补偿。虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定，征收主体原则上具有一定的裁量权限，但其仍应在合理的期限内作出。如果被征收人存在过错，导致房屋征收补偿决定延迟作出的，征收主体不承担相关责任。如果并非被征收人的原因而导致房屋征收补偿决定延迟作出的，征收主体应当承担相应的责任，即通过重新确定被征收房屋价值的评估时点等方式，弥补被征收人由此可能遭受的损害。本案中，被诉房屋征收补偿决定作出于2017年11月22日，而其依据的评估价值时点为2012年3月8日。二审法院从公平补偿的角度出发，撤销被诉征收补偿决定，责令梁园区政府就相关房屋征收补偿事项重新作出处理，并无不当。
摘要2：
最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申1001号
摘要1：【裁判摘要１】被征收房屋类似房地产市场价格的认定——根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款及第三十条规定，被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格，是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格。本案中，鸡西市新世纪房地产评估公司受梨树区政府委托对姜凤娟两处房屋作出289号和290号房地产估价报告以2014年8月7日即房屋征收决定公告之日为估价时点，采取市场比较法进行估价作出，符合相关法律规定。姜××关于类似房地产价格指的是就近区位新建商品房的价格的主张，于法无据，二审法院未支持其该主张正确。
【裁判摘要２】房地产估价师应在估价报告中签字——根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定，房地产估价师应在估价报告中签字。本案中，在梨树区政府提交的《房屋分户估价报告》中，两名估价师均以印章代替签字，不符合前述规定，但该行为并对姜××的实体权益造成影响。且姜××在收到估价报告后，并未向房地产价格评估机构申请复核，也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。二审法院据此认定姜××认可对该房屋价值评估程序及分户评估报告，无不当之处。
摘要2：